【正文】 95% 83% 77% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023e 2023e交易規(guī)模（億元） 增長率（ %） 20232023年全球眾籌融資交易規(guī)模及增長率 2023全球 眾籌 融資地區(qū)分布情況 北美 +歐洲 95% 北美 60% 美國 40% 其他5% 其他40% 其他60% 2023年全球 眾籌融資 交易中各模式占比 捐贈眾籌 , 52% 借貸眾籌 , 44% 股權(quán)眾籌 , 4% 2023年美國眾籌金融法規(guī)頒布 立法： 美國證券交易委員會（ SEC）于 2023年年初批準了對眾籌融資進行監(jiān)管的草案 —— 《 促進創(chuàng)業(yè)企業(yè)融資法案 》 ，簡稱 JOBS法案； 規(guī)定： （ 1）發(fā)起人 12個月內(nèi)眾籌額度不超過 100萬美元 。 股權(quán)眾 籌 投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的 股權(quán) (因人才要求高和馬太效應(yīng)，目前股權(quán)眾籌網(wǎng)站較少 )。 眾 籌的模式 目前 眾籌處于萌芽狀態(tài)， 主要分為 債權(quán) 眾籌 、股權(quán)眾 籌 、回報 眾 籌和 公益 眾籌四大類 四大模式 債權(quán)眾籌 投資者對項目或公司進行投資，獲得其 一定比例的債權(quán) ，未來獲取 利息收益并收回 本金 。 眾 籌的流程 同其他商業(yè)模式一樣，眾籌商業(yè)模式的 核心也是創(chuàng)造價值 ，主要表現(xiàn)在價值發(fā)現(xiàn)、價值匹配和價值獲取 三個方面 發(fā)起人 發(fā)布創(chuàng)意項目 設(shè)定籌款目標 獲得融資 撤回融資項目 控制 并 運營項目 項目匹配 籌集資金 成功達到融資目標 實施項目 選擇創(chuàng)意項目 資助創(chuàng)意項目 確認資助 撤回 資助 監(jiān)督項目 提供建議 優(yōu)先獲得 項目產(chǎn)品 支持者 未 達到 融資目標 眾 籌的利弊 眾籌是 互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展、融資成本高的產(chǎn)物 ，其以 快速、低廉 的特性成為一種日益流行的融資 方式，需承擔(dān) 法律風(fēng)險 ，未來將是 利大于弊 優(yōu)勢 劣勢 ① 類似團購 ：由于項目眾籌不涉及資金回報問題，這樣的模式閉環(huán)已經(jīng)脫離了金融的范疇，更像是一種團購； ② 法律風(fēng)險 ：股權(quán)眾籌、債券眾籌面臨巨大的法律風(fēng)險，有非法集資的嫌疑，所以在中國法律體系完善之前，眾籌融資的金融屬性很難有所體現(xiàn)； ③ 服務(wù)缺失 ：盡管眾籌可以幫助企業(yè)融資，但是融資之后企業(yè)仍然需要財務(wù)管理，企業(yè)運營，技術(shù)顧問等其他服務(wù)，這是眾籌無法全部滿足的。 ? 近三年來，股權(quán)眾籌年 增長率達到 114%，占比逐漸變大。 ? 國外眾籌項目有創(chuàng)意和執(zhí)行方案只是缺乏資金， 而國內(nèi)模仿嚴重 ，且信任程度低 ，更多 人 還只是 愿意相信大公司， 相信權(quán)威 。導(dǎo)致眾 籌平臺的發(fā)展 深受智能硬件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 影響 ， 熱潮過后卻進入了 創(chuàng)新瓶頸 。 ? 債權(quán)眾籌 ? 股券眾籌 ? 回報眾籌 ? 公益眾籌 中國式眾籌： 利用網(wǎng)絡(luò)良好的傳播性，向網(wǎng)絡(luò)投資人籌集資金，由于處于起步階段 ，中國 房地產(chǎn)業(yè) 普遍存在眾籌平臺樂于吸納不缺資金項目的現(xiàn)象，且宣傳推廣效果好，于是 中國式房地產(chǎn) 眾籌炙手可熱。 從“個人集資建房”到“房產(chǎn)眾籌” 房企 頻刮“眾籌”風(fēng)的三大原因 ① 把“眾籌”當成營銷手段，效果 顯著； ② 便于 房企變相融資，凸 顯 房地產(chǎn) 金融屬性； ③ “互聯(lián)網(wǎng) +” 概念支持 ，玩跨 界 推出。 (如搜房的天下貸、京東的湊份子錢 ) ? 先尋找購房群體， 后根據(jù)客戶的購房居住需求拿地， 并通過專業(yè)開發(fā)商代建直至最終交付 使用。 股權(quán)眾籌、合作開發(fā)前景廣闊 ? 眾籌行業(yè)的信息披露問題需要得到有關(guān)監(jiān)管部門的重視，出臺相關(guān)的法律法規(guī)以減小投資者與融資者之間的信息不對稱 程度。 美國 證監(jiān)會對房產(chǎn) 眾 籌合格投資者的 要求： 單人 年收入 20萬美元 以上或夫妻 年收入 30萬以上。 RealtyMogul 銀行 房地產(chǎn)貸款眾籌 房地產(chǎn)股權(quán)眾籌 RealtyMogul眾籌平臺 投資人 房產(chǎn)股權(quán) A 房產(chǎn)投資公司 銀行 投資人 RealtyMogul眾籌平臺 RealtyMogul幫投資者代辦和管理一個有限合伙制公司 RealtyMogul眾籌平臺 存放眾籌中的資金 眾籌失敗退回資金 眾籌成功啟用資金 眾籌失敗退回 100%資金 投資資金 存放眾籌 中的資金 眾籌失敗退回資金 眾籌成功啟用資金 眾籌失敗退回 100%資金 投入資金 換回債券本票 獲取 租金和賣出后的收益 資金額占有相應(yīng)股份 資金 資金 眾籌 成功（收取 投資 費用 ) 購買所有權(quán) 租金或賣出后的資金 貸款 抵押房產(chǎn)，按月還貸息，房產(chǎn)出售后還本金 按月 按 本票給投資人利息 房產(chǎn)出售后還本金 眾籌 成功（收取 投資 費用 ) 國外地產(chǎn)眾籌案例 1——Realty Mogul Realty Mogul眾籌平臺 OCG Properties發(fā)起的裝修貸款 項目 案例 Realty Mogul特定房產(chǎn)貸款眾籌的業(yè)務(wù)流程 房產(chǎn)眾 籌成功后，相當于投資者購買了由 Realty Mogul發(fā)行的到期一年的本票，本票的 年化 利率 是 9%， 最小金額是 5000美元； Realty Mogul把資金交給OCG Properties對舊房做裝修，并且在一年內(nèi)出售。一旦投資人通過平臺完成投資，平臺會收取一定的費用，以覆蓋日常運營成本 。 不足 在于 政策、合作單位選擇等風(fēng)險 ， 現(xiàn)階段除眾美集團外，少有開發(fā)商使用 。 1/2023年 11月， 平安好房、平安不動產(chǎn) 聯(lián)合萬科推出“平安 北部萬科城” 216套房源作為標的 ，眾籌目標 最低金額 1500萬元 。 蘇州萬科城交易架構(gòu)示意圖 蘇州萬科城 項目簡介 1/蘇州 萬科城是萬科 首個房產(chǎn)眾籌項目，以項目一套 全裝 100㎡市值約 90萬元的三房作為標的，眾籌金額為 54萬元 ； 2/投資者投 1000元以上，在眾籌 54萬元后 ，便可參與萬科在 搜房網(wǎng)天下貸眾籌平臺 上進行的拍賣， 拍賣時間兩小時 ， 所有眾籌的投資者都可以競買，最終 只有一位投資者獲得折扣購房權(quán) ； 3/成交金額 超過 54萬的部分，將作為投資收益分給未能 拍得房屋 的其他人 。 產(chǎn)品并非 “穩(wěn)賺” , 收益“前輕后重” 6% 6% 6% 30% 56% 6% 6% 6% 6% 6% 6% REITS或 其他方式 上市， 4年為例的收益 到期退出（持有 7年后退出 ）的收益 點評： 萬達集團的 “穩(wěn) 賺 1號” 12%的年化 收益率較 有 吸引力，吸引 不少投資者 。 案例 小結(jié) 第四部分 度假地產(chǎn)眾籌探索 7485 10000 2023 2023中國人均 GDP（單位：美元） 休閑與度假在旅游業(yè)中占比 28% % 67% 2023 2023 2030? 從 觀光旅游到休閑旅游到度假旅游 ， 旅游每年增長速度 約 在 1215%之間，而休閑度假在 此 基礎(chǔ)上還要疊加一個加速度，市場增長速度超過 20%， 大眾度假時代 已經(jīng) 到來 ！ 一、 大眾 度假時代到來 . 新常態(tài)下，需要新的經(jīng)濟增長點，度假市場就是一個非常好的引擎 ，目前有 五大度假市場： ? 黃金周市場 、 學(xué)生假期市場 、 銀發(fā)市場 、 帶薪 度假 市場； ? 大眾度假市場 ， 《國民休閑綱要》明確 指出 ， 2023年全面落實帶薪休假 ，屆時帶薪休假 期 超過全年 天數(shù)三分之一 ， 由此 釋放出來的 大眾 度假市場非常 大 。 度假地產(chǎn) 經(jīng)營 提升 的解決之道 ? 脫離 OTA平臺 ， 做 會員 ； ? 利用互聯(lián)網(wǎng) O2O結(jié)構(gòu)，使用 分權(quán)度假 ； ? 使用 分權(quán) 度假卡 ，含 N分之一 的 產(chǎn)權(quán) ，享有 N天免費入 住 權(quán)、 N年服務(wù) 期 和 N家度假 酒店 的全球換 住 權(quán) ； ? 各個環(huán)節(jié)眾籌模式的運用。 分 13份 用房產(chǎn)眾籌 打通度假市場和地產(chǎn)市場 ，賣房產(chǎn)變成賣度假； 經(jīng)營成本很低，沒有稅收 ； 共享產(chǎn)權(quán)，以房養(yǎng)游，玩轉(zhuǎn)全球 ； 用錢賺錢去旅行 。 競 得者向開發(fā)商支付眾籌金額對應(yīng)的房款買房 ，溢價作為 投資人的投資 收益； 優(yōu)勢 ：成本低、噱頭足、門檻低、參與度高，營銷去化為主，融