【正文】 在需求u全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求u區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部u高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對(duì) 比較分散u企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)u展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅 游景點(diǎn)取勝u政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間u所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。倫敦 /加納利碼頭利用內(nèi)在關(guān)鍵成功因素，積極采取相應(yīng)的具體舉措克服自身缺陷資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析倫敦的內(nèi)在因素 金融保險(xiǎn)中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟?倫敦早已成為世界金融中 心，頂級(jí)公司正尋求擴(kuò)展 空間?早已具備發(fā)達(dá)的國際交通 樞紐?加納利碼頭依水而建，毗 鄰倫敦市中心，環(huán)境獨(dú)特?本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當(dāng) 大，并且需要高素質(zhì)的辦公 空間?頂級(jí)質(zhì)量辦公空間，而且價(jià) 格具有競爭力?著名的支柱商家?交通便捷?具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位?開發(fā)商建造優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代辦公 樓，以滿足公司不斷變化 的需求，租金水平約為倫 敦城的 50%?說服并以承擔(dān)未完租約的 方式鼓勵(lì)瑞士信貸第一波 士頓、摩根斯坦利及其其 它頂級(jí)公司遷址入駐?政府和開發(fā)商聯(lián)合建造地 鐵延伸段，推動(dòng)地區(qū)發(fā)展?政府對(duì)社區(qū)開發(fā)進(jìn)行投資， 開發(fā)商建造住宅、零售及 其它高質(zhì)量的樓盤，改變 形象15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。全國性總部式 CBD往往位于國家的經(jīng)濟(jì)或政治中心u位置u靠近或位于重要城市的中心，多為一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì) /政治中心u入駐企業(yè)u國內(nèi)領(lǐng)先公司或跨國公司的總部占有較大的比例u行業(yè)種類較多u有很多可能入駐的 “ 支柱商家 ”u空間 /服務(wù)特點(diǎn)u高檔辦公區(qū)，服務(wù)要求較高u部分商家可能比金融中心商家對(duì)價(jià)格更為敏感u大型樓面u功能組合u包括高檔零售、賓館、餐飲和住宅區(qū)，還有文化設(shè)施及文化活動(dòng)u建筑u通常為現(xiàn)代建筑，包括標(biāo)志性建筑u形象定位u“ 全球公司的巨輪 ”舉例 ：?巴黎拉德方斯 （La Defense）?紐約曼哈頓?芝加哥洛普區(qū)（Chicago Loop）資料來源：文獻(xiàn)檢索19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。拉德方斯作為全國性總部中心得益于與巴黎的固有關(guān)系經(jīng)驗(yàn)拉德方斯利用了巴黎的固有優(yōu)勢┄┄?法國首都 — 臨近政府辦公地 — 首都的良好形象l法國德經(jīng)濟(jì)核心 — 法國德 755， 000家公司中，有 41%位于巴黎 —2 ， 400家外國公司和 420家外國銀行 — 巴黎市和大巴黎（ IIe de France）占 全法總 GDP的 29%l法國的娛樂和文化中心 — 匯集大多數(shù)法國主要大學(xué) — 擁有全法最重要的文化名勝┄┄ 同時(shí)提供了取代巴黎舊中央商務(wù)區(qū)的選擇l臨近巴黎市：乘坐 RER火車10分鐘到達(dá)l眾多商務(wù)活動(dòng)和總部功能的綜合：巴黎 64%的國外公司位于拉德方斯l生活質(zhì)量 — 零售、娛樂和文化活動(dòng)， 以及有限的居家l租金比巴黎舊中央商務(wù)區(qū)低1520%資料來源： EPAD、文獻(xiàn)研究、麥肯錫分析u 拉德方斯已經(jīng)成為主要的經(jīng)濟(jì)中心和總部首選地，商家的全球營業(yè)額達(dá)到1520億歐元23本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在一些大國，地區(qū)性總部模式 CBD很常見u位置和規(guī)模u位于地區(qū)性中心城市市中心u占地不等u入駐企業(yè)u大量地區(qū)性和本地公司入駐u國內(nèi)、國際公司的地區(qū)分公司u空間 /服務(wù)特點(diǎn)u現(xiàn)代建筑配以可靠基礎(chǔ)設(shè)施u功能組合u全面的居住和零售功能u建筑u現(xiàn)代大樓u摩天大樓u形象定位u“ 該地區(qū)發(fā)生的一切都在這里發(fā)生 ”舉例 ：?美國丹佛?美國達(dá)拉斯?廣州?溫哥華27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。丹佛市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及地區(qū)領(lǐng)先地位確保了 CBD的成功美國中西部地區(qū)主要城市 2023年 GDP（ 十億美元）美國中西部地區(qū)主要城市所擁有的財(cái)富 500強(qiáng)企業(yè)總部另有 80家財(cái)富 500強(qiáng)企業(yè)在丹佛設(shè)立地區(qū)總部資料來源：文獻(xiàn)檢索、訪談31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。奧斯汀地區(qū)通過不懈努力實(shí)現(xiàn)了從政府機(jī)構(gòu)中心向高科技發(fā)送機(jī)的轉(zhuǎn)變資料來源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索科技行業(yè)興起 德州大學(xué)上升為技術(shù)發(fā)動(dòng)機(jī) 快速集中式發(fā)展階段 1： 1970年以前 階段 2： 19701987 階段 3： 1987至今?僅僅是一個(gè)政府機(jī)構(gòu)中心和大學(xué)城?有限的技術(shù)制造業(yè)務(wù)?通常情況下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱?最大化提高德州大學(xué)的研發(fā)能力?與技術(shù)相關(guān)的行業(yè)開始發(fā)展?采用激進(jìn)舉措后，德州大學(xué)的研發(fā)聲望獲得提高?高科技行業(yè)蓬勃發(fā)展?成立兩個(gè)財(cái)團(tuán)：MCCSematech?開始尋找技術(shù)制造的機(jī)遇?市政府采用稅收激勵(lì)手段吸引高科技企業(yè)?市政府推廣 “ 理想之城 ” 的形象定位?采取 “ 巧妙發(fā)展 ” 舉措，集中發(fā)展中央商務(wù)區(qū)?提高生活質(zhì)量 — 公共設(shè)施，如：藝術(shù)中心、文化館等挑戰(zhàn) 機(jī)遇 舉措 35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但迄今為止，它未能為 IT中央商務(wù)區(qū)創(chuàng)造充足的關(guān)鍵成功因素資料來源：文獻(xiàn)研究數(shù)碼港的定位 高科技中心的關(guān)鍵成功因素l香港大學(xué)周邊無側(cè)重于 IT的設(shè)施l臨近主要技術(shù)研究和工程設(shè)施l需求疲軟，原先承諾的 15家跨國公司及 100多家當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中僅 3家入駐lIT公司核心集團(tuán)需要場地l最新技術(shù) l高科技大廈l獲得政府認(rèn)可，以及來自電訊盈科和政府的投資l投資資本l交通不便 l具吸引力、便捷的位置l盡管早期吸引了微軟、思科等公司的最初興趣，但場地需求一直不高并隨著高科技的不景氣而迅速消失l許多位于本地且較廉價(jià)的選擇（例如：香港其他地區(qū)、深圳）同樣削弱了對(duì)數(shù)碼港場地的需求l政府和開發(fā)商未能實(shí)現(xiàn)建立便捷交通的承諾，如取消了原定的渡運(yùn)服務(wù)、推遲了高速公路的改善等39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？八_斯城 CBD是美國領(lǐng)先的公司服務(wù)中心堪薩斯城 CBD的主要特點(diǎn)u位置和規(guī)模 堪薩斯城中心 — 占地面積 —120 萬平方米的辦公空間u入駐企業(yè) —Sprint （電話服務(wù)中心） —ATT （電話服務(wù)中心） —DST （負(fù)責(zé)保管金融服務(wù)記錄）u空間 /服務(wù)特點(diǎn) — 實(shí)用的辦公樓 — 約 4萬個(gè)停車車位u功能組合 大量主流零售專賣店u建筑 兼有現(xiàn)代與傳統(tǒng)風(fēng)格，以噴泉眾多而聞名美國u形象定位 “ 美國的電話服務(wù)中心 ”資料來源：文獻(xiàn)檢索43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。博覽中心模式 CBD是展覽設(shè)施及鄰近的輔助商業(yè)設(shè)施的聚集地u位置和規(guī)模u大城市中心內(nèi)或接近大城市中心u入駐企業(yè)u大型展覽館和鄰近輔助商業(yè)設(shè)施（如：酒店、餐廳等）u通常一個(gè)城市只有一個(gè)主要綜合性展覽建筑物u場地 /服務(wù)特點(diǎn)u用于陳列的大型相鄰空間u裝卸和倉儲(chǔ)設(shè)施u空間 /服務(wù)質(zhì)量符合 “ 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ” 少有偏差u功能組合u大型展覽空間u接待設(shè)施充足（酒店、餐廳等）u建筑u高頂大廳u經(jīng)常大量使用玻璃表面u高度功能化，不注意標(biāo)志建筑u形象定位u“ 展覽城 ”舉例 ：?漢諾威?芝加哥麥考密克中心?杜塞爾多夫?拉斯維加斯資料來源：麥肯錫分析47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。博覽中心能對(duì)總體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響，但通常需要政府提供補(bǔ)貼政府收益情況（ 2023年世博會(huì) *）人民幣： 10億元 **政府對(duì)此次 展覽的補(bǔ)貼與此次展覽 有關(guān)的 稅收政府凈收益 “我們做這行不是為了盈利 ,而是要考博覽會(huì)吸引國際上的 參觀這 ,吸引他們在配套服務(wù)中消費(fèi) ,以便能夠刺激經(jīng)濟(jì) .”—— 德國漢諾威展覽博覽公司前首席執(zhí)行官（博覽中心展覽中心經(jīng)營者， CEBIT和 EXPO2023承辦者）“在德國，貿(mào)易博覽業(yè)的收益從 2％至 2％不等，但真正的 收獲還是在于其波動(dòng)效應(yīng)。慕尼黑政府通過異地重建以及結(jié)合會(huì)展和辦公用途尋求增長*匯率 1馬克 =資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析慕尼黑自身?xiàng)l件 展覽中心模式 CBD關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施l地處歐洲中心（每周有 5600個(gè)歐洲和 240個(gè)洲際航班）l歷史悠久，自 1964年以來舉辦過多個(gè)主題展覽l發(fā)達(dá)的旅游業(yè)l交通便捷l專業(yè)的、觀展人數(shù)多的“ 支柱 ” 展覽l帶現(xiàn)代化設(shè)施的大型展覽場地，經(jīng)營往往勉強(qiáng)持平，甚至虧損l優(yōu)秀的賓館旅游業(yè)?政府將鐵路從集裝箱碼頭連接到展覽中心，在綜合展覽中心地下建了 2個(gè)地鐵站，并建造了 4600個(gè)停車位、10個(gè)車道的停車場?自行組織 280個(gè)邀請(qǐng)展覽會(huì)加上 40個(gè)交易會(huì)，包括世界最大的運(yùn)動(dòng)商品交易會(huì)（ISPO），會(huì)議中心以及運(yùn)動(dòng)商品采購辦公室，以幫助維持游客的高流量?政府將機(jī)場遷往別處，騰出空地建新的展覽中心，并投資 *建設(shè)新中心，計(jì)劃于 2023年收回投資?政府制定了數(shù)據(jù)和影像傳輸?shù)母邩?biāo)準(zhǔn)，在展廳中安裝了移動(dòng)電話系統(tǒng)，并為室外場地普遍鋪設(shè)了 IT網(wǎng)絡(luò)53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？芭嗬前拇罄麃喴?guī)劃建設(shè)的首都堪培拉主要特點(diǎn)：u位置和規(guī)模 距悉尼和墨爾本 1小時(shí)飛行距離， CBD約占地 ，而大CBD*面積為 6 平方公里u入駐機(jī)構(gòu) — 中央和市政府以及各政黨總部所在地 — 大 CBD內(nèi)有 100多個(gè)政府部門 — 許多國立機(jī)構(gòu)，如國立圖書館、國立大學(xué)u場地 /服務(wù)特點(diǎn) 甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓u功能組合 大量政府大樓， CBD有一些零售和商業(yè)企業(yè)，但居住區(qū)較少u建筑 眾多地標(biāo)性建筑和紀(jì)念碑，如議會(huì)大廈、澳大利亞戰(zhàn)爭紀(jì)念館u形象定位 “ 國家的核心 ”*大中央商務(wù)區(qū)包括周邊的 Russel,Barton和 Parkse等城鎮(zhèn) ,主要為政府辦公樓 ,基本沒有居住和零售功能資料來源：文獻(xiàn)檢索57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？芭嗬钦鎱⑴c下創(chuàng)建的資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析堪培拉得天獨(dú)厚的條件 政府中心模式的關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施l雖然堪培拉過去是一片處女地，但它地理位置優(yōu)越，氣候宜人，水源充足l地理位置突出，主要政府機(jī)構(gòu)的所在地l高質(zhì)量辦公樓由政府機(jī)構(gòu)占用，其中一些是地表性建筑l員工和市民容易到達(dá)?議會(huì)通過遷都立法，使堪培拉即刻成為主要城市?政府出資建造辦公樓并聘請(qǐng)建筑師設(shè)計(jì)和建造地標(biāo)性建筑?在完成大樓建設(shè)前，政府已建造道路和其他基礎(chǔ)設(shè)施59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在丹佛 CBD最困難的時(shí)刻 ,政府與企業(yè)緊密合作以 CBD的生存與發(fā)展政府與開發(fā)商獲得 “ 雙贏 ”政府 /LDDCu幫助丹佛走出經(jīng)濟(jì)衰退u城市成功復(fù)蘇u丹佛作為地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)中心的地位得到加強(qiáng)u吸引眾多行業(yè)進(jìn)駐丹佛開發(fā)商u走出衰退u帶來較高利潤的住宅開發(fā)新機(jī)遇u可持續(xù)發(fā)展的市區(qū)商業(yè) 資料來源 :文獻(xiàn)研究 ,麥肯錫分析 丹佛市中心聯(lián)合會(huì)（由市區(qū)企業(yè)資助及政府代表參與的非政府機(jī)構(gòu)）u市政工程的規(guī)劃與設(shè)計(jì)u中央商務(wù)區(qū)的交通及住宅項(xiàng)目管理u銷售中央商務(wù)區(qū) 開發(fā)商u接手空置土地用于規(guī)劃發(fā)展 u集中進(jìn)行住宅開發(fā) 丹佛市政府u資助主要公共設(shè)施u改進(jìn)關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施u授權(quán)給市區(qū)住宅辦公室市區(qū)住宅辦公室u向開發(fā)商提供精確完整的信息 u對(duì)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)提供資金 u修改區(qū)域劃分以鼓勵(lì)住宅建設(shè)，調(diào)動(dòng)相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目 CBD內(nèi)商家63本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建設(shè)武漢 CBD的基礎(chǔ)67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)陸最大的水陸空綜合交通樞紐是武漢發(fā)展的重要優(yōu)勢武漢的交通：u航空 — 經(jīng)營航線 158條 — 飛往全國 60個(gè)大中城市和港、澳、日本、韓國u鐵路 — 運(yùn)營線路 1078公里 — 貨運(yùn)總量達(dá) 4921萬噸 *,僅次于上海 ,居全國第二u公路 — 兩條高速和四條國道的交匯處，形成 “ 米 ” 字型公路網(wǎng) — 全長 5643公里，高速公路達(dá) 616公里u水運(yùn) — 貨物運(yùn)輸總量達(dá) 3664萬噸 *,為廣州的 53% — 開通了江海直達(dá)航線，直通俄羅斯、日本、韓國、東南亞和港澳 地區(qū)u年綜合運(yùn)能 — 貨運(yùn)： — 客運(yùn)： *2023年資料來源：武漢市交委，文獻(xiàn)檢索71本報(bào)告是嚴(yán)格