【正文】 INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 5 成交 獲知信息 引發(fā)關(guān)注 促成決策 寫字樓營(yíng)銷推廣渠道層次圖 ? 了解渠道對(duì)于客戶影響層次的不同有助于根據(jù)階段的不同選擇適合的項(xiàng)目推廣渠道。銷售人員在接待客戶的過(guò)程中應(yīng)用相應(yīng)問(wèn)題對(duì)客戶作出判斷： ?客戶了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛幔? ?客戶的關(guān)注點(diǎn)在哪里？如何引起其關(guān)注？ ?促成其成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？ JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 6 營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn) 廣告 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 項(xiàng)目體量大及高比例銷售的特性決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運(yùn)用要點(diǎn)是 特定目標(biāo)群體的多次刺激 及 提升項(xiàng)目在業(yè)界的知名度 。 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 7 營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn) 新聞報(bào)道 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報(bào)道是戴德梁行的主要優(yōu)勢(shì)之一，新聞報(bào)道的特點(diǎn)為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在預(yù)售階段結(jié)合營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行專題新聞報(bào)道的宣傳對(duì)于均瑤國(guó)際廣場(chǎng)前期預(yù)售十分有必要。 ? 直郵對(duì)象的選擇及收件人的準(zhǔn)確性尤為重要。 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 10 營(yíng)銷渠道運(yùn)用要點(diǎn) 朋友介紹 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 通過(guò)朋友介紹而引發(fā)購(gòu)買行為的客戶一般為滾動(dòng)客源。優(yōu)質(zhì)的“售前、售中、售后”三階段客戶服務(wù)是滾動(dòng)客源成功開發(fā)的前提。 ? 戴德梁行寫字樓部獲得媒體合作計(jì)劃后，撰寫媒體繕稿并就項(xiàng)目推廣部分與均瑤進(jìn)行磋商定稿。 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 14 戴德梁行專有優(yōu)勢(shì)渠道策略計(jì)劃 (4)戴德梁行跨部門的協(xié)作推廣 執(zhí)行策略 執(zhí)行計(jì)劃 戴德梁行將均瑤國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目資料、策略向上海分公司不同部門相關(guān)負(fù)責(zé)人傳達(dá)，利用部門間的高效合作廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶。 ? 項(xiàng)目各類推廣活動(dòng)邀請(qǐng)公司各部門參加。 ? 每月通過(guò)公司內(nèi)部 Email傳達(dá)項(xiàng)目最新信息。 ? 2023年 1季度寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告中，對(duì)本項(xiàng)目及其市場(chǎng)影響進(jìn)行著重介紹。 價(jià)格應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及銷售狀況可以隨時(shí)調(diào)節(jié)，科學(xué)的調(diào)價(jià)技巧不但可以使發(fā)展商獲得盡可能高的收益而且還是營(yíng)銷推廣組合之外的有效補(bǔ)充手段。 ? 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)在 USD1400~2200/平方米之間，預(yù)計(jì)成交價(jià)格均價(jià)大多將在 USD1500~1800/平方米之間，與均瑤國(guó)際廣場(chǎng)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 ? 投資型大客戶根據(jù)我行經(jīng)驗(yàn)一般都操作謹(jǐn)慎，其心理價(jià)位與目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格還存在一定差距，此類大客戶一般都通過(guò)大量考察甲級(jí)寫字樓后，在滿足其較為苛刻的價(jià)格條件的基礎(chǔ)上才會(huì)成交，因此市場(chǎng)上此類成交較為緩慢。 ? 本項(xiàng)目計(jì)劃在開始預(yù)售后一年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 37000平方米的銷售，決定了項(xiàng)目必須采用積極的價(jià)格策略的同時(shí)，資金的財(cái)務(wù)成本也將有所降低，具有一定的財(cái)務(wù)成本優(yōu)勢(shì)。根據(jù)對(duì)均瑤國(guó)際廣場(chǎng)的項(xiàng)目分析及周邊甲級(jí)寫字樓租金狀況的綜合分析，本項(xiàng)目的平均租金成交價(jià)在 ~。 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 25 本項(xiàng)目在后期進(jìn)行的公共空間設(shè)計(jì)方面應(yīng)該是比較領(lǐng)先的，但項(xiàng)目其它方面如外立面、承重柱布置、吊頂凈高及地理位置、房型實(shí)用性、周邊商務(wù)配套環(huán)境及景觀等方面仍存在一定的不足之處，與新供應(yīng)的上海主要中央商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓相比仍顯不足。 項(xiàng)目品質(zhì)中等偏高，對(duì)于價(jià)格的提升影響力稍顯薄弱。 最高價(jià)為最高的 10%面積實(shí)際成交平均單價(jià)，條件交房后簽約的客戶；最高樓層 (第 24層 )最佳朝向及位置的單元價(jià)格。 ?高區(qū)：高區(qū)采用“較大差價(jià)”，以注重品質(zhì)的客戶為目標(biāo)，以便獲得較高的利潤(rùn)空間