某咨詢信虹住宅項(xiàng)目發(fā)展定位-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 筑成本 * 凈營(yíng)業(yè)額中高檔高檔及中高檔定位盈利率相差無(wú)幾* 包括大樓建筑主體 , 綠地 , 停車(chē)場(chǎng) , 裝修等** 包括前期預(yù)備成本 , 配套設(shè)施等*** 以現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)狀況估算高檔 16%初步估算15XH/020514/SHDISC(2023GB) *包括大樓建筑主體、綠地、停車(chē)場(chǎng)、裝修等**包括前期預(yù)備成本、配套設(shè)施等***以現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)狀況估算總建筑成本賣(mài)價(jià) ***17%其他成本 ** 銷(xiāo)售成本及稅務(wù)土地成本 建筑成本 * 凈營(yíng)業(yè)額中高檔地價(jià)因容積率偏低而調(diào)高 , 加上高昂的裝修費(fèi) , 高檔定位盈利率相對(duì)較低高檔 4%估算16XH/020514/SHDISC(2023GB)高檔定位總體投資額較中高檔定位高，但中高檔總盈利是高檔的三倍19%中高檔高檔210%中高檔高檔初步估算投資額百萬(wàn)元盈利百萬(wàn)元17XH/020514/SHDISC(2023GB)綜合回報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)兩方面考慮，中高檔住宅將是較適合信虹第一期發(fā)展的定位回報(bào)率高低高 低三思后行安全保險(xiǎn)投資首選不應(yīng)考慮風(fēng)險(xiǎn)中高檔高檔18XH/020514/SHDISC(2023GB)定位分析應(yīng)隨周邊地區(qū)發(fā)展的逐漸成熟而不斷調(diào)整? 每一地塊定位應(yīng)重新作同樣的分析? 較后期發(fā)展將因地段周邊發(fā)展及形象的改變宜作重新分析? 信虹地塊二期發(fā)展將因周邊環(huán)境改善而有望提高定位?50公頃內(nèi)其它地塊，特別是沿蘇州河邊將有條件成為超豪華住宅發(fā)展定位分析過(guò)程投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)空間信虹競(jìng)爭(zhēng)力具體定價(jià)需要根據(jù)推出市場(chǎng)時(shí)間的情況 , 房型及總價(jià)作出決定19XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹住宅戰(zhàn)略定位可分成不同階段?限制條件分析?風(fēng)險(xiǎn)分析–市場(chǎng)研究–信虹競(jìng)爭(zhēng)力分析? 與不同地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比? 潛在鄰近競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況?經(jīng)濟(jì)效益分析–投資規(guī)模預(yù)測(cè)–盈利率分析項(xiàng)目檔次定位 產(chǎn)品價(jià)值定位 營(yíng)銷(xiāo)策略?細(xì)分目標(biāo)客戶群?了解目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求?制定產(chǎn)品定位–戶型面積–配套設(shè)施–小區(qū)規(guī)劃原則? 營(yíng)銷(xiāo)的計(jì)劃藍(lán)圖20XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標(biāo)客戶群分析?產(chǎn)品定位–戶型比例–配套設(shè)施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則21XH/020514/SHDISC(2023GB)從定量消費(fèi)者調(diào)查中作分析，有意購(gòu)房人士可分成四個(gè)簇群，各自有不同的人口背景及選擇偏好投資者：高個(gè)人和家庭收入3135歲已婚有孩子 (三口之家 )，孩子較小企業(yè)管理人員投資過(guò)住宅地產(chǎn)高購(gòu)物和娛樂(lè)消費(fèi)高教育程度高文化教育支出“過(guò)日子 ”族：中低個(gè)人收入目前住公房管理人員或個(gè)體戶偏低的購(gòu)物消費(fèi)高教育程度都市小資：中等個(gè)人 /家庭收入專(zhuān)業(yè) /技術(shù)人員 /機(jī)關(guān)干部已婚有孩子 (三口之家 )，孩子較大重視景觀，濱江 /河景觀高文化教育支出上海雅皮：2530歲低個(gè)人 /家庭收入未婚和父母住在一起較多娛樂(lè)支出多娛樂(lè)需求22XH/020514/SHDISC(2023GB)根據(jù)不同消費(fèi)人群對(duì)信虹的吸引力和信虹對(duì)他們的吸引力，我們可以甄別出信虹的目標(biāo)客戶群投資者為主要的目標(biāo)人群，都市小資為次要的目標(biāo)人群，其余兩個(gè)人群主要受經(jīng)濟(jì)能力或信虹項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)所限，不是該項(xiàng)目的核心目標(biāo)人群消費(fèi)者對(duì)信虹的吸引力強(qiáng)弱弱 強(qiáng)信虹對(duì)消費(fèi)者的吸引力都市小資投資者上海雅皮“ 過(guò)日子 ” 族資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析以獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)作針對(duì)性推廣不作考慮主要目標(biāo)設(shè)計(jì)需作特別考慮以現(xiàn)有條件吸引能符合條件的客戶23XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹項(xiàng)目發(fā)展在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素購(gòu)房先決條件投資者1 周邊環(huán)境優(yōu)美2 升值潛力高3 交通發(fā)達(dá) /小區(qū)配套到位4 地段層次高5 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美信虹發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件都市小資1 交通發(fā)達(dá)2 物業(yè)管理公司好3 價(jià)格4 升值潛力高 /小區(qū)配套到位 /周邊設(shè)施全面5 地段層次高 /小區(qū)環(huán)境優(yōu)美注意重點(diǎn)? 定價(jià)不可過(guò)高 (10,000元 /平方米 )以確保升值空間? 小區(qū)配套設(shè)施需配合目標(biāo)客戶要求? 物業(yè)管理公司選擇非常重要? 小區(qū)環(huán)境，如綠化、建筑形態(tài)等24XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標(biāo)客戶群分析?產(chǎn)品定位–戶型比例–配套設(shè)施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則25XH/020514/SHDISC(2023GB)根據(jù)中原對(duì)高檔樓盤(pán)客戶的需求調(diào)查，并以麥肯錫的消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果作調(diào)整 , 得出初步的房型比例及面積兩房三房四房復(fù)式戶型 面積（平米） 比例30%初步供討論兩房一廳一衛(wèi)兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d一個(gè)半衛(wèi) (小房型 ）四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)50%12%8%5%25%10%30%8%5%3%90100115125160175190210210250100110資料來(lái)源 :中原地產(chǎn) 。150萬(wàn)元以上的總價(jià)區(qū)段也有一定的市場(chǎng)需求216。但也需顧及 建筑成本 以及 環(huán)保因素? 目標(biāo)客戶對(duì)于尊貴的感覺(jué)要求較高，故此整體風(fēng)格還應(yīng)體現(xiàn)出一種豪華感，可通過(guò)連續(xù)的色帶、大拱門(mén)、廊柱等來(lái)反映這種氣勢(shì)建筑形態(tài)古典歐式簡(jiǎn)潔現(xiàn)代式購(gòu)買(mǎi)房子的大樓風(fēng)格百分比中式點(diǎn)式無(wú)所謂建筑形態(tài)百分比板式大部分消費(fèi)者偏好簡(jiǎn)潔現(xiàn)代式設(shè)計(jì)? 消費(fèi)者對(duì)點(diǎn)式和板式型偏好分別不大，很大部分都無(wú)所謂其它應(yīng)考慮因素資料來(lái)源 :致聯(lián)公司調(diào)查；中原地產(chǎn) 。 254。 ?舉例示意供討論初步59XH/020514/SHDISC(2023GB)
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