【正文】 位于陜西省某市康復路1號，右鄰漢隆商場左鄰康海商廈。位于某市長纓西路82號，緊鄰三府灣客運車站。公司主要以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、市場開發(fā)、物業(yè)管理等為核心經(jīng)營方向。 康復路主要市場概況西北商貿(mào)中心成立于2007年9月16日，商場總面積23萬㎡，㎡。到本世紀末我國國民經(jīng)濟整體素質(zhì)和綜合國力要邁上新臺階，人民生活水平達到小康水平，對紡織的數(shù)量、品種、檔次和質(zhì)量要求越來越高，紡織工業(yè)必須加快改革步伐，建立快速反應機制，使紡織品日趨成品化、配套化、時尚化和個性化。 康復路主要批發(fā)市場概況216。 全國紡織服裝行業(yè)發(fā)展狀況216。首先，隨著人民生活水平由溫飽型向小康型的邁進，對紡織品的需求開始由保暖為主轉(zhuǎn)向以追求時尚和表現(xiàn)個性為主。同時，我國仍具備勞動力和資源的比較優(yōu)勢，為我國紡織業(yè)的發(fā)展提供了有利的客觀環(huán)境。陜西銀邦投資發(fā)展（集團）有限公司是一家在陜西注冊的浙江民營企業(yè)，集團公司成立于2002年，注冊資本5000萬元人民幣。多彩城2001年建成開業(yè)，建筑面積12萬 ㎡，營業(yè)面積約 75950 ㎡。這座以批發(fā)為主零售為輔的大型室內(nèi)批發(fā)市場，被列為某市2001年重點建設項目。某展耀投資開發(fā)有限公司位于陜西省某市碑林區(qū)友誼路３３３號，主要經(jīng)營房地產(chǎn)銷售及物業(yè)管理。經(jīng)過十余年發(fā)展，丹尼爾已成為集“房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)旅游和資源重組”為一體的大型民營企業(yè)集團。先后開發(fā)了中山門小區(qū)、窯坊小區(qū)、太華路小區(qū)等大中型住宅小區(qū)；成功興建和托管了康復路丹尼爾商城、康復路交易廣場、丹尼爾輕紡市場和中山門古玩市場等大型商貿(mào)市場；兼并托管了某紡織器材廠、某石膏板廠和某木材總廠等一批虧損國企。從市場的規(guī)模上講是越來越大，老市場在擴建，新市場建設也是一個比一個大。 康復路概況216。 康復路主要批發(fā)市場分析西北商貿(mào)中心成立于2007年9月16日，商場總面積23萬㎡，㎡。多彩城位于某市長纓西路82號， 2001年建成開業(yè)，建筑面積12萬 ㎡，營業(yè)面積約 75950 ㎡。這座以批發(fā)為主零售為輔的大型室內(nèi)批發(fā)市場，被列為某市2001年重點建設項目。陜西時丹達服裝城于2006年4月25日開業(yè)，商場建筑面積為34000㎡，營業(yè)面積約為20000㎡。商場建筑面積為43000㎡，營業(yè)面積為27200㎡。商場經(jīng)營時間較久，配套設施已出現(xiàn)部分老化；從商場租金分析，關系戶占一部分比例，造成市場本身的混亂；國稅及地稅也存在相當大的關系折扣，部分商戶對此有抱怨；由于曾承包給嘉和及名仕，并將于2021年被第四軍醫(yī)大收回，部分商戶已在西北商貿(mào)購置了新的商鋪，造成商戶的流失。同時市民的生活水平將逐年提升，市民消費理念也將會提高。 紡織服裝態(tài)規(guī)劃必要性分析216。 紡織服裝業(yè)態(tài)規(guī)劃必要性分析l 某還沒有一個超大體量綜合批發(fā)市場，這個時機非常重要，某城有實力擔當這個歷史責任。l 由于某城過去在專業(yè)市場已做了一定的招商宣傳，從而我們就有了招商基礎。目前從招商形式來看，紡織服裝的招商和運營可能性較高。 規(guī)?？尚行?16。 規(guī)劃區(qū)域可行性l 2號交易廣場區(qū)域位置的交通便利性符合大型皮革皮草城的落戶；l 整個2號交易廣場大氣的建筑外觀、時尚的外立面、充足的停車場符合皮革皮草商品定位；l 內(nèi)部裝修檔次符合大型皮革皮草的運營環(huán)境；l 2號交易廣場的硬件設置、停車配套能滿足未來消費者；l 落戶2號交易廣場的奧特萊斯，其目標客戶定位與皮革皮草屬于同一類； 規(guī)?？尚行云じ飳I(yè)市場能否經(jīng)營成功的一個重要因素是是否有足夠大的規(guī)模，縱觀全國大型皮革皮草的規(guī)模均在10萬平米以上，只有足夠大的體量才能滿足皮革皮草市場的運營，才能形成皮革皮草的商業(yè)氛圍，才能保證各經(jīng)營戶的經(jīng)濟效益。所以我們要科學合理的進行業(yè)態(tài)劃規(guī)劃，具體如下：區(qū) 域樓 層經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（平米）預計間數(shù)2號交易廣場東 區(qū)四層皮革皮毛品牌、整貂區(qū)、拼貂區(qū)146間三層精品皮裝、皮毛裝品牌旗艦店146間二層奧特萊斯一層奧特萊斯五、 某城皮革城SWOT分析216。 威脅分析216。更相信某城皮革城城的招商和運營一定會圓滿成功。 聯(lián)合招商216。 聯(lián)合招商優(yōu) 勢：l 聯(lián)合招商是一種復合型招商方式，既能保證我們業(yè)態(tài)合理劃分、能使招商團隊很快了解皮革皮草行業(yè)。但運作皮草招商的經(jīng)驗較少。租金收取方式簽合同時收取第三年租金簽訂合同時收取315萬不等保證金，第一年年底收取第二年的租金。表格下強調(diào)均沒有繳納保證金，沒有風險共擔。七、 皮革皮草區(qū)域建筑結(jié)構優(yōu)化分析216。 優(yōu)化總體方案216。目前我們2號交易廣場內(nèi)部的裝修結(jié)構是以批發(fā)形式的小格擋布局，這種結(jié)構完全不符合皮革皮草的入駐條件。l 鋪位面積小l 通道窄l 動線規(guī)劃不合理 皮革皮草對規(guī)劃要求分析（1） 通道寬度主通道在8米—12米，副通道在5米左右。（4） 整體環(huán)境整體環(huán)境要求裝修檔次高、通透敞亮，商場營運氛圍的營造要濃厚，各項硬件設備齊全而能正常運轉(zhuǎn)。 東區(qū)工程改造成本預算216。對于某城皮革城項目我們必須有一定的成本投入，才能換來長遠的收益。所以在后期運營中要有效的控制運營費用，可大大增加我們的收益。 招商人員216。 招商時間、地點l 預定主力時間為2013年3月1日——2013年7月l 主力招商地點：海寧市、某城本部 招商人員l 主要人員為某城招商中心皮革皮草組10—15人l 協(xié)助某城招商的外聯(lián)人員（海寧當?shù)氐拇髴簦?招商政策l 租金水平依照2號交易廣場租金水平，東區(qū)整體均價為36元/米l 簽約年限目前2號交易廣場其他業(yè)態(tài)簽約期5年，但對于皮革皮草我們建議35年。十、 某城皮革城運營分析216。在全國來看有關皮革皮革的運營，海寧皮革城的模式被全國各地皮革城效仿，并且深受廣大經(jīng)營戶的贊賞，這也是海寧皮革城為什么會在全國各地遍地開花而成功運作的主要原因之一。l 飲食、住宿配套——六樓餐飲、項目周邊餐飲、周邊小區(qū)住宿等等的落實l 旅游、免費大巴配套——派專人負責免費大巴、旅游大巴，需與旅游公司洽談合作意向，將某城納入商業(yè) 旅游購物區(qū)。 某城運營模式我們將利用華南城自身的資源優(yōu)勢再結(jié)合海寧集團皮革皮草的模式，將某城皮革城城打造西北規(guī)模最大、檔次最高、品類齊全的高檔消費區(qū)。l 統(tǒng)一經(jīng)營 確保業(yè)態(tài)規(guī)劃完善華南城通過對皮革皮草商品的準確定位，需引進頂級市場商業(yè)運營模式，利用行業(yè)成熟的資源優(yōu)勢，實行嚴格的統(tǒng)一經(jīng)營模式，更為客戶提供了高含金量的商業(yè)附加值。 可行性分析的結(jié)論和建議 如皮革皮草項目及時確立意義非凡，將標志著我們某城在某的首戰(zhàn)告捷，將會為后期其他交易廣場的工程施工、招商、運營起到關鍵性的作用。根據(jù)目前各種情況建議如下：l 招商工作是個綜合性的工作，需要相關部門極力