【正文】 區(qū)域前景： 隨著 西溪濕地的深入開發(fā)建設(shè) 以及 未來科技城 的規(guī)劃建設(shè)，省委黨校、理工大科藝校區(qū)、杭師大等知名高校，海創(chuàng)園啟動(dòng)，以及阿里巴巴、恒生電子、浙大網(wǎng)新等企業(yè)強(qiáng)勢進(jìn)駐建設(shè)，特別是 2023年下半年淘寶城即將啟動(dòng)使用 （預(yù)計(jì)首期將有 1萬淘寶員工入駐），使得區(qū)域人氣極升，促使區(qū)域成熟度及價(jià)值預(yù)期不斷上行。 商務(wù)服務(wù) :商務(wù)車租賃、翻譯聘請、商務(wù)設(shè)備出租、會(huì)議室出租、秘書服務(wù)、獵頭服務(wù)、航空快運(yùn)等。 為了滿足高端物業(yè)的服務(wù)需求，保億物業(yè)開拓新的服務(wù)模式，加盟國際白金管家服務(wù)聯(lián)盟，推出了“鉑金管家”物業(yè)服務(wù)體系，委派管家赴歐洲留學(xué)。 重點(diǎn)產(chǎn)品空缺段 ?350400萬總價(jià)區(qū)間排屋去化速度較快； ?目前該區(qū)間存量約 200套，但競品屬于開發(fā) 時(shí)間相對較 早的項(xiàng)目，或 市場口碑不佳 的項(xiàng)目。而城西排屋軟性服務(wù)價(jià)值訴求不足。 ?未來科技城區(qū)域前景。 ?目前交通通達(dá)性丌好，周邊環(huán)境不項(xiàng)目調(diào)性相差較大。 ?城西排屋軟性價(jià)值訴求丌足。 產(chǎn)品體驗(yàn) 2 在環(huán)境與產(chǎn)品已確定的情況下，升級(jí)軟性服務(wù)等產(chǎn)品系統(tǒng)，打造迎合客戶需求（制造買點(diǎn)）、贏得競爭優(yōu)勢的山地院墅生活 ! 觀點(diǎn)一： 項(xiàng)目營銷可通過價(jià)格策略考慮從 350萬左右的價(jià)格區(qū)間實(shí)現(xiàn)銷售切入。生態(tài)性、產(chǎn)業(yè)性、商業(yè)性相結(jié)合，未來科技城在未來的區(qū)域定義必將是超越申花的 城西新城 。 他們是管家，但更是家人，他們熟悉院落里每一位業(yè)主的家庭成員； 幫助業(yè)主安排出行的一切細(xì)節(jié)；關(guān)注業(yè)主的孩子的安全； 根據(jù)業(yè)主的需要幫他們籌劃生日宴會(huì)等等； 一院一管家 ——“鉑金管家” 尊榮服務(wù)體系： 代辦服務(wù) :代辦開戶、代辦票務(wù)、代筆、代訂 /送飲用水、代發(fā)郵件、代訂報(bào)紙刊物、代發(fā)行李托運(yùn)、代繳費(fèi)。 交通服務(wù) :司機(jī)代請、緊急用車、包車服務(wù)、包機(jī)服務(wù)、接機(jī)服務(wù)、接車服務(wù)等。 Dream Car Club和 Yacht Club： 特別提供豪華游艇和名貴房車如勞斯萊斯、法拉利及保時(shí)捷的接載及租用服務(wù)。 Wine Cigar Club： 著名酒評(píng)家定期舉辦試酒會(huì)和雪茄品嘗會(huì)。 平臺(tái)資源整合 +活動(dòng)營銷 本項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略 —— 以 資源整合 為導(dǎo)向的 客戶心理體驗(yàn) 營銷 整合業(yè)內(nèi)資源，以 話題營銷、事件營銷 ，病毒式推廣項(xiàng)目影響力。與線上媒體互動(dòng)，形成廣泛的項(xiàng)目影響力。 整合媒體資源的爆破推廣：項(xiàng)目開盤期間，短時(shí)間內(nèi)立體式投廣告，達(dá)到沸騰式宣傳推廣效應(yīng)。 聚焦式推廣 、實(shí)效 行銷 結(jié)合 價(jià)格策略 ，提升項(xiàng)目營銷力。董事長所有的資源將為本項(xiàng)目所獨(dú)家享有。 去電轉(zhuǎn)來訪指標(biāo)不低于 2組 /周 /人。 call客執(zhí)行 競品截流 抄競爭項(xiàng)目來訪客戶車牌號(hào)以及高端場所停車場車輛車牌號(hào)，再找專業(yè)公司根據(jù)車牌篩選其資料，群發(fā)短信以及電話跟進(jìn)，截殺競爭項(xiàng)目客源。 實(shí)踐 實(shí)踐 實(shí)踐 實(shí)踐 同一社區(qū)，排屋與高層公寓的價(jià)格比例大約為 2 同一社區(qū)，洋房與高層公寓的價(jià)格比例大約為 建議本項(xiàng)目作為類排屋項(xiàng)目，價(jià)格系數(shù)取值范圍為 通過比例系數(shù)法，本項(xiàng)目的合理價(jià)格區(qū)間： 1620018000元 /平米 價(jià)格 基于 現(xiàn)有情況 預(yù)估一： 不同物業(yè)比例系數(shù) 選擇 、閑林成交前 5的樓盤作為比準(zhǔn)樓盤。 價(jià)格 基于 現(xiàn)有情況 預(yù)估二： 市場比準(zhǔn)法 以“鐵底開盤”，二期承諾升值 5%預(yù)期，贏得首期熱銷頭籌！ 一條優(yōu)美的客戶心理把握曲線 老友山， 城西新城新型別墅生活 價(jià)格革命 ！鐵底價(jià)？重塑城西山居排屋價(jià)格體系！ 買到賺到！一期鐵底價(jià)，二期即時(shí) 升值 5%加推！ 2023預(yù)期升值 10%！ 瞄準(zhǔn)市場空缺，精準(zhǔn)定價(jià)入市 突破客戶價(jià)格心理預(yù)期 快準(zhǔn)狠推售策略，搶占定價(jià)話語權(quán)，高性價(jià)比入市突破客戶心理預(yù)期，激發(fā)購買欲 推售 —— ” 新型別墅生活大討論”及公益性話題傳播擴(kuò)大項(xiàng)目影響力 —— 爆破式營銷及促銷，“ 一夜盡識(shí)老友山 ” —— 價(jià)格定位： 16000－ 18000元 /平米 —— 快準(zhǔn)狠推售策略，促銷式推盤，完美把握客戶心理體驗(yàn) 實(shí)踐 實(shí)踐 實(shí)踐 實(shí)踐 —— 現(xiàn)有導(dǎo)示及包裝系統(tǒng)優(yōu)化 —— 強(qiáng)化情景展示（中國合伙人樣板間 / barbecue庭院） —— 軟性產(chǎn)品力展示（院落管家 /家庭傭人） —— 活動(dòng)營銷結(jié)合 call行銷 —— 專項(xiàng)外拓小組建立客戶行銷渠道體系 —— 整合相關(guān)客戶資源，通過圈層、活動(dòng)、滲透至客戶群 四、執(zhí)行計(jì)劃與推售組合 推廣總控表 6 7 9 10 11 12 8 推售 院墅內(nèi)部認(rèn)購 院墅首次開盤 院墅二次開盤 推廣 活動(dòng) 客戶 ?新型別墅生活討論 ?系列傳播話題活動(dòng) ?城西商場路演 ?系列主題活動(dòng) 企業(yè)家資源整合 行銷小組成立，渠道客戶邀約 展示 軟性服務(wù)系統(tǒng)建設(shè) 情景樣板打造 報(bào)紙軟文、直郵、微博、微信、 APP營銷、短信、EDM 電話 call客定向邀約 創(chuàng)新微信、微博、 app客戶挖掘維護(hù) 行銷體系建立（關(guān)鍵人、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)等） 動(dòng)力客戶資源導(dǎo)入 報(bào)廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、電視、直郵、短信 意向 l客戶定向邀約 行銷體系輸送客戶 籌備 形象建立＋客戶資源整合 強(qiáng)銷期 報(bào)廣、短信 首次開盤 二次開盤 6 7 9 10 11 12 8 首次開盤，推 1 2 24棟，合計(jì)推售 64套 二次開盤 , 推 12 2 25棟，合計(jì)推售 45套 保億麗景山 612月推售組織 :全力實(shí)現(xiàn)全年 10億銷售目標(biāo) ! 老友山： 3批推售 143套，預(yù)計(jì)成交 100套。 客戶基本特征 (300500萬 ) 度人 —— 客戶需求和他們的購買動(dòng)機(jī)分析 影響客戶臵業(yè)最大的因素是：需要一個(gè)良好的臵業(yè)環(huán)境。 分銷也有做，但是效果也一般。 ?認(rèn)可因素： 項(xiàng)目前期主要以地段、景觀為主，即項(xiàng)目最具優(yōu)勢并體驗(yàn)到的資源價(jià)值。 現(xiàn)在買 90方的比較多，西湖區(qū)、閑林啊之類的比較多，都是看中求是小學(xué)的。 玉榕莊： 我們客戶主要是西湖區(qū)和金華永康的比較多。西溪、五常的也會(huì)過來看看。打算找個(gè)環(huán)境好的地方，買房子養(yǎng)老。 —— 我現(xiàn)在就在看西溪、小和山一帶的排屋，還沒有找到特別合適。經(jīng)常在外地出差。 —— 200多方就夠了。 —— 關(guān)鍵是 品質(zhì) 要好， 物業(yè)服務(wù) 要好。現(xiàn)在就打算買一套 400萬總價(jià)的房子，度假也可以、自住也可以。 他們已經(jīng)進(jìn)入了“有錢”、“有閑”又“有情”的“ 安逸 ”境界。 這是“ 首臵排屋 ”的一種表露：他們崇尚對自我的肯定，對生活的享受，對家人的關(guān)懷，對全新生活的向往。 臨空立體看房 500萬 500方 線上： 杭州今天拒絕理性！350萬可享 500平米城市別墅。 CALL客： 25萬組（通過第三方購買 ,雇 20名大學(xué)生） 派單 /DM： 臨平地區(qū)所有中高檔小區(qū)、商業(yè)場所等地 設(shè)置客服熱線：共七組 推量： 7幢，共 108套 推售產(chǎn)品： 190466㎡ ，主力 200260㎡ ，實(shí)際使用面積超過 400多方 優(yōu)惠： 開盤當(dāng)天 一次性付款 ，按揭 總價(jià)區(qū)間： 350萬 /套起 ，折扣實(shí)際價(jià)格在 300—500萬 /套之間； 單價(jià)區(qū)間： 成交單價(jià) 1570020230元 /㎡ 市場反應(yīng)： 當(dāng)天千人到場，創(chuàng)造杭州合院熱銷奇跡 當(dāng)天預(yù)定 79套（當(dāng)天透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)），對外口徑為當(dāng)天基本售罄 產(chǎn)品去化速度：類獨(dú)棟去化完畢， 端頭戶型去化要好于中間戶型 首次開盤 截止 2023年 3月：未售 7套，銷售率 94% 加推情況 ——2023年 11月 12日 推量： 4幢，共 62套 推售產(chǎn)品： 190466㎡ ，主力 200260㎡ ，實(shí)際使用面積超過 400多方 優(yōu)惠： 開盤當(dāng)天 一次性付款 ，按揭 總價(jià)區(qū)間： 350萬 /套起 ，折扣實(shí)際價(jià)格在 300—500萬 /套之間； 單價(jià)區(qū)間： 成交單價(jià) 1600021000元 /㎡ 截止 2023年 3月：未售 24套，銷售率 61% 市場反應(yīng)： 首開未購客戶迅速回籠，宣傳當(dāng)天去化 8成。 19:39:3419:39:3419:393/13/2023 7:39:34 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 13日星期一 下午 7時(shí) 39分 34秒 19:39: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 7時(shí) 39分 34秒 下午 7時(shí) 39分 19:39: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 19:39:3419:39:3419:39Monday, March 13, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 7時(shí) 39分 :39March 13, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 19:39:3419:39:3419:393/13/2023 7:39:34 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :39:3419:39:34March 13, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 7時(shí) 39分 34秒 下午 7時(shí) 39分 19:39: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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