【正文】 區(qū)域影響力更大，多功能的商業(yè)配置可更有效的截留陸家嘴及整個(gè)大陸家嘴地區(qū)的過(guò)江客流，標(biāo)桿性的 IFC及蘋果旗艦店則可以吸引上海傳統(tǒng)意義上來(lái)自市中心的客流。目前大寧國(guó)際對(duì)面的體育場(chǎng)已經(jīng)拆遷完畢，地塊空置中，大寧國(guó)際、韓 國(guó)樂(lè)天，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，久光百貨等多加商企在爭(zhēng)奪地塊的歸屬，隨著周邊商業(yè)配套的完善，大寧國(guó)際一定會(huì)具備更廣泛的影響力。預(yù)計(jì)培養(yǎng)期較長(zhǎng)。距離核心商圈南京路較近，但是又相對(duì)獨(dú)立，周邊以批發(fā)、五金燈具為主，過(guò)低端，沒(méi)有百貨類商業(yè)氛圍；與人民廣場(chǎng)來(lái)福士定位有重合；未來(lái)虹口龍之夢(mèng)建成后又會(huì)攔截地鐵線帶來(lái)的北部客流。考慮到萬(wàn)象城的招商運(yùn)營(yíng)能力，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后會(huì)具備一定的區(qū)域影響力。龍之夢(mèng)選址于莘莊鎮(zhèn)中心位置，缺乏地鐵出口資源，但是周邊社區(qū)成熟，居民較多。項(xiàng)目與新上海國(guó)際會(huì)展中心相連，周邊酒店較多，社區(qū)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，有會(huì)展活動(dòng)及酒店帶來(lái)的商務(wù)客流， 本區(qū)域的固有客流也逐漸增加。 七寶： 七寶商業(yè)最初由樂(lè)購(gòu)帶動(dòng)，雖然后有地鐵站上該項(xiàng)目匯寶商業(yè)廣場(chǎng)，但是因?yàn)?9號(hào)線直達(dá)徐家匯，匯寶招商與硬件均 有不足，難 以抑制本地客流的外流。 曹家渡： 該商圈形成較早，但是隨著地鐵線路的完善，因?yàn)槿狈Φ罔F出口，輻射區(qū)域越來(lái)越小。地鐵附近僅有的一家新開(kāi)商場(chǎng)定位低端，以外貿(mào)類服裝為主。 旅游商業(yè)： 在上海希望打造購(gòu)物目的地城市的政策背景下，其實(shí)上海很多商圈都具有旅游商 圈的性質(zhì)，但是因?yàn)榭土鳈n次、商圈特質(zhì)、商業(yè)氛圍、區(qū)位等因素，還是與傳統(tǒng)認(rèn)知里低端劣質(zhì)的旅游商業(yè)有很大不同。 三．商場(chǎng)分布（后頁(yè)續(xù)圖） 四．商場(chǎng)介紹 1．目前速寫以設(shè)店的商場(chǎng)： 人民廣場(chǎng)來(lái)福士： 所屬商圈：人民廣場(chǎng) 參照品牌：無(wú)； 主要樓層及品牌： 負(fù)一：餐飲、休閑食品； 一樓 四樓：休閑服飾、餐飲； 休閑服飾， it、 SISILEY、 GUESS、 G20xx、 CKJ、 TOUGH、歐時(shí)力男裝、 JACK JONES、酷、斯萊德、 TESTTUBE、速寫； b+ab、播、第一章、 DAZZLE、 5+、歐時(shí)力、 JNBY、 MANGO、 ONLY、 VERO MODA、MOTIVI； 五樓：運(yùn)動(dòng)服飾； 六樓：餐飲 。 一樓 二樓：休閑裝、淑女裝； 素然、 EVEN PENNILESS、玖熙、 NISISS、 SISILEY、 STEVE MADDEN；雅尼斯比、 GSTAR、 CKJ、鬼洗、 EDWIN、 MOUSSY； 評(píng)價(jià)：符合速寫定位，但需要一定的成長(zhǎng)期，需要利用好地鐵優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)宣傳，并能有效的將新天地一期的餐飲及觀光客流引至新天地時(shí)尚。 優(yōu)勢(shì)： 久光是目前南京西路唯一的地鐵商 業(yè)，人流量大； 相對(duì)附近的梅龍鎮(zhèn)、中信泰富及恒隆而言，久光相對(duì)大眾，休閑服飾的品牌更豐富； 雖然是百貨商店的布局，但是負(fù)一的餐飲、一樓的高端化妝品、豐富的品牌是商圈內(nèi)其他商場(chǎng)所不具備的優(yōu)勢(shì)； 劣勢(shì)： 傳統(tǒng)百貨店的布局，顯得局促擁擠； 速寫所處的 YES潮流館相對(duì)正廳而言，檔次和人氣均有不足； 隨著靜安嘉里中心二期建設(shè)完成，久光將失去定位和地鐵商業(yè)的優(yōu)勢(shì)； 龍之夢(mèng)： 所屬商圈：中山公園 參照品牌： GSTAR、三葉草； 負(fù)二：地鐵層（二號(hào)線），餐飲、永樂(lè)電器、家樂(lè)福； 餐飲， DQ、麥當(dāng)勞、星巴克； 負(fù)一：餐飲 ， KFC、必勝客； 一樓：休閑服飾、珠寶、化妝品； 化妝品，歐舒丹、魅可、絲芙蘭； 休閑服飾， Hamp。 港匯： 所屬商圈：徐家匯 參照品牌： ZUCZUG、三葉草、 GSTAR； 主要樓層及品牌： 負(fù)一：休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、 OLE、餐飲、鐘表； BAUHAUS、 ZARA、 GSTAR、 it、 FILA、 MOUSSY； 一樓：國(guó)際精品、餐飲； 雅尼斯比、 EMPORIO ARMANI、 CK、 DKNY、 Y保羅鯊魚、范 思哲、馬克雅各布、高田賢三、杰尼亞、切瑞蒂、巴寶莉、 MAX MARA；碧歐泉、嬌韻詩(shī)、蘭蔻、植村秀、迪奧、紀(jì)梵希、 MAKE UP FOR EVER； 二樓：男女服飾、男女鞋、餐飲（范思哲咖啡）； AX、 CKJ、 GUESS、 SISILEY、法鱷、寶姿、卓雅、恩曼琳、 THEORY、MISS SIXTY、 MAXamp。 項(xiàng)目地址： 南京西路上人民廣場(chǎng)與恒隆三角之間的商業(yè)空白區(qū)域（缺乏大型購(gòu)物中心項(xiàng)目）； 建成時(shí)間：不明，目前剛進(jìn)行拆遷階段； 優(yōu)勢(shì)： 這一區(qū)域是上海市中心保存最好的石庫(kù)門住宅群落，富有文化氣息，同時(shí)位置絕佳； 街鋪氛圍較好，具備一定商業(yè)氛圍，但是欠缺優(yōu)質(zhì)的大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，大中里具有填補(bǔ)空白的機(jī) 會(huì)（ 818廣場(chǎng)硬件規(guī)格低，沒(méi)有質(zhì)感，缺乏人氣）； 開(kāi)發(fā)商商業(yè)運(yùn)作能力較強(qiáng)，具有同類優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)； 劣勢(shì)： 缺乏地鐵出口資源，人流來(lái)自人民廣場(chǎng)與靜安寺兩個(gè)方向，而這兩處都是商業(yè)發(fā)展成熟的商圈，尤其靜安寺，嘉里中心二期項(xiàng)目與大中里項(xiàng)目定位相似。 四川北路： 虹口龍之夢(mèng)（未開(kāi)） 簡(jiǎn)介： 擬將地鐵站、輕軌站、公交車終點(diǎn)站、出租車站集合成一個(gè)大型公共交通換乘樞紐，并結(jié)合大型購(gòu)物中心、娛樂(lè)、酒店等商業(yè)設(shè)施作一大規(guī)模綜合開(kāi)發(fā)。 中信泰富（未開(kāi)） 簡(jiǎn)介： 十號(hào)線四川北路地鐵上蓋項(xiàng)目，含辦公樓及一個(gè) 5萬(wàn)余平的商業(yè)廣場(chǎng)； 項(xiàng)目地址： 四川北路南端十號(hào)線四川北路出口處； 建成時(shí)間：主體建設(shè)完成， 12年內(nèi)可以開(kāi)業(yè)； 優(yōu)勢(shì)： 地鐵上蓋項(xiàng)目，占 據(jù)地鐵出口資源； 與四川北路原有的商業(yè)項(xiàng)目持差異化定位，更符合高端時(shí)尚品牌的市場(chǎng)定位； 劣勢(shì)： 四川北路商圈檔次較低，高端商業(yè)的市場(chǎng)氛圍需要培養(yǎng)； 開(kāi)發(fā)商資歷： 中信集團(tuán)下屬子公司，該項(xiàng)目的辦公樓部分有世邦魏理仕負(fù)責(zé)，商業(yè)運(yùn)作由第一太平戴維斯負(fù)責(zé)。 淮海路 陜西南路： 陜西南路新鴻基項(xiàng)目（未開(kāi)）： 簡(jiǎn)介：新鴻基準(zhǔn)備打造一座 APM商場(chǎng)，項(xiàng)目定位為滬上最全面 的大型高檔潮流購(gòu)物點(diǎn)，整個(gè)外形及商場(chǎng)室內(nèi)設(shè)計(jì)均由負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)香港 APM的設(shè)計(jì)師 Benoy主 理，商場(chǎng)面積約 14萬(wàn)平方米，商家數(shù)目超過(guò)300間。 項(xiàng)目地址： 龍之夢(mèng)斜對(duì)面。 陸家嘴： Ifc國(guó)金中心商場(chǎng)： 所屬商圈：陸家嘴 參照品牌： ZUCZUG、三葉草； 主要樓層及品牌： 負(fù)二： 男女服飾、百麗宮影院、休閑食品； 男女服飾， it、 ZUCZUG、 CK內(nèi)衣、里維斯、 BREAD N BUTTER、DKNY JEANS、 STEVE MADDEN； 負(fù)一：化妝品、男女服飾、餐飲、百麗宮影院； 化妝品，歐舒丹、 FANCL、 DHC、嬌韻詩(shī)； 男女服飾， THEORY、 MISS SIXTY、 it、 DKNY、 CK、 AX、 DIESEL、LACOSTE、三葉草、 NOVO ME、 AIGLE、 FCUK； 一樓：奢侈品， LV、卡地亞、 VBOTTEGA VENETA、 GUCCI、香奈兒、迪奧、愛(ài)馬仕、喬治阿瑪尼、 CELINE、菲拉格慕、杜嘉班納、PRADA、 MIUMIU、巴寶莉、蒂芙尼； 二樓：國(guó)際精品， DAKS、切瑞蒂、 BALLY、 ESCADA、 GEORG JENSEN、BALMAIN； 三樓：餐飲、精品服飾，雅尼斯比、 EQIQ、 MAX CO、馬克雅各布、 THOMAS SABO、寶姿； 四樓：餐飲； 評(píng)價(jià)：國(guó)內(nèi)最大的蘋果旗艦店、 25家世界頂級(jí)品牌旗艦店、 180多間國(guó)際頂級(jí)品牌共同打造了這座上海奢侈品消費(fèi)的新地標(biāo)，與恒隆的高不可攀不同， ifc地下部分定位高端、時(shí)尚，臨近蘋果旗艦店，擁有五星級(jí)影院百麗宮，開(kāi)設(shè)大量時(shí)尚 品牌專賣店，并有眾多休閑餐飲，兼具人氣與檔次。 張楊路 新梅聯(lián)合廣場(chǎng) 所處商圈：張楊路 參照品牌： 5CM、三葉草、 GSTAR、 主要樓層及品牌： 一樓：休閑服飾， 5CM、 b+ab、 GSTAR、 FCUK、 it、三葉草、DICKIES、 TAPE NADE、 MANGO、 testtube； 二樓：休閑服飾， OIKOS、 6IXTY 8IGHT、 ME CITY、伊都錦、 優(yōu)衣庫(kù)； 三樓：餐飲、休閑服飾，麥考林、 ME CITY、熱風(fēng)、 MU； 四樓：餐飲； 評(píng)價(jià)：參照品牌較多，但是參照品牌多開(kāi)設(shè)為一樓的臨街鋪位，商場(chǎng)體量小， 一樓以上檔次低，內(nèi)部人氣一般； 3．其他商場(chǎng)： 南京路： 南京西路： 818廣場(chǎng) 參照品牌：無(wú) 主要樓層及品牌： 負(fù)一：餐飲； 一樓：休閑服飾，孚馬概念鞋店、 5+； 二樓：屈臣氏、休閑服飾，歐時(shí)力、 TAPE NADE、 DEVIL NUT、DICKIES、 SEVEN DAYS、 TOUGH； 三樓：內(nèi)衣、休閑服飾、家居； 休閑服飾， MUJI、 JNBY； 家居， EMOI、 MUJI； 四樓：美容； 五樓 —七樓：餐飲； 評(píng)價(jià)： 位于人民廣場(chǎng)和靜安寺商圈之間缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目的地段，缺乏地鐵出口資源； 本身體量較小 ，品牌較少； 商場(chǎng)人氣較差； 梅龍鎮(zhèn) 參照品牌： ZUCZUG 主力店：伊勢(shì)丹女子百貨 主要樓層及品牌： 負(fù)一：百佳都會(huì)精品超市； 一樓：國(guó)際精品，巴寶莉、鐵獅東尼、杰尼亞、蔻馳、切瑞蒂； 二樓：國(guó)際精品， Damp。 美伊?xí)r尚： 評(píng)價(jià)：低端、無(wú)品牌外貿(mào)服飾主導(dǎo)； 越洋廣場(chǎng)（未開(kāi)）： 評(píng)價(jià)：地鐵上蓋項(xiàng)目，客流量大； 定位可能與梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富重復(fù)，無(wú)新意，且浪費(fèi)了地鐵帶來(lái)的人氣； 南京東路： 363廣場(chǎng)： 參照品牌：無(wú) 主要樓層及品牌： 一樓：休閑服飾， GUESS、 MANGO、 ZARA、 LACOSTE、 PONY、維 斯凱、 FILA、里維斯； 二樓：休閑服飾， GUESS、 MANGO、 ZARA、 SELECTED、維斯凱； 三樓： 2%、 6IXTY 8IGHT、第一章、 G20xx、 GEN、馬克華菲、季候風(fēng)、 ONLY、 VERO MODA、 JACK JONES； 四樓：原創(chuàng)服飾、休閑服飾， HONEYS、麥考林、 五樓：餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑， DICKIES、 NB、洛雅、 PONY； 六樓：美容、母嬰、餐飲； 七樓：餐飲； 評(píng)價(jià)： 南京東路人流集中在南京路步行街上，街鋪受關(guān)注度較高，商場(chǎng)內(nèi)人氣一般。有傳言會(huì)引入英國(guó)哈羅斯百貨，也有傳言新世界集團(tuán)將在此拓展自己的百貨品牌。 西川北路： 巴黎春天 參照品牌：無(wú) 主要樓層及品牌： 一樓：鞋區(qū)、鐘表、化妝品，歐萊雅、美寶蓮； 二樓：少女裝、 ESPRIT、 ONLY、 JACK JONES、 VERO MODA、百家好、 5+、 IIMK、衣祖、 b+ab、歐時(shí)力、 SCAT、衣念、維尼熊； 三樓：少女裝， EBASE、 HONEYS、拉夏貝爾、 COCO DEAL、艾 格、法文箱子、卡利亞里、 MU； 四樓：內(nèi)衣、淑女裝，雅瑩、 FINITY、 KAKO、 EMELY、鄂爾多斯； 五樓：正裝、運(yùn)動(dòng)、休閑，集杰、艾格男裝、 TONY JEANS、 G20xx、堅(jiān)持我的、墨達(dá)人、馬克華菲、里維斯； 評(píng)價(jià)： 位于四川北路中段沒(méi)有地鐵出口資源的位置； 四川北路商圈本身處于衰退階段； 傳統(tǒng)百貨格局，功能性和時(shí)尚度不能滿足追求時(shí)尚的群體需求。 天興百貨 評(píng)價(jià)：老百貨改建，遠(yuǎn)離四川北路核心地段。 匯金 評(píng)價(jià)：徐家匯商圈服裝品牌最多的商場(chǎng)，內(nèi)部空間比較局促。 永新： 評(píng)價(jià)：較低端，雜牌較多。一樓鞋區(qū)人氣不錯(cuò)，之上的樓 層人氣一般。 未來(lái)可能會(huì)是港匯在徐家匯商圈中的地位，但是五角場(chǎng)商圈的消費(fèi)檔次低于徐家匯商圈，合生較高端的地位可能曲高和寡。 五．總結(jié)： 上海現(xiàn)有速寫店鋪的選址都是很科學(xué)、很慎重，來(lái)福士、港匯、久光、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)、新天地時(shí)尚以及龍之夢(mèng)的選址都把握住了上海目前最興旺的商圈，并選擇了所處商圈中最合適的商場(chǎng)。 2. 尋找合適商場(chǎng)，填補(bǔ)合適的空白商圈。 老商圈大多已經(jīng)有運(yùn)作比較成功的商業(yè)項(xiàng)目，商圈氛圍已經(jīng)比較成熟，選擇開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，項(xiàng)目質(zhì)量較高的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行操作，風(fēng)險(xiǎn)是