房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)知識(shí)講解-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 供應(yīng)計(jì)劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤點(diǎn)等工作；會(huì)計(jì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備成本的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。例1 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái)，買價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅) 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的結(jié)束和銷售過(guò)程的開(kāi)始。本賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)。其中：土地65萬(wàn)元，房屋2 590萬(wàn)元，代建工程500萬(wàn)元，配套設(shè)施150萬(wàn)元。企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)于月份終了時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。三、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值。1．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月攤銷計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶。①收到房屋銷售款時(shí)：借：銀行存款 1 200000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售 1 200 000②房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售 1 000000出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷 1000000貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品 2000000四、周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價(jià)值。企業(yè)應(yīng)于周轉(zhuǎn)房竣工驗(yàn)收或投入使用時(shí)，按其實(shí)際成本，借記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“開(kāi)發(fā)成本”等賬戶。由于周轉(zhuǎn)房并非以盈利為目的，因而其每期的攤銷額不能計(jì)人到“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開(kāi)發(fā)的工程來(lái)負(fù)擔(dān)。由于周轉(zhuǎn)房直接服務(wù)于企業(yè)各有關(guān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，數(shù)額小的修理費(fèi)，可直接計(jì)人有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，數(shù)額較大的修理費(fèi)，可先通過(guò)“待攤費(fèi)用”核算，并分次攤銷計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。取得銷售收入時(shí)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房攤余價(jià)值，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售”賬戶，按累計(jì)已提攤銷價(jià)值，借記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶，按周轉(zhuǎn)房原始價(jià)值，貸記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶。可以直接計(jì)入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開(kāi)發(fā)成 本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象：1．一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)所屬的開(kāi)發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。所以，每一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則，結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目。借方余額反映未完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記 分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其一般程序是：1．歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。通過(guò)上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，歸集在“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。3．按已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。自用的建設(shè)場(chǎng)地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場(chǎng)地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開(kāi)發(fā)成本。這些費(fèi)用，一般能分清受益對(duì)象，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。如果土地開(kāi)發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時(shí)結(jié)算完工土地的開(kāi)發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本(或預(yù)算成本)在土地開(kāi)發(fā)成本中預(yù)提。企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。(1)分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。(2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地，開(kāi)發(fā)完成后近期不使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本先轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。假設(shè)梁園土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：①支付土地出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 25000000貸：銀行存款 25000000②支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 5 500000貸：銀行存款 5 500000③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園(前期工程費(fèi)) 210000貸：銀行存款 210000④支付土石方費(fèi)用5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——土地一—梁園(前期工程費(fèi))5 500000貸：銀行存款 5 500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款1 500000元：借：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1 500000貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè) 1 500000⑥9月末，梁園土地開(kāi)發(fā)工程
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