(中信183中央生活區(qū))項目市場定位思考[再修改合輯]-預覽頁
【正文】 年主要由于炒樓投機盛行，總體達到 72%。 GDP在 05年放量后， 0 07年增長穩(wěn)定（都是比上一年增長 20％）， 07年 GDP達到歷史新高 3151億元252。這將會影響人們對東莞的信心，并進而影響在東莞置業(yè)的信心。另有海外華僑 20多萬人、港澳同胞 70多萬人。 80～ 90㎡戶型面積因應 70/90政策，在 07年度突然放量增長，反應社會一大變化；252。需要謹慎開發(fā)252。l 市場新貴產(chǎn)品： 80～ 90 ㎡。三年銷售比例穩(wěn)定，銷售量在增長l 市場不斷追捧增長戶型： 130～ 180 ㎡中大戶型。但還是在平穩(wěn)增長紅線上。 最受市場青睞的產(chǎn)品： 90～ 110 ㎡； 110～ 130 ㎡； 130～ 180 ㎡216。l 中高檔、高檔 08年后的市場存量大，高檔未推出量更比中高檔多。l 上半年開盤的個別項目銷售效果顯著（萬科首先減價銷售），但后續(xù)余貨量仍較大 .萬江區(qū) 項目 占地面積㎡ 建筑面積㎡ 總貨量 余貨中檔 理想 0769四期 72559 1095戶， 1327個停車位07年 228套，現(xiàn)只剩 20多套； 07年 12月推出別墅和情景洋房 86套，至今售出不到 10套陽光海岸二期 1230余套單位 未開盤，估計三月底開盤風臨美麗灣 一期占地 68680,建筑面積約138731。l 萬江區(qū)的項目規(guī)模小，且以中檔為主，中檔貨量相當多；l ，但在 10月以后銷售狀況也不容樂觀；由于，項目的區(qū)位位置及周邊環(huán)境已經(jīng)基本決定了定位方向。 最受市場青睞的產(chǎn)品： 90～ 110 ㎡； 110～ 130 ㎡； 130～ 180 ㎡216。l 中高檔、高檔 08年后的市場存量大，高檔未推出量更比中高檔多。 維持市場青睞產(chǎn)品、最有潛力產(chǎn)品的開發(fā)； l 受 ,總體銷售狀況不理想，余貨量較大（除個別項目開盤較早 ,基本售磬外）l 中檔樓盤存量相當大。2. 對于競爭，我們應該用市場成交率最高的產(chǎn)品，放棄成交最差不符合區(qū)域競爭的產(chǎn)品，用這些產(chǎn)品來進行規(guī)劃產(chǎn)品。 適量補充產(chǎn)品： 60～ 80 ㎡； 180 ㎡以上第三，客戶群分析客戶的變化、發(fā)展及置業(yè)需求將準確引導市場定位。 產(chǎn)品合理，有一定規(guī)模的項目；因此，我們取樣：中檔樓盤： 江南世家、格林小城、景湖春曉、景湖灣畔、城市高爾夫花園中高檔樓盤： 國際公館、東駿豪苑、天驕峰景分析 1：首次置業(yè)客戶比例分析 （數(shù)據(jù)來源：合富輝煌東莞市場研究部）l 總體上，從 03年開始首次 置業(yè)客戶穩(wěn)定在 40～ 50%以上，預示 0 09年還會保持有這個區(qū)間的客戶需求，我們需要考慮吸納這部分的客戶群體。 著重打造： 100～ 120㎡區(qū)間的舒適型 3房產(chǎn)品 （需求基本穩(wěn)定在 6575%之間）252。 生活改善、換房戶型：適量增加 160 ㎡以上 5房 （一般僅占 5%左右）l 面積在 7580㎡ 2房可以減少提供 （近兩年一般占 10%左右）首次置業(yè) 小 3房 大 3房 4房 5房100120㎡ 130150㎡ 160180㎡ 180㎡以上04年 % % % %05年 % % % %06年 % % % %07年 % % % %分析 4： 中高檔樓盤首次置業(yè) 客戶戶型需求特征 （數(shù)據(jù)來源：合富輝煌東莞市場研究部）取樣樓盤：國際公館、東駿豪苑、天驕峰景l(fā) 針對中高端樓盤的首次置業(yè)客戶需求：我們應該252。分析 5： 中高檔樓盤 多次 置業(yè) 客戶戶型需求特征 （數(shù)據(jù)來源：合富輝煌東莞市場研究部）多次置業(yè) 小 3房 大 3房 4房 5房100120㎡ 130150㎡ 160180㎡ 180㎡以上04年 % % % %05年 % % % %06年 % % % %07年 % % % %l 針對中端樓盤的 多次 置業(yè)客戶需求：我們應該252。取樣樓盤：國際公館、東駿豪苑、天驕峰景結合成交分析： 6000～ 7000元 /㎡，是首次、多次置業(yè)的分水嶺l 0307年價格不斷走高，但受房地產(chǎn)新政影響 08年第 1季度價格明顯回落，均價 5569元，與 06年底基本持平；l 中檔盤價格與市場整體趨勢基本一致， 08年第一季度回落明顯，實際已經(jīng)跌破 6000元 /平方米， 近兩年首次置業(yè)價格區(qū)間在 60007000元之間；l 高檔盤價格一路走高，并仍然呈上升趨勢，價格區(qū)間在 75009000之間。 少量補充：面積在 130150㎡大三房（首次置業(yè)需求比例在逐年減少，目前約占 5%）l 二次置業(yè)、多次置業(yè)者需要考慮其投資、首次換房、多次換房的不同時期需要，來配搭不同的產(chǎn)品供其選擇216。1. 主力戶型：216。 80～ 90 ㎡的 2房3. 適量補充戶型：216。 、從緊貨幣政策等使得整個房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都受到抑制；252。 而 90以上產(chǎn)品將逐步緊俏，尤其拼合形式大戶型將更多出現(xiàn)；產(chǎn)品不舒適252。 未來供應量充足， 08保守估計全市商品住宅供應量將超過 695萬㎡。新市場環(huán)境下，各層面的一些反應：小結 ：機遇：產(chǎn)品層面應該更好發(fā)揮不受 90/70限制的自由， 避開小戶型競爭，充分做足 90㎡以上的中大戶型產(chǎn)品。再次，客戶群首次、多次置業(yè)要求結論與【初步產(chǎn)品及其面積區(qū)間】的對比分析，對 【戶型產(chǎn)品區(qū)間修正】 結果。 150～ 180的 4房216。 180 ㎡以上的大戶型 （在絕對優(yōu)勢位置處，并可以拉升項目檔次形象）216。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 21三月 2119:21:4019:21:40March 23, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 7:21:40 下午 7:21 下午 19:21:40三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 19:21:4019:21:4019:21Tuesday, March 23, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/23 19:21:4019:21:4023 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 2119:21:4019:21Mar2123Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 23 三月 20237:21:40 下午 19:21:40三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我
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