【正文】 10．推動市場。2．每天可以遇到不同的人。三、怎么樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會被開除1．虛假冷漠：眼中只有傭金的商業(yè)物業(yè)顧問，以貌取人。5．話說的太滿：客戶的記性好的很，你把話說的太滿，但卻做不到。3．第一時間成交。7．有一般裝修、家具布置等房地產(chǎn)相關(guān)知識。2．根據(jù)客戶的心理，選擇合適的談判內(nèi)容。6．多談潛在的價值。特別是協(xié)議主體部分如果是客戶自己填寫，很有可能字跡不清日后如其不肯認(rèn)帳，導(dǎo)致不必要的糾紛。如不是房東本人，那在簽居間協(xié)議的時候客人名字應(yīng)簽在代理人處，并要求其下次將房東的委托書及相關(guān)資料帶來。了解房東具體能交房的時間有利于我們向不同的客戶推薦房源。房東在介紹了房子的情況后，及時向他（她）提出看房要求，既能讓房東感覺我們工作的敬業(yè)和效率，實際上又拖延了房東原本打算去另外中介公司掛牌的時間，最終使其打消去別家中介公司的念頭。三．握手的方法：一定要用右手握手。年輕者、職務(wù)低者被介紹給年長者、職務(wù)高者時，應(yīng)根據(jù)年長者、職務(wù)高者的反應(yīng)行事，即當(dāng)年長者、職務(wù)高者用點頭致意代替握手時，年輕者、職務(wù)低者也應(yīng)隨之點頭致意。男士與女士握手時，一般只宜輕輕握女士手指部位。四．名片的使用：一般名片都放在襯衫的左側(cè)口袋或西裝的內(nèi)側(cè)口袋，名片最好不要放在褲子口袋。 同時交換名片時，可以右手遞交名片，左手接拿對方名片?！澳?，皇家地產(chǎn)文華店”——電話表情：熱忱、積極、專業(yè)、略帶微笑。多說“請”、“謝謝”、“對不起”、“麻煩您”。轉(zhuǎn)電話：“R”+“***”，接其他分機(jī)：“40”。 如客戶晚點再打，確定什么時候。交換名片后，記住客戶名字，頭銜。以下詳細(xì)說明各種須注意事項：（一） 必須清楚注明物業(yè)所處區(qū)域、街頭及名稱，特別是某些大型屋村及小區(qū)必須清楚物業(yè)屬哪座、哪幢、哪戶（注意平時熟悉地鋪附近物業(yè)情況，市內(nèi)較有名樓盤情況，于業(yè)主放盤時已對物業(yè)做到了如指掌）。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業(yè)歸入住宅。（五） 面積應(yīng)清楚為平方米，而部分業(yè)主可能不清楚該物業(yè)實際面積，故必須核對公司內(nèi)存檔的售樓書或房產(chǎn)證資料。針對業(yè)主放盤價，物業(yè)顧問應(yīng)輕微踩價，令業(yè)主心里感覺其價格可能稍貴，有利于后繼談判工作。（七） 樓盤資料應(yīng)詳細(xì)記載有關(guān)物業(yè)內(nèi)的裝修情況，家電配套數(shù)量，檔次、品牌、業(yè)主對租客或收租要求及看樓方式等資料。相反，如業(yè)主想盡快成交，應(yīng)加付傭金以刺激物業(yè)顧問士氣，所謂重賞之下必有勇夫，樓盤亦可盡早成交。因為業(yè)主總認(rèn)為介紹這么多生意給中原或做一個客或做一個客承租多個樓盤的工作是一樣，故應(yīng)可給予一些折扣。5） 此外，部分金額較大的成交，業(yè)主亦可能要求減傭，理由金額大小的交易工作量亦是一樣，但大額成交支付傭金卻大大提高，故應(yīng)作出合理調(diào)整。此外，物業(yè)顧問應(yīng)盡量爭取業(yè)主交鑰匙到中原（尤其是部分不能隨時看樓的業(yè)主）。千萬不能待一切準(zhǔn)備就緒才開始第一步工作，因為市場瞬息萬變，時間越拖長，客戶改變主意的可能性亦愈大。因物業(yè)始終是一項昂貴資產(chǎn)，故業(yè)主擔(dān)心中介公司在有意或無意間破壞單位內(nèi)設(shè)施及裝修，或?qū)挝蛔鞑徽?dāng)用途，所以業(yè)主均十分謹(jǐn)慎放鑰匙到中介公司。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。）（十）若公司沒有所收樓盤的具體資料，物業(yè)顧問應(yīng)請業(yè)主提供有關(guān)平面圖及小區(qū)圖。遇此情況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。這樣使我們在交易中處于被動地位或無法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機(jī)會。中介部收放款制度一、收據(jù)管理規(guī)定1．只有加蓋財務(wù)部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認(rèn)。4．如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復(fù)印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后。收據(jù)的合計金額與財務(wù)部總賬、存折相對，如不符將追究有關(guān)人員的責(zé)任。2．所有款項必須開具加蓋財務(wù)部印章的正式收據(jù)，不得填開任何其他形式的收據(jù)。地鋪以外的收款必須在8個工作日內(nèi)交到公司賬戶，如未能收到款項，則必須將收據(jù)在8個工作時內(nèi)交還給秘書。支付時，由客戶退回原開出的意向金收據(jù)。3．秘書在備用金不足時，將“已退款而收回作廢的收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請表”傳真給財務(wù)部，財務(wù)部審查有關(guān)單據(jù)后補(bǔ)款。并提前一天向財務(wù)部預(yù)約放款（遇到星期六、星期天順延）。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書必須經(jīng)過分店經(jīng)理以上級別同事的簽字同意，方可代收樓款。（分行經(jīng)理簽字確認(rèn)）5）如果業(yè)主是公司，放款時款項需打入其法定代表人賬戶的，需提供公司法人證明復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及公司委托書原件，復(fù)印件上全部加蓋公章。關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識一．房屋租賃 租賃主體的審查：（1） 承租方：要求租賃房屋的一方.對該主體的審查上要注意：①年齡上應(yīng)為18周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對于16周歲以上的未成年人，要有自己的收入來源，收入水平達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄钏?；②精神智力狀況上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨立承擔(dān)自己行為所產(chǎn)生的法律后果；③對于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書（2） 出租方：提供房屋,要求將該房屋出租的一方對于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查； 租賃客體的審查：（1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無法證明其對該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利；（2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無房產(chǎn)三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細(xì)審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同，查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。（4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購買的財產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時同時要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書面聲明表示同意。注：我國《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。需要夫妻雙方取得一致意見同意出售。e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈的情況。 第一條：甲方的真實意思表示。 第三條、第四條：總房款及支付方式 第五條：傭金支付： 確認(rèn)傭金 傭金的收取時間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時。第六條：協(xié)議的履行 我方應(yīng)盡的義務(wù)及可以委托另一方合作完成其事務(wù) 甲方應(yīng)保證有權(quán)出售該房屋，并按約定交房。 甲方與我方簽訂了本協(xié)議后，因需要又簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。意向金可以退還。 第三條：總房款及支付方式，一定要書寫清楚。在此期間意向金不得收回，如超過此期間，我方未能使雙方達(dá)成交易意向，則應(yīng)向買方退還意向金。其他注意事項：合同簽訂基本要求： 合同文字用語要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。 合同條款空白出最好用“”或“無”表明無約定。否則，約定不明無效。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。房屋出租共有人要點頭【問題】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過他的同意，要求我們退房，請問我們的租賃有效嗎？【解答】依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無效應(yīng)該退房，但你有權(quán)要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。王某將房屋轉(zhuǎn)租給另外一個人，要看雙方的租賃合同中有沒有約定。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。李某隨將這套房子于1998年1月買給了黃某，雙方訂立了房屋買賣協(xié)議，并到有關(guān)部門辦理了登記過戶手續(xù)。2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前4個月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購買的情況下，也即主動放棄自己的優(yōu)先購買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書面買賣協(xié)議，并辦理了過戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效力?；榍百徺I的房屋婚后是否會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)？【問題】我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關(guān)流程一、貸款程序：二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級市場上購買的自用房，包括商品房、私房。公積金貸款：單方貸款最高限額為20萬，夫妻雙方最高限額為30萬。公積金貸款：最高貸款年限為30年。３．售房人提交的資料：（1）售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證；房屋共有人同意出售的書面文件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件；若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件；（2）售房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國有資產(chǎn)，還須提供國有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點?？倶菍?．超額所得收益（房改房；繳款人為出讓方、即賣方）房改房出售后，賣方取得的凈收益應(yīng)按超額累進(jìn)比例繳納所得收益。B、購房金額小于所出售住房出售價的，%部分，退50%；%部分，退50%。對個人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上確認(rèn)需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或承諾書?！　?．征收機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。三、出售房改房時原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購買權(quán)（1）和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購買權(quán)。（3）黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購買或集資建造的超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房（4）經(jīng)購房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房抵押押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外。被贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 契稅：按房屋評估價格的3%繳納。 綜合稅：交換購買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；交換購買并居住不足一年的房改房按交換房屋評估價減去購入原價的差額繳納綜合稅，%。 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級、分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書上所載面積）(實際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù))，按定額標(biāo)準(zhǔn)計算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。買方小張應(yīng)繳納的稅費有： 契稅：224000元%=3360元 印花稅：224000元%=112元 土地出讓金：500=3350元小王應(yīng)繳納112元，小張應(yīng)繳納6822元，買賣雙方須繳納的稅費共計6934元。（489000元3300元 24000元）%=印花稅：489000元%=所得收益：因為老劉為處級干部，故所得收益的計算方法為：（489000元3300元432000元）50%=26850元（432000元 351000元）25%=20250元共須繳納所得收益47100元。填寫成交報告指引(一) 物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫清楚代理人之詳細(xì)資料。2． 凡已簽署臨時租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因為三方居間協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。2．要有工作計劃：每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。5．專業(yè)知識豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運用，是你努力的方向。9．有準(zhǔn)確的主見，并能引導(dǎo)客戶。不要怕羞，不怕罵，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。第三關(guān)：壓力關(guān)。沒有固定的工作時間，沒有固定的工作地點。如何找客人出來？使其自愿：誘之以利、動之以情、訴之以理、迫之以力、系之以約誘：廣告內(nèi)容不能過于詳細(xì)、清楚。第三招：揸價（又稱抓價）。第四招：快。沒有上、下班時間的差別。可以成交的房源就是一個好的房源，千萬不要主動的去判斷什么是好的房源。第七招：貼。對每個成交的單子都要存在危機(jī)感。那么就重新來過，不要氣餒，也更不要放棄?！奔虏⒉挥浀眠@些事,因為當(dāng)時他根本沒有注意聽,他以為生意已經(jīng)談妥了。由于吉拉德忽略了推銷自己，買車人雖然喜歡汽車，可不喜歡吉拉德，因此生意