【正文】 建設期利息萬元 2 土地銷售單價萬元/畝 3 收入總額萬元17, 4總成本費用總額萬元10,5 利潤總額萬元3,6盈利能力指標　 稅前財務凈現(xiàn)值萬元 1, 稅后財務凈現(xiàn)值萬元 財務內(nèi)部收益（稅前）%% 財務內(nèi)部收益（稅后）%% 投資回收期(動態(tài))年 7 清償能力指標　 借款償還期年 第二章 項目提出背景及必要性，建設社會主義新農(nóng)村根據(jù)黨的十七大報告，我國到2020年實現(xiàn)全面建設小康社會，再繼續(xù)奮斗幾十年，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和新型農(nóng)村住宅社區(qū)為載體，著力推進城鄉(xiāng)“發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、基礎設施、公共服務、勞動就業(yè)、社會管理”六個一體化，加快人口和產(chǎn)業(yè)集聚，逐步實現(xiàn)“居住環(huán)境、公共服務、就業(yè)結構、消費方式”四個城鎮(zhèn)化，一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展，有效解決了農(nóng)村勞動力轉移和農(nóng)民就業(yè)問題，推動社會主義新農(nóng)村建設。根據(jù)**縣經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，本次對**縣****舊城改造還建房項目將緊緊抓住這一歷史機遇，不失時機地推進城市化建設，加快實施舊城改造，竭盡全力打造“舊城新貌”的**縣，提高城市競爭力，加速產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚。、提高當?shù)叵聧徛毠ぜ暗捅羯钏?，促進社會主義新農(nóng)村建設**縣舊城區(qū)許多房屋為低層的磚混結構建筑，大多為八十年代以前建造，規(guī)劃標準較低，間距小，巷道狹窄，居住環(huán)境擁擠破亂，公共配套設施嚴重不足，還存在私搭亂建、消防安全隱患等難以解決的問題，更談不上物業(yè)管理等綜合服務，與多處現(xiàn)代化住宅小區(qū)相比，生活水平、生活環(huán)境差距很大。在本次對**縣****的全面改造舊中，把和諧統(tǒng)一貫穿于舊城改造之始終，為構建和諧社會作貢獻。對拆除的250戶老居戶，實現(xiàn)全部集中外遷至新的規(guī)劃居民點，既實現(xiàn)了外遷騰地，又很好地改善了還建居民的居住條件，政府、居民、社會都滿意。目前，我國中部地區(qū)已規(guī)劃成為承接發(fā)達國家和我國東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移的重要區(qū)域。第三章 項目選址分析**縣區(qū)位優(yōu)勢**縣地理位置**地勢北高南低，形成自北向南的山脈走向，東北部崇山峻嶺，群山環(huán)抱，多是海拔1000米以上的高山，海拔1729米的大別山主峰天堂寨位于東北部邊界，是著名的休養(yǎng)避暑風景區(qū)。每當雨過天晴，早晨登主峰觀云海更是氣象萬千，茫茫云海，層層煙流，青黛色的群山，像白浪淘天的大海中的漁舟，時隱時現(xiàn)，又似條條蒼龍翱翔起舞，吞云吐霧。項目擬建區(qū)域為河谷沖擊形成的狹長地帶，土質以淤沙為主，地勢東高西低，北高南低。/ｓ；，179。%,11月至次年初平均來水量很小。工程特性較差?；鶐r層：黃色泥灰質頁巖，其層面呈坡狀，其中場地東西部最為明顯，坡度較為陡變化大。該地段沒有發(fā)現(xiàn)斷層、坍塌、土洞等不良地質現(xiàn)象，為抗震有利地形。**縣西至武漢市、黃岡市分別為170公里、85公里，距離武漢天河機場160公里，東至合肥、南京、上海分別為510小時車程，京九線上的黃州火車站、浠水火車站，分別鑲嵌在鎮(zhèn)外50公里的半圓圈上。城市供水普及率100%，生活用水量占40%，工業(yè)用水量占60%。**供電能滿足城鄉(xiāng)人民生活和工業(yè)生產(chǎn)用電需求。此外，全縣已建成小水電站109處，裝機134臺，總裝機容量40134千瓦，年發(fā)售電量達1億千瓦時。**鎮(zhèn)資源充裕，物產(chǎn)豐富，鎮(zhèn)內(nèi)有良田41000畝、優(yōu)質板栗基地37600畝、藥材基地10000畝、蔬菜基地8000畝、綠茶基地8000畝、銀杏基地10000畝、竹木林地面積30萬畝、優(yōu)質花崗巖石材蘊藏量300萬立方米。對縣城的用地發(fā)展方向和功能分區(qū)作出了明確的規(guī)定，即生活居住用地向南發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)用地向西發(fā)展。本次舊城改造還建項目以科學整合資源、協(xié)調基礎設施布局、充分利用自然要素、創(chuàng)造山清水秀的新區(qū)特色為指導思想；以支持舊城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，打造發(fā)展平臺，增強吸引當?shù)厝瞬拧①Y金、項目的力度為目標，建設成一個地方特色突出、人文底蘊豐富、發(fā)展有動力、為后人造福的典范新區(qū)。地塊劃分及指標控制均為商住用地，該地塊招商開發(fā)力度較大，為后期開發(fā)有效積累了大量的人氣，非常有利于本地塊的未來招拍掛。其中：還建居住面積21450㎡（在****原****處對拆遷戶按原拆遷面積1:，還建安置100戶；在城南新區(qū)對拆遷戶按原拆遷面積1:，還建安置150戶），配套商服物業(yè)面積8580㎡。其中于****原****處建設還建房4棟，于城南新區(qū)建設還建房6棟，建筑占地面積合計為4290㎡，綠化面積 ㎡，㎡?？臻g收放有序，層層展開，豐富多變，創(chuàng)造出獨具特色的小區(qū)外部空間環(huán)境。本項目結合周邊環(huán)境，充分體現(xiàn)出示范性，引導性、舒適性、超前性，建設組團內(nèi)外部環(huán)境景觀，做到利用環(huán)境創(chuàng)造環(huán)境，使之融為一體。塑造一個適應社會行為和社會管理的有序空間。適應市場需求特點，符合居民室外活動需要，為不同年齡組居民提供多種活動場地，以滿足居民居住心理和居住行為的要求。住宅設計致力于“居住條件有質的改善”。具體考慮分別為：，主力戶型要明確。、采光與通風：主臥室朝南；次臥室無嚴格要求，但多次臥的套型內(nèi)至少有一個次臥室朝南，客廳力爭有好的觀景朝向，衛(wèi)生間盡量做到明廁，在多衛(wèi)生間的套型內(nèi)至多允許一暗，廚房必須明廚，儲藏室無要求。，居民有如身處綠色環(huán)抱的大自然美景，也有充分的空間進行室外休閑活動。，根據(jù)當?shù)鼐用裆钇焚|，考慮室外空調機位置處理。具體考慮分別為：，使用面積與建筑面積之比不低于80%，結構體系能滿足地震區(qū)設防及防火需要；，本還建房設有綠化帶及停車場。經(jīng)過調查，目前**縣普遍均為多層樓房。其中：還建居住面積21450㎡（在****原****處對拆遷戶按原拆遷面積1:，還建安置100戶；在城南新區(qū)對拆遷戶按原拆遷面積1:，還建安置150戶），配套商服物業(yè)面積8580㎡。供水方式：從項目建設地鋪設管道與市政接水閥門接管。給水管結合一期工程形成直線供水管網(wǎng)，管道沿馬路敷設,，設閥門井四座( J1 J2 J3 J4 )；給水總進口處設水表井二座,并在附近設排泥井；每棟樓均設獨立水表井 ( J )，方便管理；給水系統(tǒng)分區(qū):本區(qū)按樓層分二個區(qū)；低區(qū):充分利用城市自來水管網(wǎng)壓力,由管網(wǎng)直接供給一層至三層用水高區(qū):由水泵房的生活變頻恒壓水泵提供用水,供四層至七層用水。生活污水排放量約按日用水量的85%計算。本項目電力供應由變電站通過市政電網(wǎng)提供。預埋通信線路，可考慮光纖到住宅區(qū)方案，適時安裝ISDN、ADSL通信設備；閉路電視線路、可考慮雙向回路，以利節(jié)目點播系統(tǒng)運用；各系統(tǒng)入戶設備將由用戶自理。區(qū)內(nèi)保安可考慮合法、適時監(jiān)控部份公用通道等。隨著將實施的天然氣西氣東送工程，屆時可改變城市燃氣結構。并在公共區(qū)域設置自動噴淋等固定滅火裝置，并配套小型滅火器材和按規(guī)定設立防火栓等消防設施。、防雷電感應、防雷電波侵入，電氣設備等接地裝置共用，采用總等電位聯(lián)結，接地電阻小于1歐。，保證更多的住戶有良好日照和通風。通過以上措施，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境和參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施全年、采暖、通風、空氣調節(jié)和照明的總耗能減少50%。在設計中將主要房間布置在南向，開大窗可以保證良好的視野和冬季日照，北向開窗相對較小，并布置北陽臺。項目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。施工期間對周圍聲學環(huán)境的影響主要來自于各種機械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲及振動。對施工機械設備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊、包覆和隔聲罩等辦法，機動車輛進出施工場地應禁止鳴笛，夜間(22時至次日6時)嚴禁使用各種打樁機。本項目廢水主要來源于生活污水。主要控制區(qū)域為商業(yè)網(wǎng)點及停車場。樹立與住宅區(qū)環(huán)境相適應的環(huán)保意識。第九章 物業(yè)管理及服務優(yōu)秀的物業(yè)管理能創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境，同時還使物業(yè)的設備及功能始終保持與社會發(fā)展的同步性，可延長房屋的經(jīng)濟壽命。第十章 實施進度安排本項目建設期2年，實施進度見下表。《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》、《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》、《湖北省建筑安裝工程費用定額》、材料價格及調差、管理費用、稅金等有關規(guī)定，分單位工程進行概算， 、綠化等室外工程投資，參照當?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住宅區(qū)投資，按單位面積造價指標估算。C、㎡，其中建筑占地面積為4290㎡，綠化面積 ㎡，㎡；㎡。F；本項目借款5000萬元，%估算。：根據(jù)待儲備地的規(guī)劃和委托方提供的相關數(shù)據(jù)，本項目拆遷還建后，共35畝地可用于土地招拍掛后出讓，計劃于項目期第7年進行土地招拍掛，預計對該地塊的招拍掛出讓價230萬元/畝，項目土地招拍掛收入為8,。詳見附表44444。本項目銷售費用按銷售收入的3%計取，管理費用按銷售收入的5%計取，銷售費用和管理費用合計為1,。財務內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準收益率，財務凈現(xiàn)值均大于零，該項目在財務上是可行的。敏感性指標的計算結果見表141。該項目主要存在著經(jīng)營風險、市場風險以及政策風險等。此外，如各項目的前期工程管理、施工管理、土地招拍掛管理等環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，都會給整個投資帶來一定的損失。，國家政策的調整對土地招拍掛市場取向具有一定影響，并產(chǎn)生一定的不確定性。公司應加強與各個專業(yè)公司的合作，充分借用他們成熟的經(jīng)驗和網(wǎng)絡，推動業(yè)務和市場的拓展。第十四章 結論與建議本次對**縣拆遷改造后，一方面拓展了城市規(guī)模，改變了舊城面貌，城市道路建設、基礎設施得到了極大完善，改善了居住條件，實現(xiàn)了與新老城區(qū)的和諧發(fā)展與連接，另一方面使舊城從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結構上進行調整，強調中心區(qū)的綜合功能，通過陽光拆遷、和諧拆遷，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，真正做到社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，在既改善了**縣投資環(huán)境，又將更有利于吸引商家投資以及大量社會資金參與城市建設，從而促進了當?shù)睾椭C社會的發(fā)展。，%、上述指標表明，本項目有較好的效益，在經(jīng)濟上是可行