【正文】 行的，對營銷策略方面進行了總結(jié)。昆明地處中國西南邊陲、云貴高原中部。因溫濕度適宜，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季如春，花開不絕，植物生長茂盛，以“春城”著稱。經(jīng)濟的發(fā)展和昆明得天獨厚的自然條件促進了昆明房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（二）、 行業(yè)狀況及宏觀政策的影響當(dāng)今世界區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，最大特征就是以中心城市為核心的綜合競爭力的大比拼，區(qū)域經(jīng)濟增長主要依靠中心城市的帶動。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將在相當(dāng)一段時期內(nèi)占主導(dǎo)地位。昆明北市區(qū)和南市區(qū)都將在這樣的條件下得到新的發(fā)展機會。還沒有任何一家房地產(chǎn)企業(yè)能夠在專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)治理、職業(yè)經(jīng)理隊伍建設(shè)等方面都全面發(fā)展，更沒有實力進行資產(chǎn)經(jīng)營和帶動行業(yè)整合。從政府角度出發(fā)，國家正在著手培育大型房地產(chǎn)開發(fā)集團，促進房地產(chǎn)業(yè)逐步走向集約化、規(guī)?；l(fā)展道路，以面對加入世貿(mào)組織挑戰(zhàn)，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)主體的綜合競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。這已經(jīng)成為不少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營障礙。付款方式以按揭貸款居多，但往往消費者都已經(jīng)具備支付的能力，貸款的目的是解決資金周轉(zhuǎn)或利用自有的資金投資以獲得更高的回報，單純依靠將來的收入逐步供房的不多?？傮w上來說，生產(chǎn)觀念和推銷觀念還是營銷思路的主體，市場觀念和服務(wù)觀念還沒有得到真正的理解和實施。估計這種現(xiàn)象還將持續(xù)。對絕大部分商品房而言，智能化不會成為主要的賣點。所謂市場定位是 指根據(jù)所選定的目標(biāo)市場上競爭者產(chǎn)品所處的位置和消費者的需求特征，從各方面為 企業(yè)和其產(chǎn)品確立一個市場空間，創(chuàng)造和樹立一定的市場特色現(xiàn)象，以求在目標(biāo)客戶心中形成一種特殊的品牌偏好。（一）、 內(nèi)部優(yōu)勢分析（Strengthes） 我們的調(diào)查中包括對現(xiàn)實客戶和潛在客戶的市場調(diào)查，通過調(diào)查的數(shù)據(jù)和對企業(yè)員工的訪談，以及與競爭對手的比較，我們認(rèn)為KQF公司開發(fā)的SS花園的競爭優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1. SS花園具有較高的知名度。下表按美譽度的高低順序列出各樓盤的美譽度排名情況。3. SS花園有很好的口碑。也就是說，KQF公司讓自己的客戶基本達(dá)到了滿意的程度，甚至對許多人而言，SS花園已經(jīng)超過了他們自身對產(chǎn)品的期待。在房地產(chǎn)市場上，現(xiàn)實客戶對開發(fā)商和樓盤的好的口碑，就可以為開發(fā)商開發(fā)新的樓盤帶來大量的新客戶。4. KQF公司有一個年輕的決策層和員工隊伍。5. KQF公司有良好的社會關(guān)系基礎(chǔ)KQF公司從無到有，逐步發(fā)展壯大，得到了社會各界人士及各層次領(lǐng)導(dǎo)的支持，在行業(yè)內(nèi)和當(dāng)?shù)赜辛己玫纳鐣P(guān)系網(wǎng)絡(luò)，多年的經(jīng)歷使得企業(yè)與各方面的關(guān)系日趨緊密，對企業(yè)的進一步發(fā)展可以起到重要的促進作用。在不同的階段，企業(yè)能夠作出在當(dāng)時來說是較好甚至是最好的決策，但沒有一個更長一些的總體思路和發(fā)展規(guī)劃。例如，在HY項目的銷售過程中，KQF公司雖然使用了電視廣告、路牌廣告、報紙、音樂會、畫展等多種方式進行了促銷，但是在整個促銷活動中，并沒有一個明顯的主題，也沒有想到是要通過這些促銷活動去迎合消費者哪一方面的偏好，有限的可以用于促銷方面的資金也沒有在各種促銷方式間進行科學(xué)合理的分配，因此最終的結(jié)果是有些促銷活動投入產(chǎn)出并不理想。這也是KQF公司整個營銷活動缺乏系統(tǒng)性的一個體現(xiàn)。只有當(dāng)比值基本相等時，他才會認(rèn)為公平，并一如既往的工作，如果不相等時，他就會感到不公平，從而會在今后的工作中降低自己的“投入”度，以達(dá)到一種新的“公平”。 同時，由于所有的人員晉升沒有一個規(guī)范的透明的通道，使得許多員工認(rèn)為自己工作再努力，也不如和某某領(lǐng)導(dǎo)建立良好的私人關(guān)系。通過調(diào)查訪談，我們發(fā)現(xiàn)，很多的基層員工認(rèn)為KQF公司的中層只是一個傳話筒，抓小不抓大，不能真正起到在公司內(nèi)上行下達(dá)和下行上達(dá)的作用。而要使所授出的權(quán)力能夠發(fā)揮作用，提高公司的辦事效率，就需要有一批優(yōu)秀的中層管理干部，使公司的高層領(lǐng)導(dǎo)可以很放心的把各項任務(wù)交給他們，而高層只需對結(jié)果負(fù)責(zé)。? 各部門條塊分割，在有些問題上互相推諉。（三）、 市場機會分析（Opportunities）1. 昆明市對住房消費的社會需求較大。 最近兩年內(nèi)打算買房如有合適的會考慮中低收入消費者%%中高收入消費者(%）%%高收入消費者(%)%% 從這張圖表中可以看出，在今后的今年內(nèi)，昆明市中高檔商品房仍有很大的市場需求。所有這些，都為KQF公司提升自己的品牌地位提供了很好的機會。而KQF公司的中長期目標(biāo)，就是在未來的5年里，在昆明市南部，組建一個集文化、娛樂、住宅為一體的大型綜合社區(qū)。據(jù)我們的調(diào)查統(tǒng)計，近幾年來，昆明市開發(fā)的中高檔樓盤約有93個，開發(fā)總占地面積2691835平方米，開發(fā)住宅總套數(shù)34349套，車位與住宅總套數(shù)比例為35%，住宅平均起價2822元/平方米，躍式/復(fù)式平均起價3276元/平方米，（月有少數(shù)幾家開發(fā)公司具有一定的實力、品牌效應(yīng)和土地存量，如：官房集團、銀海公司、盤房公司等。他們土地資源多，經(jīng)營也很有策略，進入房地產(chǎn)行業(yè)的時間較早，開發(fā)的成果也比較好。普遍是先找好了下家，再投入開發(fā)。二環(huán)路以內(nèi)為主中心區(qū)，以外東、南、西、北的金馬寺、關(guān)上、馬街、金刀營為四個副中心。昆明 的高 新技術(shù)開發(fā)區(qū)也在這個地區(qū)，現(xiàn)已經(jīng)作為我國西部開發(fā)戰(zhàn)略的國家級開發(fā)區(qū)；● 南部：是國家級的旅游度假開發(fā)區(qū)。整個昆明市的這種城市規(guī)劃，必將會限制昆明市消費者對南部市區(qū)的關(guān)注，從而對KQF公司的長遠(yuǎn)發(fā)展形成威脅。關(guān)于購房的區(qū)位方向，有以下的圖表。? 無形產(chǎn)品：生活方式的一部分，服務(wù)　　從深層次上來說，客戶看重的是生活方式的選擇，看重的是生活的質(zhì)量。KQF公司目前正處于企業(yè)機構(gòu)調(diào)整的過程中，公司也正在為更多的土地而努力。當(dāng)KQF公司已經(jīng)擁有了足夠的開發(fā)規(guī)模，資金規(guī)?？梢圆辉僖揽堪簿臃康膬?yōu)惠政策時，KQF可以考慮擺脫安居房的開發(fā)。只有在這個領(lǐng)域中獲得勝利，KQF才能獲得長足的發(fā)展。由于寫字樓開發(fā)的要求不同于住宅，某些方面的要求更高，介入這個領(lǐng)域會有助于公司產(chǎn)品的多元化，提高公司的整體能力和提升公司的形象。另一方面，老年公寓的需求在不遠(yuǎn)的將來可能會出現(xiàn)。大面積的客戶有限，而且沒有大規(guī)模增長的跡象。3) 內(nèi)部的裝修與個性化服務(wù)：對成品住宅進行全面的高檔次的內(nèi)裝修是高檔次住宅的配套做法，通常也作為促銷的手段。3) 一些新的居住——辦公模式的出現(xiàn)有相關(guān)的住宅戶型的需求。在環(huán)境設(shè)計過程中必須更多地考慮居民的行為心理和社會交往的需求。（二）、 價格策略價格策略是房地產(chǎn)營銷策略組合中非常重要的一環(huán)，由于情況的多樣、環(huán)境的復(fù)雜及競爭的激烈，房地產(chǎn)營銷中的價格策略也千變?nèi)f化，沒有一定之規(guī)。3) 房地產(chǎn)行業(yè)的整體狀況開始走向良好，樓價有上升的趨勢。6) 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價符合公司所選擇的目標(biāo)消費群的消費心理和行為特征。4) 對樓盤開價和預(yù)留上漲空間的確定，必須在公司已經(jīng)有良好的財務(wù)核算體系以后才能比較準(zhǔn)確地實施?？梢砸粦粢粌r，每戶總價報價。也可以作為價格調(diào)整的一種方式。2) 客戶的自愿與開發(fā)商的引導(dǎo)相結(jié)合，有利于公司用最小的界面費用換取最大的收益。這兩種方式各有哪些特點呢？分述如下：1. 開發(fā)商直銷開發(fā)商直銷，是由開發(fā)商通過自己的營銷部門對其開發(fā)建設(shè)的商品房進行銷售。這樣的房地產(chǎn)公司內(nèi)部設(shè)有銷售部門，專門負(fù)責(zé)公司樓盤的銷售工作。3) 樓盤素質(zhì)特別優(yōu)良。這是因為房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，市場信息對一個項目的成敗相當(dāng)關(guān)鍵，而代理商由于置身于市場中，每天都有機會接觸到大量的信息，所以其作用是不容忽視的。一個代理公司往往可能有很多樓盤推出，不一定有足夠的人力、物力來推銷每一個所接受委托的樓盤。再次，委托代理商銷售固然可以使開發(fā)商從復(fù)雜的市場中抽身出來，將精力集中到樓盤開發(fā)中，但同時也失去了和消費者直接接觸的機會，失去了對市場的敏感嗅覺和把握能力，這對開發(fā)商而言未嘗不是一個損失。這一方式在前期的營銷工作中不但被證明是有效的，而且取得了不錯的成績，并積累了一定的經(jīng)驗，也培養(yǎng)了一支有良好營銷意識的銷售隊伍。當(dāng)然，堅持走發(fā)展商直銷的營銷策略也給KQF公司提出了更高的要求。20 / 2