易居中國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語培訓(xùn)手冊(cè)-預(yù)覽頁
【正文】 鋼筋混凝土 防水材料 三大材，四小材 建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。例如，在 1萬平方米的土地上，有 4000平方米的建筑總面積，其容積率為 。 開間 住宅設(shè)計(jì)中 ， 住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離 。 開間 5米以上 ， 進(jìn)深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè) 4050平方米甚至更大的居住空間 ， 與同樣建筑面積的小開間住宅相比 ， 承重墻減少一半使用面積增加 2%， 便于靈活隔斷 、 裝修改造 。 公攤面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井 、 樓梯間 、 垃圾道 、 變電室 、 設(shè)備室 、 公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻 （ 包括山墻 ） 墻體水平投影面積的 50％ 。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 1 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 主要包括公共綠地 、 宅旁綠地等 。 1 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 2 陽臺(tái) 陽臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 2 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 3 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。 3 過道 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。 住宅用地 、 公建用地 、 道路用地 、 公共綠地的總稱 。 包含建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院 、 綠地 、 和配建停車場(chǎng)等 。 b).小區(qū)：建筑面積在 30000平米以上 ， 居住戶數(shù) 3000戶以上或人口在7000人以上 ， 設(shè)有居委會(huì) 。 c).七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通訊通、? 熱通，場(chǎng)地平整。 （ 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式 。 復(fù)式住宅的面積計(jì)算可根據(jù)各地對(duì)使用房間凈面積和凈高度的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算 。 豎向承重構(gòu)件 ， 支撐屋頂 、 樓面等 ， 并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ) 。 變形縫包括：伸縮縫 、 沉降縫 、 抗震縫 。 為此 ， 在適當(dāng)位置復(fù)雜的平面或體形轉(zhuǎn)折處 、 高度變化處 、 荷載 、 地基的壓縮性和地基處理的方法明顯不同處設(shè)置沉降縫 。 a).門的分類：平開門 、 推拉門 、 轉(zhuǎn)門 、 卷簾門 、 彈簧門；木門 、 塑鋼門、 鋁合金門等 。 b).住宅樓梯的傾斜度一般在 15～ 20o c).臺(tái)階分踏步和踢步兩部分 ， 踏步寬度在 20～ 25cm、 踢步在 15cm時(shí)人們的感覺最舒適 。 主要結(jié)構(gòu)特征：磚混結(jié)構(gòu)是墻承重結(jié)構(gòu)，是由屋蓋、墻體、樓板、過梁、磚基礎(chǔ)構(gòu)成的結(jié)構(gòu)體系。屋蓋、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎(chǔ)。 傳力路線：樓板 — 剪力墻 — 基礎(chǔ) 。 框架一剪力墻結(jié)構(gòu)的房屋在地震作用時(shí)的層間變形較小 ， 因而也就減小了非結(jié)構(gòu)構(gòu)件 （ 隔墻及外墻 ） 的損傷 ， 這樣無論在地震工區(qū)還是非地震區(qū) ， 這種結(jié)構(gòu)形式都可用來建造較高的高層建筑 。 排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。 這種方式 的特點(diǎn)是熱得慢 ， 涼得也慢 ， 多用于住宅等不間歇采暖 。 普通磚的尺寸為 235*115*55mm， 因?yàn)榇u的尺寸 ， 所以才出現(xiàn)了 12墻 、 24墻、 37墻等的說法 。 混凝土是用水泥 、 砂 、 石子等材料調(diào)和而成 。 采用混凝土與鋼筋進(jìn)行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近， 可以較好的粘合到一起。 專業(yè)術(shù)語 ［其它］ 商品房?jī)r(jià)格由哪些項(xiàng)目構(gòu)成 ？ 根據(jù) 《 商品住宅價(jià)格管理暫行辦法 》 第五條規(guī)定 ， 商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成： （ 1） 成本： ① 征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； ② 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算計(jì)算； ③ 住宅建筑 、 安裝工程費(fèi)：依據(jù)施工圖預(yù)算計(jì)算； ④ 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)及非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照國(guó)家和省 、 自治區(qū) 、 直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行； ⑤管理費(fèi)：以本款①到④項(xiàng)之和為基數(shù)的 1%－ 3%計(jì)算； ⑥貸款利息：計(jì)入成本的貸款的利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項(xiàng)目具體情況確定。 （ 4）地段差價(jià)，其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。 土地使用權(quán)的取得方式有哪些 ？ 一般地說 ， 國(guó)有土地使用權(quán)取得方式分為有償取得和行政劃撥 。 （ 1） 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 。 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者通過轉(zhuǎn) 讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 （ 2） 工業(yè)用地 50年 。 土地使用權(quán)期滿 ， 土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期 。 （ 3） 黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補(bǔ)地價(jià)等有關(guān)手續(xù)后，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 （ 4） 高層住宅為 12層及以上。 ［ 4］ 保溫隔熱與建筑節(jié)能 。 商品住宅的安全性能是指什么 ？ 根據(jù) 《 商品住宅性能認(rèn)定管理辦法 ［ 試行 ］》 第二十八條的規(guī)定 ， 商品住宅的安全性能主要包括下列內(nèi)容： ［ 1］ 建筑結(jié)構(gòu)安全 。 ［ 5］室內(nèi)空氣和供水有毒有害物質(zhì)的危害性。 ［ 4］設(shè)備耐久性。 ［ 4］生活垃圾的收集和運(yùn)送。 1 發(fā)展商申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)提交哪些文件 ？ 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 第二十四條 、 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 第七條的有關(guān)規(guī)定 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記 ， 應(yīng)當(dāng)提交下列文件： （ 1） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金 ， 取得土地使用權(quán)證書 。 （ 5） 工程施工合同 。 （ 8） 需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定 ， 但不得超過主合同標(biāo)的額的 20%。 定金作為合同擔(dān)保的一種形式 ， 首要作用是擔(dān)保合同的履行；定金還有證明合同成立的作用 、 預(yù)定賠償?shù)淖饔眉邦A(yù)付款的作用 。此外，法律對(duì)預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來中預(yù)付款項(xiàng)，而對(duì)定金則無此限制。 ［ 2］ 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)保修期。 一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： （ 1） 開發(fā)單位 、 設(shè)計(jì)單位 、 施工單位 ， 委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位 。 （ 5） 有關(guān)設(shè)備 、 設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng) 。 （ 9） 其他需說明的問題。 “不可抗力”，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況
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