【正文】 管理方來說，65%比較合理。但分析看來，所謂的65%，恰可以符合國家各方面的要求：國家宏觀控制所導(dǎo)致對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮；國內(nèi)土地制度現(xiàn)狀和融資渠道狹窄等。走65%的負(fù)債率鋼絲一邊是股東對于高管層是否玩轉(zhuǎn)所有融資工具的期待；一邊是管理層本身希望不要因為負(fù)債率高出了企業(yè)的控制范圍，從而引發(fā)償債風(fēng)險。兩個文件實施之后，原本是給作為債權(quán)人的銀行一個規(guī)范，卻也給房地產(chǎn)企業(yè)65%的負(fù)債率有了一個限定。事實上這將給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動。所以在越來越規(guī)范的房地產(chǎn)體系中，地產(chǎn)企業(yè)必須要受到65%緊箍咒的限制。從房地產(chǎn)企業(yè)股東的角度來說，財務(wù)杠桿越大越好。雖然，隨著負(fù)債率的提升，風(fēng)險也隨之上升。但是，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢下，只要負(fù)債率不達(dá)到很荒唐的程度，類似于95%以上，應(yīng)該都可以比較好地控制風(fēng)險。如果將預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金最重要的兩條渠道，未來企業(yè)的資金壓力將更為明顯?，F(xiàn)在，非上市公司或是資金緊張的公司無法激活現(xiàn)有的土地；有實力雄厚的地產(chǎn)公司則稱：如果不是因為融資渠道的受限，他們可以有資金收購更多的公司。該公司從2005年就開始嘗試輸出管理，2006年此類合作更多。在長期負(fù)債居前20名的企業(yè)里，有6家房地產(chǎn)企業(yè)，5家有色化工企業(yè)，其它公司則分布在電力、港口、交通運輸、傳媒等板塊?！　≡?43份年報中，資產(chǎn)負(fù)債率前10名均為績差企業(yè)，且其中9家都是“加星戴帽”的*st公司。而一旦行情變好，不少公司就開始擴張產(chǎn)能，搶占資源，這在有色化工板塊表現(xiàn)得尤其突出，所以公司攤子鋪的比較大，銀行貸款與融資比較多。這包括正在試車的4萬噸/年甲烷氯化物工程和10萬噸/年醋酸乙酯及5萬噸/年苯胺項目，以及尚未完工的東營100萬噸/年鹵鹽工程。像天富熱電和廣輝股份的天然氣項目都屬此類。　　負(fù)債經(jīng)營促使房企借殼　　對于房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債率，邵青認(rèn)為，這完全符合房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式。這也是目前不少優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司越做越大的原因?！　∨c此同時，也有一些企業(yè)的負(fù)債很少，流動性相當(dāng)充分。怎么看房地產(chǎn)企業(yè)的速動比率和資產(chǎn)負(fù)債率流動比率是：流動資產(chǎn)/流動負(fù)債*100％，它的合理區(qū)間是200％左右；速動比率是：（流動資產(chǎn)－存貨）/流動負(fù)債*100％，它的合理區(qū)間是100％左右；資產(chǎn)負(fù)債率是：流動負(fù)債/資產(chǎn)總額*100％，它的合理區(qū)間是50％以下。它反映企業(yè)償付日常到期債務(wù)的實力、企業(yè)能否及時償付到期的流動負(fù)債，是反映企業(yè)財務(wù)狀況好壞的重要標(biāo)志、財務(wù)人員必須十分重視短期債務(wù)的償還能力，維護企業(yè)的良好信譽。對供應(yīng)單位來說，則可能影響應(yīng)收帳款的取。按照西方企業(yè)的長期經(jīng)驗，一段認(rèn)為２：ｌ的比例比較適宜它表明企業(yè)財務(wù)狀況穩(wěn)定可靠，除了滿足日常生產(chǎn)經(jīng)營的流動資金需要外，還有足夠的財力償付到鎮(zhèn)短期供務(wù)。因此，分析流動比率還需注意流動資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)情況、流動負(fù)債的數(shù)量與結(jié)構(gòu)等情況。至于營運資金的增減情況，還需結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的改變、流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、反映短期償債能力的其他指標(biāo)等，來作出合理的評價。這些短期負(fù)債項目，有的是因為短期借入和商業(yè)信用而形成的，有的則是因為結(jié)算程序的原因而形成的、作為借入資金，企業(yè)要按期還本付息，商業(yè)信用也必須按期償付，這些都是首先要用易于變現(xiàn)的流動資產(chǎn)來保證償還的。速動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款、其他應(yīng)收款項等流動資產(chǎn)。至于待攤費用和預(yù)付帳款等，它們本質(zhì)上屬于費用，同時又具有資產(chǎn)的性質(zhì)，它們只能減少企業(yè)未來時期的現(xiàn)金付出，卻不能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，因此，不應(yīng)計入速動資產(chǎn)。根據(jù)經(jīng)驗，一般認(rèn)為速動比率ｌ：ｌ較為合適。以致實際的短期償債能力并不理想，需采取措施加以扭轉(zhuǎn)。由于應(yīng)收帳款存在著發(fā)生壞帳損失的可能，某些到期的帳款也不一定能按時收回，因此，速動資產(chǎn)扣除應(yīng)收帳款后計算出來的金額，最能反映企業(yè)直接償付流動負(fù)債的能力?！　》祷仨撌住　　《?長期償債能力分析　　長期償債能力，指企業(yè)償還長期負(fù)債的能力。因此，企業(yè)的長期償債能力是和企業(yè)的獲利能力密切相關(guān)的。這一比率越小，表明企業(yè)的長期償債能力越強。但如果這一比率過大，則表明企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)重，企業(yè)的資金實力不強，遇有風(fēng)吹草動，企業(yè)的債務(wù)能力就缺乏保證，對債權(quán)人不利。這種比率有利于增強債權(quán)人對企業(yè)出借資金的信心?？梢杂孟铝泄奖硎?；　　　　式中所有者權(quán)益和資產(chǎn)總額可以按期末數(shù)計算，也可以按本期平均數(shù)計算?！　」蓶|權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為權(quán)益總資產(chǎn)率，又稱權(quán)益乘數(shù)，說明企業(yè)資產(chǎn)總額是股東權(quán)益的多少倍。這一比率越低，表明企業(yè)的長期償債能力越強，債權(quán)人權(quán)益的保障程度越高，承擔(dān)的風(fēng)險越小。同負(fù)債比率的計算結(jié)果可相互印證，表明企業(yè)的長期償債能力較強，債權(quán)人的保障程度較高。　　返回頁首?。ㄋ模├⒈Ｕ媳稊?shù)　　利息保障倍數(shù)（Time Interest Earned）又稱已獲利息倍數(shù)，是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息說前利潤與利息費用的比率。企業(yè)利潤總額加利息費用為息稅前利潤，因此，利息保障倍數(shù)可按以下公式計算：　　　　究竟企業(yè)已獲息稅前利潤應(yīng)是利息費用的多少倍。進(jìn)一步還需結(jié)合企業(yè)往年的情況和行業(yè)的特點進(jìn)行判斷。 流動比率(1996年12月3日)=222880／194000=(倍) ，表明企業(yè)的短期償債能力有所改善和增強。 流動比率的值也不是越大越好，應(yīng)有一個合理的限度。按照以前國外的商業(yè)慣例，一般要求流動比率保持在2左右或更高。表16一11是美國主要行業(yè)1996年第3季度的幾項財務(wù)指標(biāo)。 我國目前還沒有這種行業(yè)平均財務(wù)指標(biāo)公布。 對企業(yè)的流動比率進(jìn)行評價時，還應(yīng)注意觀察流動資產(chǎn)各項目的狀況。但這種很強的短期償債能力是否合適還需進(jìn)一步分析。 從表中數(shù)據(jù)可以看出，該企業(yè)1997年年末與1996年末相比，流動資產(chǎn)除了貨幣資金以外，其余項目變動都不大，流動負(fù)債變動也不大。企業(yè)年終前進(jìn)貨或下年初進(jìn)貨對流動比率的影響如表所示：流動負(fù)債=流動比率表（略）會計報表分析，有關(guān)財務(wù)指標(biāo)的計算只是一個開端，僅僅一個計算出的數(shù)值往往還不能說明問題，還應(yīng)對其經(jīng)濟含義進(jìn)行解釋，做出評價。因此，速動比率比流動比率更能準(zhǔn)確地反映企業(yè)的短期償債能力。 速動比率的計算公式為： 速動比率多大為好?一般認(rèn)為，正常的速動比率為l，即速動資產(chǎn)剛好能抵付債務(wù)就行。因為應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，即應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力，對速動比率的準(zhǔn)確性有很大的影響。從管理角度看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率也是評價企業(yè)經(jīng)營效率與管理效率的重要指標(biāo)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的計算公式為： 平均應(yīng)收賬款余額=(期初應(yīng)收賬款十期末應(yīng)收賬款)／2但目前企業(yè)對外提供的報表均未列明賒銷收入凈額的數(shù)據(jù)，因此，報表使用者對該比率在許多企業(yè)也可用銷售收人凈額(包括賒銷和現(xiàn)銷)來替換計算(但以現(xiàn)銷為主的企業(yè)則不行，不然誤差太大)，其計算公式改為：其計算公式為：=360／應(yīng)收購款周轉(zhuǎn)率 (四)存貨周轉(zhuǎn)率的分析反映在一定時期存貨周轉(zhuǎn)的次數(shù)，其計算公式為： 存貨平均周轉(zhuǎn)天數(shù)=平均存貨／銷售成本x365天存貨周轉(zhuǎn)速度的快慢，不僅反映了流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力好壞，企業(yè)的經(jīng)營管理效率的高低，同時也說明了企業(yè)的資金利用效率和