【正文】 0 億美元。 蓮湖，有著寬闊肥沃的土地，豐富的水面資源，眾多的名勝古跡和豐厚的歷史文化積淀。經(jīng)過產(chǎn)業(yè)結構調整，全鎮(zhèn)現(xiàn)擁有 萬畝耕地、5 萬畝自然水面和 萬畝精養(yǎng)魚塘。 蓮湖鎮(zhèn)工業(yè)主要有輕工、服裝、機械、電子、印染、建材等行業(yè)，其中富有特色的是服裝工業(yè)，現(xiàn)有 8 家規(guī)模較大的服裝企業(yè)，擁有固定資產(chǎn) 1 億多元、標準廠房 5 萬平方米和5000 名訓練有素的操作員工，年產(chǎn)各類時裝 1000 萬件（套） ，出口至美國、日本等國家和地區(qū)，自營出口總額達 1 億美元。遠在 5000 年前的新石器時代，這里已有先民生存繁衍，創(chuàng)造了燦爛的史前文明。唐代大文學家陸龜蒙晚年亦曾長年隱居古鎮(zhèn)，鎮(zhèn)上曾留有陸氏三賢祠祠堂。蓮湖這千年古鎮(zhèn)，歷史久遠，富有江南水鄉(xiāng)的風韻，約在宋代即受宋帝愛妃的喜愛，明代多有詩人雅士詩詠蓮湖八景，至今老鎮(zhèn)區(qū)保留有眾多的明清建筑。凡來錦游客，都喜歡泛舟水上，蕩漾在水光橋影中，領略一種遠離塵囂、超凡脫俗的意境。然而在擁有5500 年歷史的良渚紅燒土磚面前，連 秦磚漢瓦 也只能是小巫見大巫了。曲徑通幽、樓臺亭閣，深藏老街，鬧中取靜，實為休閑品茗的好地方。蓮湖黨委書記沈立新，也是一個既有領導才能，又有相當文化資歷和企業(yè)管理經(jīng)驗復合型人才。綜合類世界博覽會，被視為展示各國經(jīng)濟、科技和文化綜合實力的“經(jīng)濟奧林匹克” ，推動世界經(jīng)濟、社會發(fā)展的“助推器” 。據(jù)權威部門測算，2022 年在上海舉辦世博會，參觀者將超過 7000 萬，有望創(chuàng)下世博會歷史的最高記錄，這對于擴大世博會的影響、促進國際展覽事業(yè)的發(fā)展具有非常重要的意義。上海正在成為連接亞洲和歐洲市場的黏合劑，成為變化的制造者” 。同時，本項目的策劃中還提出了要搞一部分影視的內(nèi)容，這是考察了蓮湖及上海的形勢之后提出的很重要的設想，提出搞部分水鄉(xiāng)花園項目的根本指導思想可以用兩個字來表述，.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告就是“造勢” 。善將者，因天之時，就地之勢，依人之利，則所向無敵，所擊者萬全矣” 。同時我們應當看到，在長江三角洲到處都是景色美如畫，遍地是黃金的地方，如果沒有獨到的廣告宣傳手段，我們的項目做的再好，在強手如林的上海地區(qū)，又如何能夠得到人們的特別關注呢。這是本地區(qū)獨特的、其他地區(qū)少有或不可能具有的條件和優(yōu)勢。而**花園別墅區(qū)卻占有上風上水之優(yōu)勢，緊臨中小城市之便利，遠離都市之喧囂，臨窗南望，藍天白云浩浩蕩蕩，湖波蕩漾，鳥語花香，清風撲面，使您真正找到回歸大自然的感覺。如果將**花園別墅區(qū)建設成為一個相對獨立、有著良好配套、有著優(yōu)美環(huán)境的居住功能區(qū)，必將成為都市人們理想的棲身之所。而且在老城地區(qū)，幾乎已無立錐之地，因此，建設新的旅游配套設施也是當?shù)氐钠惹行枰?，在我們的項目用地西部（這是距離蓮湖旅游區(qū)最近的地方） ，劈出一塊用地，配合當?shù)氐男枰Y合影視建筑添加一些參與性的旅游項目，不僅解決了當?shù)芈糜卧O施不足的.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告問題，而且適當增加公建的比例，可以增加項目收益。金山緊鄰國際大都市上海，可以充分接受其輻射。金山吸引外資的重要載體有：金山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、金山出口加工區(qū)、金山國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)現(xiàn)代化示范區(qū)、金山科技創(chuàng)業(yè)中心（留學人員創(chuàng)業(yè)園） 、省級金山高科技工業(yè)園、中科集團金山高科技產(chǎn)業(yè)園、金山國際商務中心、金山軟件園和華揚科學工業(yè)園。電子信息行業(yè)有法國阿爾卡特、美國 SCI 等，還有來自臺灣的仁寶電腦、滬士電子、富士康接插件、英業(yè)達集團、耀寧電子、遠見電子等大批著名電子信息企業(yè)；精細化工行業(yè)中有法國道達爾金山還興建了一批現(xiàn)代渡假休閑項目，有 3 個國際標準的高爾夫球場。到目前，金山全市累計合同外資 130 多億美元，到位外資 60 億美元，今年全.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告市財政收入將突破 40 億，人均 GDP 將達到 6000 美元，十六大提出的小康水平，金山早已達到。蓮湖往東至虹橋機場及上海市區(qū),向南與上海青浦區(qū)相接,蓮湖處于金山南大門的顯要位置。 蓮湖為千年古鎮(zhèn),歷史悠久,富有江南水鄉(xiāng)的風韻，遠在宋代即受宋帝愛妃的喜愛，明代多有詩人雅士吟詠蓮湖八景，老鎮(zhèn)區(qū)至今保留有眾多的明清建筑。 電子工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里。 蓮湖配套工業(yè)區(qū)已成為投資商向上海、蘇州（并至南京） 、金山等地結轉的集散地，投資者可極大的節(jié)省成本。 B、營業(yè)稅 從事運輸、建筑、保險、文化、體育、娛樂、服務和轉讓無形資產(chǎn)，銷售不動產(chǎn)等行業(yè)稅率 3%20%不等。 D、關稅 外資企業(yè)進口用于出口產(chǎn)品的原材料等物品稅率為零；其它進口貨物依法納稅；外資企業(yè)出口自產(chǎn)的產(chǎn)品稅率為零（除國家限制出口產(chǎn)品） 。占地約 200 公頃，地形呈梯形狀，南側沿湖東西向長約 2200 米，北側東西向長約 1800 米，東側南北向長約 1500 米，西側南北向長約 500 米。目前南北公路市政現(xiàn)狀為供水管徑 毫米，雨水管徑 毫米，電信容量約 萬門，天然氣（整個上海、江蘇地區(qū)目前均無）管徑 毫米。第三章 項目合作條件按目前與蓮湖鎮(zhèn)初步接觸的結果,協(xié)議總用地 200 萬平方米（3000 畝） ，投資方按達到“七通一平（含土地出讓金） ”的條件，每畝建設用地 12～14 萬元（若以“招、拍、掛”方式出讓，可能會略高于此數(shù)） 。購買高檔別墅，進入高尚社區(qū)，也是這些人的身份標志的目標之一。用其他方式訪問到的有淀山湖花園別墅、青陽寶島花園、西郊景園、西郊莊園、西郊美林館、中海疊翠別墅、湖畔佳苑、世貿(mào)湖濱花園、東方.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告夏威夷、九洲大唐花園、天籟、(佘山)、羅山綠洲別墅、嘉富麗花園、碧贏谷、孔雀王朝、怡東花園、漁歌唱晚 爾夫別墅……⒉價格普遍低開高走，出售速度快，優(yōu)秀項目有較大的上漲空間新上市的項目普遍起價較低,紛紛祭起價格策略這個最古老也是最有效的促銷法寶。由于別墅開發(fā)土地的稀缺性，地價從遠景分析是會上漲的。誰能想到，在處處是水的江南水鄉(xiāng)，水還是那么靈愿，在同一小區(qū)內(nèi)，靠水和不靠水別墅價格差異居然會有 2～3 倍，如：在我們蓮湖項目用地南側約 10 公里的上海威尼斯花園項目，起價 4000 元/㎡多，目前還剩兩套無水可依的別墅報價5000 元/㎡多，還未售出，但是在小區(qū)內(nèi)人造的“威尼斯運河”兩側的別墅售價 10000 元/㎡多早已全部售完，在靠近淀山湖南岸(我們的項目是在淀山湖的北岸)邊緣的別墅售價 12022～15000 元/㎡連期房都已買完。從兩天來所看到的別墅項目來看，從園林到建筑設計方面，沒有一個令人滿意耳目一新的項目。真是糟蹋了如此多的江南寶地。為今后的大發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。這些條件，.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告容易在公眾心中樹立“高檔、優(yōu)越”的區(qū)域觀念，加上我們在項目立項初始的宣傳中，就注重強調“蓮湖優(yōu)越”的概念，在設計規(guī)劃及配套方面保持高水平。同時在項目進展過程中,為不斷適應市場變化而適時地進行的策略調整。.花園別墅開發(fā)項目可行性分析報告 ⑵. 項目地理位置座北朝南，湖岸線長(2022 多米),總用地面積大，自然水系發(fā)達，容積率低，綠化面積大，易于塑造極佳的形象。 ⑹.上海世博會已經(jīng)申辦成功，具有相當?shù)某醋鲀r值。第五章 市場定位一、項目的市場環(huán)境 項目的市場定位,除自身所具備的條件外,主要取決于其所處的市場環(huán)境，包括區(qū)域的供給，需求及其特征，周邊項目的特點和價格等。而且項目地理位置座北朝南，湖岸線長(2022 多米),總用地面積大，自然水系發(fā)達，容積率低，綠化面積大，綠化條件好，具有塑造高檔別墅區(qū)的優(yōu)越條件，建議本項目的目標客戶應為較有實力的成功人士。 ●追求生活質量，對居住環(huán)境要求較高。 ●對別墅希望能表現(xiàn)自己的個性。第六章 項目開發(fā)進度一、開發(fā)計劃 暫按四期開發(fā)，啟動時間為合作協(xié)議簽署 6～8 個月內(nèi)開工，全部開發(fā)周期約為 4～5 年。第八章 投資概算一、概算依據(jù)： 根據(jù)京政[1993]34 號文件；京政發(fā)[1994]11 號文件；計綜合發(fā)[1994]240 號文件；《北京市九五住宅建設標準》 ；《1996 年北京市建設工程概算定額》 ；《北京市建設工程其他費用》等文件，及 99 年二季度北京市 201 處物業(yè)發(fā)售統(tǒng)計，為計算依據(jù)。三、投資回報： 可售建筑面積每平方米平均售價 5150 元減去綜合總成本[3400]元，余營業(yè)利潤：1750