【正文】 一個(gè)省份，面對(duì)這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展機(jī)遇，安徽經(jīng)濟(jì)實(shí)施了“東向發(fā)展”戰(zhàn)略。另外，裕安公司在省部窗口企業(yè)中率先進(jìn)駐浦東，伴隨著浦東開發(fā)開放的全過程，已經(jīng)在上海建立相當(dāng)?shù)闹群陀绊懥?，裕安將給酒店的品牌建設(shè)提供強(qiáng)有力的支持。酒店房間力求裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺(tái)、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡(jiǎn)易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺(tái)燈、落地?zé)簟⑷礴R、行李架等高級(jí)配套家具和床上用品。采取有效的防滑措施。24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水。配備十分有效的防噪音及隔音措施；有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾等。內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。員工更衣室、公共衛(wèi)生間、浴室、餐廳、宿舍等工作和福利設(shè)施功能相對(duì)完善，有相應(yīng)的管理制度，與酒店星級(jí)形象相一致。根據(jù)每層面積及四星級(jí)酒店房間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，大廈單層可改建為14個(gè)標(biāo)間，5個(gè)商務(wù)間。酒店區(qū)域空調(diào)需要單獨(dú)配置功率較小的兩臺(tái)冷水機(jī)組及相應(yīng)設(shè)備，以便24小時(shí)獨(dú)立運(yùn)行供應(yīng)冷氣。因此，以目前的供水設(shè)備來看，改造后的裕安大酒店供水沒有問題。雖然目前排水系統(tǒng)作為辦公用樓使用是符合要求的，但是作為酒店使用，就比較困難了。（七）電梯設(shè)備目前裕安共有主樓電梯四部、貨運(yùn)電梯一部、裙樓扶手電梯六部。（八）酒店大堂目前，裕安大廈一樓裙樓是按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的。 五、裕安大廈改建酒店的優(yōu)勢(shì)條件（一）裕安大廈外觀現(xiàn)狀一個(gè)外形設(shè)計(jì)具有鮮明個(gè)性的酒店建筑無疑會(huì)給人們留下難忘的印象，同樣也為其收益打下良好的基礎(chǔ)。（三）大廈現(xiàn)有設(shè)備基本齊全目前，裕安大廈現(xiàn)有設(shè)備基本完備，功能基本齊全。在這種商業(yè)組合中，寫字樓為酒店提供商務(wù)客源，酒店為寫字樓帶來高檔的酒店式物業(yè)管理。與此相比，改建酒店顯得經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。每個(gè)裝修雅致的客房和套間均備有閉路彩色電視、單獨(dú)的浴室和淋浴、單獨(dú)控制的空調(diào)系統(tǒng)、國際直撥電話帶浴室專線。（6）大型宴會(huì)餐廳，可以和裕安大廈現(xiàn)有餐廳開展合作。大酒店各功能區(qū)域面積比例圖如下：圖表5：裕安大酒店功能區(qū)域面積比例圖根據(jù)四星級(jí)酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，裕安大酒店改建工程將包括以下幾個(gè)大的項(xiàng)目：（1）套房裝飾；（2）標(biāo)房裝飾；（3）房間機(jī)電；（4）大樓設(shè)備；（5）套房家具、窗簾等；（6）標(biāo)房家具、窗簾；（7）大堂改造等。由于部分主要功能設(shè)施位于酒店一樓大堂。各項(xiàng)目改建費(fèi)用占總改建費(fèi)用的比例如下圖表示：圖表7：裕安大酒店改建費(fèi)用比例示意圖（二）酒店改建前后收益對(duì)比改造前：我們按照單層面積來進(jìn)行效益測(cè)算：目前，裕安大廈平均租金3元人民幣/平方米/天（除去相關(guān)成本，業(yè)主收益并達(dá)不到3元人民幣/平方米/天），按此價(jià)格并以辦公用房出租率為95％計(jì)算。單樓層可改建為14套標(biāo)準(zhǔn)間及5套商務(wù)間，另外，單樓層也可改建為12個(gè)豪華套房。；。因此，大廈從辦公用房改建為酒店用房將為廣大業(yè)主帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)。按照套房?jī)r(jià)格1500元/日、商務(wù)間1100元/日、標(biāo)間800元/日計(jì)算，酒店出租率按照70％計(jì)算，：其中，、。根據(jù)對(duì)浦東新區(qū)高星級(jí)酒店經(jīng)營情況的調(diào)查，一般高星級(jí)酒店會(huì)議室、餐廳及其他配套設(shè)施的年收入約為100萬元。（二）酒店年經(jīng)營成本測(cè)算（1）營業(yè)成本主營成本主要是指與酒店客房收入相對(duì)應(yīng)的運(yùn)營成本，據(jù)了解，高星級(jí)酒店客房運(yùn)營成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。另外據(jù)了解，四星級(jí)酒店年水電、燃油等能源消耗費(fèi)用約360萬元。據(jù)了解，高星級(jí)酒店年宣傳、廣告費(fèi)用約10萬元。公司開辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊(cè)費(fèi)用、酒店開業(yè)典禮費(fèi)用等，開辦費(fèi)用合計(jì)1130萬元（其中裝飾費(fèi)用約為1100萬元）。酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)攤銷表：圖表14：裕安大酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)折舊資產(chǎn)資產(chǎn)總值（萬元）折舊年限年折舊成本（萬元）公司開辦費(fèi)11305226設(shè)備固定資產(chǎn)4001038辦公固定資產(chǎn)305折舊和攤銷費(fèi)用總計(jì)269．7其他費(fèi)用：按照高星級(jí)酒店費(fèi)用開支的一般標(biāo)準(zhǔn)，每年酒店差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)約需 80萬元。酒店運(yùn)營具體成本構(gòu)成表：（單位：萬元人民幣）圖表15：裕安大酒店運(yùn)營成本表序號(hào)成本年成本數(shù)額備注1客房年材料消耗費(fèi)用 客房日消耗材料成本15元，出租率按照70％計(jì)算2年早餐成本費(fèi)用早餐成本每份20元、每客房每日2份早餐，出租率按照70％計(jì)算3物業(yè)管理費(fèi)不包含停車場(chǎng)面積4年水電、燃油等能源消耗費(fèi)360——5基層員工工資212預(yù)編酒店基層員工為98人6宣傳、廣告費(fèi)10——7管理層工資100預(yù)編酒店管理層員工為10人8公司開辦費(fèi)用年攤消226（公司開辦費(fèi)用總費(fèi)用1100萬按照5年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為226萬元）包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊(cè)費(fèi)用、酒店開業(yè)典禮費(fèi)用等9固定資產(chǎn)年折舊與攤消費(fèi)43．7——10差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)80——11財(cái)務(wù)費(fèi)用90計(jì)劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算年運(yùn)營成本費(fèi)用總額備注如果部分業(yè)主以房產(chǎn)入股酒店公司，酒店公司還要繳納一定的房產(chǎn)稅。（四）所得稅根據(jù)上文計(jì)算。稅后收入如下表所示：圖表17：裕安大酒店稅后收入表序號(hào)酒店收入與成本項(xiàng)目數(shù)額備注1年收入2年?duì)I業(yè)稅及附加費(fèi)%3年運(yùn)營成本費(fèi)用總額4年收入除去各項(xiàng)成本費(fèi)用和營業(yè)稅及附加5年所得稅所得稅征收比例為15％6年凈收入2250根據(jù)裕安大酒店2006年至2010年客房年收入增長示意圖中顯示的每年客房總收入，其他配套設(shè)施年收入135萬元均不變。（一）投資回報(bào)分析2006—2010年的酒店財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表：圖表19：裕安大酒店2006—2010年財(cái)務(wù)指標(biāo)2006年2007年2008年2009年2010年總收入(萬元)總成本(萬元)1550155015501550營業(yè)稅及附加(萬元)所得稅(萬元)凈收入(萬元)2250，從上表可以發(fā)現(xiàn)，酒店改造工程投資1年就可以收回成本。（3）酒店?duì)I業(yè)收入：4300萬元（保守計(jì)算僅采用酒店客房收入數(shù)字，不包括酒店其他收入）（4）變動(dòng)成本分解到房?jī)r(jià)中。183套=。盈虧平衡的出租率為即：%時(shí)，盈虧達(dá)到平衡。這里假設(shè)2007—2010年的酒店經(jīng)營固定成本和變動(dòng)成本與2006年相同。十、裕安大廈業(yè)主分布態(tài)勢(shì)及業(yè)主參股方式（一）業(yè)主分布態(tài)勢(shì)目前，裕安大廈共有業(yè)主55個(gè)，其中包括14個(gè)私人業(yè)主。這些業(yè)主中，既有安徽省屬企業(yè)，也有民營企業(yè)及私人業(yè)主。（2）現(xiàn)金入股：愿意參股的大廈業(yè)主如果以自由產(chǎn)權(quán)折現(xiàn)入股后，認(rèn)為入股比例沒有達(dá)到預(yù)想目標(biāo)的，可以應(yīng)現(xiàn)金方式繼續(xù)入股，該部分現(xiàn)金將作為前期酒店工程改造等費(fèi)用。（4）買斷產(chǎn)權(quán)：若部分業(yè)主既不愿意以產(chǎn)權(quán)入股酒店，也不贊成第二種方式，那么酒店一次性買斷此類業(yè)主的產(chǎn)權(quán)。業(yè)主在明確參股方式后，應(yīng)簽訂發(fā)起人協(xié)議，上海裕安投資有限公司承擔(dān)股份有限公司的籌辦事務(wù)。公司股份總數(shù)、每股金額和注冊(cè)資本公司總資產(chǎn)應(yīng)包括：，酒店改造工程費(fèi)用約1500萬元人民幣，前期流動(dòng)現(xiàn)金500萬元人民幣。公司投資總額超出注冊(cè)資本的部分，留作公司資本公積金。相對(duì)于業(yè)主，兩種方式有以下差異：圖表31：新公司成立方式的差異比較比較內(nèi)容方式一方式二房屋產(chǎn)權(quán)各業(yè)主不再擁有房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司所有中小業(yè)主仍繼續(xù)保持房屋產(chǎn)權(quán)公平性各業(yè)主以樓層房產(chǎn)入股，各樓層實(shí)際價(jià)值難以確定。以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。股東按其所持有股份的種類依照《公司法》享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；持有同一種類股份的股東，享有同等權(quán)利，承擔(dān)同種義務(wù)。因此，股東大會(huì)由22家業(yè)主組成。按照上述“方式二”設(shè)立公司，股東大會(huì)組成可按照公司法規(guī)定，凡是入股的大業(yè)主均是股東，股東大會(huì)由入股業(yè)主組成。 董事長召集和主持董事會(huì)會(huì)議，檢查董事會(huì)決議的實(shí)施情況。根據(jù)四星級(jí)酒店管理經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)，擬設(shè)定酒店崗位設(shè)置和人員編制如下：圖表33：裕安大酒店崗位設(shè)置和人員編制表部門崗位設(shè)置編制人數(shù)總經(jīng)理室3人總經(jīng)理1副總經(jīng)理1總經(jīng)理助理1行政辦公室12人辦公室 2人主任1行政秘書1人力資源 2人經(jīng)理1人事專員1質(zhì)檢 4人質(zhì)檢培訓(xùn)經(jīng)理1客戶服務(wù)經(jīng)理3倉管 2人倉管員2公管企劃 2人經(jīng)理1企劃美工1后勤保障部18人工程主管 1人主管1采購 2人經(jīng)理1采購員1網(wǎng)絡(luò)工程 2人網(wǎng)絡(luò)工程師2工程維修 3人萬能工2弱電工1安保部 10人經(jīng)理1消防專管員1領(lǐng)班3安保員（內(nèi)保）5市場(chǎng)營銷部6人總監(jiān) 1人1市場(chǎng)拓展 3人經(jīng)理1市場(chǎng)代表2營運(yùn) 2人主管1預(yù)訂員1客戶服務(wù)部57人客房 37人經(jīng)理1主管3服務(wù)員15計(jì)件工10制服工2PA主管1PA5前臺(tái) 11人經(jīng)理1前臺(tái)主管2前臺(tái)接待員8禮賓 6人主管1行禮員6總機(jī) 3人接線員3商務(wù)中心 6人經(jīng)理1商務(wù)中心商務(wù)中心文員2其他配套服務(wù)中心服務(wù)員3財(cái)務(wù)部6人經(jīng)理經(jīng)理1會(huì)計(jì)主管1會(huì)計(jì)專員2出納主管1出納員1總計(jì)108人監(jiān)事會(huì)公司設(shè)立監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)成員5名，其中職工監(jiān)事2名。公司董事、高級(jí)管理人員不得兼任監(jiān)事。聘用酒店顧問公司有利于彌補(bǔ)酒店經(jīng)營者管理經(jīng)驗(yàn)的不足。目前，國際知名的酒店管理機(jī)構(gòu)有：喜來登、假日、邦臣、萬豪、希爾頓、香格里拉等等；國內(nèi)知名的酒店管理機(jī)構(gòu)有錦江、海航等。綜上所述，雖然加盟國際性酒店管理集團(tuán)加大了酒店經(jīng)營成本，但加盟國際性酒店管理集團(tuán)提高了酒店管理質(zhì)量和水平，也必然給酒店帶來超過加盟費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)收益。與在同類地區(qū)另尋新址興建類似級(jí)別的酒店相比，把裕安大廈部分樓層改建為大酒店，其改建用費(fèi)較低，若以10個(gè)樓層計(jì)算，改建費(fèi)用可控制在1500萬元人民幣左右。再次，投資回報(bào)周期短。最后，酒店將面臨難得的發(fā)展機(jī)遇。附件：酒店各類別房間的平面示意圖酒店大堂設(shè)計(jì)平面圖工程改造費(fèi)用詳細(xì)預(yù)算表圖表目錄酒店有關(guān)重要數(shù)據(jù)一覽表60 / 60