【正文】 依據(jù)1）項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃圖；2）湘鄉(xiāng)市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；3）國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參考》（第三版）；4）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；5）各專業(yè)技術(shù)規(guī)范；6）建設(shè)單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。隨著這一帶基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，云門商貿(mào)步行街的日趨繁榮，順應(yīng)湘鄉(xiāng)火車站的改造升級，火車站片區(qū)土地規(guī)劃性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，東山建設(shè)投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司征收了原華博電子廠和回收公司的土地，進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，開發(fā)資質(zhì)為肆級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司為進(jìn)一步優(yōu)化步行街項(xiàng)目周邊環(huán)境，對周邊地塊開發(fā)的項(xiàng)目有安居樓項(xiàng)目、永康家園項(xiàng)目、桂花苑項(xiàng)目和博雅苑項(xiàng)目。 周邊環(huán)境（1）空氣狀況地塊緊鄰新建火車站大型綠化廣場，周圍綠化情況良好，項(xiàng)目周邊沒有污染環(huán)境的工廠，空氣質(zhì)量良好。（5）周邊景觀項(xiàng)目周邊有充滿時(shí)代氣息、景觀別致的商業(yè)步行街，有新建火車站大型綠化廣場。是一個(gè)地理位置好、功能齊全、配套設(shè)施完善的住宅小區(qū)。3）本工程為中高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，參照目前市場價(jià)位定價(jià)，據(jù)此進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，%。該方案的指導(dǎo)思想是：按照高超點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，以加快城鎮(zhèn)化建設(shè)為龍頭，現(xiàn)有工業(yè)為基礎(chǔ)，高新科技產(chǎn)業(yè)為依托，文化旅游為導(dǎo)向，專業(yè)市場為載體，把湘鄉(xiāng)建設(shè)成為城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，布局合理，工業(yè)興旺，市場繁榮，文化旅游發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，現(xiàn)代化程度高的長株潭次中心城市。建設(shè)特色街道，南正街的商業(yè)步行街，壕塘的小吃一條街。從而建設(shè)出一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史人文精神的青山綠水之城三、 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展總體統(tǒng)計(jì)分析序號年 份20042005200620072008指標(biāo)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)1房地產(chǎn)投資總量（億元）2全年施工面積（萬㎡）1581493全年竣工面積（萬㎡）99121384商品房銷售面積（萬㎡）　　　自2004年以來，湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)投資總量呈快速增長趨勢。2007年股市效應(yīng)顯現(xiàn)，大量民間資本涌入股市，交易面積增速明顯減少，%。2008年，%。我市城鎮(zhèn)可以轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員有3萬多，農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力有30多萬，每年城鎮(zhèn)新增勞動(dòng)力約2000人，農(nóng)村新增勞動(dòng)力約8000人。 近年來，房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)逐年上漲趨勢。%，%，%，%。 作為三四線城市，房價(jià)漲幅可能趕超大城市。 雖然新房售價(jià)漲幅有所放緩，但一些二三線城市的房價(jià)卻在12月出現(xiàn)了較大的漲幅。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。五、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場后市展望 （一） 房地產(chǎn)供給面臨土地瓶頸（1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場將受土地制約嚴(yán)重隨著2004年嚴(yán)格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，使得全國當(dāng)年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?1%，并導(dǎo)致了2005年住宅供給套數(shù)的負(fù)增長。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為06年的一半。（二） 住房需求仍將快速增長（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展促生住房需求國民經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整。2008年，全市農(nóng)民人均純收入5334元，%，農(nóng)民人均消費(fèi)支出4795元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13780元，%，人均消費(fèi)性支出11432元，%.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空間，購房需求及改善性購房需求不斷上升。（三） 住宅房價(jià)將繼續(xù)上漲（1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展推動(dòng)住宅房價(jià)上漲經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導(dǎo)致住房市場需求尤其是占市場主體的自住型購房需求集中釋放，對房價(jià)上升影響較大。在這種大背景下，房價(jià)上漲成為必然趨勢。各種國內(nèi)外知名品牌服裝都匯聚于此，同時(shí)，娛樂休閑業(yè)也很興旺。 上世紀(jì)興建的云門商貿(mào)城，雖然房屋有些陳舊，但這里一直是城鄉(xiāng)居民購物的優(yōu)選之處，商業(yè)氣息一片繁榮。他們在城市經(jīng)過多年奮斗打拼后，取得了一定的積累，為了長足的個(gè)人和家庭發(fā)展，他們一直夢想著在城市置業(yè)安家、落腳生根，甚至還擁有自己產(chǎn)權(quán)的商業(yè)門面。（4） 在本項(xiàng)目周單位上班的白領(lǐng)本項(xiàng)目周邊單位有市教育局、文化旅游局、市審計(jì)局、人保公司、市第二醫(yī)院、市供水處等，這部分上班群體具有收入較高、工作穩(wěn)定、發(fā)展空間較大，要求住址離工作地點(diǎn)近而且生活方便。項(xiàng)目中央有一條連接火車站與城鄉(xiāng)客運(yùn)中心的城市支路通過。規(guī)劃建筑包括住宅和公建兩部分。（3）水文條件，最大流量每秒7100立方米，韶山灌渠從城北經(jīng)過，常年流量每秒40立方米。相對高差3050m，城區(qū)地勢平坦，海拔一般在4070m之間，地表無喀斯特和滑坡現(xiàn)象。湘鄉(xiāng)是長株潭城市群經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)最近的縣級市，有著得天獨(dú)厚的交通條件，距長沙黃花國際機(jī)場僅90多公里，320國道、上瑞高速公路、湘黔鐵路、洛湛鐵路橫跨全市。依據(jù)《湘鄉(xiāng)市總體規(guī)劃(2002～2020)》發(fā)展方向，湘鄉(xiāng)火車站片區(qū)將發(fā)展成為湘鄉(xiāng)商貿(mào)、物流的中心區(qū)。與本項(xiàng)目相鄰的湘鄉(xiāng)火車站地處湘黔鐵路，正在建設(shè)成為國家二級站，大部分過境列車將在此?？?。3）供水項(xiàng)目區(qū)水源豐富，目前飲用水來自湘鄉(xiāng)市自來水廠，旁邊的東風(fēng)北路有一條D600的城市主供水管，可確保項(xiàng)目用水。第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模一、 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，總用地面積11619㎡（），㎡，其中：㎡，㎡，商務(wù)大廳建筑面積3000 ㎡，㎡，㎡。建筑面積分析一覽表項(xiàng)目名稱：博雅苑序號項(xiàng) 目數(shù)值（平方米）占總建筑的面積％備注1建筑基底面積2地上面積100其中住宅建筑面積 商業(yè)建筑面積 大型商場面積3000物管面積 車庫面積 3總建筑面積100備注：表中面積單位均為平方米。根據(jù)基地的區(qū)位和現(xiàn)狀，加強(qiáng)與周邊建筑環(huán)境的融洽，充分利用火車站商業(yè)中心、云門商業(yè)步行街、云門商城的商業(yè)氛圍，在區(qū)內(nèi)臨街面適合建設(shè)一些商業(yè)建筑和商業(yè)設(shè)施，使小區(qū)功能與城市功能相協(xié)調(diào)。東風(fēng)北路設(shè)置形象主入口，及車行入口，形成人車分流。沿街商業(yè)廣場、商鋪直接面向城市道路設(shè)出入口，結(jié)合地形沿街建筑布置方式與地形形成有機(jī)的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)整體空間形態(tài)。c）交通組織：機(jī)動(dòng)車經(jīng)城市支路由小區(qū)車行入口進(jìn)入，沿小區(qū)主道動(dòng)線展開或直接進(jìn)入底層停車庫，再經(jīng)區(qū)內(nèi)次道連接至各單元的地面臨時(shí)停車場和底層車庫。景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)充分考慮了不同層次的景觀環(huán)境，強(qiáng)調(diào)小區(qū)的景觀均好性主次性，營造人性化的生態(tài)自然的特色環(huán)境小區(qū)內(nèi)一切空坪隙地全部進(jìn)行綠化，營造出大面積的連續(xù)一體的中心步行景觀系統(tǒng)，從東風(fēng)北路主入口一直連續(xù)到小區(qū)中心開放空間，使每戶都能享受到生態(tài)自然的景觀環(huán)境，使景觀滲透到每個(gè)組團(tuán)，強(qiáng)調(diào)景觀的均好性。以一種兼并蓄的姿態(tài)體現(xiàn)成熟的商業(yè)氛圍，為湘鄉(xiāng)火車商業(yè)區(qū)街道營造一道清新亮麗的風(fēng)景線，同時(shí)都可以滿足對內(nèi)對外的使用。d) 隔層設(shè)置疊加的線角，及鐵藝欄桿等多種同一體系的建筑語言的運(yùn)用。2）結(jié)構(gòu)方案小區(qū)內(nèi)建筑物全部為多層建筑，除臨街商業(yè)建筑底層采用框架結(jié)構(gòu)外，其余均采用用磚混結(jié)構(gòu)體系。3）低壓線路均采用三相五線制供電方式以確保安全供電，正常情況下，不帶電的用電設(shè)備金屬外殼均應(yīng)與PE保護(hù)線相連。2）在小區(qū)內(nèi)有線電視由東風(fēng)北路干網(wǎng)上牽入，沿小區(qū)電纜溝敷設(shè)，再由支線引入各用戶。用水量1）居民住宅生活用水㎡，總戶數(shù)約為200戶，居住總?cè)丝陬A(yù)計(jì)可達(dá)700人。人。日。給水系統(tǒng)區(qū)域給水由市政管網(wǎng)供給，給水干管用一條DN200管從東風(fēng)北路引入，引入管設(shè)水表計(jì)量，區(qū)域管網(wǎng)沿干道布置，管徑DN200保證安全供水。小區(qū)內(nèi)排水支管從主干管南北兩邊往中間沿區(qū)內(nèi)支路鋪設(shè)，匯集各建筑物污水，道路地面雨水排至雨水干管，區(qū)內(nèi)排水支管管徑取d200～d400不等。滅火器在區(qū)域各建筑物內(nèi)適當(dāng)位置配備手提式或推車式滅火器，滅火器的數(shù)量據(jù)各幢建筑物滅火等級要求分別采用配置基準(zhǔn)：A類，15平方米/A；B類。小區(qū)內(nèi)擬規(guī)劃兩處集中成片的小型綠地，各片綠地應(yīng)各具特色。第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、 建設(shè)工期根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一要求的基礎(chǔ)上周密安排，各項(xiàng)準(zhǔn)備、施工工作交替進(jìn)行，盡量縮短工期，以確保高效率地開展工程建設(shè)的全面工作和按時(shí)竣工，發(fā)揮作用。鑒于建設(shè)單位的實(shí)際情況，對照湖南省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的《湖南省工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》中對自行招標(biāo)作出的規(guī)定：a）具有項(xiàng)目法人資格（或者法人資格）；b）具有與招標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模和復(fù)雜程度相適合的工程技術(shù)、概預(yù)算、財(cái)務(wù)和工程管理等方面的專業(yè)技術(shù)力量；c）有從事同類工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)；d）設(shè)有專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)或者擁有3名以上專職招標(biāo)業(yè)務(wù)人員；e）熟悉和掌握《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)章。安裝工程利用設(shè)計(jì)單位的擴(kuò)大估算指標(biāo)或類似工程實(shí)際進(jìn)行估算。公司回收其他項(xiàng)目收入后，二期投資1270萬元。一、 銷售收入及銷售稅金估算銷售價(jià)格通過對湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況，本次效益分析按住宅平均銷售價(jià)1380元/m商業(yè)建筑平均銷售價(jià)4500元/m大型商場建筑平均銷售價(jià)3200元/m車庫平均銷售價(jià)800元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。根據(jù)項(xiàng)目可出售建筑面積及車庫?？偝杀举M(fèi)用估算項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要包括開發(fā)建設(shè)成本、銷售費(fèi)用等。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括銷售廣告費(fèi)、工資及其它費(fèi)用。項(xiàng)目所得稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定按利潤總額的25%全額計(jì)征。成本利潤率=凈利潤/總成本費(fèi)用 =貸款償還能力分析項(xiàng)目貸款1500萬元，%。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用表情況詳見附表96。項(xiàng)目敏感性分析結(jié)果詳見表91。⑷、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)如果工程質(zhì)量存在的問題，將從多方面引發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，應(yīng)在建設(shè)實(shí)施過程中抓好質(zhì)量管理，確保項(xiàng)目的工程質(zhì)量符合有