【正文】 和一年內(nèi)發(fā)生購買行為，而多次置業(yè)有接近4成選擇在半年內(nèi)發(fā)生購買行為。也就是說，本地買家在區(qū)域選擇上更偏向于購買自己較為熟悉的原住區(qū)域的物業(yè)。關(guān)外的市場亦開始有好轉(zhuǎn)，主要是能夠吸引部分關(guān)內(nèi)客戶在關(guān)外置業(yè)。 主要房間數(shù)相對應(yīng)的面積選擇及中位數(shù) 從面積上分析，置業(yè)群體對戶型面積的要求不大，只要能滿足基本的功能，面積適中就足夠。 不同區(qū)域的價格承受程度 從整體上分析，置業(yè)群體在各區(qū)置業(yè)的承受能力存在較大的差異，在羅湖和福田兩區(qū)置業(yè)的客戶承受能力較高，但其承受能力明顯較這兩區(qū)的樓價水平低。主干家庭（三代同堂）的承受能力較高，核心家庭1（夫妻）因家庭結(jié)構(gòu)單一，價格承受能力較核心家庭2（夫妻+子女）為高。1 不同置業(yè)次數(shù)對戶型和相應(yīng)面積的選擇分布調(diào)查結(jié)果顯示，置業(yè)次數(shù)對戶型的選擇上，一次置業(yè)主要選擇二房和三房單位，并且偏好較為平均；二次置業(yè)主要選擇二房至四房單位，主要偏好是三房單位，多次置業(yè)偏好選擇三房單位。 不同置業(yè)次數(shù)選擇的付款方式從置業(yè)次數(shù)對付款方式的選擇上反映出，一次置業(yè)和二次置業(yè)群體付款上對銀行的依賴程度是相當(dāng)高的，多次置業(yè)群體相對而言對銀行的依賴程度較弱。 不同置業(yè)時間的月供額調(diào)查結(jié)果顯示，在未來半年發(fā)生購買行為置業(yè)群體的月供額的中位數(shù)M0=2140元/月，在一年（2000年）以后置業(yè)群體表現(xiàn)出愿意用更多的收入用于購房。不同年齡對小區(qū)智能化的需求程度對小區(qū)智能化的需求上，年輕的置業(yè)群體較強烈。不同置業(yè)次數(shù)對車位的需求程度不同置業(yè)次數(shù)對車位的需求存在一定的差異，針對二次置業(yè)和多次置業(yè)群體的住宅小區(qū)應(yīng)適當(dāng)提高其車位比例。 根據(jù)深圳市政府999兩年控制土地供應(yīng)量的有關(guān)政策，以及考慮到市場反應(yīng)的時滯效應(yīng)，估計2000年深圳房地產(chǎn)買家的心態(tài)也將漸漸穩(wěn)定。受此影響，深圳樓市有效購買力青黃不接的局面預(yù)期會有所改善。 中小戶型住宅市場仍然巨大 中小戶型總價相對較低，如配合發(fā)展商近來普遍實施的低 首期優(yōu)惠付款法，則可滿足消費金字塔底部的大部分消費能力， 促成交易。中短期樓花入市依然會比現(xiàn)樓入市主動 隨著房地產(chǎn)市場客戶消費心理日漸成熟，出于價格優(yōu)勢及先 到先得的考慮，買家將更容易接受購買中短期樓花物業(yè)；同時， 作為中短期樓花，其營造和調(diào)整策劃包裝理念和銷售氛圍的機會 遠(yuǎn)多于現(xiàn)樓，相對而言，擁有更大的主動性。因為，“ 研 究為消費者提供什么樣的住宅產(chǎn)品”才是房地產(chǎn)營銷的真正主題 之所在。 第三部分：福田區(qū)商品住宅區(qū)域狀況分析一、片區(qū)范圍定義及概況分析根據(jù)目前的市況，福田區(qū)可分為十大片區(qū)。99年中國海外、和記黃埔等大集團的介入，推出中海華庭、黃埔雅苑，令人們對該區(qū)的信心陡然倍增。該片區(qū)由于位置較偏，配套設(shè)施滯后，一直以來市場開發(fā)量不大。 該片區(qū)地處福田與南山區(qū)交界處，位置較偏。該片區(qū)為原村民最為集中的居住地區(qū)，自然村較多，道路無序，規(guī)劃較亂。目前其物業(yè)價格在7000元/平方米左右。 華強北片區(qū)： 范圍包括：皇崗路以東，紅嶺路以西，深南路以北，筍崗路以南。 由于八卦路是深圳的老工業(yè)區(qū)，生活配套相對滯后，居住環(huán)境較差，所以各路發(fā)展商對該片區(qū)的興趣不大，市場供應(yīng)量較少，目前多以小戶型公寓為主，價格在7000元/平方米左右。由于這一政策的導(dǎo)向作用，估計在2000年，福田片區(qū)尤其是景田片區(qū)的高層住宅供應(yīng)量將不斷上升，在有限的市場空間里，本區(qū)的高層住宅的市場競爭必將更加激烈?？紤]到在未來一兩年內(nèi)，人們收入水平迅速增長的可能性不大，預(yù)期在2000年，中小戶型仍將是市場需求的主要部分。 高層住宅價格分析 注：本圖價格均為首期三成，銀行按揭七成的折后價 根據(jù)圖中數(shù)據(jù)顯示，99年下半年，福田區(qū)的高層物業(yè)價格水平呈下降趨勢。本部分先對香蜜湖片區(qū)作概要介紹，在接下來的部分（第“四”點）將對景田片區(qū)進行詳細(xì)介紹。(二) 香蜜湖片區(qū)住宅市場現(xiàn)狀概述香蜜湖大社區(qū)作為深圳新興開發(fā)區(qū)域，在住宅物業(yè)主領(lǐng)當(dāng)今房地產(chǎn)發(fā)展潮流的形勢下，其功能的定位亦是以住宅為主，同時兼顧商服業(yè)與旅游業(yè)的發(fā)展。到目前為止，本區(qū)已建成入伙的項目主要有香荔花園、東?；▓@、萬科城市花園、天健花園、東方玫瑰花園、景發(fā)花園、聚豪園、宏浩花園、馨庭苑、恒星園、嘉園、香榭里花園一期、香珠花園二期、荔林苑等；在建未售及待建項目主要有萬科溫馨家園、萬科金色家園、東?；▓@二期等；本區(qū)另有一特殊項目——特發(fā)小區(qū)，是特發(fā)集團職工住宅區(qū)，不屬商品房項目，屬福利房性質(zhì)。這些待開發(fā)土地主要集中在本區(qū)的西、北部，即北環(huán)大道以南，農(nóng)科院西北部區(qū)域。詳情可見下表抽樣：表一：項目名稱樓盤高度東海花園高層荔林苑二棟高層香珠花園高層香榭里花園五棟小高層恒星園二棟高層，一棟小高層萬科溫馨家園小高層豪峰園五棟高層，二棟中高層，四棟小高層萬科城市花園多層天健花園多層宏浩花園五棟高層景發(fā)花園二棟高層?xùn)|方玫瑰花園二棟高層，二十四棟小高層２、 香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)戶型特征分析1） 戶型的供給特征： 本區(qū)住宅樓盤從目前已建成或在建項目來看，普遍以中大戶型為主。但由于本區(qū)以大戶型為主的高檔住宅占有絕對比例，因此其總體客戶特征應(yīng)是以二次置業(yè)者為主，同時兼有少量工薪階層人士，詳情見各樓盤抽樣表：表七：項目名稱客戶特征 恒星園基本為二次置業(yè)者，學(xué)歷較高。福田區(qū)客戶占多數(shù)，年齡在4050歲之間，基本屬事業(yè)有成者，以自住為主。1） 環(huán)境優(yōu)勢本區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢可謂是人所共知。環(huán)境的優(yōu)美必然導(dǎo)致本區(qū)旅游業(yè)的興旺發(fā)展，旅游業(yè)的發(fā)展又會給本區(qū)聚集更為旺盛的人氣，最終將大大促進本區(qū)住宅市場的繁榮。作為連接中心區(qū)與華僑城的紐帶，由于開發(fā)較晚，目前其發(fā)展勢頭尚未完全展示出來，但其發(fā)展?jié)摿υ谏钲谀耸俏阌怪靡傻?。香蜜湖片區(qū)住宅的發(fā)展將滲透過景田片區(qū)與福田中心區(qū)北區(qū)的建設(shè)相銜接。這些設(shè)施的存在使得香蜜湖片區(qū)真正成為一個名符其實的國際大社區(qū)，同時，這也是導(dǎo)致本區(qū)眾多住宅樓盤市場定位較高的主要原因。目前雖有個別樓盤因位置獨特，質(zhì)素優(yōu)秀而取得了較好的銷售業(yè)績，但這只是特殊情況而已。2） 配套設(shè)施不全面、不完善 在一個片區(qū)中，存在高檔次高質(zhì)素的配套設(shè)施本應(yīng)是一種難得的優(yōu)勢，但如果全部配套設(shè)施均屬高檔次，而少有適用于普通人士的商服、休閑、娛樂等設(shè)施，則這種高檔次、高質(zhì)素的優(yōu)勢將可能被不全面、不完善的劣勢所掩蓋。 從香蜜湖目前現(xiàn)有的配套設(shè)施來看，主要是一些高檔次、高質(zhì)素設(shè)施，而適合普通大眾需求的商服、文化娛樂設(shè)施則相當(dāng)欠缺。而從目前已開發(fā)的商鋪來看，基本都是個體經(jīng)營，尚未形成規(guī)模，而且商品質(zhì)量也無法保障。本區(qū)配套的不完善、不齊全還體現(xiàn)在其交通設(shè)施上，本區(qū)的交通道路雖然已基本形成框架，但區(qū)內(nèi)細(xì)分化的道路網(wǎng)尚未形成，居民從一處地方到達(dá)另一處看似很近的地方，卻要繞上交通干道，極不方便，也浪費了時間。再加本區(qū)商服、文化娛樂設(shè)施較為欠缺，交通又不十分方便，難以吸引更多的人來此居住，因此本區(qū)域大生活氛圍尚未能形成，人氣不夠旺盛。 四、 景田片區(qū)概況分析（一）景田片區(qū)基本概況景田片區(qū)位于福田中心區(qū)西北部，香蜜湖的東側(cè)，屬于福田中心區(qū)第一輻射區(qū)。根據(jù)市政府的總體規(guī)劃，景田片區(qū)的功能定位是以住宅為主，兼有商業(yè)、貿(mào)易、辦公、文體等多種區(qū)位功能的綜合居住區(qū)。中巴路線：400、41444445454647541等大巴路線：1021112121222等（二）景田片區(qū)物業(yè)類型供給狀況 景田片區(qū)位于福田中心區(qū)的I級輻射區(qū)內(nèi)，地理位置較為優(yōu)越，從目前已建項目來看，景田片區(qū)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)大致分為四大類即住宅、辦公、商服、單身公寓。 （三）景田片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型分析注：統(tǒng)計對象是樓盤的數(shù)量分析：圖中顯示，景田片區(qū)主要以多層、高層為主。（四）景田片區(qū)商業(yè)類型及網(wǎng)點分布1. 商業(yè)現(xiàn)狀 實地觀察發(fā)現(xiàn)，本片區(qū)除了山姆會員店外，暫仍無大型百貨商場/商店，也甚少中、西式快餐廳；娛樂配套設(shè)施如影劇院等亦非常貧乏。三個市場上所賣的商品品種大致相同，即蔬菜、熟食、糕點等。因本片區(qū)許多居民擁有私家車，也有很多人到更遠(yuǎn)的地方購買生活用品。 由此可見，景田片區(qū)消費群體宏大，但商業(yè)氣氛仍十分淡薄，亟待開發(fā)，商業(yè)開發(fā)空間潛力巨大。這對規(guī)劃并建立完善合理的綠化體系，提高景田片區(qū)總體環(huán)境質(zhì)素，創(chuàng)造高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)的城市環(huán)境空間具有重要意義。但由于整體道路規(guī)劃狹窄，容納吞吐能力不足，整體道路不完善。5． 文體用地規(guī)劃 景田片區(qū)目前尚缺乏較好的大型文體設(shè)施，目前通常是設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi)的文娛體育設(shè)施，大多極為小型。物業(yè)配套側(cè)重超市、街心花園、幼兒園，多為首次置業(yè)。 針對這些情況，建議發(fā)展商在售樓階段開設(shè)看樓專車、在入伙后開設(shè)住戶專車，以彌補該區(qū)目前公交建設(shè)滯后的問題，從根本上解除準(zhǔn)客戶對交通不便的后顧之憂，促成銷售。以消除片區(qū)內(nèi)商業(yè)、娛樂設(shè)施不足的負(fù)面影響。對此可參考金地翠園的做法，先搞好區(qū)內(nèi)和周邊的綠化工程，將整個小區(qū)的清靜優(yōu)雅、寧謐幽然的環(huán)境優(yōu)勢展現(xiàn)出來，以凸顯小區(qū)獨特的、個性化鮮明的、世外桃源式的環(huán)境賣點，從而有效地吸引買家，促成交易。雖然至今景田片區(qū)小戶型結(jié)構(gòu)（如紫薇公寓、錦文閣）已不是空白，但目前存量不多，且小戶型銷售也較快，因此小戶型還有市場空間。由于位置相對較偏，配套設(shè)施相對落后，景田片區(qū)一直以來給人留下的印象都是政府福利房和微利房的集中地。然而，隨著各項配套設(shè)施的逐步到位，特別是福田中心區(qū)概念的啟動，景田片區(qū)作為中心區(qū)一級輻射區(qū)的優(yōu)勢便鮮明凸顯。其中有的項目正在銷售中，有的即將進入銷售市場，有的已建成入伙，但部分高層物業(yè)空置嚴(yán)重，為求出貨，部分發(fā)展商甚至動用降價策略，然而收效仍不明顯；根據(jù)當(dāng)前市場形勢來看，這些項目或多或少都會分流逸麗華庭的客戶，瓜分市場份額，對本項目構(gòu)成一定威脅。（一） 主要競爭對手情況 主要競爭對手概況 恒星園 豪峰園 嘉園 宏浩花園 俊景豪園 馨庭苑二期 表一：已開售主要競爭對手概況一覽表序號 項目 恒星園 豪峰園 嘉 園1地 理位 置蓮花西路與香蜜湖路交界處蓮花西路與香蜜湖路交界處蓮花西路與僑香路交匯處2發(fā)展商深圳市恒星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳通威實業(yè)有限公司深圳市國免房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3占 地 面 4建 筑面 數(shù)共三棟:1棟13層。一次性付款92折；靈活付款98折一次性付款9折；銀行按揭93折；建筑免息按定價一次性付款85折；按揭(首期三成)9折(交定金后十天內(nèi)交首期)；首期一成,七成按揭, 售情 況已銷40% 約售 30%現(xiàn)約銷20%(至1月9日,已成交113戶,下臨訂103戶)21周 邊交 通二 路大巴(11路和6路)；多路中巴多路中巴；多路大巴大巴二路；中巴多路序號項 目 天 一 名 居 景雅居 景 發(fā) 花 園 天健名苑1地 理位 置新洲路與蓮花路交界處景田北路景田西住宅區(qū)蓮花西路與梅香路交界處紅荔西路與新洲路交界處2發(fā)展商深圳市中信基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；達(dá)非房地產(chǎn)發(fā)展(深圳)有限公司深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3占 地 面 積4005平方米— —4500平米— —4建 筑面 — —— —5層 數(shù)2棟33層2棟塔樓17層2棟塔樓30層,2棟31層6單 位數(shù) 量 335戶200多戶360戶324戶7主 導(dǎo)戶 型3房2廳4房2廳2房2廳3房2廳三房二廳四房二廳8主 導(dǎo)面 積80~~~~ 林規(guī) 劃北面為小區(qū)花園裙樓頂設(shè)天臺花園無中心庭園空中花園10會 所設(shè) 施2000平方米超大私家會所 無會所一樓為大型商場、銀行設(shè)簡單會所:健身房、桌球市、乒乓球室豪華住客專用會所:美容美發(fā)、健身娛樂、空中連廊；咖啡畫廊11裝 修標(biāo) 準(zhǔn)毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房12物 業(yè)管 理廬山物業(yè)管理公司管理費：3元/m2發(fā)展商自管管理費2元/月平方米深圳中海物業(yè)管理有限公司；序號項 目 天 一 名 居 景雅居 景 發(fā) 花 園 天健名苑13車 位戶均三個月租300元/個戶均2個24樓為車庫 300個租金500元/月282個14工 程進 度