某旅游景點(diǎn)營(yíng)銷推廣計(jì)劃-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 萬(wàn)平米的產(chǎn)權(quán)酒店，最具競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目為金色假日酒店。因產(chǎn)品類型不盡相同，所以在定價(jià)上參考的指標(biāo)分別為住宅及產(chǎn)權(quán)酒店。延慶景色優(yōu)美，空氣清新，旅游全年無(wú)淡季。夏都是北京唯一的國(guó)家生態(tài)示范區(qū)，夏季涼爽怡人。 價(jià)格特點(diǎn)分析：本案的均價(jià)定為2300元，住宅部分為地上8萬(wàn)平米，產(chǎn)權(quán)酒店為2萬(wàn)平米。所以住宅部分定價(jià)為1700元較適宜。 建筑特點(diǎn)分析： 本案的社區(qū)規(guī)模、戶型規(guī)劃、園林綠化、社區(qū)配套等各方面具有市場(chǎng)主流產(chǎn)品的特色，戶型的均好性、較高的得房率、細(xì)節(jié)的打造、園林規(guī)劃、會(huì)所等完備配套使得項(xiàng)目具備很好的自身品質(zhì)，與延慶當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目存在相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，但這些因素缺乏鮮明的市場(chǎng)個(gè)性，所以很難成為銷售強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)說(shuō)辭。在延慶當(dāng)?shù)?，一部分是?guó)家企事業(yè)單位具有一定財(cái)力的官商或中高層人士以及部分私營(yíng)企業(yè)主。 產(chǎn)權(quán)酒店：(一): 目標(biāo)人群：A、 北京投資性客戶群體。所以，在主題思路上確定為展示一種中產(chǎn)階級(jí)品味格調(diào)的形象會(huì)更接近本案的受眾。 三、 市場(chǎng)形象定位分析：(一):定位語(yǔ)的確立:根據(jù)以上的分析，我們可以總結(jié)出市場(chǎng)定位的主體思路： 把項(xiàng)目回歸到北三環(huán)，小月河、元大都等只為輔助 形象要溫馨、舒適、可融入現(xiàn)代的元素 文化品位、小資產(chǎn)階級(jí)情調(diào)的生活品質(zhì)定位語(yǔ):“北三環(huán),知本精英專屬社區(qū)”定位語(yǔ)解析: “北三環(huán)”： 以三個(gè)字把項(xiàng)目的位置做回到三環(huán)，而不是安貞地帶、 元大都等模糊的概念，可以很容易讓受眾把項(xiàng)目去和三環(huán)的其他項(xiàng)目，如冠城園、陽(yáng)光麗景等形成比較（可以突出本案的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、位置優(yōu)勢(shì)）。在前面的分析中，目標(biāo)人群為已經(jīng)為中高層，基本脫離了打拼的階段，進(jìn)入了享受生活階段，但還沒(méi)有達(dá)到類似購(gòu)買郊區(qū)別墅人士的完全悠閑，所以對(duì)這種生活的闡釋確定為： SLOGAN：山林水路的大地寶藏，生活財(cái)富的地標(biāo)傳奇。受眾者有想象的空間，使本案具有很強(qiáng)的吸引“生活財(cái)富的地標(biāo)傳奇”：生活傳達(dá)了本真、休閑、自然、享受、健康等的生活方式。財(cái)富”兩個(gè)主題展開(kāi)。 “以人為本”為原則所進(jìn)行的園林規(guī)劃，戶型規(guī)劃的均好性處處體現(xiàn)完美的經(jīng)典生活。營(yíng)建全方位生活配比酒店式公園區(qū)：占據(jù)工作一片天360度綠意層層遞進(jìn)，深陷綠色包圍中的種種自滿與欣喜；在推開(kāi)任何一扇窗的一剎那即可感知，跟氧分子一起呼吸；生態(tài)大堂，中庭花園，后長(zhǎng)庭花園，萬(wàn)米綠谷氧吧，百米綠化帶，形成綠色共享區(qū)域酒店式休閑區(qū)：流行生活，享樂(lè)地帶把一個(gè)個(gè)場(chǎng)合，變做你的T型臺(tái)，使你的身影與品位，一再被同化；VIP健身俱樂(lè)部，室外游泳池，室內(nèi)球類活動(dòng)室，多功能娛樂(lè)廳，休閑茶座，咖啡廳，定不乏追捧之士酒店式服務(wù)區(qū)：首家“白領(lǐng)管家服務(wù)”全新理念物業(yè)管理 特提供投資產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)，為成長(zhǎng)型公司提供生存與發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)平臺(tái)特提供工商注冊(cè)、稅務(wù)辦理、執(zhí)照辦領(lǐng)一條龍服務(wù)特提供正規(guī)化、專業(yè)化，人性化的“白領(lǐng)管家服務(wù)”，實(shí)施全面具體的軟性呵護(hù)四）廣告及促銷策略＜一＞內(nèi)部?jī)?nèi)購(gòu)期（）1) 主要任務(wù)：市場(chǎng)預(yù)熱，開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備和進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（為期一個(gè)月）。3) 價(jià)格策略: 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瞥龅淖≌瑯亲鶅r(jià)可實(shí)行在開(kāi)盤(pán)均價(jià)1600元/平米的基礎(chǔ)上可享受98折優(yōu)惠。4) 促銷方式:A 認(rèn)購(gòu)期間如交定金簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)的客戶，可享受97折優(yōu)惠B 選定銷控范圍外的戶型，不享受優(yōu)惠。客戶調(diào)查表內(nèi)容涉及客戶職業(yè)、學(xué)歷、年齡、選購(gòu)面積、平常喜好、居住人數(shù)、對(duì)社區(qū)要求、物業(yè)管理、接受價(jià)格、對(duì)客廳、主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、廚房具體面積功能要求。先期戶外廣告付之先行，擎天柱、工地圍墻等戶外廣告亮相公眾，形成造勢(shì)熱點(diǎn)，吸引人的注目。銷售策略：消化已推出的單元。形式：娛樂(lè)及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，自助餐。廣告配合:A 樓書(shū)制作完成：B 硬性廣告配合訴求內(nèi)容：圍繞兩種產(chǎn)品（住宅、產(chǎn)權(quán)酒店）展開(kāi)訴求。價(jià)格策略：根據(jù)銷售情況在一個(gè)月后價(jià)格上調(diào)100元/平米。電臺(tái)廣播：《北京文藝臺(tái)》、《北京交通臺(tái)》30秒套播廣告。根據(jù)銷售情況在一個(gè)月后價(jià)格上調(diào)100元/平米。秋季國(guó)貿(mào)房展會(huì)（擬定于9月初）。5）廣告配合：（1） 主流媒體:北青。＜五＞尾銷期（3月――5月底）主要任務(wù):完善后期服務(wù)，準(zhǔn)備辦理入住銷售策略：推出剩余未售的樓座。在樓體外立面形象亮相后，做整棟大廈的引導(dǎo)系統(tǒng)（道路交通引導(dǎo)牌）及樓體實(shí)物冠名。廣告配合: 以少量平面廣告投入。建議：戶型指標(biāo)：一居50－60平米 10% 二居70－90平米 40% 三居100－130平米 40% 躍層150－220平米 10%萬(wàn)泉大廈、長(zhǎng)城大廈等地域物業(yè)，出租面積以60――150平米為適租面積，客戶多，出租面積大于200平米，客戶減少，屬大單客戶。寫(xiě)字樓均價(jià)：6500元，底商均價(jià)10000元，總體完成銷售80%，均價(jià)為6842元。注：以上面積為建筑面積二層—七層供中等規(guī)模公司使用，面積打散銷售250—500平米，分割為250、300、350、400、500平米注：以上面積為建筑面積八—十層供大型知名集團(tuán)公司使用，可打散銷售500—1000平米，半層或整層銷售十一—十三層二、銷控策略為了在價(jià)格和樓層及大小單位在分配上的回旋余地，須采取分期分批銷售政策。如此時(shí)北段4層無(wú)整售買家，可打散以小面積銷售第五步：尾銷期（4月－5月底）消化尾房，采取租、售的雙向銷售渠道，完成銷售任務(wù)三、價(jià)格策略采取“一口價(jià)”的價(jià)格策略。五、年內(nèi)銷售計(jì)劃完成銷售面積：可銷售面積共計(jì)約32000平米，年內(nèi)完成80%銷售率，共計(jì)25600平米。 發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛。《企業(yè)家》《經(jīng)理人雜志》高收入、高消費(fèi)人群、老板級(jí)人物為目標(biāo)對(duì)象讀者。建議在當(dāng)前《北青》、《精品》地產(chǎn)廣告太多的情況下，適當(dāng)分散媒體投放，以取得更好效果。在交通顯著、人流密集處設(shè)置大型戶外看板。光盤(pán)樓盤(pán)形象視聽(tīng)展示,應(yīng)用于售樓處及房展會(huì)，連續(xù)播放，強(qiáng)化形象宣傳。截止至年底，7＃及4＃樓共銷售255套，總銷售額23098萬(wàn)元，%,銷售回款以80%計(jì)算，共計(jì)回款額18478
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