【正文】 ri、藍寶石、歐洲行、阿詩瑪、斯德雅、Baleno、蒙地雅、金狐、凱瑟、夢特嬌、佰秀、虎豹、鷹龍、才子、啄木鳥、雅戈爾二層：女士服飾、皮具鞋類（5000㎡）柏思蘭迪、奧雪瑪、卓來、納帕佳、曼婭奴、伊西吉爾、瑪緯絲、EITIE、藝域、卡撒布蘭卡、古法玻璃、桃麗絲黛、百麗、紅蜻蜓、金利來、花花公子、花王、奧康、康莉、威豹、都彭、蜘蛛王、百思圖、皮爾卡丹、比利華、鱷魚皮具、卡丹路、萬里馬、蘋果、鱷魚恤、比媚、意爾康、半坡飾品、彩世界、美飾當前、卡蓮芳、黑眼睛、唐朝、安瑞井、卡邦尼、A/E、朵以、伊凱文、卡汶、秀蓓兒、歐點、季候風、嘎斯菲兒、圓領(lǐng)部落、東方巴厘、美高、亨奴、雅克蘭、卡亞卡、夢麗莎、君努麗人、哥弟、適時雅集、伊夢、恩曼琳、衣之彩、藝之、頂、IE、巧帛、蓮爾佳、千師達、朵柏、金羽、納帕佳、貝麗恩、淑格、林雅樂、圣丹尼斯、金帝莎、麗登雅、卓姿、莉佳麗、盈科、超捷三層：游樂園、兒童服飾、體育運動、家居飾品、女士內(nèi)衣星期六、佐丹奴、金狐貍、夢特嬌、POOH、火辣辣、鄉(xiāng)村路、夢柯達、達芙妮、老人頭、花雨傘、啄木鳥、意爾康、婦嬰用品總匯、奇奇庫、藍眼睛、巴拉巴拉、小虎尼可、兔仔嘜、童年故事、派克蘭帝、安迪爾、小豐龍、寶力琪、海威爾、望子成龍、小豬嚕嚕、兒童游樂場、石頭魚、袋鼠皮具、迪士尼、鱷魚皮具、駱駝、城市生活、卡萊莉爾、PUMA、三槍、皮爾卡丹、七匹狼、達爾朋、汝斯芬、古今、新一系、康尼雅、歐迪芬、嘉麗詩、安莉芳、圣夫堡、鴻星爾克、花花公子、Kappa、八哥、李寧、PEKA、百事、Slazenger、曼奴、阿迪達斯、耐克、Speedo、安踏、匡威、麥斯卡、美津濃、36金狐貍、星期六、伊卡露絲、浩莎四層：IT、手機、數(shù)碼產(chǎn)品（1000㎡）棉田、埃迪蒙托、喬德、新世家族、康妮婭、祖兒馬丁、南方床品、歐迪芬、淑女屋、夢飛家紡、詩婷、金盾家紡、海迪夢思、安麗絲、雪仙麗、圣夫島、安莉芳、五層：圖書、音像、文體用品等l 第一百貨第一百貨是當?shù)刈畲蟮木C合百貨公司，經(jīng)營品類齊全，中檔品牌的數(shù)量較多，以前是當?shù)劁N售業(yè)績最好的百貨公司?，F(xiàn)已有經(jīng)營困難，只有二層至四層的商品銷售情況較為理想。但經(jīng)營面積制約了東方廣場的發(fā)展，同時友誼廣場與其定位和商品品牌相近，可能分薄了一定的銷售額。海口廣場的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和主要品牌：樓層品牌一層美寶蓮、玉蘭油、香水廊、顏妝、蝶妝、海潤、京潤珍珠、金利來、天梭、依波路、精工、弗里歐、西鐵城、夢特嬌、貴足世家、Jass、貝蒂、名筆、足間舜、東方靈、皮爾卡丹、愛康眼鏡、東方紅、名煙酒、芭比萊、達芙妮、森達、賓度、卡文、密絲羅妮、蘋果、花花公子、都彭、華倫天奴、登喜路皮具、卡丹路、頭飾、Dkd金飾、維維安（首層街鋪的價格約在240～280元/平方米）二層狼室密語、山牌服飾、舒雅、皮爾卡丹、金利來、派斯德、Aquasaotai、Baleno、鱷魚恤、金狐、凱瑟、老爺車、雷馬男裝、Him、高樂斯尼、尚仕、溫布爾頓、卓爾龍、勝龍、虎豹、Boss、Fortei、科波菲兒、蒙特倫斯、高尼澳、堡馬、雷馬、鐵獅東尼、Applesman、Mesuca、Spiuto、Spalding、曼奴、李寧、Puma、Converse、Adidas、Nike、Kappa、八哥、康威三層Debest、浪莎、月盈兒、夏雪兒、夢特嬌、嘉莉芬、美思、富妮萊、歐尚宜家、澳斯藍黛、安莉芳、艾格、OL、Omnial、菲依尼尼、杰西伍、美高、寶艾達、娜爾思、南夕、柏思蘭迪、卡莎布蘭卡、柏詩姬、Snoopy、歐藝、桑迪、俏介、狐仙、科尚、出奇樂、指間沙、心適貝貝、雅格斯丹、光頭仔、卡索、青蛙王子、瑪緯絲、青青草、黑與白、心愿家紡、雅芳婷、佳麗斯、自由鳥、唐捷、卡特麗、珂羅娜、寶艾達、Mickey、曼哈芙、米蘭登、艾達麗爾、同步、瑛芝億、梅蘭閣、小寶龍、安奈兒、貝親、維歐佩爾、丑丑、英氏、小天使、小虎尼可、Bebeland、伊珂、泰堡迪新開業(yè)和即將開業(yè)商業(yè)網(wǎng)點的分析以及其對?？谏虡I(yè)的影響l 友誼商業(yè)廣場解放路商圈的商品檔次較低，購物環(huán)境較差，即使有友誼商業(yè)廣場的加入，仍無法避免該商圈整體吸引力和影響力不斷下降的趨勢。友誼商業(yè)廣場的經(jīng)營布局：樓層經(jīng)營品類首層皮鞋、化妝品、銀行、品牌旗艦連鎖店、彩妝、國際快餐、黃金珠寶、眼鏡、煙酒保健品、皮具箱包、鐘表、精品二層知名品牌女裝、國際品牌女裝、襪子、少女裝、內(nèi)衣、家居服飾、國際快餐、品牌女裝、時尚女包、美容院、飾品三層男士正裝、眼鏡超市、商務(wù)休閑、國際男裝、男士精品、體育用品、男士內(nèi)衣四層娛樂天地、嬰兒用品、童裝童鞋、床上用品五層美食廣場、健身會館、茶藝吧、快餐、咖啡吧六層文化超市、休閑娛樂、備注原定開業(yè)時間為2006年9月，經(jīng)營面積約3萬㎡，共六層l 宜欣商業(yè)廣場宜欣商業(yè)廣場體量為7～8萬平方米，也有大型超市作為主力店，但由于地處國貿(mào)商圈的邊緣，加之招商力度不夠等原因，預(yù)計其培育期將更長，短期內(nèi)對其他商業(yè)的影響不大。由于項目的普通商鋪數(shù)量不多，只有首層的部分和負層，對海秀路商圈的帶動不大，也難以分流原明珠廣場和一百的消費人群。宜欣商業(yè)廣場的體量與項目基本一致，主力店——大潤發(fā)超市也是放在負一層，其余為普通商鋪。通常情況下，沃爾瑪生活廣場將強調(diào)生活化，商品的檔次以低檔為主。而且這兩個廣場將在2006年底開業(yè)，在本項目開業(yè)時這兩個廣場都經(jīng)過了一年多的培育，必將擁有部分穩(wěn)定的消費群體。l 當?shù)刈畲蟮男蓍e功能極具吸引力項目擁有一個過萬平方米的室外休閑廣場以及舒適的步行街，這是其他項目無法比擬的優(yōu)勢，也是當?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)休閑廣場。交通方面,目前暫時僅有金龍路一條主要干道直達項目，而貫通海秀路的交通尚未能在短期內(nèi)實現(xiàn)，大大降低項目的輻射范圍。l 主力店和次主力店有一定招商難度由于附近的大潤發(fā)超市已經(jīng)開業(yè)，沃爾瑪也在不遠設(shè)點，預(yù)計想引進超市主力店有一定難度。l 發(fā)展商持有物業(yè)對持續(xù)經(jīng)營極有好處商鋪由發(fā)展商自主持有，不作銷售，保證經(jīng)營的統(tǒng)一性，有利于項目的持續(xù)經(jīng)營。對所在商圈和其他商圈的影響l 對所在商圈的影響項目開業(yè)對現(xiàn)有的國貿(mào)商圈有極大的帶動作用，將與廣百百貨、金龍路美食街、國美電器等形成規(guī)模優(yōu)勢，加大國貿(mào)商圈的整體吸引力。l 對其他商圈的影響項目定位在中檔，重要經(jīng)營中檔商品，強調(diào)休閑、娛樂、購物功能，加強國貿(mào)商圈的中檔購物和休閑娛樂等功能。同時在中心區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量是固定的，網(wǎng)點資源具備稀缺性，未來潛力巨大。 項目地處新商圈——國貿(mào)商圈的中心，是當?shù)氐谝患也捎媒謪^(qū)型結(jié)構(gòu)的購物中心，突出休閑購物的特點，有機會發(fā)展成新商圈中的地標式商業(yè)。l 周邊的消費人群收入較高，包括常住人口和上班一族，涵蓋了家庭消費和年輕時尚消費。l 充分發(fā)揮步行街和室外廣場的休閑功能，作為項目的特色和賣點。l 深切評估各行業(yè)租金承受力水平，保證前期銷售與后期持續(xù)經(jīng)營的平衡，實現(xiàn)利潤最大化。周邊的商業(yè)氛圍一直以來，國貿(mào)商圈的商業(yè)主要經(jīng)營穿戴類商品為主，配以大量的飲食功能，所針對的目標消費者以金貿(mào)區(qū)的常住人口和上班一族為主。因此，項目最適合定位于在綜合型的購物中心，包括超市、品牌店、特色產(chǎn)品等，也配以餐飲、娛樂等配套功能。l 首家體驗式休閑文化廣場文化廣場的餐飲和娛樂所占比例超過30％，結(jié)合步行街和中心廣場的休閑特點，在休閑和購物中找到一個平衡點，消費者在休閑的環(huán)境中體驗各種購物樂趣。在不同的樓層中，由于其功能不同，可采用不同的設(shè)計風格，如購物、餐飲和娛樂功能有所區(qū)別，既可在設(shè)計上有一定的特色，也易于消費者區(qū)分。在3＃樓的首層以年輕、時尚、潮流的商品為主。l 非核心商圈指核心商圈以外的范圍，項目35％左右的消費者來自非核心商圈，以核心商圈外的年輕消費群體和旅客為主。各消費人群的特征：l 白領(lǐng)、公務(wù)員、年輕家庭（年齡主要為2635歲）：白領(lǐng)主要以金融、房地產(chǎn)、公司管理人員、酒店等構(gòu)成，他們年輕但在工作上已有一定的職務(wù)，月收入一般在20004000元。 追求品牌和享樂，消費心理較為成熟；178。l 中高收入家庭（年齡主要為3545歲為主）：此類消費群體的收入高，追求有質(zhì)量的生活，餐飲、娛樂支出比例較大。 消費以中高檔為主，注重消費環(huán)境和服務(wù)；178。 屬于沖動性消費心理，追求新事物、潮流；178。l 旅游和商務(wù)人士：?？谑凶鳛榇笮偷穆糜纬鞘校写罅康穆糜稳丝?，其收入水平較高。 收入在當?shù)貙儆谥?、高階層178。主力店的性質(zhì)影響決定著項目的性質(zhì)，是項目的客源的錨固點，是項目后期經(jīng)營能力的保證。【主力店的選擇】主力店一般有超市和百貨公司兩種?，F(xiàn)接觸的主力店反饋情況：主力店反饋情況家樂福根據(jù)南丫店開業(yè)后視經(jīng)營情況確定是否再開。萬佳、樂購準備在?？谠O(shè)點，正在選址。其中包括電器店、書店、化妝品專業(yè)店、手機店等。采用獨立品牌和小型專業(yè)店結(jié)合的方式，適當加大專業(yè)店的比例。 項目的商圈定位和檔次定位加大國貿(mào)商圈目標消費群體的輻射范圍，加強商圈的吸引力和影響力，與商圈內(nèi)的?？趶V場、宜欣商業(yè)廣場形成良性競爭的互補關(guān)系，也充分利用商圈的原有優(yōu)勢。 按商品功能劃分樓號主題樓層經(jīng)營品類負層超市生活區(qū)負一層超市1＃、2＃服飾街一、二層服飾、皮鞋、皮具、珠寶、床品、童裝等生活化商品為主；三層經(jīng)營生活配套，如Spa、沐足等3＃A區(qū)女人世界一層化妝品、首飾等為主二層家居生活館三層健身中心3＃B1區(qū)數(shù)碼港一層經(jīng)營數(shù)碼手機產(chǎn)品二層經(jīng)營手機數(shù)碼產(chǎn)品三層經(jīng)營書店3＃B2區(qū)潮流站一層經(jīng)營年輕時尚服飾為主二層經(jīng)營大型娛樂設(shè)施三層經(jīng)營大型中餐3＃C區(qū)旅游特產(chǎn)區(qū)一層經(jīng)營旅游產(chǎn)品二層海南飲食、當?shù)馗栉璞硌萑龑尤龑咏?jīng)營電影院 二、樓層布局和目標品牌 負層經(jīng)營品類：大型超市目標品牌：家樂福、新一佳、萬佳、華聯(lián)、樂購等首層 l 經(jīng)營品類：1＃和2＃樓以較為成熟的知名中檔男女服飾、皮鞋皮具等，也配以小量的生活配套設(shè)置，如銀行，快餐等；3＃樓A區(qū)以開放式商鋪為主，主要經(jīng)營化妝品、金銀首飾等；3＃樓B1區(qū)經(jīng)營電器專業(yè)店；3＃樓B2區(qū)和C區(qū)全部都在中間開設(shè)約4m寬的通道，商鋪以獨立開間為主，在3＃樓B2區(qū)和C區(qū)中部開設(shè)與中廣場互動的通道，主要經(jīng)營年輕的休閑服飾、飾品、運動服飾、運動用品等。、蓋世威、安踏、康威、特步、生活無限、麥斯卡、貴人鳥 四、交通組織 首層二層三層五、可調(diào)整意見 功能布局超市主力店的進駐對項目人流有極大的帶動，也可降低項目的運營風險。l 其余經(jīng)營布局不變。但一般購物功能的位置相對固定，僅做經(jīng)營品類的小調(diào)整。l 二層小商鋪主要參照臨街商鋪的初定價格，預(yù)計遞減至50％。項目的總計租面積約為49557㎡，其中購物功能占30272㎡，餐飲功能占9385㎡，娛樂功能占9900㎡。，定金為581萬元。 租金收入是在項目能夠正常開業(yè)和正常運營，并穩(wěn)步增長的條件下估算的，六年的總收益約為17312萬元。項目定位為： 以特色酒吧街為基礎(chǔ)，集娛樂、飲食、購物于一體的休閑文化廣場l 目標消費群體是整個?？诘哪贻p時尚消費群體和旅游商務(wù)人士，利用多樣式、大規(guī)模的酒吧，滿足各類人群對娛樂和休閑的需求。四、 月租金測算結(jié)論： 備選方案以打造酒吧風情街為目的，配以適量的購物功能，其中餐飲功能約占49％，％，％。但由于酒吧的人群和購買商品的人群在消費時間上不一致，前期很難利用其帶動商品消費，同時商業(yè)面積的減少將大大降低項目的購物吸引力，未來預(yù)期的租金回報較低，更有較大的經(jīng)營風險。全面招商前一個月可展開有針對性的招商洽談和意向登記，試探市場反應(yīng)。擬設(shè)三個部門：租賃部、綜合服務(wù)部和財務(wù)部。l 制訂管理制度和組織培訓制訂招商團隊的管理制度（附件一），包括內(nèi)部紀律、獎懲制度、行為規(guī)范等，并嚴格按規(guī)范進行管理。2007年初著手組織其他重點客戶的招商，可舉行行業(yè)協(xié)會或?qū)I(yè)協(xié)會的交流活動，吸引各行業(yè)的知名品牌的注意，培養(yǎng)項目的市場熱度，通過推出優(yōu)惠政策，吸引它們的率先進駐，從而帶動項目的整體招商。此形式可有效地降低租戶對經(jīng)營風險的憂慮，對發(fā)展商利益也有一定保障，但管理難度較大。如需大幅調(diào)整價格，由招商團隊另行征求發(fā)展商的意見。其中臨街商鋪只收取一般的物業(yè)管理費用和宣傳推廣費用，而室內(nèi)商鋪則另加收空調(diào)費用的攤分。第二步：確定商鋪——租戶與租賃員確定商鋪的位置和認租條件。第五步：簽訂《物業(yè)管理合同》――租戶根據(jù)《物業(yè)管理合同》所約定的條件，在收鋪前簽訂《物業(yè)管理合同》。 l 在建筑結(jié)構(gòu)確定前與主力店簽訂意向。l 消費市場有一定承受力，不可盲目引進過量的同一品類商戶，避免商品同質(zhì)化嚴重，對同一品類的不同商家進行數(shù)量和質(zhì)量控制，營造健康的競爭環(huán)境。l 以保證開業(yè)作為第一目標，適時調(diào)整商品組合。l 招商中期：分析初期招商整體效果以及存在的問題，對部分招商效果不理想的區(qū)域，采用分區(qū)域、有針對性的優(yōu)惠政策，同時對經(jīng)營策略或品類劃分進行調(diào)整，配合有力的宣傳，達到推動整體招商進度的目的。招商過程中對于目標商戶的選擇和承租條件的洽談應(yīng)立足于“先做人氣，再做生意”的原則。l 與零售、服裝、家居、家電等權(quán)威性行業(yè)協(xié)會及組織建立良好合作關(guān)系，充分發(fā)揮其行業(yè)內(nèi)部影響力及其廣泛的商戶資源，擴充商戶