盛興中原房地產開發(fā)項目可行性研究報告-預覽頁
【正文】 一． 項目總說明 項目位于鄭州市中原區(qū)中原路與桐柏路交匯處向南 100 米路的西側，占地共27 畝（ 平方米），總建筑面積 平方米，總體容積率為 。 住宅（ ㎡） 商業(yè)（ 77876 ㎡） 可售商業(yè)面積（ 52926 ㎡） 位置圖如下： 二．投資環(huán)境研究 社會經濟情況 20xx 年以來，面對復雜多變的國內外經濟形勢，全市上下深入貫徹落實學發(fā)展觀，堅持“四個重在”實踐要領，緊緊圍繞跨越式發(fā)展十大工程這一重要抓手，把“保增長、保態(tài)勢”作為首要任務，牢牢把握經濟工作主動權，加強經濟運行調節(jié)，努力克服不利因素影響，采取切實有效措施，加快轉變經濟發(fā)展方式，保持了經濟平穩(wěn)較快發(fā)展勢頭，圓滿完成了全年各項目標任務。浙江綠城等一批招商大項目落戶鄭州，引進市外境內資金達 102 億元。出口加工區(qū)封關運行良好，鄭東新區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)招商工作取得新進展，加州工業(yè)城項目正在加緊推進。鄭州是中國商戰(zhàn)的發(fā)源地。除零售業(yè)外，鄭州憑借其地理優(yōu)勢成為南北方的重要物流中心，華南商品通過鄭州輸往華北東北西北等地。鄭州因此獲得中國會展業(yè)最佳會展城市稱號、中國最具潛力的會展新銳城市稱號，鄭州國際會展中心曾被授予中國展館新銳獎。楚商，晉商，徽商等匯集在鄭州，使其一度成為華中以及華北的重要商業(yè)聚集地。 城市基礎設施狀況 鄭州市是河南省省會，地處中華腹地，九州通衢，北臨黃河，西依嵩山，是中華人文始祖軒轅黃帝的故里，河南省政治、經濟、教育、科研、文化中心。 交通運輸 鄭州是我國公、鐵、航、信兼具的綜合性交通通信樞紐。鄭州位居全國中原經濟區(qū)，是溝通、促進全國各經濟區(qū)交流、聯合的中樞之地。鄭州東站是全國最大的零擔貨運站。 市政建設 城市建設力度加大，城市面貌明顯改觀。全年新增綠地 700 余萬平方米，新建公園 8個、游園 42 個。 政府稅收與金融政策 當前契稅政策 鄭州市自 20xx 年 11 月 1 日起執(zhí)行新契稅政策，首套房契稅政策不變，二套房今后無論面積大小，均執(zhí)行 4%的契稅額度。 商業(yè)辦公用房貸款，從原先基準利率的 倍，上調至 倍。發(fā)放對象僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。 能提供在本市 1 年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購 1 套商品住房。從長期來看，影響房價上漲的因素仍將持續(xù)存在但受相關政策及市場供需平衡的制約，本市房價將維持“穩(wěn)中有升”基本態(tài)勢。房地產消費將趨于理性和成熟。土地供應量較 07 年將有大幅的增長；另一方面，國家新出臺的土地政策也迫使開發(fā)企業(yè)加快土地開發(fā)的速度，因此市場供應量將有大幅的增長。 鄭州房價走勢 商品住宅物業(yè)市場研究 供求分析 供、求雙降，尤其是新增供應量下滑顯著（數據來源：費雷格數據庫） 20xx 年 10 月，鄭州市商品住宅新增供應 萬平方米，同比下滑 %，環(huán)比下滑 %； 20xx 年 10 月，鄭州市商品住宅銷售 萬平方米，同比下滑 %，環(huán)比下滑 %； 20xx 年 10 月，鄭州市商品住宅再次呈現供不應求格局，供求比為 1:。量、價小幅波動，價格再創(chuàng)新高，彰顯鄭州樓市受調控影響甚微，雖然 新政矛頭指向首次置業(yè)者，鄭州樓市又以首次置業(yè)的剛性需求為主，面對價格的持續(xù)高企、通貨膨脹，量力而行、理性購房者增多。 10 月，惠濟區(qū)商品住宅成交均價高達 7514 元 /平方米，不僅創(chuàng)下本區(qū)最高值，也顯著高于鄭東新區(qū)單月最高值。 商業(yè)物業(yè)市場研究 供求分析 供、求雙降，價格再攀新高 （數據來源：費雷格數據庫） 10 月，鄭州市商業(yè)物業(yè)新增供應量 萬平方米，同比下滑 %，環(huán)比下滑%； 10 月，鄭州市商業(yè)物業(yè)銷售面積 萬平方米，同比下滑 %，環(huán)比下滑%； 10 月，鄭州市商業(yè)物業(yè)銷售均價 11951 元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上漲%。鄭東新區(qū) 5 月份以來先后兩次創(chuàng)下單月供應最高值， 59月均有供應，但是 10 月份供應量銳減至零，一定程度上源于 9 月份的透支。鄭東、二七二區(qū)一個為新興商業(yè)區(qū)，一個為老牌商業(yè)區(qū)，市場供、求量均較大，潛在供應量更是巨大，產品、價格是全市的領跑者無容置疑；惠濟區(qū)作為鄭州的別墅區(qū)，居住氛圍差，配套設施匱乏，商業(yè)供、求量皆較低，但是價格卻領先于金水、中原、管城三大老城區(qū)。金水區(qū) 5 月份以來首次有辦公物業(yè)供應，金水區(qū)辦公物業(yè)新增供應量不足將導致整體成交量占比的下滑。 價格分析 * 鄭州市寫字樓５月均價８５３３元／平方米 * 中原區(qū)寫字樓５月均價６２３７元／平方米 * 碧沙崗商圈寫字樓５月均價８３８３元／平方米 發(fā)展趨勢總結 ：鄭州房地產市場 四． 項目地理環(huán)境及附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 項目地理環(huán)境 競爭性發(fā)展項目 本案周邊規(guī)模建成年份具有競爭力的房地產項目概況 五 、建設方式及進度安排 建設進度按 :基礎完工、底商建成、住宅達到預售條件、住宅封頂、園林及內部施工、住宅交付使用，六個項目名稱進行，計劃工期為兩年整。月 元 /平方米1
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