【正文】 份預(yù)推 139套雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品 資料來源：市場調(diào)查 祈福藍(lán)灣半島 四聯(lián)排別墅成交均價（近期成交） 類型 面積 花園面積 成交單價 成交總價 聯(lián)排別墅 89 1466012 聯(lián)排別墅 170 1540654 聯(lián)排別墅 159 1520222 聯(lián)排別墅 161 1523639 已打折 83％＋ 97折（一次性付款），折合毛坯均價 9684元 /平方米； 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 項目分析 客戶分析 市場分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 名都畔山美墅 ?地點： 位于丹灶仙湖度假村內(nèi) ?開盤時間： 2022年 11月 1日 ?產(chǎn)品類型： 獨立別墅、聯(lián)排別墅 ?現(xiàn)推售： 2套獨立別墅 資料來源：市場調(diào)查 名都畔山美墅獨立別墅成交單位價格 類型 面積 花園面積 成交單價 成交總價 備注 獨棟別墅 200～ 500 3000000 另需付 120萬裝修 獨棟別墅 250～ 600 3000000 毛坯 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 項目分析 客戶分析 市場分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 龍江圣淘灣 ?地點： 龍江鎮(zhèn)杏龍路南側(cè)左灘段 ?開盤時間： 2022年 6月 11日 ?產(chǎn)品類型： 獨立別墅 ?現(xiàn)推售： 6套獨立別墅 龍江圣淘灣獨立別墅成交單位價格 類型 面積 花園面積 成交單價 成交總價 獨棟別墅 300 2638962 獨棟別墅 500 3814418 資料來源：市場調(diào)查 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 項目分析 客戶分析 市場分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 佛奧棕櫚園 ?地點： 龍江鎮(zhèn)龍峰山 325國道旁 ?開盤時間： 2022年 11月 28日 ?產(chǎn)品類型： 獨立別墅、聯(lián)排別墅、洋房 ?現(xiàn)推售： 5套獨立別墅 佛奧棕櫚園獨立別墅成交情況 類型 面積 成交單價 成交總價 J戶型別墅 4000000 J戶型別墅 5000000 J1戶型別墅 4000000 B戶型別墅 6000000 B戶型別墅 8000000 佛奧棕櫚園聯(lián)排別墅成交情況 聯(lián)排別墅 260 9000 3000000 資料來源：市場調(diào)查 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 項目分析 客戶分析 市場分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 麗日天鵝湖 ?地點： 三水區(qū)云東海大道側(cè) ?開盤時間： 2022年 11月 24日 ?產(chǎn)品類型： 獨立別墅、聯(lián)排別墅、洋房 ?現(xiàn)推售： 5套獨立別墅、 13套聯(lián)排別墅 ?預(yù)推售： 10月份預(yù)推 78套獨棟、聯(lián)排別墅 ? 擁有優(yōu)越的自然資源優(yōu)勢，發(fā)展商在佛山有品牌影響力。 離禪城僅 15分鐘； 長條形規(guī)劃，營造河岸景觀，保證項目景觀資源利用和私密性； 相當(dāng)一部分客戶已經(jīng)入住，項目價值得到有效體驗。（詳見執(zhí)行方案） 關(guān)于第一層面問題的回答 :本項目應(yīng)以怎樣的銷售策略實現(xiàn)資金回籠目標(biāo)？ 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價策略 營銷策略 營銷節(jié)奏 定價策略與推售策略的配合 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 項目的營銷策略制定 ? 競爭策略：搶時間、搶展示，提前在競爭對手（主要是高明碧桂園）前展示及開盤，爭奪潛在客戶。 1正式開放 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價策略 營銷策略 營銷節(jié)奏 定價策略與推售策略的配合 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 定價策略與推售策略的配合 第一批： ， 。 ? 項目產(chǎn)品參考項目見下表 定價的方法 —— 市場比較法 ? 市場比較法：與區(qū)外相關(guān)項目相比較確定項目產(chǎn)品初步推廣后的市場價值。 （花園與建筑面積比： — 2，本項目花園面積與可使用建筑面積比： ） 靜態(tài)基準(zhǔn)價格（ Pn） 原則 時間相近、產(chǎn)品相同、區(qū)域相近、客戶提及率高 獨立別墅 天晟海琴灣、名都畔山美墅、佛奧棕櫚園 一線獨棟產(chǎn)品比準(zhǔn)對象選定 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 定價方法 均價的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 天晟海琴灣 名都畔山美墅 佛奧棕櫚園 項目價格 15000 10000 12022 R 權(quán)重打分 35% 35% 30% ? 綜合考慮影響項目價格的關(guān)鍵因素對各參考項目進(jìn)行比較。 （花園與建筑面積比： — ，本項目花園面積與可使用建筑面積比：） 靜態(tài)基準(zhǔn)價格（ Pn） 原則 時間相近、產(chǎn)品相同、區(qū)域相近、客戶提及率高 雙拼別墅 天晟海琴灣、祈福南灣半島 雙拼產(chǎn)品比準(zhǔn)對象選定 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 定價方法 均價的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 天晟海琴灣 祈福南灣半島 項目價格 7200 9500 R 權(quán)重打分 70% 30% ? 綜合考慮影響項目價格的關(guān)鍵因素對各參考項目進(jìn)行比較。 二線獨立別墅： 8883元 /平方米 聯(lián)排別墅： 5774元 /平方米 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 定價方法 均價的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 產(chǎn)品內(nèi)部綜合調(diào)差確定的客觀原則 ? 產(chǎn)品分類打分：本次打分按四類產(chǎn)品比價體系進(jìn)行，分別為：一線獨立別墅、二線獨立別墅、雙拼別墅與聯(lián)排別墅 ? 根據(jù)各類產(chǎn)品的差異確定不同因素及權(quán)重； ? 同個體系里，再根據(jù)景觀、戶型、朝向、視野、私密性、樓間距等制定內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)； ? 大價差策略：樹立一線獨立別墅產(chǎn)品價格標(biāo)桿，促進(jìn)難點單位銷售。 0 070 07083278106235382142031010 00246810400萬以下400～425萬425～450萬450～475萬475～500萬500～525萬525～550萬550～575萬575～600萬600萬以上12468 11468 10468一線獨立別墅總價敏感性分析 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 價格的敏感性分析 均價的市場驗證 優(yōu)惠及對外價格的生成 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 0 0 0 0 0203133121411131814198177353081005101520215萬以下215～230萬 230～245萬 245～260萬 260～275萬 275～290萬 290～305萬 305～310萬310以上9383 8883 8383二線獨立別墅總價敏感性分析 ? 二線獨立別墅成交總價的客戶心理價格區(qū)間在 300萬 左右，采用9383的均價時，超過 50％的產(chǎn)品處于慢速成交區(qū)，對于實現(xiàn)快速銷售存在較大風(fēng)險。 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 價格的敏感性分析 均價的市場驗證 優(yōu)惠及對外價格的生成 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 聯(lián)排別墅總價敏感性分析 0 0 0 0 09071271361912964040 00510152090萬以下 90～95萬95～100萬100～105萬105～110萬115～120萬120萬以上6074 5774 5474? 聯(lián)排別墅成交總價的客戶心理價格區(qū)間在 100萬左右，采用 6074的均價時， 80％的產(chǎn)品總價超過客戶心理價格，難以實現(xiàn)銷售目標(biāo)。 重要展示配合要求：清水樣板房 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 活動推廣配合 重要展示要求 媒體推廣配合 樣板房所在樓層的外墻裝飾整理到位，并能展現(xiàn)品質(zhì) : 樣板房 售樓處 樣板房 樣板房 樣板房 樣板房 重要展示配合要求： 樣板房 樣板房 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 活動推廣配合 重要展示要求 媒體推廣配合 媒體推廣計劃之平面廣告 發(fā)布日期 媒體名稱 星期 版面 內(nèi)容 刊例價 折扣 費用 9月 13日 南方都市報 星期四 半版 品牌形象廣告 ,展示項目所在區(qū)域西岸的稀缺資源 76300 61040 9月 14日 佛山日報 星期五 半版 品牌形象廣告 ,展示項目所在區(qū)域西岸的稀缺資源 85200 51120 9月 20日 南方都市報 星期四 半版 品牌形象廣告 ,展示項目所在區(qū)域西岸的稀缺資源 76300 61040 9月 21日 佛山日報 星期五 半版 品牌形象廣告 ,展示項目所在區(qū)域西岸的稀缺資源 85200 51120 9月 29日 南方都市報 星期四 半版 品牌形象廣告 ,展示信息 76300 61040 9月 30日 佛山日報 星期五 半版 品牌形象廣告 ,展示信息 85200 51120 9月份主要以形象報廣為主，項目亮相，主打項目所在區(qū)域西岸的稀缺景觀資源 目錄 一、項目與市場基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價策略 三、價格表的制定 四、價格表的驗證及確定 五、執(zhí)行計劃及推廣配合 活動推廣配合 重要展示要求 媒體推廣配合 發(fā)布日期 媒體名稱 星期 版面 內(nèi)容 刊例價 折扣 費用 10月 11日 南方都市報 星期四 半版 項目銷售信息 76300 61040 10月 12日 佛山日報 星期五 半版 項目銷售信息 85200 51120 10月 18日 南方都市報 星期四 全版 項目銷售信息，開盤報廣 150000 120220 10月 18日 佛山日報 星期四 全版 項目銷售信息，開盤報廣 144200 86520 10月 19日 南方都市報 星期五 全版 項目銷售信息，開盤報廣