【正文】 究市場(chǎng)的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)依據(jù)。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 在對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)分析前，首先分析項(xiàng)目 所在地塊以及周邊的自然人文環(huán)境和市政、生活配套 情況弄清項(xiàng)目自身情況及可借用的周邊配套設(shè)施，然 后再揭示整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的情況。為保證數(shù)據(jù)的全面性， 區(qū)域市場(chǎng)分析采用普查法，根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的不同階段和甲方的具體的 要求，設(shè)定調(diào)查范圍（同區(qū)位、同價(jià)格、同類型）。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項(xiàng)目的開盤時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色 。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 區(qū)域市場(chǎng)提供了什么樣的產(chǎn)品？ 從整體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶型、裝修、物業(yè)等方面闡述，采用定性和定量相結(jié)合的辦法，對(duì)某些關(guān)鍵性因素采用適當(dāng)?shù)姆椒右粤炕?，從而全面地反映供?yīng)市場(chǎng)的情況。 ?整體規(guī)劃 ?容積率 通常情況下，容積率越低，產(chǎn)品居住的舒適度就越高。 樣表：樣本項(xiàng)目綠化率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 ? 配套情況 ? 外部配套 物業(yè) 名稱 郵局 銀行 餐飲 娛樂(lè) 商業(yè) 體育 場(chǎng)館 幼兒園 中小學(xué) 醫(yī)院 P1 有 有 有 有 有 有 有 有 P2 有 有 有 有 有 有 有 有 P3 有 有 有 有 有 有 有 有 P4 有 有 有 有 有 有 有 有 P5 有 有 有 有 有 有 有 有 樣表：樣本項(xiàng)目外部配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 供電系統(tǒng) 電梯 P1 IDD 雙路供電 三菱 P2 寬帶 雙路供電 廣日 P3 IDD 雙路供電 三菱 P4 IDD 雙路供電 迅達(dá)部 P5 寬帶 雙路供電 富士達(dá) 樣表：樣本項(xiàng)目樓宇配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 、價(jià)格 在整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)分析中，價(jià)格與銷售是核心。 我們對(duì)選定的樣本項(xiàng)目依據(jù)不同的銷售價(jià)格段和不同的分布區(qū)域進(jìn)行分組，通過(guò)分析各組別的價(jià)格特征，從推導(dǎo)出價(jià)格的區(qū)域認(rèn)可度。 并且 由于銷售率本身就是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù) ， 因此 易居咨詢中心為了更加科學(xué)合理的表示各項(xiàng)目的銷售 情況 ， 把選定的樣本項(xiàng)目按開盤時(shí)間段進(jìn)行分組 ， 然 后求得平均銷售速度 。 樣表：項(xiàng)目銷售概況 物業(yè)名稱 建筑面積 (萬(wàn)平方米 ) 在售面積 (萬(wàn)平方米 ) 銷售均價(jià) (元 /平方米 ) 銷售率 （ %） P1 60 10 5718 70 P2 8100 50 P3 36 8 6800 30 P4 16 16 8500 100 P5 11 11 6800 70 排名 物業(yè)名稱 在售面積 (萬(wàn)平米 ) 均價(jià) (元 /平米 ) 銷售率 (%) 修正銷售速度 (平米 /月 ) 1 P1 11 6800 70 2 P2 8 6800 30 3 P3 16 8500 100 4 P4 10 5718 70 5 P5 8100 50 樣表：項(xiàng)目加權(quán)銷售速度表 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 區(qū)域樓盤準(zhǔn)備賣給誰(shuí)？誰(shuí)在買這些樓盤？需求特征是什么？哪些樓盤以及樓盤中的哪些因素滿足了購(gòu)房者的需要？ —— 這就是本部分所要解決的問(wèn)題。客群分析的數(shù)據(jù)來(lái)源： ? 易居代理項(xiàng)目客戶數(shù)據(jù)庫(kù) ? 在售項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù) ? 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研所獲數(shù)據(jù) ? 易居需求調(diào)研數(shù)據(jù)庫(kù)。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 項(xiàng)目客戶定位 本部分通常主要采用 歸納法 或 目標(biāo)客戶分析（ STP） 進(jìn)行項(xiàng)目客戶定位。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。如生態(tài)、養(yǎng)生、智能、節(jié)能等。 通脹因素調(diào)整 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 市場(chǎng)比較法 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。當(dāng)?shù)啬持_發(fā)商獲得土地信息后，立即與易居取得聯(lián)系，希望易居方面給與專業(yè)意見。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 從片區(qū)再售項(xiàng)目看，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)均價(jià)一般在 7300元 /平米左右。 從片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，在產(chǎn)品特點(diǎn)方面都比較注重挖掘海景資源。 從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過(guò)來(lái)比較方便。 項(xiàng)目 外 銷 內(nèi) 銷 來(lái)深置業(yè)客戶群 30歲以上，月收入在 35萬(wàn)元，有一定事業(yè)成就及閑暇時(shí)間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。 自用為主。 購(gòu)房愿承擔(dān)的總價(jià) 50萬(wàn) 80萬(wàn) 100萬(wàn)以上 主力戶型需求 2房、 3房 3房、 4房 面積區(qū)間 65M2 – 75M2 ； 85M2左右 130 M2— 160 M2 景觀需求 海景 附加需求 室內(nèi)：帶家私裝修 +分體空調(diào) 室外：游泳池 設(shè)備：深港直通巴士 室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大 室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林 需求：安全且私密性，有充足的車位。 2. 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力領(lǐng)先市場(chǎng)。 4. 具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏； 5. 教育配套水平較低； O（ opportunity） 片區(qū)地位逐步抬升； 獨(dú)特的景觀與未來(lái)的高起 點(diǎn)規(guī)劃，越來(lái)越受到市場(chǎng) 的矚目； T（ threat） 1. 翠堤灣對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅； 2. 未來(lái) 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量較大； 3. 相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶； 案例討論 情景五： 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 弧形大曲線的布局以及抬高 ，使得海景價(jià)值最大化 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 功能設(shè)置： 標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)籃球場(chǎng) 排球場(chǎng) 三個(gè)羽毛球場(chǎng) 壁球室 大型親子兒童游戲室 兩片網(wǎng)球場(chǎng) 沙弧球練習(xí)室 室內(nèi)泳池 海景健身會(huì)所 香熏 spa 功能會(huì)所 —— 設(shè)計(jì)格調(diào)，氣勢(shì)恢宏；布局合理；項(xiàng)目新穎時(shí)尚。 低區(qū) townhouse 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 選用了法國(guó)原裝的 ALDES通風(fēng)系統(tǒng)，解決南面高速公路的噪聲影響與開窗通風(fēng)的矛盾。 情景六： 通過(guò)研究和分析，我們得到如下的定位： 市場(chǎng)定位： 輻射香港、深圳的休閑型豪宅 產(chǎn)品定位： 都市全海岸悠游尊貴府邸 100%海景 +泰式風(fēng)情園林 +高檔會(huì)所 +尊貴硬件設(shè)施 +完善配套 +星級(jí)物管 客戶定位： 香港中層白領(lǐng)度假客群 +深圳精英自住客群 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問(wèn)培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH