【正文】 2001年為基期，這是最近一次房價大漲的開始；。大致上來說，臺北市房價在1990年漲到最高點以后的15年以來，臺北市房價就呈現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)定的水準(zhǔn)，雖然不曾再出現(xiàn)大漲的情況，但至少也沒有出現(xiàn)大跌的情況。但是若以2004年的購買力來看，現(xiàn)在臺灣大部分地區(qū)的實質(zhì)房價可能比1980年代末期還低。導(dǎo)致日本在1990年代民間消費意愿大幅萎縮。那么，1990年代以來維持高房價的臺北市，其長期競爭力受到那些影響呢？我們先來看一看臺北市房價上漲所造成的不利因素。其結(jié)果是臺北市的勞動供給受到限制，勞動工資逐漸上升。另一方面，臺北市房價大漲的結(jié)果，也帶給臺北市民一些正面的效益。不過，在2000年以后，臺灣政黨輪替，總體經(jīng)濟表現(xiàn)一落千丈，臺北市家戶收入也出現(xiàn)停滯不前的現(xiàn)象。2000年營業(yè)稅改成“國”稅以后，臺灣地區(qū)各縣市租稅收入中，房地產(chǎn)相關(guān)租稅收入更加重要，以臺北市為例，2005年時，地價稅、土地增值稅、%。另一方面，由于高房價帶來更多的政府稅收，讓臺北市政府可以進行更多的硬件建設(shè)，使得臺北市具有更強的競爭力。但另一方面，臺北市房價大漲的結(jié)果，使得建商愿意興建更大面積與更高品質(zhì)的住宅，也使得臺北市的居住品質(zhì)大幅提升。香港城市競爭力與房地產(chǎn)關(guān)系實證研究（一） 前言香港是亞太地區(qū)著名的世界城市，城市發(fā)展雖然歷經(jīng)起伏，但從歷史發(fā)展角度看，香港從小漁村發(fā)展成世界著名的大城市，總體上是一個很成功的實例。1980年代以來，隨著服務(wù)業(yè)成為香港經(jīng)濟的主導(dǎo)成分，房地產(chǎn)業(yè)的地位日益重要，并同金融業(yè)緊密結(jié)合。2005～2006年度香港政府首次土地拍賣在2005年9月28日舉行。平均每平方米實用面積租務(wù)開支為1152美金(8974港元)，2005年租金升幅達(dá)73%。同年10月15日，香港政府又宣布土地承購者必須交納地租，城區(qū)土地每年每英畝20英鎊。1941年以前，地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方式是置業(yè)收租，這一行業(yè)利潤豐厚。1947年中國第三次內(nèi)戰(zhàn)爆發(fā)，不少企業(yè)、富商和平民紛紛到香港避難。1940年代后期一次土地拍賣，平均每平方米地價達(dá)到2702元。由于物業(yè)買賣以整幢樓為單位，能買樓者人數(shù)有限，樓價未大幅上升，1950年代初樓價為215～323元/平方米。由此迫使香港走上了工業(yè)化道路。盡管這一時期香港人口也高速增長，%以上，%以上。但是1970年代以來，香港物價持續(xù)上漲，綜合消費物價指數(shù)年變動率1976～%，1984～%。城市經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)生了對房地產(chǎn)的巨大需求，包括居民住宅需求與作為經(jīng)濟活動載體的物業(yè)——如寫字樓、商業(yè)樓宇的需求。建筑工程總值由1983年的247億港元上升到1990年的613億，1997年達(dá)到1315億的高峰。在2004年底時各類物業(yè)存量按落成年份的分類，顯示城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)的密切關(guān)系。私人住宅單位以實用面積100平方米以下的中小型單位為主，共有96萬個，%。房地產(chǎn)的一手、二手市場也空前活躍。二手市場買賣合約總值為2767億港元，%。除了公屋出租外，香港政府亦在1976年開始建造居屋，以低于私人市場的價格出售給收入水平在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的人士，幫助部分人士自置居所。（三）房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟的貢獻(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對城市經(jīng)濟增長有正面的影響，可以從房地產(chǎn)業(yè)對政府財政收入、本地生產(chǎn)總值、就業(yè)及金融業(yè)的貢獻(xiàn)加以說明。差餉是對物業(yè)征收的間接稅，用作維持公共服務(wù)。在早期1947～1962年，差餉、物業(yè)及投資收入為重要收入來源，遠(yuǎn)高于賣地收入。1997～，%。房地產(chǎn)業(yè)對本地生產(chǎn)總值也有重大的貢獻(xiàn)。%，之后略有下降。據(jù)統(tǒng)計，%。建造業(yè)和房地產(chǎn)買賣對銀行貸款的需求成為銀行金融的重要業(yè)務(wù)。2002年香港政府提出一系列穩(wěn)定樓市的措施，其中一個考慮是物業(yè)價格進一步下跌會影響金融業(yè)的安全。1979～1995年期間，還經(jīng)歷了持續(xù)的通貨膨脹，除1985～1988年以外，綜合消費物價指數(shù)年增長8%以上。每次循環(huán)房地產(chǎn)市場均經(jīng)歷由冷到熱然后再進行調(diào)整的過程，房地產(chǎn)價格一般是先上升，然后再下降。隨后爆發(fā)的石油危機使地產(chǎn)業(yè)進一步進入谷底。第一是人均收入的穩(wěn)步上升，對房地產(chǎn)有實質(zhì)性需求。房地產(chǎn)價格的上升有三個重要后果。高樓價將影響對人才的吸引力。隨著房地產(chǎn)價格上升，原先擁有“土地”和“物業(yè)”的富人倍增，物業(yè)收入顯著增加。但這并未沖擊香港經(jīng)濟，其原因是香港出現(xiàn)了更有競爭力的金融、貿(mào)易、物流等高級服務(wù)業(yè)。由于資本主義房地產(chǎn)市場的特性，這種調(diào)整可以說是難免的。香港的高地價、高樓價、高工資的狀況是同其他的稅收制度、公屋制度和社會福利政策相互配合，使香港經(jīng)濟保持競爭力。土地收入則在較大程度上彌補了政府的財政收入?？梢哉f政府對有支付能力的買樓人士“征稅”很高。同新加坡政府一樣，香港政府有龐大的公屋計劃，為近一半的家庭提供資助房屋，改善了居民的生活。但房地產(chǎn)價格是在低位還是在高位運行，最終取決于城市的競爭力。要減少這種調(diào)整過程對社會、經(jīng)濟的沖擊，每一個城市需要做好預(yù)警機制，并在適當(dāng)時機進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，減少房地產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟的振蕩。但澳門特殊的政治、文化、人文環(huán)境和區(qū)位條件，使澳門城市發(fā)展和經(jīng)濟運行具有鮮明的結(jié)構(gòu)特征。根據(jù)統(tǒng)計及普查局的資料顯示：2005年第三季新動工的樓宇共26幢，分別是住宅、商住兩用、商業(yè)、工業(yè)和其他用途樓宇。由于房地產(chǎn)既具有使用屬性，又具有資本增值屬性，房地產(chǎn)業(yè)繁榮及房地產(chǎn)價值上升，對城市微觀主體和宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生了積極影響。旅游業(yè)迅速發(fā)展，來澳旅客1960年僅有70萬人次，1965年達(dá)到126萬人次，首次突破100萬人次，1972年突破200萬人次，1979年突破300萬人次，1980年突破400萬人次，1996年達(dá)815萬人次。工業(yè)的發(fā)展帶動了澳門經(jīng)濟的多元化。在建成及擴建樓宇中，建筑面積總計為91184平方米，而單位則共有833個。2005年第三季度末，制造業(yè)全職員工的薪酬方面（不包括雙糧、年終賞金、花紅及其他同類獎金），平均月薪為4388元（澳門元，下同），%；水電及氣體生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)平均月薪為18660元，%；酒店飲食業(yè)平均月薪為5676元，%；金融業(yè)平均月薪為13159元，%。1967~1973為第一個周期：（1）1967~1968年為蕭條期。（2）1969~1972年轉(zhuǎn)入發(fā)展與繁榮期。房地產(chǎn)業(yè)外部受香港股市及西方石油危機的影響，內(nèi)部受供過于求的壓力，陷入了困境。（2）1975~1976年為發(fā)展期。1979~1980年間不少房地產(chǎn)交易公司紛紛開業(yè)，推動房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮，此時地價更上升1～3倍。1983~1993為第三個周期：（1）1983~1984年為蕭條期。（3）1991年下半年~1993年上半年房地產(chǎn)業(yè)進入歷史發(fā)展高峰期。如表1817所示，1996年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展達(dá)到最高峰。澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的波動主要與政府批地批建計劃的總量失控、發(fā)展商對澳門房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系缺乏基本的估計及外來資金的炒作有關(guān)。澳門GDP與住宅、商業(yè)房地產(chǎn)交易價值都呈現(xiàn)出上升的趨勢，說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是以城市經(jīng)濟發(fā)展為基礎(chǔ)的，兩者在發(fā)展中沒有出現(xiàn)背離狀況，尤其在1998~2000年間，這三個變量的變化趨勢基本相同，更說明了這一點。與此形成鮮明對比的是，GDP增長率比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將有利于城市競爭力的提升。由此可見，建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟的主要組成部分，說明房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)是提高城市競爭力不可忽視的因素。從中可以看出，%，%，；不動產(chǎn)、