某5號地市場定位報告-預(yù)覽頁
【正文】 ，非農(nóng)人口僅 11萬，咸水沽鎮(zhèn)人口僅 4萬，需求規(guī)模非常有限。 與區(qū)中心的距離相對較遠，經(jīng)濟又相對發(fā)達，葛沽與小站的商品房市場基本自成中心，均有一定規(guī)模的住宅開發(fā)； 雙港及八里臺因區(qū)位關(guān)系處于市區(qū)和區(qū)域的雙重影響下，有可能因價格杠桿作用擠壓到區(qū)域市場中。 4. 是唯一市鎮(zhèn)中心的集聚形成的板塊 區(qū)域供需分析 01020304050602023年 2023年 2023年 2023年供給量消化量供需差由右側(cè)統(tǒng)計數(shù)據(jù) 得出曲線分析圖 區(qū)域市場需求的增長穩(wěn)定，供應(yīng)的人為放量造成市場的壓力急劇放大，新增供應(yīng)量達 100萬平米 ,而區(qū)域市場年消化量僅有 40萬平米左右 ,項目競爭面臨嚴重競爭。 隨著土地利用率的進一步提高，需求與供應(yīng)的錯位趨勢將越來越明顯 區(qū)域消化量分析 4540 0370 0 050 0204620 02468101203年 04年 05年 06年米蘭陽光 博雅名邸 愛丁堡 景明花園 水岸華庭 惠安小區(qū) 惠豐花園 惠苑小區(qū) 平均在售面積/項 目06年的銷售冠軍為博雅名邸， 7萬平方米區(qū)域 新開盤項目第一年平均銷售額為 01020304050602023年 2023年 2023年 2023年供給量消化量供需差開發(fā)節(jié)奏建議 綜合我項目的特點及節(jié)奏 ,項目開發(fā)節(jié)奏建議確定為 : 分 3個營銷季銷售： ? 第一季開發(fā)面積控制在 5萬平米以內(nèi) ,略高于市場接受新盤的流量，由于處于市場的需求空擋，銷量基本可以保證。 ? 市場供應(yīng)與需求之間存在錯位，而且未來將進一步加大。 自身因素分析 區(qū)位因素 1. 項目周邊有成熟的居住配套氛圍； 2. 北臨老海河有較為豐富的自然景觀條件，有利于建造出中高品質(zhì)的居住社區(qū)。 ? 項目的規(guī)模和容積率限定了項目的訴求范圍只能關(guān)注于咸水沽組團區(qū)域內(nèi)。 米蘭陽光 景明花園 博雅名邸 愛丁堡 惠豐小區(qū) 水岸華庭 博雅名邸 ? 總建筑面積 11萬平米，容積率 。 ? 開盤 1年賣了 400套左右；戶型沒有特點。 3. 采用現(xiàn)代主義的建筑風格，外檐為涂料、瓷磚相結(jié)合。 ? 采用歐式簡約主義的建筑風格。 ?目前剩余一棟商住公寓樓作為三期，執(zhí)行 9070標準 。 景明花園 市場供應(yīng)特點 1. 項目競爭正逐漸從區(qū)位競爭轉(zhuǎn)向規(guī)模和產(chǎn)品層面的中度競爭 2. 在售項目銷售速度普遍偏慢，市場有效需求相對不足 3. 區(qū)域項目的規(guī)模普遍偏小，產(chǎn)品的品質(zhì)感均較差 4. 項目之間采用共同做勢的合作方式，沒有形成充分競爭 5. 區(qū)域內(nèi)沒有標志性項目，各項目質(zhì)素都不足以引領(lǐng)市場 6. 項目的供給僅建立在初步的產(chǎn)品基本面上 ,而沒有達到產(chǎn)品附加值供給階段 潛在競爭對手比較分析 3號地 本案 4號地 米蘭陽光 景明花園 水岸華庭 2023年在項目開始銷售階段，新開工項目預(yù)計是 3， 4號地項目，續(xù)開工項目為水岸華庭、景明花園、米蘭陽光三個項目 米蘭陽光 ? 為別墅及洋房產(chǎn)品 ,低容積率，與項目的客戶區(qū)間不同。 其 31萬的建筑規(guī)模使其面對的必然是多階層的消費者。 2023/3/172023/3/17Friday, March 17, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/172023/3/172023/3/172023/3/173/17/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/172023/3/172023/3/172023/3/17 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/172023/3/172023/3/17Friday, March 17, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/172023/3/17March 17, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/172023/3/172023/3/17Mar2317Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 17日星期五 2023/3/172023/3/172023/3/17 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我
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