【正文】 “計(jì)劃生育政策” 1980 “對(duì)外開(kāi)放政策” 1997 1999 香港和澳門回歸中國(guó) 2023 中國(guó)加入世貿(mào) 45歲以上 30 35 歲和 36 – 45歲 小于 30歲 被訪者 P19 不同年代的人有不同的價(jià)值觀和生活方式 (3) ? 被訪者年齡主要位于 3045歲的區(qū)間 ， 這一代人有其特定的生活方式： ? 在 70年代或以前出生 ， 傳統(tǒng)的中國(guó)文化在他們心中扎根已深；在中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的進(jìn)程中 ， 西方文化也對(duì)他們的思想產(chǎn)生了一定的沖擊 。 P20 理想的家居 (1) ? 家 : ? 是一種責(zé)任：對(duì)家人的責(zé)任 ? 安全的 、 沒(méi)有后顧之憂的 ? 方便的 /省心的 ? 溫馨 /舒適的港灣 ? 一家人其樂(lè)融融的 、 和諧的 ? 舒服的 、 輕松的 ? 安靜的 、 平靜的 ? 歸宿感 ? 工作與社會(huì)生活的休息室和加油站 ? 可以休息 、 減壓和放松心情的 ? 私人的空間 ， 不受外界的干擾 消費(fèi)者對(duì)理想的家有一定的期望，但比較平實(shí)，缺乏想象力，開(kāi)發(fā)商有廣闊的引導(dǎo)空間。 ” 成都 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “ 要溫馨 ， 還要人性化 ， 購(gòu)物方便 ， 交通方便 。 ” －上海 ， 中海組 “ 安全最重要 。 ” 廣州 ，中海組 “ 回到家一家人可以聊天 ， 因?yàn)樯蠈W(xué)的上學(xué) ， 上班的上班 ， 很少時(shí)間面對(duì) 。 地段 /大環(huán)境 樓盤本身特點(diǎn) 樓房本身的設(shè)計(jì)與質(zhì)量 小區(qū)內(nèi)的環(huán)境和配套 物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)商 ? 再對(duì)篩選后的樓盤進(jìn)行仔細(xì)的比較 ? 消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求相對(duì)比較低 ， 主要考慮開(kāi)發(fā)商最基本的 “ 誠(chéng)信 ” 、 “ 有實(shí)力 ” 、 “ 口碑好 ” 這幾個(gè)要素 。 ” 北京 ， 中海組 “ 五環(huán)以內(nèi) ， 如果要往南走的話 ， 要南三環(huán) （ 以內(nèi) ） 。 ” 深圳 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “ 交通很重要的 ， 近地鐵 ， 或者是公共汽車 。 ” 上海 ， 中海組 “ 未來(lái)有升值的潛力 ， 比如地鐵上蓋 、 靠近江邊的 。 這樣住進(jìn)來(lái)就不用擔(dān)心別的了 ， 不用擔(dān)心小孩上學(xué) 、 看病 ， 后顧之憂就少了 ， 能夠就近上學(xué) 。 ” 深圳 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 ―最好就是遠(yuǎn)離這些污染的高壓線 、 垃圾場(chǎng) ， 遠(yuǎn)離污染源 。 ” 成都 ，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “ 周圍小區(qū)也一定要高檔一些 ， 人口不要非常雜亂 。 ” 成都 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “ 有不同的功能分區(qū) ， 使用起來(lái)會(huì)比較方便 。 ” 北京 ， 中海組 “ 方正 ， 要合理布局 ， 采光要好 ， 南北朝向最好 。 ‖ 深圳 ,合作伙伴 樓盤本身特點(diǎn) P28 理想的家居環(huán)境 (3) 小區(qū)內(nèi)的環(huán)境和配套 “ 如果有小孩的話 ， 要有相應(yīng)的活動(dòng)場(chǎng)地 ， 綠化要好一點(diǎn) 。 ” 深圳 ， 中海組 “ 不要單體樓 ， 要有花園 。 ” 成都 ， 中海組 “ 停車場(chǎng)設(shè)計(jì)比較寬闊 ， 不會(huì)很擠壓 。 小區(qū) 24小時(shí)巡邏 。 ” 成都 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “ 你的樓盤將來(lái)可不可以保值 、 升值 ， 物業(yè)維護(hù)得好不好是很重要的 。 ” 廣州 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “ 如果業(yè)主有什么要求的都可以做到 ， 起碼可以盡快跟蹤 。 ? 安全 ? 身份的體現(xiàn) ? 安全 ? 可控制 P32 理想的家居環(huán)境 (5) ” 樓盤要夠大 。 綠城是非常多 （ 合租 ） 的 ， 非常出名 ， 我覺(jué)得對(duì)安全 、小區(qū)的環(huán)境會(huì)有很大的影響 。 ?同時(shí) ， 也對(duì)其親戚朋友的置業(yè)有積極的影響 。 ” 蘇州 ， 中海組 “ 物業(yè)應(yīng)該排到前五個(gè) （ 重要購(gòu)房因素 ） 里面去 。 ” 上海 ， 中海組 “ 物業(yè)管理是用一個(gè)品牌公司的話 ， 賣這個(gè)房的時(shí)候 ， 也會(huì)多一個(gè)宣傳的機(jī)會(huì) ， 賣房的時(shí)候 ， 人家一看大家都喜歡 ， 個(gè)個(gè)都說(shuō)好的 ， 也是愿意買的 ， 接受程度高些 ， 第二個(gè)物業(yè)也是需要維護(hù)的 ， 如果放在這里沒(méi)有人管理 ， 它就會(huì)自動(dòng)貶值 ， 這個(gè)維護(hù)也是為了物業(yè)的升值 ， 另外一方面 ， 這個(gè)衛(wèi)生不能搞得不好 ， 深圳有這樣的例子 ， 物業(yè)公司不會(huì)管理小區(qū) ， 這個(gè)公司名聲好爛 ， 這個(gè)也是貶值了 。 ” 深圳 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 ? “ 前段時(shí)間中海名城有搶劫的 ， 強(qiáng)奸的 ， 殺人的 ， 當(dāng)時(shí)中海面臨這個(gè)問(wèn)題 ， 他們不想讓別人知道 ， 想買通記者 ， 媒體 ， 不想讓它曝光 。 現(xiàn)在我想找他們?cè)僬勔徽?， 如果他們現(xiàn)在還不解決這個(gè)問(wèn)題的話 ， 我就投訴到他們總公司去了 ， 因?yàn)楝F(xiàn)在中海的物業(yè)管理確實(shí)是有問(wèn)題的 。 ” 成都 ， 中海組 ? “ 我去年從國(guó)外回來(lái) ， 就給物業(yè)公司打電話提醒過(guò)他們 ， 他們說(shuō)要以后會(huì)注意提高 ， 結(jié)果我這次回來(lái)還是沒(méi)有變化 ， 我父母是爬過(guò)那個(gè)陽(yáng)臺(tái) ， 那個(gè)陽(yáng)臺(tái)是什么樣呢 ？ 那不是落地窗嗎 ， 走過(guò)那個(gè)落地窗有一個(gè)臺(tái)子 ， 在那個(gè)地方爬過(guò)去 ， 當(dāng)然那個(gè)陽(yáng)臺(tái)名義上是給我們的 ， 實(shí)際上是公用的 ， 他們就是看樓上有東西扔下來(lái)了 ， 所以就拿著笤帚去掃 ， 這樣的話每一次就有不方便的時(shí)候 ， 比如說(shuō)雨天或者是雪天就很滑 ， 爬過(guò)那個(gè)陽(yáng)臺(tái)再去掃就會(huì)很不方便 ， 萬(wàn)一出現(xiàn)任何一個(gè)意外 ， 其實(shí)我就對(duì)物業(yè)是非常不滿意的 ， 因?yàn)槲屹I這個(gè)房子是讓他們開(kāi)心的 。 ? 物業(yè)管理法規(guī)的完善 ? 業(yè)主委員會(huì)逐漸發(fā)揮作用 原因 之后發(fā)展趨勢(shì) ? 物業(yè)參與樓房的設(shè)計(jì) 、 實(shí)施 、 銷售過(guò)程 ， 使消費(fèi)者在入住后也能享受到銷售時(shí)的承諾 。 萬(wàn)科早期會(huì)有很多矛盾 ， 為什么 ？ 因?yàn)槿f(wàn)科開(kāi)發(fā)的時(shí)候很多承諾的東西都不到位 ， 老百姓進(jìn)去了都反應(yīng)到物業(yè)管理 ， 物業(yè)管理說(shuō)這個(gè)不是它的問(wèn)題 ， 但是萬(wàn)科是自己管物業(yè)的 ， 就是老板把錢給了兒子 。 ） 的 ， 是從營(yíng)銷的時(shí)候就介入的 。 ? 中海物業(yè)管理的表現(xiàn)： ? 管理規(guī)范：嚴(yán)格按照政府條例和自身的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 。 ? 同時(shí)樓房質(zhì)素和物業(yè)管理的好壞也成為消費(fèi)者評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)商的主要因素 。 ” –香港業(yè)主 “ 新型的就有個(gè)維修基金 ， 我們預(yù)計(jì)到十年后需要用這筆錢 ， 用這一大筆錢去維修 。 ” –香港業(yè)主 香港房地產(chǎn)在物業(yè)管理上的經(jīng)驗(yàn)借鑒 (3) P43 對(duì)中海物業(yè)的評(píng)價(jià)： “ 住近來(lái)之后就覺(jué)得有小小的驚喜 ， 因?yàn)楸旧碜×诉@么多年 ， 覺(jué)得他 （ 中海物業(yè) ） 的那個(gè)管理是相當(dāng)不錯(cuò)的 。 ” –香港業(yè)主 “ 會(huì)看看綠化地區(qū) ， 用的是否會(huì)對(duì)人有害的 ， 在細(xì)微的地方去提點(diǎn)他們 ， 對(duì)中海來(lái)說(shuō) ，他們管理層的經(jīng)驗(yàn)很豐富 ， 他們都是很專業(yè)的 ， 我們只是提點(diǎn) ， 他們是有那個(gè)意識(shí)的 。 中海深藍(lán) ， 堅(jiān)持 “ 西學(xué)為體 ， 中學(xué)為用 ” 的服務(wù)思想 ， 以提升居住價(jià)值 、 擴(kuò)大投資價(jià)值 、 關(guān)注合作價(jià)值的三大價(jià)值體系 ， 構(gòu)筑中國(guó)高端物業(yè)服務(wù)旗艦 。 ‖ 資訊來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載 成都商報(bào) 2023年 09月 07日 14:32 ―中海深藍(lán)是中海物業(yè)第三代物業(yè)管理服務(wù)體系，貫穿東方服務(wù)哲學(xué)，雕琢西方服務(wù)禮儀，是中海物業(yè)傾二十年心血傾力打造，中國(guó)頂級(jí)豪宅專享品牌。 P45 開(kāi)發(fā)商品牌在消費(fèi)者購(gòu)買決策過(guò)程中的作用 ? 消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中是弱勢(shì)群體 ， 隨著社會(huì)和行業(yè)的發(fā)展 ， 他們對(duì)自身的保障意識(shí)越來(lái)越強(qiáng) ， 開(kāi)發(fā)商的重要性也越來(lái)越強(qiáng) 。 現(xiàn)在能看的也只是個(gè)樣板房 ， 去看 （ 房子 ）就是一個(gè)頂 。 ” 上海 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “ 發(fā)展商好 ， （ 樓房 ） 質(zhì)量都會(huì)好 。 ‖ 深圳 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 開(kāi)發(fā)商品牌在消費(fèi)者購(gòu)買決策過(guò)程中的作用 P47 $ 產(chǎn)品 品牌 開(kāi)發(fā)商的品牌價(jià)值 ? “ 我選房子如果選西邊和南邊的 ， （ 萬(wàn)科沒(méi)有樓盤在那里 ） 就只能選中海；如果是選東面 ， 我就選萬(wàn)科 。 國(guó)家有公布：它在全國(guó)有什么物業(yè) 、 什么酒店都可以知道的 。 這樣安全系數(shù)高一點(diǎn) ， 后續(xù)服務(wù)跟得上 。 而且隨時(shí)都可以看到 ， 有季報(bào) ， 有年報(bào) ， 有半年報(bào) 。 ” 北京 ， 中海組 P52 理想的開(kāi)發(fā)商 表現(xiàn) (2) ? 項(xiàng)目沒(méi)有 /少負(fù)面評(píng)價(jià) ? 房屋質(zhì)量好 ， 不偷工減料 ， 不爛尾 ? 成熟透明的操作方式 （ 前期預(yù)售階段透明化 ， 價(jià)格透明 ， 沒(méi)有暗箱操作 ， 告訴消費(fèi)者項(xiàng)目進(jìn)程和問(wèn)題 ） ? 合同上不要有霸王條款 ? 兌現(xiàn)承諾 (按期交房 ， 實(shí)際與規(guī)劃一致 ) ? 遇到問(wèn)題有及時(shí)的反饋與解決 ， 不推委 ? 買樓前 /后不能變臉 ， 態(tài)度要一致 誠(chéng)信 /負(fù)責(zé)任 有社會(huì)責(zé)任感 ? 讓利給消費(fèi)者： ? 衡量企業(yè)與消費(fèi)者雙方的利益 ， 不能盲目追求暴利 ? 利潤(rùn)更加透明 ， 讓公眾有監(jiān)管的權(quán)利 ? 回饋社會(huì)： ? 如樓盤建設(shè)時(shí)因噪音對(duì)附近居民進(jìn)行安撫或補(bǔ)償 ? 建造適合多數(shù)人的房子 ? 舉辦公益活動(dòng) ? 環(huán)保 最基本的 誠(chéng)信問(wèn)題 站在消費(fèi)者 的角度， 讓利與 回饋社會(huì) P53 尚未滿足的消費(fèi)者需求 開(kāi)發(fā)商 誠(chéng)信 開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信問(wèn)題： ? “ 我看過(guò)很多珠江新城的 ， 05年和 04年的時(shí)候我就看過(guò)利海灣 ， 我就不喜歡那里 ， 聽(tīng)說(shuō)他們那里的人到現(xiàn)在都還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證 ， 所以我都不敢買 。 ” 深圳 ， 中海組 現(xiàn)階段 ， 即使是大開(kāi)發(fā)商也存在 “ 誠(chéng)信 ” 問(wèn)題 。 ” 成都 ， 中海組 “ 銷售過(guò)程要透明 ， 有什么房都拿出來(lái) ， 不要藏著 。 ” 廣州 ， 中海組 “ 合同上不要有那么多的霸王條款 ， 國(guó)家規(guī)定怎樣就應(yīng)該怎樣 。 發(fā)生糾紛的時(shí)候 ， 能站在一個(gè)比較理性的角度 ， 而不是一個(gè)贏利的角度 。 比如參與慈善募捐 、 公益廣告 、 捐助希望小學(xué) 。 還有道路 ， 三期的道路非常窄 ， 不是很合理 。 ” 蘇州 ， 中海組 “ 專業(yè)就是主要從事這行業(yè) ， 而且以這行業(yè)為他贏利的中心點(diǎn) 。 ” 上海 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “ 老牌子的要專業(yè)一點(diǎn) 。 ” 廣州 ， 中海組 “ 中海提出物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn) ， 是向一流企業(yè)邁進(jìn) ， 我們理論界有這樣的說(shuō)法 ， 一流企業(yè)是標(biāo)準(zhǔn) ， 二流企業(yè)是品牌 ， 三流企業(yè)是商品 。 ” 上海 ， 中海組 “ 設(shè)計(jì) 、 房型都要人性化角度考慮 。 ” 廣州 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “ 萬(wàn)一出問(wèn)題的時(shí)候 ， 包括他的物管 、 后期管理 ， 都要做好 。 包括它的戶型設(shè)計(jì) 、 小區(qū)規(guī)劃 、 服務(wù) 。 ” 蘇州 ， 中海組 “ （ 有遠(yuǎn)見(jiàn) ， ） 我的理解是它的設(shè)計(jì)風(fēng)格十年之后還是不過(guò)時(shí) 。 設(shè)計(jì)這個(gè)樓盤出來(lái)過(guò) 20年之后都不會(huì)落后 ，可以跟得上社會(huì) ， 給人的感覺(jué)都還是那么有現(xiàn)代感 。 節(jié)能的外墻 ， 更加人性化的設(shè)計(jì) 。 ” 廣州 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “ 我覺(jué)得創(chuàng)新主要是在戶型設(shè)計(jì) ， 比如說(shuō)園林 。 消費(fèi)者需求分析 小結(jié) (1) P63 物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)： ? 目前階段 ， 消費(fèi)者對(duì)物管的主要認(rèn)識(shí)和期望集中在日常管理 、 物業(yè)維護(hù)以及一些基本的服務(wù)方面 。 ? 物業(yè)管理的規(guī)范 、 完善 、 專業(yè)和朝人性化發(fā)展是今后房地產(chǎn)發(fā)展的潮流： ?物業(yè)管理發(fā)展建議： ?在規(guī)范管理的同時(shí)加強(qiáng)人性化和靈活性； ?率先引入物業(yè)管理的新模式 ， 讓物業(yè)管理從設(shè)計(jì)初就開(kāi)始介入 ， 并對(duì)銷售承諾負(fù)責(zé) ， 使消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)更加安心 。 備注：藍(lán)色為優(yōu)勢(shì) ， 紅色為劣勢(shì) P84 中海地產(chǎn)品牌形象 個(gè)人認(rèn)同 情感聯(lián)結(jié)Bonding ? 靈活性比較差 /不夠人性化 ? 物業(yè)管理 ? 雖然按規(guī)范辦事，但態(tài)度生硬，不靈活 ? 對(duì)問(wèn)題的反應(yīng)慢，處理效率低。 P85 中海地產(chǎn)品牌形象 社會(huì)認(rèn)同 高檔、聲望 Prestige ? 地位 ? 綜合實(shí)力在全國(guó)排名很靠前 ， 是地產(chǎn)界的龍頭企業(yè) ? 檔次 ? 以中高檔樓盤為主 ， 有高貴的品牌形象 ? 樓盤的地段好 ? 與大眾消費(fèi)者有一定的距離感 ? 雖然現(xiàn)在不是所有消費(fèi)者的理想居所 ， 但是部分消費(fèi)者的終極追求 ? 有一定的知名度和較高的美譽(yù)度 ? 但也有部分消費(fèi)者對(duì)其認(rèn)知模糊 ， 總體而言 ， 除了實(shí)力強(qiáng)外 ， 其他方面均無(wú)鮮明特點(diǎn) 。它的基礎(chǔ)更加扎實(shí)一些，就是規(guī)范的動(dòng)作?！? 深圳，意見(jiàn)領(lǐng)袖 “中海發(fā)展也是香港的上市公司。 ” 上海，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “中海是跨區(qū)域的，像在蘇州、在上海、全國(guó)都有。 ” 上海 ， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “相比較而言，中海在國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商中的信譽(yù)還是頭幾名。平面也好，規(guī)劃也好，可能比較注意現(xiàn)在中國(guó)人的居住心理。 ” 深圳，合作伙伴 “ 一流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，二流企業(yè)做品牌，三流企業(yè)做商品。 ” 深圳，合作伙伴 “不是由某一個(gè)人的喜歡程度來(lái)做決策，它的決策來(lái)自于團(tuán)隊(duì)，所以決策就顯得中庸些?！?深圳，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手組 “中海很少做宣傳，我希望能夠在網(wǎng)絡(luò)上或者在其他平面媒體或者是大眾媒體中，見(jiàn)到中海為自己的品牌做一些宣傳 。有陌生人進(jìn)來(lái)，會(huì)問(wèn)一下是住這里、還是找人的?！? 成都，中海組 “它的