【正文】 、電梯轎廂、水表井、門禁、可視對(duì)講。 每天9:30到值班室領(lǐng)取《派工單》及維修用材料。 水表井巡視內(nèi)容：水表井門鎖開關(guān)正常、無(wú)損壞、保持在鎖門狀態(tài)，地面清潔無(wú)紙屑、無(wú)積水、無(wú)雜物；無(wú)跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。 運(yùn)行維護(hù)中心3樓專員管轄范圍：強(qiáng)弱電井、過(guò)道、消防通道、電梯廳、電梯轎廂、水表井、門禁、可視對(duì)講。 電梯廳巡視內(nèi)容：廳內(nèi)照明設(shè)施正常、開關(guān)開啟靈活、外觀無(wú)損壞；地面無(wú)雜物、水跡、垃圾；樓層指示牌粘貼牢靠、無(wú)損壞。，下午2次巡視電梯運(yùn)行情況并記錄在《電梯巡視記錄表》上，具體巡視內(nèi)容：電梯是否正常運(yùn)行，轎廂內(nèi)照明保持4盞照明燈、廂內(nèi)呼叫面板按鍵牢靠、螺栓緊固、按鍵無(wú)脫落現(xiàn)象使用正常、樓層能正常開關(guān)廂門，地面無(wú)雜物、水跡、垃圾，運(yùn)行中無(wú)抖動(dòng)異響。需要更換材料的（庫(kù)房無(wú)配件的），應(yīng)在當(dāng)天下班前告知班長(zhǎng)，待材料采購(gòu)回來(lái)后2天內(nèi)進(jìn)行修復(fù)。 各樓層過(guò)道巡視內(nèi)容：開關(guān)開啟靈活、外觀無(wú)損壞、過(guò)道燈具無(wú)脫落、線頭無(wú)裸露、照明設(shè)施運(yùn)行正常；消火栓及滅火器箱體完好無(wú)損；地面無(wú)污跡、油跡、垃圾、無(wú)私拉亂接現(xiàn)象、臨時(shí)攤位手續(xù)齊全、無(wú)違章現(xiàn)象。 每天9:30到值班室領(lǐng)取《派工單》及維修用材料。，對(duì)于本部門能立即處理的問(wèn)題馬上進(jìn)行修復(fù)；需要更換材料的（庫(kù)房有配件的），到班長(zhǎng)處領(lǐng)取后2小時(shí)內(nèi)進(jìn)行修復(fù)，處理完畢后回復(fù)客戶服務(wù)中心及班長(zhǎng)。 每天8:309:30巡視各樓層過(guò)道、消防通道、電梯廳、衛(wèi)生間，配電箱、集水坑、污水泵做好巡視記錄，填寫《日常巡視記錄表》。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第9頁(yè)共12頁(yè) 每天9:30到值班室領(lǐng)取《派工單》及維修用材料。 風(fēng)機(jī)房巡視內(nèi)容：機(jī)房門無(wú)損壞、開啟正常，控制箱啟動(dòng)按鈕運(yùn)行正常、箱內(nèi)開關(guān)無(wú)燒焦、脫扣現(xiàn)象，交流接觸器觸點(diǎn)無(wú)燒焦、打火現(xiàn)象、接觸良好、風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、無(wú)異響。 工作制度，提前10分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場(chǎng)。，要做到“交得細(xì)致，接得明白”。，但必須互報(bào)姓名，并將情況報(bào)告清楚。，15分鐘之內(nèi)到客戶處上門察看情況，在30分鐘之內(nèi)根據(jù)規(guī)定以及情況確定好維修費(fèi)用告知客戶、通知客戶服務(wù)中心。，需向客戶講明原因，請(qǐng)客戶諒解，并約定再次上門時(shí)間。嚴(yán)禁冒險(xiǎn)或違章操作。如必須帶電工作時(shí)，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施(如要有專人監(jiān)護(hù)等)。，應(yīng)根據(jù)任務(wù)要求和實(shí)際情況，采取切實(shí)可行的安全防護(hù)措施后，方可進(jìn)入施工場(chǎng)地。進(jìn)出電梯轎廂，必須思想集中，看清轎廂的具體位置，方可用正確的方法進(jìn)出。，必須穿戴好工作服和防護(hù)用品，不準(zhǔn)裸露身體，以防止?fàn)C傷或觸電。，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)事故發(fā)生。運(yùn)行維護(hù)主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)各類相關(guān)圖紙資料分類整理存檔，運(yùn)行維護(hù)主管對(duì)開發(fā)文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第12頁(yè)共12頁(yè)建設(shè)單位(業(yè)主委員會(huì))提交的圖紙資料是否齊全應(yīng)在資料清單上加明備注，并負(fù)責(zé)催收相關(guān)的圖紙資料；運(yùn)行維護(hù)主管對(duì)進(jìn)行了改造、更換、添加的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)將相應(yīng)的圖紙資料進(jìn)行變更、添加后歸檔，并將改動(dòng)后的檔案清單提交項(xiàng)目處。 適用于項(xiàng)目配套配電設(shè)備設(shè)施管理。 運(yùn)行維護(hù)中心運(yùn)行值班人員關(guān)系范圍：高壓配電房、低壓配電房、水泵房、二次供水水箱、發(fā)電機(jī)房。 水泵房巡視內(nèi)容：每2小時(shí)巡視水泵房設(shè)備運(yùn)行情況，檢查各水泵運(yùn)行中無(wú)異響、設(shè)備無(wú)積塵、地面無(wú)紙屑、垃圾，管路完好、無(wú)跑冒漏滴現(xiàn)象；主控制柜指示燈工作正常，二次水箱蓄水水位正常、箱體無(wú)漏水、無(wú)鼓包、井蓋水口干凈密封完好，周圍無(wú)雜物。高壓室應(yīng)定時(shí)巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時(shí)，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套，運(yùn)行維護(hù)人員應(yīng)拒絕違章操作。停電檢修配電屏（柜）時(shí)， 應(yīng)設(shè)置安全遮欄、隔離板，掛接短路保護(hù)線，設(shè)立標(biāo)志牌，并有監(jiān)護(hù)人。送（停）電操作時(shí)，至少應(yīng)有2人在場(chǎng)；送（停）電操作后，必須關(guān)上開關(guān)柜門。適用于管理區(qū)域內(nèi)弱電系統(tǒng)管理。攝像監(jiān)控系統(tǒng)日常檢查內(nèi)容：檢查各畫面是否清晰、各控制操作是否正常靈活、錄像及播放是否正常。運(yùn)行維護(hù)中心對(duì)講系統(tǒng)日常檢查內(nèi)容：密碼開門是否正常，呼叫監(jiān)控室及通話是否正常，主機(jī)面板按鈕功能是否正常、面板有無(wú)損壞，可視對(duì)講成像是否清晰，對(duì)住戶對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行抽查時(shí)，應(yīng)與秩序維護(hù)中心協(xié)調(diào)，盡量避免重復(fù)抽查，至少每半年對(duì)密碼進(jìn)行修改。每月運(yùn)行維護(hù)中心還應(yīng)按“弱電系統(tǒng)月檢表”的要求對(duì)弱電系統(tǒng)進(jìn)行檢查記錄。、監(jiān)控、記錄、清潔、維修保養(yǎng)。，確保設(shè)備處于正常待命備用狀態(tài)，發(fā)電機(jī)操作人必須嚴(yán)格按照發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程工作。、電流、頻率、溫度等儀表及機(jī)械系統(tǒng)、各供油管路、油煙排放系統(tǒng)運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)在運(yùn)行中操作人員不得擅離職守，發(fā)電機(jī)不準(zhǔn)超負(fù)荷運(yùn)行。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱柴油發(fā)電機(jī)管理操作規(guī)程第2頁(yè)共3頁(yè)，必須經(jīng)得運(yùn)行維護(hù)主管的同意，由部門安排人員陪同方可進(jìn)入。 ，門窗開啟靈活，各地溝、窗口、洞口必須用金屬柵網(wǎng)進(jìn)行隔離，以防止小動(dòng)物進(jìn)出。、冷卻水量、燃油量等各項(xiàng)檢查。詳細(xì)記錄在《發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》中。，并向用戶或單位解釋停水原因。新建、擴(kuò)建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)審定和工程驗(yàn)收。為確保用戶的正常用水，放水時(shí)間必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時(shí)，并記錄在《水池(箱)清洗及消毒記錄表》中。項(xiàng)目處妥善保存衛(wèi)生防疫站提供的《衛(wèi)生 檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》、《水池（箱）清洗檢測(cè)報(bào)告單》?；謴?fù)供電半小時(shí)后，方能開機(jī)。、門窗開啟靈活無(wú)破損。嚴(yán)格遵守設(shè)備檢修記錄歸集制度。 有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象。皮帶是否過(guò)松打滑。 是否臟壞。每2小時(shí)一次：（泵、風(fēng)機(jī)）處于正常狀態(tài)開關(guān)使用靈活、電壓、電流恒定；按照規(guī)定時(shí)間（8：00開啟1號(hào)樓；10:00開啟2號(hào)樓；11:30開啟3號(hào)樓）開啟各樓層空調(diào)，并保證各系統(tǒng)水泵、風(fēng)機(jī)、冷卻塔、補(bǔ)水箱及系統(tǒng)水位正常。 檢查電動(dòng)機(jī)接地線是否完好，應(yīng)有足夠潤(rùn)滑油。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱空調(diào)管理操作規(guī)程第3頁(yè)共4頁(yè)。 檢查補(bǔ)水箱浮球閥工作是否正常，水箱水口干凈無(wú)雜物、箱內(nèi)無(wú)污物、水質(zhì)清潔。 備用水泵處于隨時(shí)可以投入使用的狀態(tài)，每8個(gè)小時(shí)更換一次循環(huán)泵運(yùn)行。加油時(shí)，用手動(dòng)油槍加油，直到密封圈四周有小油珠出現(xiàn)。，若有應(yīng)清除，以保證排水暢通，清洗風(fēng)機(jī)葉輪和軸，若軸上有銹斑，則可用砂皮將其磨光。、水泵外殼，檢查壓力表工作是否正常，給軸承、聯(lián)軸器加油。，檢查鍵磨損情況，若磨損嚴(yán)重，應(yīng)于以更換。 中央空調(diào)運(yùn)行記錄 文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱電梯管理操作規(guī)程第1頁(yè)共5頁(yè)確保電梯技術(shù)性能處于安全、良好狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行。 、檢修、故障排除。當(dāng)電梯年檢期臨近時(shí)，運(yùn)行維護(hù)主管應(yīng)通知維保單位對(duì)電梯進(jìn)行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報(bào)告，督促維保單位整改不合格項(xiàng)目。、電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙和機(jī)房鑰匙。電梯機(jī)房?jī)?nèi)所有設(shè)備非電梯維修工作人員、電梯公司專業(yè)人員，禁止操作。維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。機(jī)房?jī)?nèi)按規(guī)定配置消防器材、消防器材完好使用正常。轎廂與監(jiān)控中心或機(jī)房通訊應(yīng)良好。 ，并掛上“正在維修”的標(biāo)示牌。B．轎頂用人力開啟轎廂門。B．用抱閘扳手前：（1）.確保電梯總開關(guān)已切斷。E．再次提醒乘客救援工作在進(jìn)行中，然后慢慢絞動(dòng)轎廂，轎廂會(huì)由于自重而移動(dòng)，為了避免。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱電梯管理操作規(guī)程第4頁(yè)共5頁(yè)、轎門關(guān)好。，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源。嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)物品和超長(zhǎng)超重等物品進(jìn)入電梯。，應(yīng)安排專人操作電梯運(yùn)行，裝貨時(shí)注意將貨物分散、均勻堆放、限重限量，避免集中放置和偏角堆放，避免貨物損壞轎廂內(nèi)壁。，運(yùn)行維護(hù)人員應(yīng)立即通知電梯維保單位進(jìn)行處理。，對(duì)設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行督促檢查。對(duì)于計(jì)劃外的外委維修保養(yǎng)或維修保養(yǎng)金額在1000元及以上的，應(yīng)向項(xiàng)目處負(fù)責(zé)人提交維修保養(yǎng)方案及費(fèi)用測(cè)算報(bào)告，經(jīng)項(xiàng)目處經(jīng)理審核、公司批準(zhǔn)后予以實(shí)施，維修保養(yǎng)情況也應(yīng)記錄在“設(shè)施維修保養(yǎng)記錄”中。檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)整改，不能處理應(yīng)及時(shí)上報(bào)運(yùn)行維護(hù)主管，涉及到安全的要立即作好防護(hù)和明顯的危險(xiǎn)警告標(biāo)志,必要時(shí)留下專人看護(hù)。對(duì)影響日常秩序管理的維修，應(yīng)合理調(diào)整時(shí)間或安排在夜間施工；對(duì)一些工藝要求文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱設(shè)備設(shè)施管理辦法第2頁(yè)共4頁(yè)較高、項(xiàng)目處難以自行解決的工作項(xiàng)目，報(bào)公司同意后，可安排委外施工，運(yùn)行維護(hù)主管負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度、工藝質(zhì)量、造價(jià)以及施工安全進(jìn)行監(jiān)控和協(xié)調(diào)。、大修、改造由運(yùn)行維護(hù)主管親自組織并應(yīng)做好記錄，填寫“設(shè)備維修記錄表”；加強(qiáng)設(shè)備維修質(zhì)量把關(guān)，確保設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)?！霸O(shè)備重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”標(biāo)記，設(shè)備責(zé)任人離開設(shè)備房時(shí)必須鎖閉門窗，防止發(fā)生意外事故。，對(duì)損壞的工具經(jīng)運(yùn)行維護(hù)主管確認(rèn)后方可以舊換新。對(duì)需交班的工具，應(yīng)做到交班就交接工具并由接班人簽認(rèn)。高壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、高壓驗(yàn)電器等，因涉及人身安全，這些安全用具均需按規(guī)定期限送檢；送檢周期見下表：工具名稱電壓等級(jí)送檢周期備注絕緣棒10KV以下1年/次高壓驗(yàn)電器10KV以下1年/次絕緣鉗10KV以下1年/次絕緣手套10KV以下1年/次絕緣靴10KV以下1年/次絕緣拉桿10KV以下1年/次電器安全用具統(tǒng)一存放于高低壓配電室，存放處應(yīng)有明顯的標(biāo)志，做到存取方便，存放地點(diǎn)干凈、通風(fēng)良好，存放環(huán)境不能過(guò)冷過(guò)熱，也不可與銳器、鐵絲等存放在一起；凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸；絕緣夾鉗應(yīng)與其它安全用具分開，使用中應(yīng)防止受潮、受污或損傷；絕緣棒應(yīng)垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，注意不可與墻壁接觸；絕緣臺(tái)的瓷瓶應(yīng)完好、無(wú)裂紋與破損，木質(zhì)臺(tái)則要保持干燥；驗(yàn)電器用過(guò)后應(yīng)存放于匣內(nèi)并置于干燥處；對(duì)絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題時(shí)，應(yīng)立即更換；如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理或使之干燥，并在檢定合格后方可繼續(xù)使用；無(wú)論任何情況，電氣安全用具均不可作為它用。 適用于水泵房、供水管道、消防供水系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備的管理。給排水設(shè)備房應(yīng)保持良好的通風(fēng)及照明，門窗開啟正常無(wú)破損。不得擅自更改機(jī)房線路、器材，若需改動(dòng)，須經(jīng)運(yùn)行維護(hù)主管同意方可進(jìn)行。管道每年至少一次進(jìn)行防銹處理并按規(guī)定定期清洗除塵?！霸O(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表”要求進(jìn)行維修保養(yǎng)。，恢復(fù)供水后，將單元及告示牌上的停水通知及時(shí)取下。，并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、巡查和裝修完畢后的檢查。，業(yè)主(使用人)、裝修單位與物業(yè)公司簽訂“室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議”，并向項(xiàng)目處交納相關(guān)費(fèi)用。以上手續(xù)完備后，項(xiàng)目客戶服務(wù)中心向裝飾裝修施工單位發(fā)放“裝飾裝修施工證”及出入證，施工單位方可進(jìn)場(chǎng)施工。裝修單位不得涂改、轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)讓該證（表）。、出入證有效期滿前一天到項(xiàng)目處辦理延期手續(xù)，辦理證件延期需補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用。，督促裝修人員按章操作,不損壞業(yè)主利益,不違反裝修管理規(guī)定，并核實(shí)申報(bào)范圍，對(duì)超出申報(bào)范圍裝修的，及時(shí)督促業(yè)主(使用人)補(bǔ)辦申請(qǐng)手續(xù)；運(yùn)行維護(hù)人員及時(shí)將巡視內(nèi)容詳細(xì)記錄在“裝修巡視記錄表”中，每天至少巡視一次并記錄。，違者移交政府有關(guān)執(zhí)法部門處理。、大小和開啟方向，違者應(yīng)立即恢復(fù)。、預(yù)制板上打洞，鑿槽埋管不得超過(guò)30㎜深；樓板底面吊頂承重支點(diǎn)應(yīng)設(shè)在周邊的墻體上；安裝木質(zhì)地板固定架時(shí)，釘入長(zhǎng)度嚴(yán)禁超過(guò)30mm，違者應(yīng)立即整改。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱裝飾裝修施工管理辦法第4頁(yè)共6頁(yè)，違者應(yīng)立即拆除封閉物，恢復(fù)原貌。，應(yīng)立即搬運(yùn)入戶，不得推放于公共道路和樓梯上；砂石在公共地方停放時(shí)間不應(yīng)超過(guò)4小時(shí)；搬運(yùn)材料進(jìn)戶，必須從樓道或貨梯進(jìn)入，未經(jīng)同意不得從窗外或陽(yáng)臺(tái)上吊、拉入室內(nèi)，以免損壞外墻及戶外設(shè)施；違者項(xiàng)目處責(zé)成違規(guī)施工單位限時(shí)處理。：3020：00時(shí)，周六和周日09:0020:00,其中12：0014：00時(shí)，嚴(yán)禁使用噪音較大的設(shè)備（如電錘、切割機(jī)等）以及破墻打洞施工；違者應(yīng)立即停止。，嚴(yán)禁在管理區(qū)域內(nèi)洽談業(yè)務(wù)，招攬生意，展示廣告。安裝空調(diào)時(shí)，必須由運(yùn)行維護(hù)中心人員統(tǒng)一指定安裝位置，安裝完畢后由運(yùn)行維護(hù)人員進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容有：安裝位置、外觀、接水盤、管線、外機(jī)固定情況等。四個(gè)部門負(fù)責(zé)人驗(yàn)收后簽字確認(rèn)方可辦理退款手續(xù)。 運(yùn)行維護(hù)主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的工作督導(dǎo)，土建維修人員負(fù)責(zé)按規(guī)范施工。，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。，用清水清洗干凈。 ，并將砌體已松散層鑿成外八字形。：2水泥漿作好基層。，對(duì)門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有異聲或卡塞。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱土建維修操作規(guī)程第3頁(yè)共5頁(yè) ：，清掃殘?jiān)?，噴灑水使表面充分濕?rùn)。，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。，應(yīng)開挖接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。，應(yīng)及時(shí)更換同型號(hào)及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故。，影響正常供電，應(yīng)先關(guān)掉總閘然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一是溝底坡度不夠或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)建設(shè)單位或供電部門及時(shí)解決。：應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤(rùn)，然后用與原壁相同的材料修復(fù)。 原因：上下口坡度不夠，形成倒坡。處理方法：將縫剔開（清水沖洗干凈），增加填充材料，密實(shí)為止。 ：排水不暢，排水口過(guò)高，水排不出去。處理方法：鑿開防水層，將基層清理，用清水沖洗干凈，重做防水。原因：出屋面管道處漏水，系細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理不規(guī)范。處理方法：將空鼓的磚剔掉，重新基層并貼磚。處理方法：重新連接或更換管件。處理方法：管與穿樓板套管間重新填縫及局部重做防