【正文】 三居7140 － 170 平方米 客戶 /土地 /產(chǎn)品選擇匯總清單 ?在某一土地屬性下客戶對產(chǎn)品的選擇（ City） 客戶 ∝ 產(chǎn)品（ C1系列） 客戶特征 青年持家 小太陽 孩子三代 …… 高支付能力 中支付能力 …… 戶型分類 2居 1衛(wèi) 3居 1衛(wèi) 3居 2衛(wèi) 4居 2衛(wèi) …… 舒適 緊湊 …… 單體分類 一核四 一核五 一核六 …… 單向 雙向 多向 …… 六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇 產(chǎn)品選擇流程 產(chǎn)品系列 City Golden (中 )高容積率； City為主， Golden為輔 —— 政府住房政策導(dǎo)向 —— 公司項(xiàng)目發(fā)展策略及趨勢 客戶產(chǎn)品組合 組合選擇 客戶產(chǎn)品組合原則： （ 1）近似人群原則 （ 2）相對純化原則 組合選擇原則： （ 1）普遍適用原則 （ 2）銷售市場判斷（市場需求量 +需求迫切性） （ 3）簡單優(yōu)先原則 產(chǎn)品選擇流程 客戶產(chǎn)品組合原則： （ 1）近似人群原則 （ 2）相對純化原則 產(chǎn)品系列 City 客戶產(chǎn)品組合 組合選擇 ?核心客戶群：青年持家 / 青年之家 / 孩子三代 / 小太陽（富貴之家因檔次和產(chǎn)品特異性，不作為本次研究范圍） ?近似人群： （ 1）根據(jù)客戶需求表，青持（ QC）、三代（ HS）、小太（ XT）的需求相對類似，相互可以組合； （ 2）青之（ QZ）與以上三類有所不同，青之戶型面積需求跨度大，可劃分成 3段： 9070平（ QZ1）； 7050平（ QZ2）； 50平以下（ QZ3）； QZ1和其他三類面積接近，可進(jìn)行組合； QZ13因?yàn)橥豢腿弘m面積跨度較大，仍可組合。 ?簡單優(yōu)先：一般情況下，客戶組合相對單純，關(guān)注度排序相對較高；同時兼顧適度的客戶混合，增加適應(yīng)性。形似 “ 工 ” 字 ，核心筒位于腰部。核心筒為軸 ，住宅單元為葉 ， 各葉長短不一 。單向 單向 雙向 單向 雙向 多向 多向 多向 多向 多種適應(yīng)性用地效率中等 ， 特定條件下較高中等 較低 較高 較低 高 高 中等 ， 特定條件下較高 （ 較 ） 高外部視野（ 拼接時 ）較好好 ， 可三面采光通風(fēng) 。半開放核心筒 ，可有較好的通風(fēng)采光 。開放核心筒 ， 有良好的通風(fēng)采光 ， 豎向上存在小的居住鄰里單元公共空間 。適用于南北兩向中其中一向外向資源較差的地塊。適用于四周沒有不良外向資源的地塊 。適用于不規(guī)則或較寬松的地塊 。適用于較高密度和容積率的的地塊 。用地效率低 ， 南方較少采用 。屬新型的平面形態(tài) ，將來的發(fā)展空間較大。 家庭結(jié)構(gòu) 生活模式 戶內(nèi)核心關(guān)注點(diǎn) 戶內(nèi)空間資源投向 單體公共部分要求 九、競品單體研究 舒適度（高） 使用率（高） 單體區(qū)分圖 舒適度（享受） 使用率（高） 客戶對單體的需求 X X 居家型 富貴型 享受型 （實(shí)用） 競品單體研究 保利花園 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 離電梯太 近 入戶花園 無 使用率 % 用地效率 面寬 22 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 東方新世界 .錦逸 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在南 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 有 使用率 用地效率 面寬 進(jìn)深 24 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 3+4 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 富力城 Ⅱ期天籟萊茵 2 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 一半有 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 富力城 Ⅱ期天籟萊茵 1 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥不佳 每戶朝向 均勻 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 無 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 差 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 美林海岸 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 離電梯太 近 入戶花園 無 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 嶺南新世 界 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 每戶朝向 大戶在南 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 一半有 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3+4 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 時代玫瑰園三 期 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥較好 每戶朝向 大戶在北 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng)，有交往空間 入戶關(guān)系 好 入戶花園 無 使用率 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 中海花城 灣 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 好 每戶朝向 均勻 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 有 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 高層 戶型情況（居室數(shù)） 3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 中?？党? 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風(fēng) 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 好 每戶朝向 大戶在南 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 入戶花園 無 使用率 % 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 附屬信息 建筑類型 中高層 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 核心筒形式 競品單體研究 —— 1核 4 競品單體研究 —— 1核 4 富力城 Ⅱ 期天籟萊茵 2 時代玫瑰園三期 中海康城 要求 類別 形態(tài)特征 主朝向 特征評價 舒適度 戶型通風(fēng) 好 好 好 好 戶型外部視野和采光 （拼接時） 天井內(nèi)次臥一般 天井內(nèi)次臥較好 好 解決天井內(nèi)次臥的視野問題 每戶朝向 大戶在北 大戶在北 大戶在南 營銷確定 入戶大堂 公共空間（核心筒） 有采光通風(fēng) 有采光通風(fēng)，有交往空 間 有采光通風(fēng) 有采光通風(fēng) 入戶關(guān)系 好 好 好 要解決好 入戶花園 一半有 無 無 ？ 使用率 % % 大于 83% 用地效率 面寬 進(jìn)深 標(biāo)準(zhǔn)層面積 拼接性 好 好 好 好 附屬信息 建筑類型 中高層 中高層 中高層 營銷確定 戶型情況（居室數(shù)） 2+3 2+3 2+3 3+3 核心筒形式 市場 /客戶邏輯 保證房間面寬 /拼接后開口大 /用地效率相對高 —— 適合享受型 追求公共空間舒適度 /天井內(nèi)次臥適當(dāng)改善 —— 適合標(biāo)簽 /社交型 保證房間朝向，犧牲次臥開間/拼接后開口小 /用低效率略低 —— 適合孩子三代 競品單體研究 —— 1核 4的幾種客戶邏輯 十、設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計條件明確 戶型維度（客戶需求） 單體維度 戶型面積 標(biāo)配 +選配 精裝修要求（客戶 +成本） 戶數(shù) 層數(shù) 戶型選型 土地利用效率 外向資源分配 拼接性要素 設(shè)計價值觀（取舍原則） 模數(shù)化 模塊化 結(jié)構(gòu)體系簡單經(jīng)濟(jì) 體型簡單化 立面靈活化 + 產(chǎn)品設(shè)計條件的確定 第一部分：土地屬性 第二部分：客戶類別和需求 第三部分：產(chǎn)品解決和深度要求 設(shè)計任務(wù)書 青年群體產(chǎn)品研究 討論時間 …… 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 1. 小高層核心筒 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 形態(tài)特征：由一部電梯和一部封閉樓梯或開敞樓梯 組成，適用于 11層及 11層以下的住宅。 缺點(diǎn)：分?jǐn)偯娣e略增，用地效率降低。為工字形一梯四戶的中高 層最典型的核心筒組織方式。 缺點(diǎn)：無明顯缺點(diǎn)。 適用于 19層及 19層以上 的高層住宅 。 缺點(diǎn)：無明顯缺點(diǎn)。 時代玫瑰園一期 優(yōu)點(diǎn)：開放核心筒，有良好的通風(fēng)采光，回家感 覺良好。 缺點(diǎn)：由于需要開放核心筒，只適用于一梯六戶 或一梯七戶的住宅。 范例： 新光城市廣場北區(qū) 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅核心筒分析 某項(xiàng)目一梯五戶、一梯六戶 優(yōu)點(diǎn)：類同 ，但區(qū)別在于樓梯筒與電梯筒之 間形成一定的夾角，在核心筒內(nèi)完成轉(zhuǎn)角處 理，適用于用地的轉(zhuǎn)角部位，或特殊形狀的用 地。 范例：麗晴軒 廣州萬科產(chǎn)品庫 高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析 小進(jìn)深大面寬的凸字形 適用于用地狹長，或南北兩向中其中一向外向 資源較差的地塊。 從平面組合形式看 ， 類似凸字形與工字形的結(jié)合