【正文】 167。 建設霧凇走廊觀賞區(qū)、江南公園渡假休閑區(qū)和建華體育文化區(qū)。 新落成的北華大學新校區(qū)坐落于江畔南岸。 2023年全年將完成棚戶區(qū)拆遷 130萬平方米，還要做到如期回遷。 梯次推進商貿區(qū)和平房集聚區(qū)的棚戶區(qū)改造，妥善安排回遷區(qū)集中安置用地。 2023年內將引進 5戶以上域外知名企業(yè)。167。167。 濱江東路167。 冰上訓練中心167。167。167。167。167。城市發(fā)展規(guī)劃 p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析第 21 頁吉林 — 長春城際快速鐵路將縮短吉林與長春兩城市之間的距離167。167。167。 中部為生態(tài)工業(yè)和城郊型生態(tài)農業(yè)經濟區(qū)167。 吉林市將建成山青、水碧、天藍、草綠的生態(tài)城市和具有國際影響的旅游和宜居名城。城市發(fā)展規(guī)劃 p項目宏觀背景分析項目宏觀背景分析第 24 頁小結 :167。 “清水綠帶 ”工程使松花江岸線景觀軸成為吉林市的靈魂167。它是吉林市四個行政區(qū)之一，全區(qū)總面積 公里，轄四鄉(xiāng)一鎮(zhèn)六個街道和兩個經濟開發(fā)區(qū)。 吉林市傳統(tǒng)的城市商業(yè)中心與行政中心167。167。江灣大橋吉林高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)文化教育區(qū)體育中心吉林大街吉林大橋本項目城市尺度分析 p項目用地分析項目用地分析第 28 頁科教文化區(qū)：多眾院校提供相對優(yōu)越的就學環(huán)境167。 吉林市第二高級中學167。 陽光實驗幼兒園167。 體育中心在江南板塊東側167。 配套訓練館167。 高新技術產業(yè)區(qū)位于吉林市深圳街兩側區(qū)域，面積大約 2平方公里，是吉林重點發(fā)展高新技術產業(yè)的基地。 新材料167。 電子信息167。 世紀廣場167。 距華聯(lián)吉買盛約 1公里167。 距離吉林中心醫(yī)院167。城市尺度分析 p項目用地分析項目用地分析第 31 頁項目北臨濱江景觀帶，從這里可俯瞰松花江四季美景167。 冬季，這里雪沃千里，霧繞冰橫，寒江雪柳，風姿天成；167。城市尺度分析 p項目用地分析項目用地分析注：類似地塊在吉林已經罕見第 32 頁小結：167。即是說用地的容積率、建筑密度、限高以及綠化率都可以隨甲方產品策劃方案變動。如果成功，將會與本項目的商業(yè) 形成江南地塊的小型商圈 ，為項目提供良好的商機以及生活配套。主要以餐飲、小百貨等 社區(qū)配套型商業(yè)為主 ，還有少量洗浴、網吧診所等。167。 地塊較為完整，景觀好，居主路有一段距離，比較安靜。 土地的利用率較低 ，建議作一些 功能性配套 ，如 文教、體育設施 等。 教育資源開發(fā)為集團龍頭產業(yè)。錫華集團167。 北京加州大學（河濱）國際教育學院 167。 北京錫華世紀物業(yè)管理有限公司 167。 包頭凱富酒店有限公司 p 開發(fā)商和政策分析開發(fā)商和政策分析開發(fā)商分析第 41 頁進入吉林市房地產市場是錫華集團的戰(zhàn)略舉措167。167。通過本項目開發(fā)，將為集團在吉林市房地產市場打開局面，樹立品牌，為后續(xù)項目開發(fā)奠定良好基礎。集團具有良好的政府資源與社會關系，對本項目開發(fā)可以提供相應的平臺支持。 通過對本項目的開發(fā)實踐，為后續(xù)項目連續(xù)開發(fā)積累經驗。 錫華集團具有良好的教育資源與政府資源。 錫華集團對進軍吉林房地產市場充滿信心并寄予厚望。 房地產市場發(fā)展帶動了一大批產業(yè)的發(fā)展，對國家和地方經濟產生巨大的推動作用，因此國家希望房地產發(fā)展繼續(xù)為國民經濟作出貢獻。 吉林市將房地產開發(fā)作為招商引資的重要方向，先后引進了大連萬達、河北建龍、長春亞泰、大連富麗華等一批國內知名的大型房地產開發(fā)企業(yè)。在相當長的一段時間內，房地產仍將是國家與地方的支柱產業(yè)，政府不過分鼓勵其激進發(fā)展，但也不會抑制房地產市場正常發(fā)展。棚戶區(qū)改造是吉林市未來幾年的城市建設重點方向，一系列優(yōu)惠政策對于房地產開發(fā)企業(yè)是難得的機遇。 房地產開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造納稅確有困難的，可申請減免土地使用稅。 政府對棚戶區(qū)改造項目用地實行優(yōu)惠政策：167。167。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產業(yè)的調控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。競爭者數量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益 /低成本。改善需求為主，需求趨于多樣化。產品形式極為豐富，高質量。216。216。第 49 頁調研區(qū)域確定p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析供應市場研究重點競爭區(qū)域本項目為濱江地塊，因此本次的重點調研區(qū)域就確定在 松花江沿岸的濱江區(qū)域 。 該區(qū)域靠近市中心商業(yè)區(qū)， 城市配套設施完善 ，是吉林市目前的高檔豪宅熱點居住板塊。但由于該段區(qū)域江流呈南北向，使得該地段項目江景資源的利用率變差。第 51 頁216。 價格分析價格分析216。其余樓盤銷售率都在 50%以上，特別是 中華名苑，開盤 2個月銷售率就超過 50%。3級競爭區(qū) 總供應量僅 20萬平米 ，雖然銷售不錯，但 都是 03年的早期項目 ，近年來沒有新開樓盤。? 高層板樓占 45%—— 主要分布在沿江地段，滿足觀景需求，也是初級階段向 “ 上樓階段 ” 發(fā)展的表現 。 二級競爭區(qū)域 江南板塊 項目也是以 3居室大戶型為主，面積在 135180平米；其他的大部分以 2居室為主 ，主力戶型面積相差較大，主要在 100130平米左右 。? 我們認為：高端市場已經開始 注重戶型的完整性和功能性 。普通住宅 3居面積在 110—130平米左右，而高檔住宅基本都是 140—170 平米左右。 通過與銷售員和客戶溝通，我們還了解到：當地由于氣候原因對于朝向要求較高， 主臥必須朝南，客廳盡量為南向，客臥要求不高 。第 60 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析供應市場研究戶型結構分析 從目前市場來看，絕大多數戶型結構以平層為主，少數高層項目有頂層復式的戶型，水韻名城和隆鑫城市廣場有部分錯層、躍層戶型，這些戶型從市場反映來看，接受度還不錯，但因為整體供應量不大，因此市場前景還不是非常明朗。第 61 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析供應市場研究戶型結構分析 重點競爭項目的幾個高層層高都是3米和 ，只有水韻名城是 米。? 考慮到成本原因，建議多層層高在 3米以上，高層層高 3米左右。? 由于吉林房地產市場的初級性，加上開發(fā)商初次進入當地市場，建議本項目 不做精裝修 ，但應該 設置現場樣板間 。? 同等區(qū)位條件下，高層住宅單價比多層住宅要高出 500800元不等。? 如果跳出現有市場體系，進行嚴密的前期產品策劃和市場差異化定位，我們預測： 項目均價達到 3800—4000 元 /平米 是有可能實現的。智能化設施建議本項目在安防系統(tǒng)方面要做到不落后，最好有所創(chuàng)新，以增強項目的競爭力。供暖系統(tǒng)p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析供應市場研究小區(qū)配套設施? 吉林市目前僅有三個項目有會所 —— 萬達江畔人家、水韻名城和中華名苑，主要內容是健身房、乒乓球、桌球室、咖啡廳、兒童樂園等?？紤]到本項目規(guī)模較大，在車位配比上可略低于市場平均水平，建議本項目車位配比保持在 3： 1的水平 。良好的物業(yè)管理對高檔項目及高端可戶來說非常重要，尤其是物業(yè)管理已成為當地衡量樓盤品質的一個重要標準，建議本項目可以引進外部物業(yè)管理資源，提升項目品質。 項目檔次整體水平不高，同質化較強，本項目充分 發(fā)揮地段優(yōu)勢條件 ，形成差異化競爭優(yōu)勢；216。216。 潛在供應特點潛在供應特點216。216。216。? 證大項目地塊的景觀條件較好，但卻 遠離中心區(qū)域 ， 缺乏生活配套設施 和人氣；另外由于該項目屬于 灘涂地 ，地質條件可能會對項目有一定影響不同點? 都是異地開發(fā)商進入當地市場，有著對房產市場更高層次的理解和把握。本項目是區(qū)域板塊的 —— 領頭羊? 中環(huán)項目和證大項目由于先天地理條件，都有一定的硬傷。? 沒有明確的動靜分區(qū)和干濕分離，使得居住的舒適性下降。第 80 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析中華名苑重點個案銷售點評：? 本項目 06年 3月末開始預售，期間未作任何戶外廣告和宣傳，但截至 4月底，已經銷售過半，銷售異?；鸨?，開業(yè)后單價小漲過一次。? 客戶主要為本地人，外地人較少。第 81 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析中華名苑重點個案項目借鑒：? 客戶需求上，高端市場還存在著很大的需求，只要產品符合高端客戶需求，這種需求能夠快速的開辟出市場。第 82 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析水韻名城重點個案? 位置：東臨吉林大街、北臨濱江中路? 開發(fā)商：吉林建龍地產公司?規(guī)劃設計：中國建筑科學研究院? 物業(yè)管理：吉林建龍物業(yè)公司? 規(guī)模：總建面 25萬平米，一期開發(fā) 9萬多平米? 開盤日期： 2023年 5月? 建筑形式： 1期 8棟高層板樓，最高 29層? 戶型：三居： 13 14 156m2 二居： 104m2 115m2項目概況：? 價格： 2788元 —4488/ 平米? 主力總價： 29—66 萬? 車位價格： /個第 83 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析水韻名城重點個案? 2023平米的會所，內設健身房、體操房、乒乓球、臺球室、閱覽室以及兒童樂園等? 中空鋁塑窗，三防子母門，地熱采暖? 綜合布線系統(tǒng)，黑白可視對講、燃氣報警和商鋪報警系統(tǒng)。? 有比較明顯的動靜、干濕分區(qū)， 3居室都是雙衛(wèi)，主臥室?guī)б旅遍g。層差不變? 剛開盤并不太為市場所認可，直到 05年上半年才開始好轉并熱銷。? 購買南側戶型的客戶主要是一些非常想定居江南區(qū)域，經濟能力中等的居民，其中有不少都來自江北區(qū)域。有部分來自周邊的區(qū)縣，但外省市的客戶很少。? 根據客戶的反饋，開發(fā)商對戶型作了調整，以適應市場。? 整體開發(fā)上，水韻將大部分景觀豪宅應該做的都做得比較不錯，例如：會所、商業(yè)配套、內部園林景觀、戶型等，只是在一些細小的地方還有所欠缺，但不影響其整體品質。除了單價層差，還可以利用物業(yè)類型的不同，來對客戶進行分區(qū)。實際上這些也為吉林市民所接受并受到追捧。已入住 待建 戶型逐漸向舒適型靠近第 91 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析重點個案多層戶型種類兩室二廳一衛(wèi)平層： 兩室二廳二衛(wèi)平層， 兩室二廳二衛(wèi)平層， 104平米? 可以看出面對兩種人群的戶型分類：緊湊與一般舒適型。?二期戶型： 8 10 11 13 170、 180?三期完全考慮到了通過銷售反映吉林市人的需求，戶型： 8 10 11 10 133典型戶型分析多層戶型實用、適用第 92 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析萬達江畔人家重點個案推盤與銷售情況：?一期二區(qū)與二期沒有太大區(qū)別，一期一區(qū)與一期二區(qū)， 漲幅 200300，二期與三期差距較大，價差 400。?注： 44號樓屬于二期?三期 24002900，推得慢，為了漲價，先推四棟，再推六棟。?戶戶南向的建筑布局，滿足了高寒地區(qū)的使用日照。?高寒地區(qū)住宅的圍合空間設計第 94 頁p 住宅市場供需分析住宅市場供需分析萬達江畔人家重點個案項目借鑒： 萬達江畔人家良好的整合營銷推廣，為品牌的成功打造打下了良好的基礎。?引進較先進的 “ 新都市主義 ” 生活理念。?引進海爾菜單式精裝修。?將臨江面改造成公園，著重考慮到 “ 江邊情結 ” 。 購買特點及喜好分析購買特點及喜好分析216。 物業(yè)類型的確定與指標配比216。 如何為后續(xù)競爭奠定基礎錫華集團如何成功進入吉林房地產市場，并為吉林省乃至東北地區(qū)的房地產布局埋下伏筆？錫華集團對吉林房地產市場的產品切入點在哪里？第 104 頁定位方向一? 開發(fā)風險小，資金回收快，財務壓力小? 開發(fā)難度小，營銷策劃、現場工程管理比較簡單。高層 +多層的普通社區(qū)第 105 頁167。 消費心理特征 — 在于引導 167。 奧運 —” 宜居 ”理念 物理層面的發(fā)展線索軟性支撐因素167。 其他強強合作伙伴引入 — 設計、物管等 市場可挖掘空間大；自身具備打造自我標準的條件具備建立排他性優(yōu)勢的資源和能力p 產品初步定位及測算產品初步定位及測算第 106 頁目標定位方向p 產品初步定位及測算產品初步定位及測算項目初步定位不走尋常路：跳出競爭區(qū)，自建比價體系? 充分利用地塊區(qū)位優(yōu)勢和得天獨厚的景觀資源，結合開發(fā)商特有的渠道資源（教育資源等），經過縝密的前期市場定位，找準目標客戶群，量身打造住宅產品，實現產品的差異化競爭。? 規(guī)避競爭，揚長避短。 右表為本項目的控規(guī)指標。216。167。測算表p 產品初步定位及測算產品初步定位及測算經濟指標測算第 113 頁土地成本敏感性分析p 產品初步定位及測算產品初步定位及測算經濟指標測算? 我們將土地總成本從 ，圖中可以看出，稅后利潤和銷售利潤率的 變動比較平滑 ，沒有出現大的斜率變化。167。167。? 可以看出， 拆遷成本在有限范圍內變動，對項目整體盈利能力影響不大 。 在前面測算的基礎上，規(guī)劃指標除容積率外均不變，銷售單價不變，對稅后利潤和銷售利潤率進行分析。第 116 頁216。建 議 容 積 率不要達到高