房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 。同一宗房地產(chǎn)在不同評(píng)估日目的的評(píng)估價(jià)格不同。因此，房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)中的評(píng)估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來(lái)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 、不同的評(píng)估目的下具有不同的評(píng)估價(jià)格?！ ！ 》康禺a(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估：房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)格應(yīng)是整體出售、一次性付款、銷售速度較快、考慮各種優(yōu)惠條件時(shí)的價(jià)格，評(píng)估結(jié)果趨于保守?！皣?guó)十一條”出臺(tái)以后，2010年12月份，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了交易量萎縮，房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)?！ ?010年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲?！ ? 房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析 不可否認(rèn)，此次房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)控的力度之大，出臺(tái)的政策之多，頻率之高都是史無(wú)前例的，這表明了政府堅(jiān)決打擊樓市再度泡沫化的決心。再者，“國(guó)十條”規(guī)定，“對(duì)存在捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格”，但對(duì)什么是“哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售”，也未有清晰界定標(biāo)準(zhǔn)，其次，“國(guó)十條”中普遍被視作打擊炒房者最有效的一條——“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”（也就是房地產(chǎn)特別稅和收益稅），至今不見(jiàn)蹤影。政府利益與房?jī)r(jià)漲跌休戚相關(guān)，因此對(duì)于許多因超大規(guī)?；ǘ成暇揞~債務(wù)的地方政府而言，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期可能導(dǎo)致房市成交量劇烈下降，從而影響當(dāng)?shù)氐目傮w經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而高度依賴土地的地方財(cái)政更可能因?yàn)樾抡氩环蟪?。而?guó)家統(tǒng)計(jì)局周二的數(shù)據(jù)表明，%。隨著2010年580萬(wàn)套保障性住房政策的推出，保障性住房市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，作為商品房市場(chǎng)的要補(bǔ)充，保障性市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮??！ ?完善土地“招拍掛”制度 土地的招拍掛制度比采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的做法更為合理，而且可以有效地遏制國(guó)土資源的流失，最大限度的防止權(quán)力尋租等等一系列人為的干擾市場(chǎng)行為，打擊圈地和炒賣(mài)地皮的行動(dòng)，較好地維護(hù)了公共利益。例如明文規(guī)定招賣(mài)要做哪些程序以及做到何種程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應(yīng)包括哪些條款。 公共住房的運(yùn)行是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要由政府作為主體設(shè)立專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)。另一方面，政府應(yīng)切實(shí)加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的土地有效供應(yīng)，發(fā)揮好稅收和信貸政策調(diào)節(jié)作用，加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)?！ ?關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理 主要問(wèn)題 改善對(duì)策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著前期手續(xù)繁瑣，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投入大，收益往往都在2年之后等特點(diǎn)，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)前國(guó)家政策一再調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)限制越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算的賣(mài)方市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，限購(gòu)令的出臺(tái)更加劇了這一變化，完全進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，用戶購(gòu)買(mǎi)更趨于理性，不再一擁而上，整幢樓整幢樓的買(mǎi)，更多的是選擇開(kāi)發(fā)商的品牌，小區(qū)環(huán)境，樓盤(pán)的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)，作為開(kāi)發(fā)商，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場(chǎng)變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作，同時(shí)在質(zhì)量和服務(wù)上下工夫，通過(guò)科學(xué)合理的項(xiàng)目管理，打造出精品工程，樹(shù)立自己的品牌?！ ?（二）方案規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)改變隨意性 開(kāi)發(fā)商對(duì)方案和施工圖不夠重視，隨意性大，認(rèn)為在施工階段改也來(lái)得及，卻不知道這是本末倒置的行為。專業(yè)的物業(yè)管理水平是企業(yè)品牌建立和保持的原因之一。一要分析宏觀環(huán)境，深入解讀當(dāng)前政策及預(yù)測(cè)今后一段時(shí)期內(nèi)的走向，了解市場(chǎng)的活躍程度，用戶的需求等等，二要了解意向開(kāi)發(fā)土地的規(guī)劃條件，地塊周邊情況，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，避免經(jīng)驗(yàn)主義而造成錯(cuò)誤判斷，三要根據(jù)公司的資金流，做好資本運(yùn)做和融資方式及投資決策分析，尤其是做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。現(xiàn)場(chǎng)簽證程序要明晰，責(zé)任要明確，公司要適當(dāng)放權(quán)給現(xiàn)場(chǎng)管理人員，規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)簽證的權(quán)限，及時(shí)處理一些問(wèn)題，在緊急情況下，可以先報(bào)告設(shè)計(jì)單位，獲得口頭許可，事后及時(shí)補(bǔ)辦手
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1