【正文】 重留意小區(qū)有可能被當(dāng)?shù)卣⒉块T(mén)劃分為幾大塊，小區(qū)的部分區(qū)域被分割，使地塊不完整。 點(diǎn)評(píng)： 如北京項(xiàng)目中間用地的裕華大道實(shí)屬市政代征地，不但不屬小區(qū)用地，同時(shí)我方還需支付地價(jià)，且直接影響小區(qū)的圍合設(shè)計(jì)及管理。如電話，自行投資建設(shè)的成本約8000元/門(mén)，在向客戶收取相應(yīng)的成本費(fèi)用時(shí)，遇到難度。項(xiàng)目周邊2000米范圍內(nèi)，有哪些社區(qū)配套： 公共交通：有多少路大巴、小巴經(jīng)過(guò)？駛往何處？需要多長(zhǎng)時(shí)間？ 教育：有哪些小學(xué)、中學(xué)？教育質(zhì)量怎樣？ 銀行； 大型購(gòu)物中心； 醫(yī)療診所； 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施； 餐飲； 公園； 郵局； 菜場(chǎng)； 上述內(nèi)容，均是日常生活的基本設(shè)施。僅此項(xiàng)費(fèi)用每年的成本高達(dá)200多萬(wàn)元。應(yīng)了解的內(nèi)容包括：土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)處理；承載力：基礎(chǔ)處理；地下水位：地下室防水處理；抗震性：抗震要求； 點(diǎn)評(píng)：上海XX城市花園，由于未詳細(xì)了解地塊的地質(zhì)特征，一期工程采用鋼筋混凝土預(yù)制方樁的保守做法，比粉噴樁或深層攪拌樁每平米增加80100元。由于前期缺乏資金，地價(jià)款是一筆筆湊起來(lái)的，第一期地價(jià)款共分了78筆，最少的8萬(wàn)元，大的10萬(wàn)、30萬(wàn)、500萬(wàn)不等湊起2900萬(wàn)不足3000萬(wàn)整數(shù)匯往上海交給土地方。（2）、關(guān)于稅金的交納 合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可能涉及到被雙重征稅的情況，即在獲得可售房屋時(shí)被征一道，在銷(xiāo)售房屋時(shí)又被征一道。合作建房：甲方投入資金，乙方投入土地。這樣，這部分房屋的營(yíng)業(yè)稅及其附加，就在甲方、乙方進(jìn)行了二次征收。合資公司對(duì)房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，需要交納交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加，之后向甲乙雙方在分配銷(xiāo)售收入或房屋時(shí)，分配環(huán)節(jié)不需要交納營(yíng)業(yè)稅及其附加。需要指出的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在獲得土地、分配收益這二個(gè)環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生被重復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，而且數(shù)額巨大（銷(xiāo)售額的5%，假如有2億元的銷(xiāo)售額，營(yíng)業(yè)稅就有1000萬(wàn)元人民幣）。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性考慮 上述情況，針對(duì)的是項(xiàng)目本身的可行性判斷。上海城市花園項(xiàng)目符合公司大規(guī)模開(kāi)發(fā)的投資決策思路，土地塊處在上海城市發(fā)展的規(guī)劃方向，地價(jià)適中，地上沒(méi)有任何建筑物，可以很快進(jìn)行開(kāi)工，進(jìn)入銷(xiāo)售階段。 綜合以上三方面因素，XX決定在上海大規(guī)模投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。把握市場(chǎng)變化與公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的關(guān)系根據(jù)公司開(kāi)發(fā)實(shí)力，盡量做熟不做生；把握公司的資金實(shí)力，資金占?jí)簳r(shí)間與成本、利潤(rùn)之間的關(guān)系；把握操作上的主動(dòng)性，可實(shí)現(xiàn)的因素較多；把握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間：是土地儲(chǔ)備還是即刻開(kāi)發(fā)；與政府部門(mén)保持良好的信息溝通；二、土地合同部分： 項(xiàng)目土地合同是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中第一個(gè)合同，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要資源，它的簽訂就顯得特別重要。我方在支付22萬(wàn)元/畝地價(jià)的同時(shí)，又于94年4月26日與北京吉祥工業(yè)區(qū)簽訂“城花”項(xiàng)目要求的綜合配套費(fèi)臨時(shí)協(xié)議，協(xié)議規(guī)定：我方另分擔(dān)“城花”項(xiàng)目要求的綜合配套費(fèi)，市政綜合費(fèi)以12萬(wàn)元/畝計(jì)，另，在支付上述兩項(xiàng)費(fèi)用外還需另交納各種增容費(fèi)、權(quán)費(fèi)、貼費(fèi)等。從目前房地產(chǎn)商獲取土地的方式來(lái)看有以下幾種：向農(nóng)民征地，并支付征地費(fèi)、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)用，以及交納土地出讓金。 點(diǎn)評(píng)：北京項(xiàng)目在早期XX與順義縣政府雙方簽定土地轉(zhuǎn)讓合同之時(shí)，由于項(xiàng)目土地使用權(quán)實(shí)際卻歸屬于順義縣農(nóng)村合作社，其屬農(nóng)村集體土地性質(zhì)不具有土地的合法出讓權(quán)，縣政府暫無(wú)法進(jìn)行其土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)是捌赬X簽定之土地出讓合同是不具法律保護(hù)的無(wú)效合同（由于前期歷史因素）。在確認(rèn)土地方土地合法使用權(quán)的同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步完善土地的合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)的確認(rèn)。開(kāi)發(fā)公司應(yīng)做到：熟悉所在地土地主管部門(mén)項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)限，保證項(xiàng)目手續(xù)的合法性。以下是我們通常所說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)具備的基礎(chǔ)“五證”： A、項(xiàng)目國(guó)有土地出讓合同書(shū)及土地證； B、項(xiàng)目建設(shè)用地許可證； C、項(xiàng)目建筑用地規(guī)劃許可證； D、項(xiàng)目開(kāi)工證； E、項(xiàng)目銷(xiāo)售許可證：明確土地性質(zhì)：（1）、生地或熟地城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)的區(qū)域差別很大程度上決定了項(xiàng)目用地性質(zhì)，在市區(qū)往往是熟地，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地卻往往是生地，土地用地性質(zhì)涉及到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中許多大市政配套費(fèi)的相關(guān)分?jǐn)偧绊?xiàng)目整體進(jìn)度工期控制，直接影響項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的有效控制，同時(shí)制約項(xiàng)目銷(xiāo)售。土地開(kāi)發(fā)務(wù)必選擇熟地用地，次之也應(yīng)要求供地方保證所有滿足項(xiàng)目規(guī)劃容量之大市政配套的管、線、網(wǎng)等工程鋪設(shè)、接駁于項(xiàng)目紅線外口兩米之內(nèi)。點(diǎn)評(píng)：北京項(xiàng)目中，沿小區(qū)中間市政代征地裕華大道兩邊的建筑物，實(shí)際上是不符合項(xiàng)目規(guī)劃要求的，其正好壓住地塊紅線，沒(méi)有按項(xiàng)目規(guī)劃要求進(jìn)行建筑物退紅線距離。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，必須詳細(xì)界定、明確項(xiàng)目用地地價(jià)具體數(shù)額及與之對(duì)應(yīng)之內(nèi)容（特別是市政配套，因其很大程度上受政府支配，具有不可控性，同時(shí)，投資大、協(xié)調(diào)難、周期長(zhǎng)等不可操作性），充分比較分析土地完全成本或非完全成本的測(cè)算合理性、可行性。點(diǎn)評(píng)：上海項(xiàng)目純地價(jià)為25000萬(wàn)元。如：上海項(xiàng)目由于前期對(duì)相關(guān)收費(fèi)及本地項(xiàng)目慣例操作的認(rèn)識(shí)缺乏，導(dǎo)致項(xiàng)目成本失控，前后遇到的收費(fèi)內(nèi)容高達(dá)182項(xiàng)，其中，僅政府核定后的合理收費(fèi)就有64項(xiàng)，政府承認(rèn)的不合理收費(fèi)竟達(dá)115項(xiàng)。首先制訂詳細(xì)、可行的銷(xiāo)售計(jì)劃，加大銷(xiāo)售力度，保證資金的計(jì)劃回流，減低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。為合理確定和有效控制項(xiàng)目成本，大量配套費(fèi)用的支付必須事前界定，核算清楚。經(jīng)初步了解，北京市商品房應(yīng)交納“用電權(quán)費(fèi)”按95年調(diào)價(jià)費(fèi)用為40元平米建筑面積，“四源費(fèi)”目前實(shí)行單位面積標(biāo)準(zhǔn)為自來(lái)水建設(shè)費(fèi)12元，污水處理建設(shè)費(fèi)10元，供熱建設(shè)費(fèi)30元，煤氣建設(shè)費(fèi)29元，合計(jì)81元。配套設(shè)施的建設(shè)一定要先行，或同步于主體設(shè)施的實(shí)施。政府有關(guān)部門(mén)收取的增容，網(wǎng)點(diǎn)，集資，補(bǔ)貼等配套費(fèi)用具有很大的伸縮性，項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際需用量，劃小計(jì)算基數(shù)，爭(zhēng)取合理