【正文】 ，同時又是泰州市的政府部門集中辦公地點。在公開、公平、公正的土地使用制度基礎(chǔ)上出讓方式有三種：招標出讓、拍賣出 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 52 頁 讓、掛牌出讓。該方式是目前泰州市主要的土地出讓方式。經(jīng)勘測定界，宗地總面積約 128957 平方米（ 畝），其中：出讓土地面積約 121347 平方米（ 畝）、河流道路綠化面積 7610 平方米（ 畝）。市區(qū)全年新開工各類住宅 50萬平方米，竣工 54萬平方米，銷售面積達 萬平方米，市區(qū)住宅樓基本是買方市場。 20xx 年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃 更新改造項目： 序 號 項 目 名 稱 建設(shè) 性質(zhì) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 總投資 建設(shè)起止年 限 從開工到 20xx 年底完成投資 20xx 年計劃 計劃 投資 建設(shè) 計劃 合 計 183000 9000 71100 1 建成濟川小區(qū) 續(xù)建 總規(guī)模 萬 M2,年度開發(fā)規(guī)模 萬 M2 11000 20xx 20xx 3000 8000 竣工 2 實施東進東路街區(qū)改造 續(xù)建 總規(guī)模 22 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 8 萬 M2 55000 20xx 20xx 10000 竣工 3 建成時代花園 續(xù)建 總規(guī)模 萬 M2 6000 20xx 20xx 3000 3000 竣工 4 建成北薈苑 續(xù)建 總規(guī)模 萬 M2 5000 20xx 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 52 頁 20xx 3000 20xx 竣工 5 海陵南路街區(qū)綜合開發(fā) 新建 總規(guī)模 7 萬 M2，南山寺路 — 南城河，鐵塔廣場 — 中市河、暮春路 — 時代超市 18000 20xx 20xx 11000 6 肉聯(lián)廠東側(cè)低洼地改造工程 新建 總規(guī)模 12 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 4萬 M2 20xx0 20xx 20xx 6000 7 關(guān)帝廟巷東西兩側(cè)綜合開發(fā) 新建 總規(guī)模 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 1萬 M2 6000 20xx 20xx 4000 8 工人路北側(cè)綜合開發(fā) 新建 總規(guī)模 4 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 萬 M2 5000 20xx 20xx 20xx 9 實施府前路北側(cè)綜合開發(fā) 新建 總規(guī)模 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 2 萬M2 14000 20xx 20xx 7000 10 稅西街北側(cè)古民居保護性整治 新建 總規(guī)模 萬 M2 5000 20xx 20xx 1500 11 實施東進西路綜合開發(fā) 續(xù)建 總規(guī)模 6 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 1 萬 M2 18000 20xx 20xx 8000 12 海陵區(qū)社區(qū)示范活動中心 新建 總規(guī)模 2 萬 M2 8000 20xx 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 52 頁 20xx 4800 結(jié)頂 13 高港區(qū)舊城改造 新建 總規(guī)模 13 萬 M2 120xx 20xx 20xx 3800 新建工程： 序 號 項 目 名 稱 建設(shè) 性質(zhì) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 總投資 建設(shè)起止 年 限 從開工到 20xx 年底完成投資 20xx 年計劃 計劃投 資 年度建設(shè)計劃 合 計 467000 72500 1 盛和花園一期 續(xù)建 總規(guī)模 30 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 10 萬 M2 60000 20xx 20xx 18000 竣工 2 鑫龍家園 續(xù)建 總規(guī)模 25 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 5 萬 M2 24000 20xx 20xx 8000 竣工 3 府南居住區(qū)二期 新建 總規(guī)模 120萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 8萬 M2 180000 20xx 20xx 10000 完成拆遷、土地上市 4 拆遷安置房（經(jīng)濟適用房） 新建 總規(guī)模 20 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 10萬 M2 25000 20xx 20xx 12500 完成拆遷、土地劃撥，主體竣工 5 低價房建設(shè)工程 新建 總規(guī)模 10 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 5 萬 M2 120xx 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 52 頁 20xx 20xx 8000 完成拆遷、土地劃撥 6 高港區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 續(xù)建 總規(guī)模 166 萬 M2，年度開發(fā)規(guī)模 18 萬 M2 166000 20xx 20xx 16000 在未來三年內(nèi) ,泰州計劃投資房地產(chǎn)總額 65 億元，其中更新工程完成投資 億元，新建設(shè)工程完成投資 億元，開發(fā)面積大約為 250 萬平方米左右 ,年開發(fā)量估計在 60 萬平方米左右，年銷售在 60 萬左右。這些因素使大多購房者選擇把最終目標索定在該區(qū)域，目前該區(qū)域商品房平均價格 2350 元 /平方米左右，去年初增長特別快。按照保守的估計，今后兩年內(nèi)泰州房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增長于 10%以上的速度增長（房地產(chǎn)的發(fā)展速度一般走在國民經(jīng)濟發(fā)展的前面）。東面隔南官河為農(nóng)居點，規(guī)劃商比較凌亂、復(fù)雜。 項目周邊交通 目前泰州城市已經(jīng)開通二十多條公交路線，本案位置地處西南面，開發(fā)區(qū)地帶，相對較偏，過往人流量相對較少，目前公交發(fā)展較為緩慢，通往江洲南路地公交目前僅 26 路，公交站點設(shè)鳳凰 21 大門口，離本案300~400 米距離，估計 10~20 分鐘一班，起止時間為 6： 30——6： 00 。 文教 本案北面明珠小區(qū)有明珠雙語幼兒園，西面沿梅蘭西路有以鄉(xiāng)辦小 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 52 頁 學(xué) 醫(yī)療 普濟醫(yī)院（現(xiàn)在正動工建造規(guī)模較大），附近有明珠藥房 金融 鳳凰 21 門口中國銀行（離本案 400 米左右），中國工商銀行江洲支行、中國建設(shè)銀行（離本案 1000 米左右） 酒店 本案沿江洲路上向西 500 米有紫金城大酒店，沿鳳凰路向東有新永泰大酒店、金錢豹大酒店、花園假日大酒店等 農(nóng)貿(mào) 本案向西 1000 米有明珠農(nóng)貿(mào)市場 二、 項目各項經(jīng)濟指標 用地狀況 園區(qū)用地范圍：基地西臨江洲南路，南臨湯加河，北面有 110KV 高壓線穿過，基地南北長約 326 米，東西面寬 210 米，呈長方形，面積為 70440平方米。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 l 征地面積： 70440 平方米； l 總建筑面積： 平方米； 其中住宅面積： 平方米； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 52 頁 商業(yè)面積： 平方米； 物業(yè)面積： 平方米； l 建筑占地面積： 23172 平方米； l 建筑密度： %； l 建筑容積率： ； l 建筑綠化率： %； l 綠地面積： 平方米； 其中中心廣場綠地面積： 平方米； l 居住戶數(shù)： 477 戶 l 機動車位室內(nèi)： , 212 輛 室外： 48 輛 l 建筑間距： 1∶ 住宅房物業(yè)形態(tài)情況 共 46 幢 477 套 物業(yè)形態(tài) 幢數(shù) 面積 占總面積比例 套數(shù) 占總套數(shù)比例 多層 14 33083 % 293 % 聯(lián)排 19 18178 % 90 % 疊排 10 16053 % 88 % 聯(lián)體別墅 3 1515 % 6 % 三、 項目周邊競爭樓盤分析 20xx 年伴隨泰州經(jīng)濟的發(fā)展，城市框架的拉大，特別是行政中心南移，使城市基礎(chǔ)設(shè)施逐漸從老城區(qū)轉(zhuǎn)向了城南新區(qū)。 車位設(shè)置方式 地上 /地下 價格 汽車 1550 元 /㎡ (50) 摩托車 800 元 /㎡ 二期情況 推出時間 交付時間 推出體量 12 棟多層 ,1 棟小高層 ,西面商 鋪 物業(yè)類型 多層 ,小高層 ,商鋪 工程狀況 多層基礎(chǔ)施工 ,商鋪主體工程施工 戶型面積 二房一廳（ 90 ㎡） 120 套 剩一半多 在 112,113,114 號樓 三房一廳（ 115~120 ㎡） 80 套 不到 5 套 在 102 號樓 三房兩廳 (130~151 ㎡ ) 150 套 30 來套 104,106,110 號樓 三房兩廳 (172 ㎡ ) 9 套 不詳 四房兩廳 (194 ㎡ ) 9 套 不詳 四房兩廳 (182~198 ㎡ ) 40 套 不詳 價格 多層均價 :2380 元 /㎡ 小高層均價 :2780 元 /㎡ 汽車庫位 :1550 元 /㎡ (室內(nèi) 50 ㎡ ) 摩托車庫 :800 元 /㎡ 商鋪均價 4500 元 /㎡ 銷售情況 銷售情況比較好 ,每天基本能消化幾套 ,估計開盤到現(xiàn)在銷掉70%左右 。 水、電、煤：一戶一表配套到位； 有線電視：預(yù)留有線電視終端； 通 信：電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)預(yù)留到位； 太陽能：太陽能預(yù)裝到位； 安保系統(tǒng)：家庭安全防范報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、 24 小時保安； 智能化系統(tǒng)：小區(qū)背景音樂及緊急廣播 系統(tǒng)。二期價格已經(jīng)漲到“均價 2350 元 /平方米”，從操盤跡象來看，盛世華庭做的較為全面，考慮到產(chǎn)品的去化問題，結(jié)合實際情況，按幢推出市場，體量相對較小，價格也根據(jù)不同的價差系數(shù)略微調(diào)高，無形之中給人銷售十分緊湊的感覺，從而達到一定的銷售率。室內(nèi)地坪采用水泥沙漿找平。 生活配 套： 不方便 服務(wù)生活配套設(shè)施： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 35 頁 共 52 頁 家政服務(wù)（ ）商務(wù)服務(wù)（ ）文娛服務(wù)（ ）園藝服務(wù)（ ） 旅游服務(wù)（ ）保安服務(wù)（ √）清潔服務(wù)（ ） 小區(qū)外部情況 周邊生活配套： 銀 行：暫無 教育設(shè)施：暫無 菜 場：暫無 娛樂設(shè)施：暫無 交通狀況：路網(wǎng)較好 , 泰州客運站對面 ,公交可通達 綜合分析 結(jié)合以前西湖翠苑的銷售價格來看，西湖翠苑走的也是低價入市的