【正文】 者信心、后期經(jīng)營效果、降低成本，提升大面積、昭示性較差劣勢產(chǎn)品投資價值 產(chǎn)品附加值 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司 商家停車位配備 萬科物業(yè)管理公司服務(wù) 部分非住宅底商，有煙道 多層物業(yè)，面積利用率高 大社區(qū)，消費(fèi)市場龐大 帶租約銷售，投資有保障 項(xiàng)目啟示 ? 產(chǎn)品啟示： ① 社區(qū)內(nèi)底商 面積控制合理 ，達(dá)到 控制總價 目的，降低投資門檻 ② 產(chǎn)品設(shè)計(jì)硬傷少 ，內(nèi)部無承重柱過多造成面積浪費(fèi)等問題 ③ 針對 23樓，為提升昭示性采用了跑馬廊設(shè)計(jì)，并設(shè)計(jì)多部通道通往 23樓，多 通道設(shè)計(jì)保證 1F以上較好的人流通達(dá)性 ? 銷售措施啟示： ① 招商先行 ：銷售前期引進(jìn)招商公司進(jìn)行商業(yè)招商，后期提供整體商業(yè)經(jīng)營管理 ② 帶租約銷售 ，提升產(chǎn)品附加值及客戶投資信心 ③ 劃分業(yè)態(tài)區(qū)域 ：客戶業(yè)態(tài)指引范圍內(nèi)自主選擇經(jīng)營的產(chǎn)品，保證業(yè)態(tài)多樣化不重復(fù) ④ 23F商鋪貸款 ：利用開發(fā)商品牌知名度，做到 23樓商鋪可以進(jìn)行商貸 ?位臵及交通 藍(lán)谷地位于三環(huán)路與成龍路交匯處，四川師范大學(xué)南大門旁。無特色業(yè)態(tài)吸引，多與繁榮區(qū)業(yè)態(tài)重合。彌補(bǔ)了項(xiàng)目性質(zhì)導(dǎo)致的業(yè)態(tài)缺失 ?位臵及交通 卓錦城位于城東南方，位于三環(huán)外，臨近成龍大道，周邊即為四 A級旅游風(fēng)景區(qū)。居住人口眾多，商業(yè)發(fā)展前景廣闊 四海逸家 鑫苑名家 錦江城市花園 美林灣 商業(yè)市場調(diào)研 —— 【卓錦城】 卓錦城商業(yè)分析 售樓部 成龍路 商業(yè) 2期住宅 ?目前卓錦城已入駐商業(yè)較少，僅在臨成龍路其售樓部對面有部分商業(yè) ?該處商業(yè)目前主要服務(wù)于 2期入住業(yè)主，業(yè)態(tài)種類主要以餐飲、超市便利店為主等社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) ?規(guī)劃中的大型賣場目前還未開始建設(shè)施工 卓錦城商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ?卓錦城商業(yè)主要分布在垂直于成龍路以帶狀分布 ?商鋪臨街面共 18間商鋪，目前已入駐 14家商戶，入駐率較高 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，主力業(yè)態(tài)主要為餐飲、彩票點(diǎn)，其他超市、二手房、水果布藝等日常服務(wù)業(yè)態(tài)均有設(shè)臵 經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富但不重復(fù)，形成“壟斷經(jīng)營”，這與招商前期定向招商進(jìn)行業(yè)態(tài)區(qū)域規(guī)劃密不可分，保證了在小體量商業(yè)環(huán)境下全面滿足居民日常消費(fèi)需求 卓錦城商業(yè)分析 ?依靠卓錦城 2期已入住居民，商業(yè)經(jīng)營狀況良好。開始銷售時間為 09年 4月 8日 錦江城市花園 1期商鋪 ?錦江城市花園商鋪類型為社區(qū)服務(wù)型，商鋪面積集中在 2160平米，占商鋪總量的 90%，小面積商鋪為錦江城市花園主打產(chǎn)品 ?從 4月 8日至 6月 8日，錦江城市花園共銷售 13套商鋪，平均每月銷售 。 人流消費(fèi)動線 各樓棟綜合價值預(yù)判 2棟 3棟 7棟 樓棟 對比因素 打分原則：滿分為 5分，最優(yōu)為 5分，次優(yōu)為 4分，合格為 3分，達(dá)標(biāo)為 2分，較差為 1分 各樓棟產(chǎn)品小結(jié) 【通達(dá)性】 ?優(yōu)勢： 12F多通道設(shè)計(jì)，人流通達(dá)性較好 ?劣勢： 多通道設(shè)計(jì)包含公共樓梯及 1躍 2獨(dú)立樓梯，造成面積浪費(fèi) 【產(chǎn)品設(shè)計(jì)】 ? 優(yōu)勢： 1樓商鋪開間為 ，進(jìn)深 1213米， 2樓商鋪開間 713米，進(jìn)深 1213米，戶型較為方正，社區(qū)昭示性較強(qiáng)。卓錦城地塊規(guī)劃有大型商業(yè)配套，這將整體帶動項(xiàng)目所在區(qū)域物業(yè)價值。看能否通過開發(fā)商渠道進(jìn)行溝通 ?項(xiàng)目車位位于社區(qū)內(nèi)部，商業(yè)無配屬停車位，如本項(xiàng)目 1躍 2引進(jìn)商業(yè)、未來區(qū)域發(fā)展成熟項(xiàng)目產(chǎn)品商業(yè)價值提高后均對停車位有一定要求，因此建議向相關(guān)部分提出申請?jiān)O(shè)臵臨時停車位 項(xiàng)目規(guī)劃臨時停車位 【 優(yōu)惠階梯：三級優(yōu)惠政策 】 ① 一級優(yōu)惠：臵業(yè)顧問 ② 二級優(yōu)惠：銷售經(jīng)理 ③ 三級優(yōu)惠：開發(fā)商 ?以三級優(yōu)惠階梯增加與客戶談判空間，不同優(yōu)惠幅度需想該級別優(yōu)惠把控負(fù)責(zé)人申請 銷售措施 【付款方式多樣化】 ? 因本項(xiàng)目商業(yè) 2F商業(yè)不能進(jìn)行商貸，但是 2F產(chǎn)品面積較大、總價較高，不能進(jìn)行商貸會造成投資門檻提高而使客戶產(chǎn)生抗性 ? 建議付款方式多樣化： ① 商業(yè)貸款五成十年 ② 分期付款采用 4+3+3分三期付清，合同簽訂時付 4成， 2月后再付 3成，交房前 1個月再付 3成 ? 一次性付款 銷售措施 銷售措施 【捆綁銷售】 優(yōu)劣搭配， 1F、 1躍 2搭配，大小搭配 在項(xiàng)目亮相后，根據(jù)客戶對項(xiàng)目產(chǎn)品的需求情況將對項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行捆綁銷售，原則如下： 推售策略 1整體推售 7月 1日 8月 1日 9月 1日 10月 1日 11月 1日 蓄客期 開盤 商鋪籌備期 優(yōu)勢： ?整體推售，貨源充足 ?蓄客時較為充分 劣勢： ?造成產(chǎn)品走量不均衡，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品走量較快 ?蓄客時間過長易造成排號客戶流失 ?產(chǎn)品價格不能進(jìn)行實(shí)踐檢驗(yàn) 推售策略 2推售有序，優(yōu)劣搭配，以銷代試 2批次正式開盤 7月 1日 8月 1日 9月 1日 10月 1日 11月 1日 蓄客期 鋪面世 1批次開盤 商鋪籌備期 蓄客期 優(yōu)勢： ?可盡早開盤，避開售樓部搬遷時間 ?分兩批入市，保證各類型產(chǎn)品均衡銷售 ?價格經(jīng)過實(shí)際檢驗(yàn)，將對二批次產(chǎn)品進(jìn)行參考 劣勢： ?蓄客期較短 ?后期工作量大 具體實(shí)施措施 分批次推售產(chǎn)品 7棟 2棟 3棟 分批次原因： ?優(yōu)劣搭配 :3棟和 7棟結(jié)合推售，通過價格杠桿促進(jìn)產(chǎn)品均衡銷售，以銷代試測驗(yàn)客戶難點(diǎn)產(chǎn)品意向度，提前做好準(zhǔn)備 ?保證貨源充足：依據(jù)銷售目標(biāo)及項(xiàng)目實(shí)際（售樓部搬遷），將多數(shù)產(chǎn)品集中于首批次推售，保證開盤貨源充足 推廣計(jì)劃 7月 1日 8月 1日 9月 1日 10月 1日 11月 1日 蓄客期 商鋪籌備期 蓄客期 報(bào)廣 短信 網(wǎng)絡(luò) 回訪 外銷 樓體 預(yù)計(jì)費(fèi)用 15萬 6萬 0 0 約 約 1萬 合計(jì)：約 （此費(fèi)用為預(yù)算，僅供參考，最終以實(shí)際實(shí)用為主） 以多渠道結(jié)合方式保證項(xiàng)目市場影響力 工作時間表 商鋪圖紙： 請開發(fā)商提供商鋪完整圖紙一份（紙質(zhì)及電子 CAD） 商鋪按揭問題： 銀行一般僅針對一樓臨街商鋪提供按揭貸款，需要確定本項(xiàng)目1躍 2商鋪及 2樓商鋪是否能夠進(jìn)行按揭； 商鋪銷售需準(zhǔn)備的文件： a/商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)、商鋪使用說明書等相關(guān)文本； b/商鋪合同及合同附件的準(zhǔn)備及確定； c/商鋪合同合同附圖準(zhǔn)備； 商鋪銷售物料： a/各樓棟商鋪平面分布圖； b/商鋪宣傳 DM單。 :47:5211:47Mar2317Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :47:5211:47:52March 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 11時 47分 52秒 11:47:5217 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :47:5211:47Mar2317Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 17日星期五 上午 11時 47分 52秒 11:47: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提