合富輝煌_黃埔樂(lè)捷圖廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃案商場(chǎng)部分-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 93 4731 5109 4114 2023 8286 16175 16056 7423 3871 12308 7509 6207 4618 4992 2023 10990 28276 15952 11532 8259 16897 9917 11057 4756 3734 2023 12365 21242 12122 13558 2611 13633 7919 7343 6733 6207 均價(jià) 13423 21150 15388 10450 5093 13926 8092 8100 4997 4533 成交價(jià)格對(duì)比分析（一手） 備注：“均價(jià)”為各區(qū) 20232023年的總體成交金額除以總體成交面積所得 廣州市各區(qū)一手成交均價(jià) 單位：元 /m2 22 ? 廣州全市一手商鋪成交呈現(xiàn)以老三區(qū)為高點(diǎn)，向邊緣區(qū)域依次遞減的特征； ? 老三區(qū)東山、越秀、荔灣三區(qū) 由于有多年商業(yè)底蘊(yùn)的支持，一手商鋪成交價(jià)格依然高企， 20232023年商鋪一手價(jià)格在 1300020230元 /m2左右，位于全市各區(qū)一手商鋪價(jià)格的 “第一梯隊(duì)” 。 ? 芳村、番禺、花都最低，為 5000元 /m2左右。 分布特征 29 商業(yè)特色 區(qū)域 輻射范圍 商業(yè)特色 典型物業(yè) 大沙地一帶 大沙地、港灣路、豐樂(lè)路、海員路等 綜合型購(gòu)物區(qū)域 大沙地商業(yè)街 黃埔購(gòu)物總匯 黃埔商業(yè)城 大沙購(gòu)物城 大興商場(chǎng) 信達(dá)商場(chǎng) 穗豐商場(chǎng) 百事佳百貨商場(chǎng) 周邊區(qū)域 吉山、魚珠、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 建材、汽車、玩具等專業(yè)市場(chǎng) 廣州國(guó)際玩具城 廣東魚珠國(guó)際建材市場(chǎng) 汽車銷售維修基地 30 供求關(guān)系 總預(yù)售面積： m2 一手成交面積： m2 二手成交面積： m2 黃埔區(qū)商鋪市場(chǎng)供求情況0123456單位：萬(wàn) m2預(yù)售面積 0 . 7 8 1 . 1 5 0 . 1 4 . 9 2 0 . 9一手成交面積 0 . 6 4 0 . 6 2 0 . 7 5 2 . 4 8 4 . 9 1二手成交面積 0 . 2 5 0 . 6 9 0 . 8 3 0 . 4 3 0 . 7 82023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年總預(yù)售面積： m2 一手成交面積： m2 二手成交面積： m2 31 ? 根據(jù)廣州市規(guī)劃局規(guī)劃顯示，黃埔區(qū)主要功能為工業(yè)廠房倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，因此商鋪市場(chǎng)供應(yīng)量有限： 20232023年，黃埔區(qū)商鋪預(yù)售面積僅為 m2； ? 然而，黃埔區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)廠房林立，同時(shí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新科技人員，為黃埔區(qū)的商業(yè)帶來(lái)了較為穩(wěn)定的消費(fèi)群體，商鋪成交非?；钴S： 20232023年，黃埔商鋪一手成交面積達(dá) m2，二手成交為 m2，市場(chǎng)交投非?；钴S。 34 大沙地中心城區(qū)商業(yè)不斷強(qiáng)化： ? 在政府的規(guī)劃中，未來(lái)的黃埔區(qū)將有兩個(gè)中心城區(qū)，包括大沙地中心城區(qū)和南崗副中心城區(qū)。 發(fā)展趨勢(shì) 36 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 37 大沙地商業(yè)規(guī)劃 大沙地作為黃埔區(qū)的傳統(tǒng)中心區(qū)，在重構(gòu)的黃埔規(guī)劃中被定位為“ 黃埔區(qū)的行政、文化、居住商業(yè)中心 ”，范圍為：北至廣園東快速路、南至珠江、東至石化路、西至橫沙東側(cè)的規(guī)劃城市次干道，用地面積約為 。商業(yè)街西接港灣路，東到黃埔區(qū)青少年宮，全長(zhǎng) 1500多米，黃埔有名的食街 —— 豐樂(lè)北路食街橫穿其中。 劣勢(shì)：租金回報(bào)較低，部 分商戶采取利潤(rùn)分 成方式，發(fā)展商需 要負(fù)擔(dān)一定市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)。 采用組合租金回報(bào)形 式，通過(guò)大型品牌商業(yè) 的進(jìn)駐提升小商業(yè)的租 金回報(bào)。 但是，項(xiàng)目附近并無(wú) 專業(yè)市場(chǎng)聚集。 49 經(jīng)營(yíng)定位建議 通過(guò)經(jīng)營(yíng)定位吸引在商業(yè)中有兩個(gè)最佳的消費(fèi)群體：女性消費(fèi)群與學(xué)生消費(fèi)群。 首、二層總面積僅約 4800平方，適合 女性的消費(fèi)品中應(yīng)選主流為主要功能，其他為輔助，建議選擇中檔的女士時(shí)尚、休閑服裝為主，其他精品、眼鏡、皮具等為輔的一站式主題商城 。 51 市場(chǎng)形象定位推導(dǎo) 突破區(qū)域商業(yè)缺陷 —— 零散 突破區(qū)域經(jīng)營(yíng)缺陷 —— 低檔 52 樂(lè)透坊 ———— 從字面解釋，有歡樂(lè)透頂?shù)囊馑肌? 53 參考案例 —— 潮樓 項(xiàng)目地址：北京南路口（麗都酒店） 經(jīng) 營(yíng) 商：廣州海印集團(tuán) 項(xiàng)目規(guī)模： 16層總營(yíng)業(yè)面積近一萬(wàn)平方米 價(jià) 格： 150200元 /平方米 /月（二層） 面積特征： 5— 15平方商鋪（實(shí)用面積）為主 宣傳定位：引領(lǐng)時(shí)尚潮流 經(jīng)營(yíng)品種：服飾、精品、運(yùn)動(dòng)服、美食等 ? 經(jīng)營(yíng)特征：在整合流行前線部分時(shí)尚品牌的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)中、港、日、韓最潮的精品、化妝品等，并引進(jìn)港式餐飲和娛樂(lè)項(xiàng)目作為配套的時(shí)尚商場(chǎng)。 —— Ｎｉｃｏ女人世界名店（深圳） 56 租金價(jià)格定位 注：要取得招商的快速突破，項(xiàng)目必須采用多種租金方式復(fù)合的方式進(jìn)行招商。 可以考慮保底租金加分成的租賃方式 1 零散商鋪 街鋪建議租金為 250元 /平方米； 商場(chǎng)內(nèi)鋪?zhàn)饨鸾ㄗh為 150/平方米 部分品牌客戶可作為定向招商進(jìn)行引進(jìn)（如屈臣氏）。 本項(xiàng)目建議物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格 60 項(xiàng)目提升建議 外立面 建議對(duì)現(xiàn)有外立面進(jìn)行修改，以玻璃為主展示面，效果力求通透，現(xiàn)代。 06:40:3706:40:3706:403/23/2023 6:40:37 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 23日星期四 上午 6時(shí) 40分 37秒 06:40: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 6時(shí) 40分 37秒 上午 6時(shí) 40分 06:40: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 06:40:3706:40:3706:40Thursday, March 23, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 6時(shí) 40分 :40March 23, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 06:40:3706:40:3706:403/23/2023 6:40:37 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :40:3706:40:37March 23, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 6時(shí) 40分 37秒 上午 6時(shí) 40分 06:40: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴
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