中原_寧波開(kāi)元_九某地產(chǎn)畔開(kāi)盤價(jià)格建議及銷售執(zhí)行策略_57ppt-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 來(lái)樓市走向尚不明朗。由于供應(yīng)激增，持續(xù)下滑的市場(chǎng)存量再次回到高位，達(dá)到近 10萬(wàn)方。本案可在客戶蓄水狀況良好的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)整體環(huán)境走勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)存量機(jī)動(dòng)確定入市時(shí)機(jī)，由于下半年推量減少、市場(chǎng)存量消化，本案下半年入市時(shí)面臨競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相對(duì)較小。 全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊疲軟，復(fù)蘇尚需時(shí)日。 ? 結(jié)合整體走勢(shì)、細(xì)分市場(chǎng)以及歷年月度走勢(shì)，中原建議本案可根據(jù)前期客戶的蓄水狀況和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)實(shí)時(shí)表現(xiàn)機(jī)動(dòng)確定入市時(shí)機(jī)，宜在 6月左右正式開(kāi)盤 ，基本保證強(qiáng)銷期內(nèi)有 2個(gè)月處于相對(duì)較好的市場(chǎng)氛圍。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議： 個(gè)案推案及銷售參考 一期 二期 三期 卡納湖谷 位置： 東錢湖環(huán)湖大道以南，效實(shí)中學(xué)分校東南； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地 317155平方米，總建筑面積約 190000平方米，共 480套，容積率約 ，綠化率 46%，建筑密度 18%； 戶型： 面積區(qū)間在 260310平米，地下室 100平米左右，其中面積段靠近 310平米的大戶型較多。 月度銷量： 推盤情況： 051015202530 12023125001300013500140001450015000155001600016500一批銷售套數(shù) 二批銷售套數(shù) 一批成交均價(jià) 二批成交均價(jià) 個(gè)案推案及銷售情況 香湖丹堤 329國(guó)道 一期 二期 三期 該項(xiàng)目與本案僅一山之隔，位于慈溪達(dá)蓬山，為本案主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤之一。 雅戈?duì)?〃 香湖丹堤 投資商： 雅戈?duì)柤瘓F(tuán)； 發(fā)展商： 寧波雅戈?duì)栠_(dá)蓬山旅游投資開(kāi)發(fā)有限公司； 項(xiàng)目地址： 慈溪市三北街道，南臨達(dá)蓬山； 占地面積： 259610平方米； 總建： 共 ，其中一期 ，二期 ，三期 ； 建筑類型： 獨(dú)幢、聯(lián)排及疊拼別墅； 容積率： 約 ； 戶型： 面積段 250972平米，聯(lián)排 290平米，獨(dú)棟 350650平米。目前去化過(guò)半，以低總價(jià)房源去化相對(duì)較好，高總價(jià)房源壓力較大。山地別墅依山而建，退層設(shè)計(jì)，并配有大面積室外觀景露臺(tái)，個(gè)別豪華單位設(shè)有室內(nèi)電梯。容積率為 ，綠地率在 30%，規(guī)劃總戶數(shù)為 218戶； 戶型： 以雙拼為主的純英倫風(fēng)格別墅（與紅郡相似），以天然水系將地塊內(nèi)分為三個(gè)組團(tuán)，聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品各約 50%，面積在 235335平方米之間不等 ，面寬 ，分 8個(gè)戶型。項(xiàng)目與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系相對(duì)較小。 具有資源優(yōu)勢(shì)的臨湖別墅同景觀視野良好的依山別墅組合推出。 第一批房源推案策略 以樣板區(qū)作為營(yíng)銷核心 組織周邊別墅去化 第一批房源推案策略 樣 板 區(qū) 第一批房源推案策略 臨湖別墅 — 3套 資源最優(yōu) 臨水花園別墅 — 3套 東側(cè)臨水資源較優(yōu) 普通花園別墅 — 4套 沒(méi)有明顯資源優(yōu)勢(shì) 坡地花園別墅 — 5套 標(biāo)高 35米左右景觀視野好 優(yōu)質(zhì)依山別墅 — 3套 標(biāo)高在 40米以上，景觀最好 第一批房源推案策略 —— 1 2 3 3 4 價(jià)值排序 分級(jí)產(chǎn)品 價(jià)格區(qū)間 套數(shù) 備注 1000萬(wàn)以上 3 臨水別墅，樹(shù)立該批次價(jià)格標(biāo)桿 800萬(wàn) 1000萬(wàn) 3 依山別墅，景觀資源好 600萬(wàn) 850萬(wàn) 8 坡地花園別墅及臨水花園別墅 400萬(wàn) 550萬(wàn) 4 普通花園別墅，資源無(wú)明顯優(yōu)勢(shì) 第一批房源推案策略 —— 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 第一批次總銷預(yù)估值為： 12300萬(wàn)元 — 16200萬(wàn)元 第一批房 源平均套總價(jià)： 700萬(wàn) — 900萬(wàn)元 推案階段 操作日期 操作周期 目標(biāo)量 推案原則 第二批次 2023年 9月 2023年 12月 4個(gè)月 32套 以親水組團(tuán)作為本批次主推產(chǎn)品 根據(jù)第一批次售價(jià)適當(dāng)調(diào)整價(jià)格 在蓄水情況滿足的情況下拉升尾部，慢步走利 推出剩余臨湖別墅，為剩余房源產(chǎn)品提供價(jià)格水準(zhǔn)奠基石。外地客戶對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買意向較小。以下, 44,37%1000方以上, 6, 5%900m178。 營(yíng)銷對(duì)策： 后期的接待中，結(jié)合樣板房樣板區(qū)的引導(dǎo)和價(jià)格杠桿的作用會(huì)作好均衡引導(dǎo)。 收取誠(chéng)意金并系統(tǒng)性 深度篩選誠(chéng)意客戶 第一階段 積蓄誠(chéng)意客戶 第二階段 排摸客戶意向 第四階段 現(xiàn)場(chǎng)解籌 第三階段 落定客戶意向 排摸及認(rèn)籌流程 價(jià)格排摸 梳理客戶需求 ?報(bào)價(jià)原則： 最低價(jià)低于預(yù)期價(jià)約 15%，留給客戶憧憬的空間 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 客戶蓄水量達(dá)到 250組，初步判斷 A級(jí)及 B級(jí)客戶達(dá)到 50組。 （注意：①置業(yè)顧問(wèn)除了告知客戶付誠(chéng)意金活動(dòng)外，還有另一個(gè)目的是試探客戶是否會(huì)來(lái)付誠(chéng)意金，置業(yè)顧問(wèn)必須要注意說(shuō)辭。（收誠(chéng)意金活動(dòng)一直截止到開(kāi)盤前一天） 第一階段詳細(xì)操作建議 （報(bào)一期總價(jià)范圍，客戶付誠(chéng)意金） 第一階段 積蓄誠(chéng)意客戶 ?內(nèi)部操作 ：由銷售經(jīng)理確定一期內(nèi)部關(guān)系客戶數(shù)量，為其留出相應(yīng)數(shù)量的次序較前面的號(hào)段，便于為關(guān)系客戶調(diào)整購(gòu)房的次序，保證其能買到理想的房子；也可以用這些預(yù)留的號(hào)來(lái)把誠(chéng)意度非常高的客戶次序往前調(diào)整，最終調(diào)整好的次序要保證前 10號(hào)的客戶肯定下定；若有客戶要定樓王的，在不影響銷售的情況下最好優(yōu)先考慮買樓王的客戶，把他的次序調(diào)整到前 2名，以制造哄動(dòng)效應(yīng)。） 第一階段詳細(xì)操作建議 第一步：價(jià)格排摸， 報(bào)單位戶型總價(jià)范圍 ?報(bào)價(jià)原則 ：每個(gè)戶型的最高價(jià)報(bào)高于預(yù)期價(jià)格的 15%， 15%為接下來(lái)客戶排摸過(guò)程中，價(jià)格可能變化的彈性空間。 （注意：置業(yè)顧問(wèn)必須非常清楚客戶的首選房源和備選房源，掌握客戶選房的側(cè)重點(diǎn)。 ?預(yù)銷控： 每天的最后時(shí)間，對(duì)當(dāng)天客戶的意向房源進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)銷控。并通知客戶開(kāi)盤當(dāng)天的準(zhǔn)確時(shí)間，以及需要帶齊的購(gòu)房資料。每位置業(yè)顧問(wèn)手上必須要有一份各自意向客戶的名單，以及每組客戶預(yù)選房源的房號(hào)。 19:43:0819:43:0819:433/15/2023 7:43:08 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 3月 15日星期三 下午 7時(shí) 43分 8秒 19:43: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 7時(shí) 43分 8秒 下午 7時(shí) 43分 19:43: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 19:43:0819:43:0819:43Wednesday, March 15, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 7時(shí) 43分 :43March 15, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 19:43:0819:43:0819:433/15/2023 7:43:08 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :43:0819:43:08March 15, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 7時(shí) 43分 8秒 下午 7時(shí) 43分 19:43: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴
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