盛興中原房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 一． 項(xiàng)目總說明 項(xiàng)目位于鄭州市中原區(qū)中原路與桐柏路交匯處向南 100 米路的西側(cè)，占地共27 畝（ 平方米），總建筑面積 平方米，總體容積率為 。 住宅（ ㎡） 商業(yè)（ 77876 ㎡） 可售商業(yè)面積（ 52926 ㎡） 位置圖如下： 二．投資環(huán)境研究 社會經(jīng)濟(jì)情況 20xx 年以來，面對復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢，全市上下深入貫徹落實(shí)學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持“四個(gè)重在”實(shí)踐要領(lǐng)，緊緊圍繞跨越式發(fā)展十大工程這一重要抓手，把“保增長、保態(tài)勢”作為首要任務(wù)，牢牢把握經(jīng)濟(jì)工作主動(dòng)權(quán)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)節(jié)，努力克服不利因素影響，采取切實(shí)有效措施，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，保持了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展勢頭，圓滿完成了全年各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。浙江綠城等一批招商大項(xiàng)目落戶鄭州，引進(jìn)市外境內(nèi)資金達(dá) 102 億元。出口加工區(qū)封關(guān)運(yùn)行良好，鄭東新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招商工作取得新進(jìn)展，加州工業(yè)城項(xiàng)目正在加緊推進(jìn)。鄭州是中國商戰(zhàn)的發(fā)源地。除零售業(yè)外，鄭州憑借其地理優(yōu)勢成為南北方的重要物流中心，華南商品通過鄭州輸往華北東北西北等地。鄭州因此獲得中國會展業(yè)最佳會展城市稱號、中國最具潛力的會展新銳城市稱號，鄭州國際會展中心曾被授予中國展館新銳獎(jiǎng)。楚商，晉商，徽商等匯集在鄭州，使其一度成為華中以及華北的重要商業(yè)聚集地。 城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 鄭州市是河南省省會，地處中華腹地，九州通衢，北臨黃河，西依嵩山，是中華人文始祖軒轅黃帝的故里，河南省政治、經(jīng)濟(jì)、教育、科研、文化中心。 交通運(yùn)輸 鄭州是我國公、鐵、航、信兼具的綜合性交通通信樞紐。鄭州位居全國中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，是溝通、促進(jìn)全國各經(jīng)濟(jì)區(qū)交流、聯(lián)合的中樞之地。鄭州東站是全國最大的零擔(dān)貨運(yùn)站。 市政建設(shè) 城市建設(shè)力度加大，城市面貌明顯改觀。全年新增綠地 700 余萬平方米，新建公園 8個(gè)、游園 42 個(gè)。 政府稅收與金融政策 當(dāng)前契稅政策 鄭州市自 20xx 年 11 月 1 日起執(zhí)行新契稅政策，首套房契稅政策不變，二套房今后無論面積大小，均執(zhí)行 4%的契稅額度。 商業(yè)辦公用房貸款，從原先基準(zhǔn)利率的 倍，上調(diào)至 倍。發(fā)放對象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。 能提供在本市 1 年以上納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購 1 套商品住房。從長期來看，影響房價(jià)上漲的因素仍將持續(xù)存在但受相關(guān)政策及市場供需平衡的制約，本市房價(jià)將維持“穩(wěn)中有升”基本態(tài)勢。房地產(chǎn)消費(fèi)將趨于理性和成熟。土地供應(yīng)量較 07 年將有大幅的增長；另一方面，國家新出臺的土地政策也迫使開發(fā)企業(yè)加快土地開發(fā)的速度，因此市場供應(yīng)量將有大幅的增長。 鄭州房價(jià)走勢 商品住宅物業(yè)市場研究 供求分析 供、求雙降，尤其是新增供應(yīng)量下滑顯著（數(shù)據(jù)來源：費(fèi)雷格數(shù)據(jù)庫） 20xx 年 10 月，鄭州市商品住宅新增供應(yīng) 萬平方米，同比下滑 %，環(huán)比下滑 %； 20xx 年 10 月，鄭州市商品住宅銷售 萬平方米，同比下滑 %，環(huán)比下滑 %； 20xx 年 10 月，鄭州市商品住宅再次呈現(xiàn)供不應(yīng)求格局，供求比為 1:。量、價(jià)小幅波動(dòng)，價(jià)格再創(chuàng)新高，彰顯鄭州樓市受調(diào)控影響甚微，雖然 新政矛頭指向首次置業(yè)者，鄭州樓市又以首次置業(yè)的剛性需求為主，面對價(jià)格的持續(xù)高企、通貨膨脹，量力而行、理性購房者增多。 10 月，惠濟(jì)區(qū)商品住宅成交均價(jià)高達(dá) 7514 元 /平方米，不僅創(chuàng)下本區(qū)最高值，也顯著高于鄭東新區(qū)單月最高值。 商業(yè)物業(yè)市場研究 供求分析 供、求雙降，價(jià)格再攀新高 （數(shù)據(jù)來源：費(fèi)雷格數(shù)據(jù)庫） 10 月，鄭州市商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量 萬平方米，同比下滑 %，環(huán)比下滑%； 10 月，鄭州市商業(yè)物業(yè)銷售面積 萬平方米，同比下滑 %，環(huán)比下滑%； 10 月，鄭州市商業(yè)物業(yè)銷售均價(jià) 11951 元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上漲%。鄭東新區(qū) 5 月份以來先后兩次創(chuàng)下單月供應(yīng)最高值， 59月均有供應(yīng)，但是 10 月份供應(yīng)量銳減至零，一定程度上源于 9 月份的透支。鄭東、二七二區(qū)一個(gè)為新興商業(yè)區(qū)，一個(gè)為老牌商業(yè)區(qū)，市場供、求量均較大，潛在供應(yīng)量更是巨大，產(chǎn)品、價(jià)格是全市的領(lǐng)跑者無容置疑；惠濟(jì)區(qū)作為鄭州的別墅區(qū)，居住氛圍差，配套設(shè)施匱乏，商業(yè)供、求量皆較低，但是價(jià)格卻領(lǐng)先于金水、中原、管城三大老城區(qū)。金水區(qū) 5 月份以來首次有辦公物業(yè)供應(yīng)，金水區(qū)辦公物業(yè)新增供應(yīng)量不足將導(dǎo)致整體成交量占比的下滑。 價(jià)格分析 * 鄭州市寫字樓５月均價(jià)８５３３元／平方米 * 中原區(qū)寫字樓５月均價(jià)６２３７元／平方米 * 碧沙崗商圈寫字樓５月均價(jià)８３８３元／平方米 發(fā)展趨勢總結(jié) ：鄭州房地產(chǎn)市場 四． 項(xiàng)目地理環(huán)境及附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目 項(xiàng)目地理環(huán)境 競爭性發(fā)展項(xiàng)目 本案周邊規(guī)模建成年份具有競爭力的房地產(chǎn)項(xiàng)目概況 五 、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 建設(shè)進(jìn)度按 :基礎(chǔ)完工、底商建成、住宅達(dá)到預(yù)售條件、住宅封頂、園林及內(nèi)部施工、住宅交付使用，六個(gè)項(xiàng)目名稱進(jìn)行，計(jì)劃工期為兩年整。月 元 /平方米1
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