【正文】 等地，其中浙江、江蘇和廣東最為突出。各地政府和企業(yè)都意識到目前是機電五金產(chǎn)業(yè)升級的重要時機，而在這樣的背景下，誰能借鑒國內(nèi)外最成功的經(jīng)驗，誰就最有可能搶先獲得成功。%，比全國低6個百分點。市場管理機制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式，市場間低水平競爭、價格戰(zhàn)競爭激烈。4）經(jīng)營戶素質(zhì)有待提高，假冒偽劣泛濫數(shù)目眾多但是規(guī)模都很小，經(jīng)營水平參差不齊，市場提供的交易方式比較原始，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法，經(jīng)營戶主要的進駐方式仍是短期租賃。市場規(guī)模狹小、經(jīng)營戶良莠不齊，低水平競爭嚴重，難以上臺階，影響了我省制造業(yè)的整體效率和水平的根本性改善。而沒有強大的制造業(yè)的工業(yè)化進程是無法想象的。成為我市的一個標志工程和典型項目今年和一個較長的時間內(nèi)，我市經(jīng)濟工作的戰(zhàn)略重點是“工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化”，而市場是一個“三化合一”的典型工程。 服務(wù)功能設(shè)計服務(wù)是市場的核心競爭力之一，因此為市場設(shè)計服務(wù)功能對于市場的建設(shè)和發(fā)展是十分必要的。商流服務(wù)：資金流與金融服務(wù)：市場通過提供更高效的結(jié)算服務(wù)， 逐步實現(xiàn)交易的非現(xiàn)金化，通過融資服務(wù)解決企業(yè)的短期金融困難、幫助企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)率、做大做強。 根據(jù)長沙市建設(shè)規(guī)劃，機動車輛不進入城區(qū)，但目前我市幾乎所有機電五金集中經(jīng)營地區(qū)都在二環(huán)之內(nèi)，發(fā)展起來對于城市交通的壓力會越來越大，而且高度分散，不便于企業(yè)集中采購并形成輻射力，也不便于市場管理。2001年“長株潭”及“一點一線”在全省的比重2001年“長株潭”及“一點一線”在全省的比重長買斷產(chǎn)權(quán)方式 市場為經(jīng)營戶提供了永久買斷產(chǎn)權(quán)的方式，無論是從投資還是置業(yè)的角度，這一方式具有明顯的優(yōu)勢。規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢全國第一個國際知名機電五金品牌產(chǎn)品的集中展示、演示、研討與人員培訓(xùn)中心的建立、大型相關(guān)展會的組織對市場交易形成強有力的支持。渭南市經(jīng)濟指標省份陜西城市渭南綜合分值城市等級九級市總?cè)丝?萬人)非農(nóng)人口（萬人）GDP（萬元）283548社消零售（萬元）70814居民儲蓄（萬元）169170人均GDP（元）職工工資（元）6023人均儲蓄（元）人均零售（元）非農(nóng)比重（%）.25第二比重（%）添加時間：20061016 8:44:56為此，筆者就當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場如何貫徹新政、調(diào)整思路談幾點個人看法,其目的就是學(xué)習(xí)新政，廓清迷霧，論道發(fā)展，探索未來。4月28日，；5月17日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，即：“國六條”；5月29日國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，即九部委“十五條”，對“國六條”措施進一步細化，而且對商品房和經(jīng)濟適用房提出了限面積、限比重、限價格、限房貸等方面的量化指標，提出90平方米套型面積和雙70％的指標；9月6日，國家建設(shè)部、發(fā)改委、國家工商總局聯(lián)合召開全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會議，對房地產(chǎn)市場存在的違規(guī)預(yù)售、虛假信息、廣告，違法銷售合同、中介詐騙、違規(guī)收費等問題列入了當(dāng)前整頓的議事日程。 對以上政策措施的出臺和實施，主要涉及到房價、投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場秩序四個方面，筆者認為有三方面的意義：一是充分說明房地產(chǎn)業(yè)是我國新發(fā)展階段的一個重點支柱產(chǎn)業(yè)；二是國家一些量化指標的出臺（比如90平方米中小套型和70％的比率），并非單一是滿足中低收入家庭的需求，而是站在更高、更宏觀的角度出臺的一項戰(zhàn)略政策，是針對我國土地稀缺、自然資源有限、人口眾多等問題的綜合考慮；三是針對我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實存在的一些突出問題，采取集中查處一批群眾意見大、社會反響強烈的典型案例，并公開處理、公開曝光，營造“有信者榮，失信者恥，無信者憂”的市場氛圍，以達到進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，使之持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。 二、我市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀但經(jīng)過近幾年的發(fā)展，中以城市正在走向成熟，縣、市城市開始起步；價格穩(wěn)中有升，結(jié)構(gòu)基本合理，供求基本平衡；中以城市的房地產(chǎn)開發(fā)商已由過去的盲目、粗房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇?、審慎，縣、市城市已由過去的空白市場走向發(fā)展市場。 三、總體發(fā)展形勢及我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考首先，房地產(chǎn)作為促進經(jīng)濟全面發(fā)展的重要支柱作用不會改變，而且是其它產(chǎn)業(yè)無法比擬的；第二，中國城市化進程不會倒退；第三，老百姓購房需求不會改變。比如建設(shè)節(jié)約型住宅、安全型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等；一個事物得以被人們認識并了解，往往是通過其對立面的映照及對比。作為一企業(yè)有社會責(zé)任感和成就大業(yè)的型發(fā)商，擔(dān)負著引導(dǎo)消費觀念的任務(wù)，這需要市場和金錢，更需要智慧和勇氣。 三 、是要提升綜合品質(zhì)。渭南市各地段房屋均價表小高層均價表(元)西四路2400四馬路2000添加時間：2006316 11:06:36經(jīng)濟繁榮昌盛，人民安居樂業(yè)，以人為本，構(gòu)建和諧社會正是渭南房地產(chǎn)業(yè)對這座城市的貢獻。 隨著住房制度的深化和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，渭南房地產(chǎn)市場體系逐步建立。第二階段（1998年－－2001年）由政府統(tǒng)一組織、集中規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的規(guī)模小區(qū)相繼問世，適應(yīng)了廣大人民群眾對居住環(huán)境的新要求和高標準，功能齊全的花園小區(qū)成為人們向往的家園。從初期的樂天小區(qū)，龍源小區(qū)、西潼路市直機關(guān)住宅小區(qū)、惠園小區(qū)、西五路商務(wù)住宅小區(qū)；開發(fā)企業(yè)開發(fā)的光運綠景圓小區(qū)、恒昌小區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)已成為渭南經(jīng)濟新的增長點。 輝煌的業(yè)績來自于房地產(chǎn)人的求實創(chuàng)新和埋頭苦干及無私奉獻的精神。二是渭南經(jīng)過幾年的城市基礎(chǔ)建設(shè)，初步形成了中型城市的規(guī)模，進城經(jīng)商的農(nóng)民增多，城市人口不斷增加，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和職工也開始在城區(qū)安家落戶，加上其他縣市的人們也開始在渭南購置房產(chǎn)，擴大了需求。就是在上述地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn)，在05年國家眾多政策的調(diào)控下，房價也沒有像人們期待的那樣下降，只是增幅比例有所降低。在2005年底我們做了一次調(diào)查，各開發(fā)商那里得到的數(shù)據(jù)顯示渭南的均價在1200左右，和上年的漲幅持平?！　☆A(yù)計2006年國家政策還是以調(diào)整為主，而渭南的房價應(yīng)該還前兩年一樣，漲幅不會有很大的變化，不會出現(xiàn)人們所期待的大幅下降。但作為政府和管理機關(guān)，也要注意各種變化，應(yīng)該力求房地產(chǎn)市場能生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房，把房價的增幅控制在人們可以接受的范圍內(nèi)。 建國初期的渭南80年代初期的渭南市區(qū)2002——2010年渭南市區(qū)規(guī)劃 中心區(qū)是城市經(jīng)濟文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。三大區(qū)域在渭南人心目中的排序：中心區(qū)》 老城區(qū)基本結(jié)論：結(jié)論一：渭南城市發(fā)展總趨向是城市由東向西的橫向發(fā)展為主，南北縱向發(fā)展為輔，城市的總發(fā)展趨向是：西進。 二是，項膋ao⒌牡蕩謂系?，规划设计姐暘侄d蟆?br / ■ 市場缺乏規(guī)范和市場意識在目前渭南房地產(chǎn)市場上，本地開發(fā)商占絕大多數(shù)，整個房產(chǎn)市場，幾乎沒有成熟的專業(yè)營銷策略機構(gòu)介入，在產(chǎn)品包裝和形象塑造逗較為簡單和草率。 1900/平方米 獨立三棟金水園 96—155平方米 多層 ，小高層 錦繡花園 60—130平方米 多 層 外圍商鋪，內(nèi)置多層住宅樓。 綠化： 園區(qū)與大片的城市綠化帶接壤，并通過將售樓處建于城市綠化代外側(cè)，形成了事實上對整個綠化帶的納入。宣傳：戶外，車體，口碑效應(yīng)等。價格：處于渭南市價格中高端。綠化：有一定的綠化面積，園區(qū)布局精致。宣傳手段：戶外。位于城市中心或毗鄰城市中心的房產(chǎn)項目優(yōu)勢明顯。如何在規(guī)劃上超越綠景園，將成為下一個階段房地產(chǎn)開發(fā)所必須面對的問題。 基本結(jié)論及相關(guān)數(shù)據(jù)：居住面積：市場調(diào)查結(jié)果顯示,渭南居民的居住面積多集中于70——130平方米之間。渭南市居民在購房目的多集中于自己或家人居住使用，投資意識較淡薄。調(diào)查結(jié)果顯示：選擇60—80的占總?cè)藬?shù)的21％，選擇80—100的占總?cè)藬?shù)的18％，選擇100—120之間的占21％。選擇，不帶電梯的多層住宅的居民占總?cè)藬?shù)的19％。選擇25—％。其中：選擇10—15萬的占總調(diào)查人數(shù)的23％，選擇15—20萬的占總?cè)藬?shù)的22％，選擇10萬以下的占22％，選擇25—30萬的占11％，選擇30萬以上的占總?cè)藬?shù)的16％。選擇1200—1300元/平方米的占總?cè)藬?shù)的12％。 2 ． 組 織 結(jié) 構(gòu) 目 前 ， 中 國 汽 車 工 業(yè) 的 組 織 結(jié) 構(gòu) 分 為 三 個 層 次 ， 主 要 包 括 ： （ 1 ） 計 劃 單 列 企 業(yè) 集 團 （ 中 國 汽 車 工 業(yè) 總 公 司 、 第 一 汽 車 集 團 公 司 、 東 風(fēng) 汽 車 集 團 、 中 國 重 型 汽 車 集 團 和 北 方 工 業(yè) 集 團 總 公 司 ） 以 及 京 、 津 、 滬 等 地 方 企 業(yè) 集 團 ； （ 2 ） 集 團 控 股 企 業(yè) 及 聯(lián) 營 企 業(yè) ； （ 3 ） 其 他 各 類 獨 立 的 企 業(yè) 。 （ 2 ） 客 車 除 微 型 客 車 外 ， 其 他 生 產(chǎn) 廠 家 相 當(dāng) 分 散 且 所 占 比 例 甚 小 。 （ 二 ） 企 業(yè) 和 職 工 現(xiàn) 狀 改 革 開 放 以 來 ， 在 國 家 宏 觀 經(jīng) 濟 調(diào) 控 下 ， 中 國 汽 車 工 業(yè) 發(fā) 展 迅 速 ， 企 業(yè) 規(guī) 模 不 斷 擴 大 ， 汽 車 整 車 、 整 機 生 產(chǎn) 企 業(yè) 的 數(shù) 量 基 本 保 持 相 對 穩(wěn) 定 。 1998 年 汽 車 工 業(yè) 企 業(yè) 按 汽 車 生 產(chǎn) 量 劃 分 ： 產(chǎn) 量 在 1000 ～ 2000 輛 以 下 的 汽 車 企 業(yè) 有 14 個 ； 2000 ～ 5000 輛 以 下 的 汽 車 企 業(yè) 有 16 個 ， 5 萬 輛 以 上 的 汽 車 企 業(yè) 有 10 個 。 據(jù) 有 關(guān) 統(tǒng) 計 ， 到 1998 年 底 ， 汽 車 工 業(yè) 職 工 總 數(shù) 達 到 萬 人 ， 比 1997 年 略 有 減 少 。 近 年 來 ， 隨 著 汽 車 工 業(yè) 的 迅 猛 發(fā) 展 以 及 國 家 投 資 力 度 的 加 大 ， 汽 車 工 業(yè) 固 定 資 產(chǎn) 呈 現(xiàn) 為 逐 年 增 長 趨 勢 。 有 關(guān) 部 門 分 析 預(yù) 測 ， 1999 年 汽 車 行 業(yè) 主 要 指 標 持 續(xù) 穩(wěn) 步 增 長 ， 并 且 比 1998 年 有 一 定 突 破 。 隨 著 汽 車 工 業(yè) 生 產(chǎn) 能 力 的 不 斷 增 強 及 市 場 需 求 的 變 化 ， 汽 車 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 不 斷 調(diào) 整 ， 開 發(fā) 能 力 不 斷 增 強 。 1998 年 汽 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 生 產(chǎn) 集 中 度 明 顯 提 高 ， 經(jīng) 濟 規(guī) 模 初 見 端 倪 。 （ 五 ） 銷 售 和 利 潤 隨 著 汽 車 工 業(yè) 的 持 續(xù) 穩(wěn) 定 發(fā) 展 ， 尤 其 是 近 年 來 汽 車 工 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 的 不 斷 調(diào) 整 以 及 人 民 生 活 水 平 的 不 斷 提 高 ， 購 買 力 不 斷 增 強 ， 形 成 了 潛 力 巨 大 的 消 費 市 場 ， 使 汽 車 工 業(yè) 產(chǎn) 品 的 銷 售 量 及 銷 售 總 額 呈 逐 年 上 升 趨 勢 。 其 中 ， 重 型 載 貨 汽 車 產(chǎn) 量 比 上 年 同 期 增 長 % ， 銷 售 量 比 上 年 同 期 增 長 % ； 連 續(xù) 5 年 持 續(xù) 下 降 的 中 型 載 貨 汽 車 銷 售 量 比 上 年 同 期 增 長 % 。 其 中 汽 車 產(chǎn) 銷 增 加 部 分 的 50% 來 自 于 輕 型 載 貨 車 ， 使 之 成 為 帶 動 汽 車 產(chǎn) 銷 量 增 長 的 主 要 力 量 。 （ 六 ） 進 出 口 貿(mào) 易 中 國 汽 車 工 業(yè) 在 國 家 產(chǎn) 業(yè) 政 策 的 指 導(dǎo) 和 支 持 下 ， 積 極 參 與 國 內(nèi) 外 市 場 競 爭 ， 進 出 口 貿(mào) 易 發(fā) 展 平 穩(wěn) 、 迅 速 ， 對 汽 車 工 業(yè) 的 整 體 發(fā) 展 起 到 了 重 要 作 用 。 進 口 下 降 的 主 要 原 因 在 于 ： （ 1 ） 中 國 汽 車 工 業(yè) 總 體 水 平 不 斷 提 高 ， 引 進 車 型 國 產(chǎn) 化 率 不 斷 提 高 ， 價 格 下 降 。 其 中 汽 車 整 車 出 口 量 為 萬 輛 ， 總 金 額 億 美 元 ， 分 別 比 上 年 下 降 % 和 17% 。 在 進 口 方 面 ： 1998 年 中 國 汽 車 產(chǎn) 品 進 口 總 金 額 為 億 美 元 ， 比 上 年 下 降 % 。 （ 七 ） 存 在 的 問 題 1 ． 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整 力 度 不 夠 。 3 、 消 費 結(jié) 構(gòu) 不 合 理 ， 尚 未 形 成 較 成 熟 的 消 費 市 場 。 同 時 ， 國 產(chǎn) 汽 車 在 質(zhì) 量 水 平 和 成 本 價 格 上 缺 乏 國 際 競 爭 力 ， 難 以 在 更 大 范 圍 內(nèi) 尋 求 發(fā) 展 [7]。 3 、 全 員 人 均 產(chǎn) 值 爭 取 達 到 10 萬 元 / 人 ， 人 均 利 稅 達 萬 元 以 上 。 （ 二 ） 發(fā) 展 方 針 與 戰(zhàn) 略 汽 車 工 業(yè) 的 發(fā) 展 方 針 是 ： 以 零 部 件 國 產(chǎn) 化 為 基 礎(chǔ) ， 以 發(fā) 展 轎 車 工 業(yè) 為 重 點 ， 優(yōu) 化 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) ： 以 大 集 團 為 主 ， 逐 步 促 進 聯(lián) 合 重 組 ， 實 現(xiàn) 規(guī) 模 經(jīng) 營 ； 以 我 為 主 ， 吸 收 國 外 先 進 技 術(shù) ， 聯(lián) 合 開 發(fā) ， 建 立 起 自 主 發(fā) 展 的 中 國 汽 車 工 業(yè) 。 國 家 在 資 金 投 入 和 優(yōu) 惠 政 策 方 面 向 零 部 件 工 業(yè) 傾 斜 ， 提 高 投 資 力 度 和 集 中 度