房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)論文-預(yù)覽頁
【正文】 。同一宗房地產(chǎn)在不同評估日目的的評估價格不同。因此，房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)估價中的評估價格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 、不同的評估目的下具有不同的評估價格?！ ！ 》康禺a(chǎn)抵押價格評估：房地產(chǎn)抵押評估價格應(yīng)是整體出售、一次性付款、銷售速度較快、考慮各種優(yōu)惠條件時的價格，評估結(jié)果趨于保守?！皣粭l”出臺以后，2010年12月份，房價出現(xiàn)了交易量萎縮，房價上漲趨緩的形勢?！ ?010年4月14日國務(wù)院常務(wù)會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅決遏制住房價格過快上漲?！ ? 房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析 不可否認，此次房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)控的力度之大，出臺的政策之多，頻率之高都是史無前例的，這表明了政府堅決打擊樓市再度泡沫化的決心。再者，“國十條”規(guī)定，“對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經(jīng)營資格”，但對什么是“哄抬房價、捂盤惜售”，也未有清晰界定標準，其次，“國十條”中普遍被視作打擊炒房者最有效的一條——“引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”（也就是房地產(chǎn)特別稅和收益稅），至今不見蹤影。政府利益與房價漲跌休戚相關(guān)，因此對于許多因超大規(guī)?；ǘ成暇揞~債務(wù)的地方政府而言，房價下跌預(yù)期可能導(dǎo)致房市成交量劇烈下降，從而影響當?shù)氐目傮w經(jīng)濟增長，而高度依賴土地的地方財政更可能因為新政而入不敷出。而國家統(tǒng)計局周二的數(shù)據(jù)表明，%。隨著2010年580萬套保障性住房政策的推出，保障性住房市場進入新的發(fā)展階段，作為商品房市場的要補充，保障性市場發(fā)展?jié)摿薮蟆！ ?完善土地“招拍掛”制度 土地的招拍掛制度比采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)的做法更為合理，而且可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度的防止權(quán)力尋租等等一系列人為的干擾市場行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護了公共利益。例如明文規(guī)定招賣要做哪些程序以及做到何種程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應(yīng)包括哪些條款。 公共住房的運行是一個系統(tǒng)工程，需要由政府作為主體設(shè)立專業(yè)管理機構(gòu)來負責。另一方面，政府應(yīng)切實加大廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的土地有效供應(yīng)，發(fā)揮好稅收和信貸政策調(diào)節(jié)作用，加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費?！ ?關(guān)鍵詞：項目管理 主要問題 改善對策 房地產(chǎn)開發(fā)存在著前期手續(xù)繁瑣，開發(fā)周期長，投入大，收益往往都在2年之后等特點，具有一定的風(fēng)險，尤其是當前國家政策一再調(diào)整，對房地產(chǎn)開發(fā)限制越來越多，開發(fā)商的風(fēng)險進一步加大，由開發(fā)商說了算的賣方市場已經(jīng)結(jié)束，限購令的出臺更加劇了這一變化，完全進入了買方市場，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，整幢樓整幢樓的買，更多的是選擇開發(fā)商的品牌，小區(qū)環(huán)境，樓盤的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)，作為開發(fā)商，應(yīng)當順應(yīng)市場變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場調(diào)研工作，同時在質(zhì)量和服務(wù)上下工夫，通過科學(xué)合理的項目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌?！ ?（二）方案規(guī)劃和施工圖設(shè)計改變隨意性 開發(fā)商對方案和施工圖不夠重視，隨意性大，認為在施工階段改也來得及，卻不知道這是本末倒置的行為。專業(yè)的物業(yè)管理水平是企業(yè)品牌建立和保持的原因之一。一要分析宏觀環(huán)境，深入解讀當前政策及預(yù)測今后一段時期內(nèi)的走向，了解市場的活躍程度，用戶的需求等等，二要了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃條件，地塊周邊情況，當?shù)氐囊?guī)劃要求，避免經(jīng)驗主義而造成錯誤判斷，三要根據(jù)公司的資金流，做好資本運做和融資方式及投資決策分析，尤其是做好風(fēng)險預(yù)測?，F(xiàn)場簽證程序要明晰，責任要明確，公司要適當放權(quán)給現(xiàn)場管理人員，規(guī)定現(xiàn)場簽證的權(quán)限，及時處理一些問題，在緊急情況下，可以先報告設(shè)計單位，獲得口頭許可，事后及時補辦手
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