【正文】 國(guó)的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。 市場(chǎng)前景分析自2003年開始升溫以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)了將近八年，到2010年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢(shì)頭在2010年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)緩漲、滯漲，但GDP仍保持了9%以上的增長(zhǎng)。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。因此該項(xiàng)目可行。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。（2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合雙臺(tái)子區(qū)總體規(guī)劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位，力求使本項(xiàng)目成為雙臺(tái)子區(qū)建筑標(biāo)桿、商住標(biāo)桿。本次研究項(xiàng)目位于紅旗大街，雙臺(tái)子區(qū)廣火車站附近，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂十分便利。公司人才隊(duì)伍充實(shí)，現(xiàn)有職工28人，其中：工程及其他技術(shù)人員15人，其它管理人員16人。注冊(cè)資本（實(shí)收資本）人民幣8000萬元；法人代表李威隆。承辦單位概況：興隆大家庭有限公司成立于2009年2月。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。隨著雙臺(tái)子區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，雙臺(tái)子區(qū)迅速崛起了許多商住小區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。本項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。（4）從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來看，%。從以上分析可以看出，該項(xiàng)目啟動(dòng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的機(jī)會(huì)效益。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。二、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于完善城區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。四、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位興隆大家庭有限公司提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，壯大企業(yè)實(shí)力。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家來說，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問題。第二，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。除了這兩個(gè)方面以外，中國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。目前，雙臺(tái)子區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格總體來說比較合理。銷售前景分析本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。雙臺(tái)子區(qū)四季分明，氣候宜人，屬暖溫帶半濕潤(rùn)氣候。降雨 mm， mm， mm，雨量多集中在8月份。 本境位于下遼河斷陷盆地。停車位2200個(gè)，2400套商住房，總建筑面積491000M2。各功能區(qū)域獨(dú)立運(yùn)行，相互輔助，內(nèi)設(shè)區(qū)域獨(dú)立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術(shù)，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進(jìn)的綜合性服務(wù)場(chǎng)所，力爭(zhēng)建成雙臺(tái)子區(qū)紅旗大街的標(biāo)志性建筑。消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開闊空間。單元式住宅每套面積范圍控制在80~160m2之間。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。電力負(fù)荷預(yù)測(cè)用電量取值：，則小區(qū)總變配電量為：1000KVA。有線電視由桃洪路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。日，消防用水按40 L/S計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至桃洪路的市政污水干管。消防（1）消防車道內(nèi)部主道路為6米，滿足消防車通行的要求。停車庫(kù)每個(gè)防火分區(qū)面積均小于40000m2，設(shè)備用房單獨(dú)為一個(gè)防火分區(qū)，分區(qū)面積小于5000m2。在最高處塔樓上設(shè)180m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺(tái)，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫(kù)消防泵房設(shè)有消防水泵。我國(guó)廣大地區(qū)電力供應(yīng)也十分緊張，出現(xiàn)過全國(guó)性的拉閘限電現(xiàn)象。我國(guó)建筑能耗已占社會(huì)總能耗的20%～25%，正逐步上升到30%?？照{(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱源能耗、輸送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運(yùn)行管理等方面進(jìn)行考慮的。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下,在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。對(duì)屋面進(jìn)行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且通過光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。因此,加強(qiáng)運(yùn)行管理,合理降低設(shè)備的運(yùn)行能耗可以大大的節(jié)約能源,并帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益。節(jié)水措施從全球看，水的開發(fā)與利用和水資源嚴(yán)重缺乏的矛盾已日益突出。人們對(duì)黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴(yán)峻形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高而使水的需求急速增長(zhǎng)的形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足。⑵、推廣節(jié)水型設(shè)備①使用節(jié)水型便器沖洗設(shè)備；②節(jié)水型水龍頭，充氣龍頭、自閉式龍頭、感應(yīng)式龍頭等均可起到節(jié)水作用，應(yīng)積極推廣應(yīng)用；③節(jié)水型淋浴設(shè)施，推廣各種型號(hào)的加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會(huì)有明顯的節(jié)水效果。 ⑶、采取必要措施，減少剩余水壓 　　剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩羰欠植荚诠芫W(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。⑷、利用中水系統(tǒng)，節(jié)約源水就全國(guó)的情況看，從設(shè)計(jì)使用中水系統(tǒng)的民用建筑統(tǒng)計(jì)表明，利用中水沖洗廁所便器、澆灑等雜用，可節(jié)水30%40%，并緩解了城市下水道的超負(fù)荷運(yùn)行。 總之，節(jié)約用水勢(shì)在必行，民用建筑節(jié)水措施不一而足。該工程在施工前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，并根據(jù)地震安全性評(píng)價(jià)的結(jié)果，確定抗震設(shè)防要求，進(jìn)行抗震設(shè)防，從而減輕和防御地震災(zāi)害，保護(hù)人民生命和財(cái)產(chǎn)安全。設(shè)計(jì)原則主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為一級(jí)，樓面和屋面活荷載取值如下：主要房間活載：⑴、住宅：⑵、住宅盥洗間、衛(wèi)生間（主衛(wèi)）：（）⑶、 KN/m2⑷、不上人屋面：；上人屋面：⑸、陽臺(tái)：⑹、電梯機(jī)房：⑺、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按7度抗震設(shè)防，根據(jù)建設(shè)方要求和建筑功能的特征，擬采用鋼筋混凝土框肢剪力墻結(jié)構(gòu)。因暫無地堪資料，初定為人工挖孔樁，以中風(fēng)化巖作樁端持力層。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。（2）生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水。（2）生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達(dá)標(biāo)后方可排入城市排水系統(tǒng)。嚴(yán)禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時(shí)間，以達(dá)到減小廢氣的排放量。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機(jī)構(gòu)如下：建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖董 事 會(huì)財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部開發(fā)策劃部拆遷安置部行政人事部營(yíng)銷部采購(gòu)供應(yīng)部總 經(jīng) 理（2）職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需配備職員。物業(yè)管理公司各機(jī)構(gòu)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)來源，可根據(jù)政府出臺(tái)的《住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》及國(guó)家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主（含住戶及經(jīng)營(yíng)性業(yè)主）收取一定的費(fèi)用解決，費(fèi)用的收取以國(guó)家文件為依據(jù)。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際特點(diǎn)，實(shí)施進(jìn)度初步安排如下：2014年6月~2015年10月，完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批工作；2014年10月~2014年12月，完成場(chǎng)地平整及建筑設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)；2014年12月~2015年12月，主體工程完工；2016年1月~2016年5月，主體裝修及室外配套工程；2016年6月，竣工驗(yàn)收。（2）安裝工程參照盤錦市目前類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。項(xiàng)目的資金籌措及運(yùn)用情況見下表：項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)1建設(shè)投資9800098000資金籌措9800098000其中：銀行借款4000040000 自籌資金48000048000 項(xiàng)目預(yù)售收入1000010000第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；國(guó)家及地方有關(guān)政策；項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查。（2）營(yíng)業(yè)收入及稅費(fèi)估算①營(yíng)業(yè)收入商品住宅銷售收入：4212004,600＝193752萬元配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：421204,600＝地下車庫(kù)銷售收入：2200120,000＝2640萬元合計(jì)：。本項(xiàng)目除項(xiàng)目貸款35000萬元外，不考慮其他貸款，估算財(cái)務(wù)費(fèi)用為5400萬元。項(xiàng)目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費(fèi)用即得利潤(rùn)總額（詳見損益表）。第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 （1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，得到縣政府的重點(diǎn)支持。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。