景觀湖花園項(xiàng)目策劃書-預(yù)覽頁
【正文】 市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下： (一)1999年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段： 客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選 擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。 （二）2000年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段 客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。 項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。 對(duì)于能承受25004000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。 開發(fā)商的變化趨勢(shì) 開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化 方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。眾師生云集于此。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀橹械蜋n樓盤的聚集之地。但是目前中國的總體經(jīng)濟(jì)情況良好，影響不會(huì)太大。人文：附近有幾所高校及大量本地居民，人文環(huán)境比較好。電力交通：本區(qū)屬于長青縣城的近郊區(qū)，且是政府大力發(fā)展的區(qū)域，各種基礎(chǔ)設(shè)施非常完備，而且有政府大力支持，各種問題容易解決。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別投資決策階段：開發(fā)區(qū)與風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。依靠政府引導(dǎo)和政策的支持，政府投入啟動(dòng)資金進(jìn)行前期關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施、資源和環(huán)境建設(shè)，以良好的基礎(chǔ)資源為啟動(dòng)發(fā)展基礎(chǔ)，以優(yōu)惠的政策吸引各種商家的進(jìn)駐，通過引進(jìn)先進(jìn)的運(yùn)營管理模式，以高品質(zhì)的資源服務(wù)和業(yè)務(wù)服務(wù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，以公益和支持性服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的目的。以獨(dú)具特色的園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小園形象。高校教師：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，為方便生活，節(jié)約時(shí)間。（二）外地客源外地客源 外地駐本地高校管理人員商業(yè)街工作人員此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型： 外地駐本地高校管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個(gè)性的張揚(yáng)，同時(shí)希望有一個(gè)溫馨、私密的生活環(huán)境，對(duì)品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。項(xiàng)目定位是指項(xiàng)目的功能、建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模、組成等，也就是項(xiàng)目建設(shè)的基本思路。項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，就是要明確項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)檔次等，投資目標(biāo)在項(xiàng)目定義階段應(yīng)該初步明確項(xiàng)目建設(shè)的總投資，進(jìn)度目標(biāo)在項(xiàng)目定義階段應(yīng)該明確項(xiàng)目建設(shè)周期。七、整體規(guī)劃 規(guī)劃理念：“文化”：景觀湖花園的獨(dú)特，在于臨近校園人文環(huán)境的營造。在綠化布置上要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。（四）服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)：綜合考慮小區(qū)人員的生活，娛樂需要。八、組織策劃(3)在項(xiàng)目組織策劃后期，應(yīng)形成正規(guī)的策劃報(bào)告。 （2） 人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。 理由： （1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開發(fā)意義極其重大。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤。 （三） 價(jià)格策略 目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價(jià)格調(diào)整，因此，我們建議先期以較低價(jià)格入市，引起市場(chǎng)關(guān)注，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個(gè)階段作大的提升 ，以拉動(dòng)市場(chǎng)。我們把景觀湖花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。 車身廣告 濟(jì)長巴士1路，濟(jì)長巴士2路，20路，22路，24路，25路。 ③景觀湖花園“文化活動(dòng)月”活動(dòng) 一方面豐富鎮(zhèn)上居民的文化活動(dòng)，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支持，造成極大的社會(huì)效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立景觀湖花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報(bào)道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高景觀湖花園的知名度，造成持續(xù)記憶。 開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。 可不斷保持市場(chǎng)新鮮度，沖擊力持久 。 車體主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場(chǎng)地等繁華地區(qū)的
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