【正文】 給銷售產(chǎn)生負(fù)面影響。分析結(jié)論：1天和苑三面臨街，九華路貫通蕪湖市南北，赭山路如玉帶環(huán)腰連通蕪湖市東西， 長(zhǎng)寧街直達(dá)鳳凰美食街，交通便利，四通八達(dá)。同時(shí)，為了將綠色清新的空氣引入小區(qū)，我們?cè)谛^(qū)中部面向小赭山設(shè)置了綠色的景觀軸（中心花園），使小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與赭山自然的風(fēng)光融為一體，這條景觀軸形成了整個(gè)小區(qū)的綠色呼吸系統(tǒng)——“綠肺”，使得小區(qū)成為一個(gè)在優(yōu)美的環(huán)境中吐納生息的有機(jī)體。同時(shí)，中心花園的三幢點(diǎn)式高層，底部架空，使整個(gè)小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境融匯貫通。同時(shí)，又能保證對(duì)于赭山公園的視線順暢。6 建筑借鑒北歐理性主義先鋒派風(fēng)格，立面采用簡(jiǎn)潔素雅的造型，拋棄了以往繁瑣的歐陸線條，柱式等僵硬程序化的構(gòu)件，轉(zhuǎn)而體現(xiàn)輕快、精致及高低錯(cuò)落的起伏感和韻律感。按蕪湖市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進(jìn)一步拉大，城市人口將大幅度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)45年人口將達(dá)到100萬人。城市規(guī)劃有特色，如鏡湖廣場(chǎng)、步行街、 美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定，蕪湖作為長(zhǎng)江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。捍罅繕潜P的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競(jìng)爭(zhēng)的加劇。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的門檻提高，銷售回款的周期延長(zhǎng)，這些政策對(duì)目前蕪湖已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因?yàn)橘Y金儲(chǔ)備不足，陷入尷尬的局勢(shì)，這些政策對(duì)未來的蕪湖房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用加速蕪湖房地產(chǎn)企業(yè)從新洗牌的局面。3天和苑三面臨街，開發(fā)大型品牌超市賣場(chǎng)、 時(shí)尚休閑商業(yè)街，強(qiáng)大的商業(yè)設(shè)施，足以成為五一廣場(chǎng)周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。在戶型結(jié)構(gòu)上控制在市場(chǎng)流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價(jià)格控制在2040萬，順勢(shì)市場(chǎng)的反映，在保證樓盤風(fēng)險(xiǎn)托盤銷售的前提下，此項(xiàng)目樓群定價(jià)具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，人們對(duì)住宅要求的提升，人們貸款購房意識(shí)增強(qiáng)趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房， 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。法人代碼為71104410－6。2002年度被蕪湖市人民政府授予“重合同守信用單位”，19992002年連續(xù)被蕪湖縣人民政府授予“納稅大戶重點(diǎn)”，該公司已成為安徽省實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。在房地產(chǎn)開發(fā)中，各盡所能，均具備多年的專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。從資金結(jié)構(gòu)上看，流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額的74%，長(zhǎng)期負(fù)債占負(fù)債總額的26%，說明企業(yè)有較強(qiáng)的償債能力，能彌補(bǔ)債權(quán)人資產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)發(fā)生的損失。企業(yè)的營業(yè)費(fèi)用較為正常，管理費(fèi)用正常，應(yīng)維持科學(xué)的本管理與核算。蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下屬成立了蕪湖市荊山建安有限公司、荊天塑鋼門窗有限公司等緊密型的企業(yè)，在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，在土建、材料上采購都有較大的優(yōu)勢(shì)。第三章 項(xiàng)目技術(shù)可行性分析1設(shè)計(jì)依據(jù)和指導(dǎo)思想設(shè)計(jì)依據(jù)1）蕪湖市天和苑小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)征集方案說明書。4）其它相關(guān)的技術(shù)規(guī)范、規(guī)定。2）住宅小區(qū)是與人們的生活息息相關(guān)，密不可分的。第三，設(shè)計(jì)手法應(yīng)排斥繁瑣，摒棄造作，切實(shí)從居民的實(shí)際需要出發(fā)，以細(xì)致、質(zhì)樸、人性化的設(shè)計(jì)，來塑造舒適、和諧、有親和力的新社區(qū)，體視建筑師的人文關(guān)懷。具體到住宅小區(qū)與城市環(huán)境的關(guān)系上來，可以概括為將外部的生態(tài)環(huán)境，引入住宅建筑群中，形成立體的空間與景觀環(huán)境系統(tǒng)。水岸邊綠化景觀中，種植含笑、桂花、梔子等色香俱佳的植物品種，提升綠化系統(tǒng)的特色和品味。我們?cè)谠O(shè)計(jì)中首先賦予每個(gè)院落獨(dú)特優(yōu)美的主題——“琴苑”、“棋苑”、“詩苑”、“畫苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)，建筑小品，亭臺(tái)和雕塑及不同色彩材質(zhì)的鋪地，樹、草、花、石各有不同，形成琴棋詩畫，一派悠然自得的休閑生活氛圍。按整體設(shè)計(jì)的要求，住宅群采用18～25～29層的空間輪廓體系，南低北高，既能有利于整個(gè)住宅群的日照分析，同時(shí)，又能保證對(duì)于赭山公園的視線順暢。（1）出入口設(shè)置：小區(qū)形象主入口設(shè)在團(tuán)結(jié)西路上，同時(shí)在九華山路及長(zhǎng)寧路上設(shè)置主入口次入口。（3）停車：機(jī)動(dòng)車停放分為地上、地下兩種方式，地下停車場(chǎng)分為兩塊，一塊于集中綠地下設(shè)置，另一塊設(shè)置在東北部三幢高層中間，地上停車主要集中在團(tuán)結(jié)西路主入口附近，此外，局部也有地面停車場(chǎng)地。6）公建配套按國家規(guī)范要求，按相應(yīng)的配套設(shè)施要求進(jìn)行設(shè)置，小區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)管理、居委、會(huì)員俱樂部，小型商業(yè)服務(wù)家政服務(wù)設(shè)施，沿三條城市道路設(shè)2～4層商業(yè)用房，方便本地塊居民購物、餐飲、儲(chǔ)蓄等多種需求。住宅戶型豐富多樣，滿足各種消費(fèi)層次的需求。消防設(shè)計(jì)1）總平面消防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑均為高層建筑，沿建筑主要一側(cè)均有消防車道，4米寬，距建筑5米，盡端設(shè)1818米消防回車場(chǎng)及登高場(chǎng)地，高層建筑之間間距大于13米。人防設(shè)計(jì)原地下人防設(shè)施作廢，新建人防設(shè)施按市人防辦的具體要求及國家規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。三、上部結(jié)構(gòu)：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí)為高度80米以下為三級(jí)，高度80米以上為二級(jí)。供電方案：建立三個(gè)10KV變配電所（由供電局提供兩路10KV高壓電源）；*1250KVA（區(qū)域內(nèi)用電負(fù)荷4900kw）服務(wù)區(qū)域；9六幢住宅樓及區(qū)域內(nèi)商鋪、地下車庫及共享設(shè)施。B．在每幢樓底層或地下層設(shè)置低壓配電間，采用電纜或母線槽形式分段向樓層供電。每幢樓進(jìn)口處和電梯間實(shí)行電子監(jiān)控系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)情況異常，可向管理中心報(bào)警。C．小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)主要出入口、主要信道處，設(shè)置攝像系統(tǒng)，在小區(qū)的西面一段圍墻處設(shè)置主動(dòng)式紅外線探頭，監(jiān)控系統(tǒng)中心設(shè)在小區(qū)物業(yè)管理處。并能通過網(wǎng)絡(luò)終端實(shí)現(xiàn)醫(yī)療、文娛、商業(yè)等公共服務(wù)和費(fèi)用自動(dòng)結(jié)算。給水方式:由市政給水管網(wǎng)引入兩條DN200給水管,水表出戶(用遠(yuǎn)傳水表也可以不出戶,由業(yè)主和自來水公司協(xié)商解決).本小區(qū)全部為高層住宅,故采用: 地下室至地上2層由市政給水管網(wǎng)直接供水。由一組給水加壓泵供水（2臺(tái)，一用一備），壓力分區(qū)通過減壓閥實(shí)現(xiàn)。噴灑系統(tǒng)：由噴淋泵（2臺(tái)，一用一備）、濕式報(bào)警閥、水流指示器、水泵結(jié)合器及管網(wǎng)組成。生活污水、雨水直接排入市政污雨水管網(wǎng)。單體屋面雨水先匯至室外明溝,再經(jīng)13雨水口匯至小區(qū)雨水井，經(jīng)小區(qū)雨水管網(wǎng)排至市政雨水管網(wǎng)中。高層建筑外窗的衛(wèi)生間排出的廢氣和廚房的脫排油煙機(jī)排出的油煙廢氣均各自排入防倒流標(biāo)準(zhǔn)土建煙氣豎井由屋頂排放。二、地下汽車庫通風(fēng)排煙：地下車庫按建筑劃分的防火分區(qū)設(shè)自然進(jìn)風(fēng)，機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，每個(gè)排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)若干個(gè)風(fēng)機(jī)房。三、各設(shè)備用房通風(fēng)換氣次數(shù)如下： 變配電站： 15次/時(shí) 電梯機(jī)房： 15次/時(shí) 衛(wèi)生間： 10次/時(shí) 機(jī)動(dòng)車庫： 6次/時(shí) 地下設(shè)備用房： 36次/時(shí) 餐廳廚房： 4060次/時(shí) 消防、環(huán)保：地下車庫設(shè)機(jī)械排煙兼排風(fēng)系統(tǒng)，并在排煙風(fēng)機(jī)入口處有能自動(dòng)關(guān)閉的排煙防火閥（280℃）.各防煙分區(qū)的排煙支管接有能自動(dòng)關(guān)閉的排煙防火閥（280℃）.通風(fēng)管道接入豎井前的水平風(fēng)管處設(shè)防火閥（70℃）.地下汽車庫的廢氣通過豎井在適當(dāng)高度排放，符合大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。水泵機(jī)組采用低噪聲水泵。（后附效果圖）第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查和需求預(yù)測(cè)分析一、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查1 根據(jù)調(diào)查2000年－2002年三年時(shí)間內(nèi)，房屋竣工面積達(dá)240萬平方米，其中住宅近200萬平方米，住宅銷售了135萬平方米，2000年到2002年底蕪湖總共出讓了房地產(chǎn)用地20宗，其中協(xié)議出讓2宗，拍賣出讓18宗，占地面積共達(dá)93萬平方米，成交款達(dá)10億，最高每畝價(jià)格達(dá)到了361萬元／畝，雖然蕪湖房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上升比較快，但從總的情況來看，仍然呈現(xiàn)良性運(yùn)行狀態(tài)，按照有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)比例計(jì)算，分析指出加速蕪湖房地產(chǎn)快速發(fā)展的原因：一是金融政策的改變，居民購買商品房可以從銀行獲得按揭貸款，二是蕪湖停止了實(shí)物分房，貨幣化分房成為主流，三是蕪湖舊城改造的力度加大，四是蕪湖經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使居民的收入增加，購買力增強(qiáng)。其中年收入5萬以上家庭購房因素：%，%, 年收入5萬以下家庭購房因素：%，投資 , %。以蕪湖“先富”人群為主要顧客群體2根據(jù)調(diào)查年齡3550歲，家庭年收入4萬元以上家庭：%，%，%， %，%，%，房產(chǎn)、%，%，%，% ?？傮w來看，蕪湖消費(fèi)者接受高層物業(yè)的能力要弱一些，同時(shí)也反映出市民接受現(xiàn)代住宅有潛在能力消費(fèi)者購買傾向2戶型形式：人們期望的戶型形式依次為：%，%，%，%。但通過與家庭年收入相關(guān)分析，我們發(fā)現(xiàn)，隨著家庭年收入的提高，選擇二個(gè)衛(wèi)生間的比例也越來越高，這說明了高收入階層對(duì)于住宅舒適度的要求也越來越高,對(duì)于陽臺(tái)設(shè)計(jì)的選擇，在整個(gè)樣本層中，%選擇了落地玻璃陽臺(tái)，%選擇了封閉陽臺(tái)。中心花園、體育健康設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施排在區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的前三位，充分說明了購房者對(duì)于健康的重視，購物場(chǎng)所和文化娛樂設(shè)施緊隨其后，生活方便程度、娛樂生活配備也成為人們對(duì)小區(qū)的較高要求。方案在項(xiàng)目方案里將整合太陽能熱水器，實(shí)行可監(jiān)控系統(tǒng)，智能化管理，衛(wèi)星電視，小區(qū)光纖等配套，用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光打造我們的項(xiàng)目，這將使天和苑成為蕪湖一顆耀眼的皖江明珠。同時(shí)新建的蕪湖長(zhǎng)江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟(jì)樞紐。改地區(qū)也將日益繁榮，可形成為人聚中心，其商機(jī)無限，蘊(yùn)藏著豐富的人文資源和經(jīng)濟(jì)資源。擬定于2003年10月28 日正式開工建設(shè)。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)住房業(yè)務(wù)品種創(chuàng)新，住房貸款門檻不斷降低，居民購房按揭貸款期限最長(zhǎng)8成30年,這為部分暫無購買力，但有穩(wěn)定收入的消費(fèi)者提供了方便，目前，蕪湖已有80%的購房者接受了按揭購房置業(yè)方式。該項(xiàng)目定位于蕪湖市15%的中高收入消費(fèi)群體。根據(jù)市場(chǎng)比較法，從本項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)綜合分析，此樓盤價(jià)格定位住宅18003000元/ M2，商業(yè)門面房4500元/ M2較為合理適中，具備非常大的競(jìng)爭(zhēng)力。戶型設(shè)計(jì)有兩室二廳二衛(wèi)，三室二廳兩衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)等多種房型，面積在100M2~148M2之間不等。住宅布局強(qiáng)調(diào)空間塑造，通過住宅單體功能，造型 和空間的分析，結(jié)合戶外綠化環(huán)境設(shè)計(jì)，開成內(nèi)向圍合的合理空間，形成具有濃郁人情味的居住環(huán)境，同時(shí)環(huán)境強(qiáng)調(diào)以人為本的人性化居住概念，內(nèi)向圍合的整體布局在小區(qū)中心自然形成了一集中綠地，設(shè)有水池、噴泉、花木、樹木、硬地。 （二）該公司為擴(kuò)大銷售影響，高效地指導(dǎo)樓盤銷售，積極引進(jìn)企業(yè)策化機(jī)制，將于南京浩華有限公司簽訂了風(fēng)險(xiǎn)托盤銷售協(xié)議書，以加快銷售進(jìn)度。擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)交由蕪湖星辰規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司，地質(zhì)勘察由蕪湖建筑測(cè)繪院（乙級(jí)）和蕪湖市勘察測(cè)繪設(shè)計(jì)院（乙級(jí)）聯(lián)合勘察。該項(xiàng)目建設(shè)期四十八個(gè)月。（3） 2005年項(xiàng)目支出xxx萬元。 在工程質(zhì)量管理控制1制定工程質(zhì)量獎(jiǎng)懲制度，全程監(jiān)督各項(xiàng)目經(jīng)理和有關(guān)技術(shù)人員，進(jìn)行評(píng)比，實(shí)行優(yōu)劣獎(jiǎng)罰。5在施工過程中公司隨時(shí)抽查，發(fā)現(xiàn)偷工減料行為，從重處罰。）估算范圍本次評(píng)估的范圍是由蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的蕪湖市“天和苑” 商住房綜合開發(fā)項(xiàng)目（建筑面積178000平方米）。地下車庫3000平方米（1） 全框架結(jié)構(gòu)房屋建設(shè)費(fèi) 178000m21000元/平方米=17800萬元（2）附屬工程費(fèi) 1235萬元（38部電梯每部30萬元計(jì)1140萬元，加變壓設(shè)施費(fèi)（3個(gè)變配電所，每個(gè)20萬元計(jì)60萬元）。該項(xiàng)目前已投入資金約4000萬元，主要用于取得土地3000多萬元，前期工程費(fèi)用1000萬元。敏感性分析表明，項(xiàng)目對(duì)銷售收入和投資成本較敏感。同時(shí)，項(xiàng)目后續(xù)自籌資金的落實(shí)也有較大的風(fēng)險(xiǎn)，主要原因一是錦天集團(tuán)凈資產(chǎn)僅為2200萬元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65%，自籌能力有限；二是錦天集團(tuán)目前有在建錦天花苑C區(qū)項(xiàng)目，其中：2003年新開項(xiàng)目需投入資金約3000萬元，短期籌資壓力較大。該項(xiàng)目建設(shè)期四十八個(gè)月。進(jìn)行項(xiàng)目的資金決策提供分析依據(jù),上述提供的相關(guān)資料，測(cè)評(píng)投資方案無重大漏項(xiàng)，各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不確定費(fèi)用從高估算，測(cè)算結(jié)果顯示該項(xiàng)目投資方案可行，籌集來源有一定的保障。項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估預(yù)測(cè)和計(jì)算，蕪湖市“天和苑”商住房綜合開發(fā)項(xiàng)目總投資為41918萬元,可售建筑面積為178000平方米,其中:住宅房158000平方米,平均售價(jià)2500元/平方米。經(jīng)營成本上升5%時(shí),%, ,變動(dòng)較大的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與利潤(rùn)以及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,但是銷售方式的變化和銷售時(shí)期的把握對(duì)利潤(rùn)和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值有較直接的影響,建議在加快工期的同時(shí),加強(qiáng)成本管理,隨時(shí)了解市場(chǎng)變化來調(diào)整營銷策略,督促營銷公司擴(kuò)大營銷力度,合理定位銷售價(jià)格及價(jià)格走勢(shì),加快銷售款的回籠。對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)路線的準(zhǔn)確性、可行性的評(píng)價(jià)及修改意見規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)等專家對(duì)天和苑小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)路線的準(zhǔn)確性的可行性進(jìn)行了探討和分析，在肯定了該項(xiàng)目的整體規(guī)劃思路后提出了一些修改的建議。 4中部三幢架空層加大層高，與室外綠化互相滲透，減少水面，增加走入式活動(dòng)空間。從開發(fā)項(xiàng)目的近期現(xiàn)金流量分析，項(xiàng)目正穩(wěn)步進(jìn)行操作。同時(shí)嚴(yán)格按照工程進(jìn)度，適時(shí)使用貸款，?？顚Ｓ?，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全過程動(dòng)態(tài)跟蹤管理，企業(yè)決策層在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)的變動(dòng)及時(shí)的調(diào)整，檢查資金的使用和回籠情況，注意項(xiàng)目的進(jìn)展和貸款的運(yùn)作以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，計(jì)劃好還款計(jì)劃避免項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。建議注重宣傳及效果，努力擴(kuò)大賣點(diǎn)，加速資金回籠實(shí)現(xiàn)收益。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施、完成計(jì)劃內(nèi)容的可行性評(píng)價(jià)根據(jù)報(bào)告資料 “天和苑”擬定分兩期工程進(jìn)行，分3 — 4個(gè)組團(tuán)施工，其