【正文】 的長江下游區(qū)域第一個深水港城市 ,已經(jīng)逐步發(fā)展成為國際船舶修造基地 。已逐步取代杭州，成 為 了 長 三角副中心城市電 子信息、新材料、生物制 藥 、精密機械、精 細化工常州 確立了以世界跨國公司的加工廠和上海工 業(yè) 的后方基地的目 標，要把其建成 長 三角地區(qū)重要的 現(xiàn) 代制造 業(yè) 基地機械、冶金、 電 子、 紡織 、服裝南通 能源、原材料及深加工 為 主的工 業(yè) 基地 紡織 、 電 子信息、船舶制造、精 細 化工無 錫 已建成以 紡織 、 電 子、機械、化工、醫(yī) 藥為 主、 門類 比 較齊全，配套 協(xié) 作能力 較 強 的工 業(yè) 體系，成 為 中國沿海地區(qū)具有 較大 規(guī) 模、 較 高水平的 現(xiàn) 代工 業(yè) 城市。錨鏈 生 產(chǎn) 、造 紙 、工程塑料生 產(chǎn)長三角重點城市功能定位與產(chǎn)業(yè)特征9房行東方 167。 經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 :工業(yè)化中期、城市化加速期、經(jīng)濟國際化提升期 。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 :上海都市圈蘇錫常都市圈南京都市圈杭州都市圈寧波都市圈南通?建設(shè)電力能源、食品加工、船舶制造、現(xiàn)代紡織五大基地 。 南通位于江蘇省中部，長江入海口北岸，在地理位置上，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個副中心城市， 轄如皋、通州、海門、啟東 4市（縣級），海安、如東 2縣，崇川、港閘 2區(qū)和南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積 8001平方公里 ；167。 南通在長三角經(jīng)濟體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟輻射的江北第一城，其開發(fā)與建設(shè)有助于打造滬蘇通 “金三角 ” ，拉動蘇中、蘇北地區(qū)經(jīng)濟增長，目前南通在江蘇省的 GDP貢獻率達到%，僅次于蘇州、無錫與南京；167。 區(qū)位優(yōu)勢：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達，自然區(qū)位便利度以及經(jīng)濟區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高；167。 截至 2023年，南通市共有人口 ，其中南通市區(qū)人口 ，占全市人口的 %；167。 南通在最近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級速度較快，第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，工業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重最高；167。 2023年南通三次產(chǎn)業(yè)總值 1226億元 ,是 1995年的 。 至 1995年南通基本奠定 ”二三一 ”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雛形 。 近三年南通第二產(chǎn)業(yè)年均發(fā)展速度達到 %,其中 2023年更是達到 %。 第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度普遍較第一產(chǎn)業(yè)快 1020個百分點 。 公路：已建成 204國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速； 167。在建 洋口港是江蘇唯一可建 10萬噸至 20萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。 江陰長江大橋江陰長江大橋建成后靖江與建成后靖江與江陰的經(jīng)濟聯(lián)江陰的經(jīng)濟聯(lián)動與產(chǎn)業(yè)融合動與產(chǎn)業(yè)融合的表現(xiàn)的表現(xiàn)167。大橋經(jīng)濟效應： 改變地區(qū)區(qū)位條件，降低產(chǎn)品和要素的移動成本，進而帶來資源重組、要素流動、信息溝通、市場擴張、產(chǎn)業(yè)集聚等一系列有利于區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的積極影響，為區(qū)域經(jīng)濟提供了新的發(fā)展契機以及加速發(fā)展的動力18房行東方 城市總體規(guī)劃南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。原有工業(yè)用地進行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團，包括老城區(qū)和新城區(qū)。東 翼依托沿江生 態(tài) 岸 線和崇啟大 橋 及區(qū)位優(yōu)勢 ，以啟 東經(jīng)濟開 發(fā) 區(qū)和 濱 江新城為 空 間載 體重點 發(fā) 展服 務 上海的城郊型工 業(yè) 和生物醫(yī)藥 、 電 子等高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè) ，成 為 服 務 上海、接受上海 產(chǎn)業(yè) 梯度轉(zhuǎn) 移和國 際資 本 轉(zhuǎn) 移的制造 業(yè) 基地。 貿(mào)易行業(yè)近 5年的發(fā)展飛速，成為近 5年南通經(jīng)濟主要增長點。金融機構(gòu)的承受力較高，但是金融機構(gòu)在南通總部基本自建大樓，如 PICC、建行、交行、農(nóng)行等。姚港路躍龍路辦公樓供應量不大，但是其高檔辦公樓占據(jù)了 90%以上。 從未來看，工農(nóng)路辦公樓發(fā)展將向南段延伸；167。 中低檔辦公樓中機構(gòu)自用的物業(yè)基本無；167。 南通高檔辦公樓需求大，供應少，導致其多個物業(yè)達到滿租；167。按區(qū)域分 (%)32房行東方 南通辦公樓租金特征 租金特征：167。33房行東方 南通辦公樓物業(yè)管理費 物業(yè)管理費特征：167。 南通辦公樓價格差距不明顯，辦公樓的銷售價格基本在 50006000元 /平方米間；167。 南通市場上所有的辦公物業(yè)均為銷售型物業(yè)，而純租賃的辦公樓目前市場上尚無；167。 南通外觀好的辦公樓不多，很多外觀氣派體面的都是金融機構(gòu)和政府部門自用的大樓。38房行東方 南通辦公樓產(chǎn)品特征（三）樓層高度樓層面積 樓層特征：167。 南通的辦公樓早期交付時候的走道基本不裝修；目前交付的辦公樓走道基本都鋪設(shè)地磚；167。 另外入駐南通辦公樓的客戶有 14%是股份制的企業(yè)和跨國企業(yè)。 2023年蘇通大橋建成，屆時南通通往上海將更加便捷；從地域上縮短兩地距離的同時，也將吸引更多的上海企業(yè)投資和入駐南通，同時對辦公需求也將加大。南通租戶特征 —— 行業(yè)特征（一）注：服務行業(yè)包括專業(yè)事務所、咨詢業(yè)、教育服務業(yè)、旅游業(yè)等43房行東方 123456789 分路段行業(yè)分布特征：167。南通租戶特征 —— 行業(yè)特征（二）44房行東方 南通租戶特征 —— 行業(yè)特征（三） 工農(nóng)路行業(yè)分布特征：167。 被訪客戶中選擇純寫字樓辦公近 7成；167。 目前南通純租賃的辦公樓尚無，這也反映出純租賃的純寫字樓有較大的發(fā)展空間；167。167。 消費者調(diào)研顯示，客戶選擇辦公地點主要考慮的因素是交通和地段環(huán)境，而租金價格等其他因素的影響較??；167。 入駐純寫字樓的企業(yè)主要是物業(yè)管理不滿意，而入駐商住樓的企業(yè)主要感覺目前所租用的商住樓的設(shè)備達不到辦公樓要求 ——可見總體而言，商住樓品質(zhì)仍較純寫字樓稍低，未能達到辦公客戶要求 選項 純 寫字樓 商住樓物 業(yè) 管理 28% 21%設(shè)備 落后 25% 26%其他 18% 19%周 邊環(huán) 境 17% 21%寫字樓品 質(zhì) 差 10% 7%地段不好 3% 5%52房行東方 消費者分析 — 關(guān) 鍵 因素（三）選擇寫字樓時考慮的因素排序考慮因素 ： 地段和交通是目前入駐南通辦公樓的主要考慮因素，尤其是交通；傾向搬遷點： 傾向選擇的辦公點看，傾向選擇新城區(qū) /工農(nóng)路沿線的占近 6成，多數(shù)企業(yè)選擇此地是由于交通便捷，可通行卡車；另外 4成企業(yè)選擇搬遷的辦公點在市中心，主要由于市區(qū)繁華、人氣鼎盛；綜述： 目前看企業(yè)選擇辦公時候考慮的主要因素交通，本項目完全符合條件，但是企業(yè)對環(huán)境和地段的期盼，本項目還需要一定的醞釀期和建設(shè)期。選擇 LOFT面積需求分布 不同行業(yè)對 LOFT面積需求分布注：服務行業(yè)包括專業(yè)事務所、咨詢業(yè)、教育服務業(yè)、旅游業(yè) 其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等服 務 貿(mào) 易 經(jīng)貿(mào) 科技 廣告金融 保 險注： LOFT指層高 ，可分割 2層43% 28% 15% 8% 6%單位： 平方米56房行東方 消費者分析 — 價格需求特征（一）選擇純寫字樓承受的租金 選擇純寫字樓的不同行業(yè)租金承受能力租金特征 ： 選擇純寫字樓的租金承受力在 1525和 3545元居多，整體期望值較低，這與南通寫字樓整體水平及檔次不高有關(guān)；行業(yè)特征： 租金承受力高的行業(yè)分布在建筑 /建材、科技、廣告、金融保險業(yè)。售價特征： 對本項目有購買意愿的企業(yè)對本項目合理售價接受度普遍高于所有被訪者認為的合適的售價。商住樓物業(yè)管理意愿客戶消費者分析 — 價格需求特征（四）單位：元 /月 / 平方米 單位：元 /月 / 平方米 單位：元 /月 / 平方米64房行東方 純寫字樓裝修傾向意愿客戶消費者分析 —— 產(chǎn) 品需求特征（一）商住樓LOFT裝修傾向 ：167。而選擇 LOFT的則更傾向于精裝修。66房行東方 意愿客戶消費者分析 —— 產(chǎn) 品需求特征（三）純寫字樓 /商 住樓樓層高度傾向?qū)痈咝枨? ： 被訪者希望越高越好 。其他選項中主要是希望配有購物中心；68房行東方 意愿客戶消費者分析 — 購買 客 戶 特征購買目的購買時間 ： 被訪者中近 4成的客戶打算 5年內(nèi)購買辦公樓；近 6成的客戶對什么時候購買并不清楚。?商務車： 每 50100M2需要一個車位的為主力段 ,其中峰值為本每 100平方米需要一個商務車車位。71房行東方 物流消費者分析 — 關(guān) 鍵 因 素 （一）購買打算時間租買傾向167。物流行業(yè)若搬遷，首選區(qū)域還是以人民西路、青年路和姚港路為首選，主要是由于這些區(qū)域離港口近，另外行業(yè)也比較聚集。物流消費者分析 — 選擇類 型注：類型 1為每個層面配置公共衛(wèi)生間 類型 2為每個單元配置獨立的衛(wèi)生間74房行東方 意愿比例意愿比例 ：167。76房行東方 物業(yè)公司傾向裝修傾向消費者分析 — 產(chǎn) 品需求特征（二）裝修傾向： 被訪者多數(shù)傾向簡單裝修；物業(yè)管理： 物流行業(yè)很多企業(yè)是自建大樓，因此對管理公司要求不高。被訪客戶需要最多的配套設(shè)施就是票務中心和銀行；79房行東方 園區(qū)消費者分析 — 基本特征公司規(guī)模行業(yè)分布公司性質(zhì)分布租買客戶分類80房行東方 園區(qū)消費者分析 — 關(guān)鍵因素（一）購買打算時間辦公樓使用部門租買傾向167。81房行東方 目前辦公的地點 打算搬遷的辦公點是否由于客戶的原因園區(qū)消費者分析 — 關(guān)鍵因素（二）選擇辦公地點的原因 ：167?？?慮 因素 首 選 次 選 合 計地段 18 11 29周 邊 商 務環(huán) 境 4 1 5交通 1 8 9周 邊 配套 1 1 2寫字樓品 質(zhì) 1 1 2行 業(yè) 聚集 1 1 283房行東方 類型選擇配比類型選擇 ：167。園區(qū)內(nèi)的企業(yè)對LOFT均不感興趣。園區(qū)消費者分析 — 本 項 目意愿85房行東方 面積需求分布園區(qū)消費者分析 — 產(chǎn) 品需求特征（一）購買目的面積需求 ： 由于園區(qū)內(nèi)的企業(yè)在園區(qū)外租用辦公的使用部門基本是行政部門和銷售部門，因此對辦公樓的需求面積不大，基本在 200平方米以下，并且以 100200平方米的辦公需求面積居多；購買目的： 園區(qū)內(nèi)的企業(yè)購買以自用兼投資的居多，主要功能還是自用。被訪客戶中希望的物業(yè)管理費用普遍低；期望和實際還是有一定差距；167。調(diào)研樣本 120個企業(yè)；167。外省市的企業(yè)基本不考慮南通，一些小型企業(yè)僅限于在本地發(fā)展，而大的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略尚未考慮到南通。 公司小，不需要 辦 公樓新開 鎮(zhèn)216。 做 門 市生意， 規(guī) 模小，一般在家 辦 公，即使打算搬遷，也只考 慮 五金市 場 ，南通汽 車 站這 里；216。張 芝山 鎮(zhèn)216。在家里 辦 公，無在外 辦 公打算。 目前 辦 公區(qū)域是自己建造的 ,在開 發(fā)區(qū)內(nèi) 辦 公；216。 現(xiàn) 在的地理位置及其 優(yōu) 越，南通新政府地區(qū)沒什么特 別 吸引之 處 ，而且 蘇通大 橋 通 車 后， 這 里的交通會更加便捷；216。不考慮原因如下：鋼絲繩行業(yè)：小型民營企業(yè)多，基本為家庭型辦公模式，受房地產(chǎn)行業(yè)下滑，鋼絲繩產(chǎn)業(yè)受之影響，產(chǎn)量下滑； 尤其是些小作坊的民營企業(yè)，面臨公司關(guān)閉的風險；紡織行業(yè)： 美歐對我國的紡織服裝產(chǎn)品設(shè)限，江蘇省的紡織服裝出口產(chǎn)生受到較大影響； 南通紡織服裝產(chǎn)品以日本、東歐和韓國等原非設(shè)限國家為主要市場，紡織行業(yè)相對影響小，產(chǎn)銷比較平穩(wěn)。實景圖100房行東方 行業(yè)分布樓宇裝修配置情況交房標準吊 頂 無墻 面 刷白地坪 毛坯大堂 無走道 大理石設(shè)施情況衛(wèi) 星 電視 ?寬帶 ?地上 車 位面 積 /數(shù) 50地下 車 位面 積 /數(shù) 400客梯數(shù) (輛 ) 2客梯品牌 三菱客梯分區(qū)貨 梯數(shù) (輛 )貨 梯品牌物業(yè)管理服務及設(shè)施空 調(diào) 工作 時間 24小 時每周工作天數(shù)超 時 收 費煙 霧 探 測 器 ?自 動噴 淋 ?其他安全 設(shè) 施 ?24小 時 巡 邏 ?紅 外 監(jiān)測 ?其他保安措施 ?案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）101房行東方 案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）基本 情況地址 人民中路 203號發(fā) 展商物 業(yè) 管理 中南大廈竣工 時間 1997售價 售完租金 20元 /月 / m2物 業(yè) 管理 費 用 3元 /月 / m2產(chǎn) 品 特征檔次 中低檔建筑面 積 (m2) 60007000寫字樓面 積 (m2) 55006000標 準 層 面 積 (m2) 300350單 元面 積 (m2) 100250是否可分割 可凈 高 (m) 總層 數(shù) 19裙樓 層 數(shù) 2項 目 特點項 目建造年限 較 早，外立面 陳 舊， 設(shè)備設(shè) 施落后，無中央空 調(diào) ，入住率達到 90%。6 320230 64000 商 辦 住11 37600 31960 商 辦12 12320 10472 商 辦