【正文】 萬平米的產(chǎn)權(quán)酒店，最具競爭的項目為金色假日酒店。因產(chǎn)品類型不盡相同，所以在定價上參考的指標分別為住宅及產(chǎn)權(quán)酒店。延慶景色優(yōu)美，空氣清新，旅游全年無淡季。夏都是北京唯一的國家生態(tài)示范區(qū)，夏季涼爽怡人。 價格特點分析：本案的均價定為2300元，住宅部分為地上8萬平米，產(chǎn)權(quán)酒店為2萬平米。所以住宅部分定價為1700元較適宜。 建筑特點分析： 本案的社區(qū)規(guī)模、戶型規(guī)劃、園林綠化、社區(qū)配套等各方面具有市場主流產(chǎn)品的特色，戶型的均好性、較高的得房率、細節(jié)的打造、園林規(guī)劃、會所等完備配套使得項目具備很好的自身品質(zhì)，與延慶當?shù)仄渌椖看嬖谙喈數(shù)母偁幜Γ@些因素缺乏鮮明的市場個性，所以很難成為銷售強勢賣點說辭。在延慶當?shù)?，一部分是國家企事業(yè)單位具有一定財力的官商或中高層人士以及部分私營企業(yè)主。 產(chǎn)權(quán)酒店：(一): 目標人群：A、 北京投資性客戶群體。所以，在主題思路上確定為展示一種中產(chǎn)階級品味格調(diào)的形象會更接近本案的受眾。 三、 市場形象定位分析：(一):定位語的確立:根據(jù)以上的分析，我們可以總結(jié)出市場定位的主體思路： 把項目回歸到北三環(huán)，小月河、元大都等只為輔助 形象要溫馨、舒適、可融入現(xiàn)代的元素 文化品位、小資產(chǎn)階級情調(diào)的生活品質(zhì)定位語:“北三環(huán),知本精英專屬社區(qū)”定位語解析: “北三環(huán)”： 以三個字把項目的位置做回到三環(huán)，而不是安貞地帶、 元大都等模糊的概念，可以很容易讓受眾把項目去和三環(huán)的其他項目，如冠城園、陽光麗景等形成比較（可以突出本案的價格優(yōu)勢、位置優(yōu)勢）。在前面的分析中，目標人群為已經(jīng)為中高層，基本脫離了打拼的階段，進入了享受生活階段，但還沒有達到類似購買郊區(qū)別墅人士的完全悠閑，所以對這種生活的闡釋確定為： SLOGAN：山林水路的大地寶藏，生活財富的地標傳奇。受眾者有想象的空間，使本案具有很強的吸引“生活財富的地標傳奇”：生活傳達了本真、休閑、自然、享受、健康等的生活方式。財富”兩個主題展開。 “以人為本”為原則所進行的園林規(guī)劃，戶型規(guī)劃的均好性處處體現(xiàn)完美的經(jīng)典生活。營建全方位生活配比酒店式公園區(qū)：占據(jù)工作一片天360度綠意層層遞進，深陷綠色包圍中的種種自滿與欣喜；在推開任何一扇窗的一剎那即可感知，跟氧分子一起呼吸；生態(tài)大堂，中庭花園，后長庭花園，萬米綠谷氧吧，百米綠化帶，形成綠色共享區(qū)域酒店式休閑區(qū)：流行生活，享樂地帶把一個個場合，變做你的T型臺，使你的身影與品位，一再被同化；VIP健身俱樂部，室外游泳池，室內(nèi)球類活動室，多功能娛樂廳，休閑茶座，咖啡廳，定不乏追捧之士酒店式服務區(qū)：首家“白領(lǐng)管家服務”全新理念物業(yè)管理 特提供投資產(chǎn)業(yè)咨詢服務，為成長型公司提供生存與發(fā)展的新經(jīng)濟平臺特提供工商注冊、稅務辦理、執(zhí)照辦領(lǐng)一條龍服務特提供正規(guī)化、專業(yè)化，人性化的“白領(lǐng)管家服務”，實施全面具體的軟性呵護四）廣告及促銷策略＜一＞內(nèi)部內(nèi)購期（）1) 主要任務：市場預熱，開盤前準備和進行內(nèi)部認購（為期一個月）。3) 價格策略: 內(nèi)部認購推出的住宅樓座均價可實行在開盤均價1600元/平米的基礎(chǔ)上可享受98折優(yōu)惠。4) 促銷方式:A 認購期間如交定金簽定認購書的客戶，可享受97折優(yōu)惠B 選定銷控范圍外的戶型，不享受優(yōu)惠?？蛻粽{(diào)查表內(nèi)容涉及客戶職業(yè)、學歷、年齡、選購面積、平常喜好、居住人數(shù)、對社區(qū)要求、物業(yè)管理、接受價格、對客廳、主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、廚房具體面積功能要求。先期戶外廣告付之先行，擎天柱、工地圍墻等戶外廣告亮相公眾，形成造勢熱點，吸引人的注目。銷售策略：消化已推出的單元。形式：娛樂及抽獎活動，自助餐。廣告配合:A 樓書制作完成：B 硬性廣告配合訴求內(nèi)容：圍繞兩種產(chǎn)品（住宅、產(chǎn)權(quán)酒店）展開訴求。價格策略：根據(jù)銷售情況在一個月后價格上調(diào)100元/平米。電臺廣播：《北京文藝臺》、《北京交通臺》30秒套播廣告。根據(jù)銷售情況在一個月后價格上調(diào)100元/平米。秋季國貿(mào)房展會（擬定于9月初）。5）廣告配合：（1） 主流媒體:北青。＜五＞尾銷期（3月――5月底）主要任務:完善后期服務，準備辦理入住銷售策略：推出剩余未售的樓座。在樓體外立面形象亮相后，做整棟大廈的引導系統(tǒng)（道路交通引導牌）及樓體實物冠名。廣告配合: 以少量平面廣告投入。建議：戶型指標：一居50－60平米　　　　　10%　　　　　二居70－90平米　　　　　40%　　　　　　三居100－130平米　　　　40%　　　　　躍層150－220平米　　　　10%萬泉大廈、長城大廈等地域物業(yè)，出租面積以60――150平米為適租面積，客戶多，出租面積大于200平米，客戶減少，屬大單客戶。寫字樓均價：6500元，底商均價10000元，總體完成銷售80%，均價為6842元。注：以上面積為建筑面積二層—七層供中等規(guī)模公司使用，面積打散銷售250—500平米，分割為250、300、350、400、500平米注：以上面積為建筑面積八—十層供大型知名集團公司使用，可打散銷售500—1000平米，半層或整層銷售十一—十三層二、銷控策略為了在價格和樓層及大小單位在分配上的回旋余地，須采取分期分批銷售政策。如此時北段4層無整售買家，可打散以小面積銷售第五步：尾銷期（4月－5月底）消化尾房，采取租、售的雙向銷售渠道，完成銷售任務三、價格策略采取“一口價”的價格策略。五、年內(nèi)銷售計劃完成銷售面積：可銷售面積共計約32000平米，年內(nèi)完成80%銷售率，共計25600平米。 發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛。《企業(yè)家》《經(jīng)理人雜志》高收入、高消費人群、老板級人物為目標對象讀者。建議在當前《北青》、《精品》地產(chǎn)廣告太多的情況下，適當分散媒體投放，以取得更好效果。在交通顯著、人流密集處設(shè)置大型戶外看板。光盤樓盤形象視聽展示,應用于售樓處及房展會，連續(xù)播放，強化形象宣傳。截止至年底，7＃及4＃樓共銷售255套，總銷售額23098萬元，%,銷售回款以80%計算，共計回款額18478