【正文】 發(fā)展機(jī)遇。土地市場的供應(yīng)分析分為存量土地和增量土地兩部分。2004年南昌土地成交量2004年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地24宗土地，從出讓的土地用途來分析；%，商住綜合用地占了近83%，未來兩年的商業(yè)將有增加。2004年土地成交的樓面地價(jià)，延續(xù)了2003年土地供應(yīng)成交的樓面地價(jià)走高的趨勢，從土地供應(yīng)區(qū)域來看，未來住宅的中心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域的調(diào)整將帶來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將促進(jìn)南昌房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點(diǎn)：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶選擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅(jiān)守“城市夢”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購房的第一選擇。但是受到新近開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)較低、購買客戶入住率低、人氣不旺的影響，區(qū)域房價(jià)上升的可能性已經(jīng)不是很大。大湖之都售樓電話07915988888 6612666項(xiàng)目地址南昌縣南蓮路“墨山立交”以西售樓地址站前西路437號(hào)（海關(guān)對面）投資商正榮集團(tuán)開發(fā)商南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司代理商天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)物管公司深圳市恒基物業(yè)管理有限公司占地面積配套設(shè)施墨爾本公園、水上高爾夫、1500米生態(tài)長廊、3300米湖巖線、水上風(fēng)車、噴泉、哥倫布航?；兀?所世紀(jì)小學(xué)、4所幼兒園，4所文化中心、5個(gè)多功能會(huì)所、商業(yè)大街、水吧、村巴站主力戶型二房二廳（8095㎡）三房二廳（120135㎡）價(jià) 格開盤時(shí)均價(jià)1800元/㎡均價(jià)2030 元/㎡推出時(shí)間2004年6月16日正式開工開盤時(shí)間2004年12月12日交付時(shí)間計(jì)劃于2006年下半年竣工工程現(xiàn)狀建設(shè)中銷售情況現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過80%客戶個(gè)人、清華泰豪等企業(yè)團(tuán)購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司團(tuán)購房源特征地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購買。房型以緊湊的兩房、三房為主。南昌房地產(chǎn)業(yè)對南昌GDP的貢獻(xiàn)已經(jīng)越來越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會(huì)謹(jǐn)慎、合理的維護(hù)房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來兩年南昌房地產(chǎn)市場運(yùn)行穩(wěn)定。在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積適中，價(jià)格相對平和的中檔住宅開發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來兩年，大量普通住宅會(huì)逐步上市，緩解市場矛盾。南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進(jìn)入高增量時(shí)期，市場競爭將更加激烈，但可以看到，未來的市場供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。本項(xiàng)目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集，在項(xiàng)目營銷中若能爭取這些企業(yè)團(tuán)購客戶，將極大促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布居住講究氛圍，開發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項(xiàng)目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，聚集項(xiàng)目較多，而萬科四季花城因?yàn)榫o靠艾溪湖自成一個(gè)區(qū)域。萬科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應(yīng)歸類到產(chǎn)品的品質(zhì)上。萬科地產(chǎn)多年的大盤運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，特別是城郊大盤的運(yùn)作，其全新營銷手法、內(nèi)部資源都是其成功的重要因素。利用教育優(yōu)勢來開發(fā)樓盤的項(xiàng)目不勝枚舉，屢試不爽，萬科城市花園很精明的前期引進(jìn)高新國際學(xué)校，不僅提升了樓盤的檔次，更得到廣大因孩子教育購房客戶的響應(yīng)。在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計(jì)上合理的組團(tuán)分隔，符合多樣客戶的需求。五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征市場客戶群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購買客戶占60%，市區(qū)客戶占30%，另外還有10%的外地客戶，從客戶身份看，教師居多，其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù)員的比例也不少，購房的區(qū)域性是它的第一大特征。而且只要是超過7萬平方米的項(xiàng)目，產(chǎn)品形態(tài)一般超過三種，產(chǎn)品的多樣性是其又一特征。另一方面可以作為公司重要高級(jí)技術(shù)人員的長期居住用房，而且裙樓的酒店餐飲部分還可以聚集人氣，酒店式公寓已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)不可或缺的重要組成部分。低密度，高綠化率的產(chǎn)品更受客戶青睞。產(chǎn)品戶型建議以緊湊的兩房、三房為主，其中兩房的房型面積建議控制在90㎡以內(nèi)，三房的房型控制在125㎡以內(nèi)。建筑立面新穎、現(xiàn)代、科技，能給人耳目一新的感覺。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，成為區(qū)域，特別是類似本項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵，而影響經(jīng)濟(jì)的重要因素是高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，因此研究了區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境，便可以為項(xiàng)目的開發(fā)周期、客戶群定位、項(xiàng)目評(píng)判提供依據(jù)。南昌飛機(jī)制造公司科技園和南昌航空學(xué)院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。通訊系統(tǒng)建有終局容量4萬門的程控電話和高速、寬帶的計(jì)算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò)，并隨著園區(qū)的發(fā)展，適時(shí)擴(kuò)大系統(tǒng)容量。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內(nèi)建成南昌市最大的公交車總站，市區(qū)5路、7路、11路、13路、28路、231路、209路、220路、208路、816路公共汽車直達(dá)區(qū)內(nèi)，沿途經(jīng)過道路主要集中在高新區(qū)南面，北面幾乎沒有公交路線到達(dá)。優(yōu)惠政策內(nèi)容主要是高科技人才引進(jìn)、銀行貸款、土地供應(yīng)、財(cái)務(wù)稅收、為企業(yè)之間提供交流平臺(tái)等等，這些都給外來投資企業(yè)以足夠的吸引。全區(qū)榮獲國家級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)3項(xiàng)，省市科技進(jìn)步獎(jiǎng)49項(xiàng)。入住企業(yè)已達(dá)580多家，其中總收入超千萬元的企業(yè)有53家,其中超億元的企業(yè)20家，主要以電子、醫(yī)藥、軟件等高科技產(chǎn)業(yè)為主。高新區(qū)從業(yè)人員收入截止到2004年底，高新區(qū)從業(yè)人員的人均年收入在10000元以上，高于南昌市平均水平，其中收入在4萬元以上占總?cè)藬?shù)的15%，～4萬元之間的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的25%，普通人員的年收入在10000元，這一數(shù)據(jù)說明了區(qū)域從業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從側(cè)面反映了他們較強(qiáng)（相比南昌整體水平）的支付能力。高新區(qū)入住企業(yè)，決定了從業(yè)人員的素質(zhì)，雖然普通工人所占比例較大，但總體收入水平明顯高于南昌總體水平，說明了區(qū)域客戶的購買能力較強(qiáng)。第五章 項(xiàng)目立地分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南昌市京東地區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰艾溪湖。目前，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已初現(xiàn)雛形，吸引了部分國內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐，如TCL彩電、統(tǒng)一企業(yè)、科勒公司、娃哈哈有限公司等?！茈y吸引產(chǎn)業(yè)園區(qū)以外的市區(qū)客源進(jìn)入變電站、煤渣爐灰堆場、火力發(fā)電站影響周邊空氣質(zhì)量變電站的存在會(huì)使周邊居民受到一定程度的輻射影響，長期居住不利于身體健康。競爭項(xiàng)目選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭分為顯性競爭和隱性競爭，隱性競爭主要是區(qū)域內(nèi)在售，且在后期仍有接續(xù)開發(fā)規(guī)模的樓盤，隱性競爭是區(qū)域內(nèi)正處在空地待開發(fā)狀態(tài)和區(qū)域內(nèi)新增成交土地的項(xiàng)目，但是這一類競爭項(xiàng)目很難獲取到它的開發(fā)資料，后續(xù)的產(chǎn)品定位難以明確，不容易做競爭對比，因此這里還是以顯性競爭作為主要分析對象，其競爭項(xiàng)目選取的條件如下： ≤容積率≤；占地面積≥100畝（個(gè)別典型案例除外）；競爭項(xiàng)目必須在競爭范圍之內(nèi)；產(chǎn)品類型為住宅；現(xiàn)在所開發(fā)的項(xiàng)目只是其中一期，后續(xù)還有開發(fā)；按照上述競爭項(xiàng)目選擇條件，我司篩選了符合研究條件的6例參考性樣本項(xiàng)目，項(xiàng)目概況如下： 表21 擬研究區(qū)域的樣本樓盤板塊項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積容積率銷售價(jià)格京東萬科四季花城南區(qū)410畝北區(qū)560畝南區(qū)25萬北區(qū)40萬2800～3300元/㎡ 豐源天域49642㎡744252700～2900元/㎡青山湖秀泊經(jīng)典150畝17萬3200～3900元/㎡香溢花城480畝，一期占地122畝一期12萬3200～3800元/㎡（公寓）數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司二、與競爭項(xiàng)目對比分析對比本項(xiàng)目競爭強(qiáng)弱表 內(nèi)容項(xiàng)目地段交通生活配套自然環(huán)境小區(qū)環(huán)境小區(qū)規(guī)模居住氛圍企業(yè)品牌物業(yè)管理萬科四季花城——較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)——較強(qiáng)豐源天域較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)——較弱較強(qiáng)強(qiáng)弱較弱秀泊經(jīng)典強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)較弱——香溢花城強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)——強(qiáng)說明：“——”表示與本項(xiàng)目的競爭持平。錯(cuò)位定位規(guī)避競爭競爭項(xiàng)目觀察，售價(jià)都在2700元/平方米以上，屬于區(qū)域內(nèi)的高檔住宅，本項(xiàng)目若能在檔次上與其錯(cuò)開，適當(dāng)降低檔次，走中高檔路線，房型設(shè)計(jì)上以緊湊的兩房、三房為主，使總價(jià)與競爭項(xiàng)目拉開，吸引區(qū)域客戶群中份額最大的普通客戶和技術(shù)人員居住需求，避免了同競爭項(xiàng)目直接競爭。第七章 國內(nèi)知名開發(fā)園區(qū)中房地產(chǎn)操作模式分析一、上海重要產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況上海張江高科技園區(qū)園區(qū)概況上海張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，是國家級(jí)的高新技術(shù)園區(qū)，規(guī)劃面積25平方公里。技術(shù)、資金、市場在園區(qū)有了暢通的互動(dòng)渠道，“自我設(shè)計(jì)、自主經(jīng)營、自由競爭”和“鼓勵(lì)成功、寬容失敗”的園區(qū)文化和創(chuàng)業(yè)氛圍逐漸形成。隨著中芯、宏力和貝嶺等晶圓制造項(xiàng)目落戶園區(qū)，已有80家芯片設(shè)計(jì)公司、3家硅片制造公司、13家光掩膜和封裝測試企業(yè)、11家研發(fā)教育機(jī)構(gòu)，以及34家配套及設(shè)備供應(yīng)公司積聚張江，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈在張江初步構(gòu)成。“十五”期間，園區(qū)將建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國內(nèi)一流高科技園區(qū)。主要包括：集成電路產(chǎn)業(yè)基地（一期）、國家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（一期）國家信息產(chǎn)業(yè)基地、國家技術(shù)創(chuàng)業(yè)基地等。主要包括一個(gè)面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。主要包括張江居住區(qū)和張江集鎮(zhèn)。金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約16平方公里；西部為現(xiàn)代生活園區(qū)和管理服務(wù)中心，約4平方公里。園區(qū)緊靠內(nèi)環(huán)線和楊浦大橋，是浦東 國際機(jī)場通向上海市中心的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。中國福利會(huì)幼兒園和平和雙語學(xué)校已于1996年9月正式招收新生?，F(xiàn)已落戶的項(xiàng)目有中美最大的合資項(xiàng)目“上海通用汽車有限公司”、中日最大的高科技合資項(xiàng)目“上海華虹NEC電子有限公司”、中德合資的“聯(lián)合汽車電子有限公司”，中比合資的“上海貝爾通信有限公司”。安亭鎮(zhèn)與方泰鎮(zhèn)合并后總面積達(dá)到了60多萬平方米，現(xiàn)有人口5萬多，預(yù)計(jì)在一至兩年內(nèi)可達(dá)8萬人。5年初具規(guī)模，基本建成。上海市人民政府于2001年9月正式批準(zhǔn)上海國際汽車城總體規(guī)劃。規(guī)劃建設(shè)以傳導(dǎo)現(xiàn)金汽車文化為主題的“環(huán)球汽車公園”。零部件工業(yè)已形成以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭，集汽車配件、科研儀器、電子儀表等為一體的制造業(yè)體系。新鎮(zhèn)區(qū)。目前均價(jià)6500元/平方。上海海港新城隨著海洋山深水港工程啟動(dòng)，一座規(guī)劃面積達(dá)65平方公里的世界一流的現(xiàn)代化海港新城，將在上海南匯蘆潮港興建。依托未來洋山深水港的建設(shè)，海港新城的規(guī)劃布局以5平方公里的人工湖為圓心，向四周環(huán)狀擴(kuò)散。該規(guī)劃經(jīng)過了兩階段的國際方案征集，先由英、德、意、美、澳、日、荷等國9家世界知名設(shè)計(jì)公司完成概念性規(guī)劃方案，經(jīng)評(píng)選后，再由德、澳、意三國的設(shè)計(jì)公司完成深化階段的規(guī)劃方案，再經(jīng)第二次評(píng)審后，由市規(guī)劃院對中選的德國GMP公司方案深化優(yōu)化而成。該新城既具有現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)區(qū)，又擁有大型湖泊水面和生態(tài)綠地為主體的景觀環(huán)境。正在建設(shè)中的上海磁懸浮列車示范運(yùn)營線，今后也將延伸到海港新城，港城內(nèi)還將構(gòu)筑連接緊密、舒適的有軌電車網(wǎng)，居民出行不坐轎車也很便利。開發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南，瀕臨長江，地處市區(qū)中環(huán)線和外環(huán)線之間。區(qū)內(nèi)湖泊環(huán)繞，景色秀美。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)特色鮮明。已有唯冠、冠捷等多家先進(jìn)制造加工項(xiàng)目入駐；規(guī)劃面積1015畝的高科技產(chǎn)業(yè)園，優(yōu)先發(fā)展生物工程、新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、電子信息與通訊、新材料、環(huán)保及新能源等項(xiàng)目，已有中國普天集團(tuán)、長征火箭、潛江制藥等高科技企業(yè)在此落戶；，主要由楓樹組團(tuán)（地塊）、全力組團(tuán)（地塊）構(gòu)成，其中楓樹組團(tuán)2平方公里。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，一派欣欣向榮景象。在商務(wù)部最近公布的全國49個(gè)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合環(huán)境評(píng)價(jià)體系中，武漢開發(fā)區(qū)綜合指數(shù)名列第8，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列第6，居中西部國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首位。四、與本項(xiàng)目的比較分析內(nèi)容項(xiàng)目區(qū)位交通聯(lián)系產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)規(guī)劃及建設(shè)本項(xiàng)目南昌市京東地區(qū)，近艾溪湖、青山湖，臨贛江，近南昌大學(xué)城市交通主干道（北京西路、高新大道）高新科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)，旅游各自分區(qū)規(guī)劃，研發(fā)、生產(chǎn)、生活配套等各功能區(qū)無明顯規(guī)劃上海張江高科技園區(qū)浦東張江鎮(zhèn)，上海中環(huán)線內(nèi)，近浦東機(jī)場地鐵二號(hào)線終點(diǎn)站；浦東國際機(jī)場高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地進(jìn)行總體規(guī)劃，形成研發(fā)、生產(chǎn)基地與居住、生活配套的兩大片區(qū)上海金橋出口加工區(qū)浦東金橋鎮(zhèn)，外高橋保稅區(qū)軌道交通L6線，楊高北路城市快速干道；外高橋港區(qū)港口加工進(jìn)行總體規(guī)劃，形成出口加工、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代科技四大功能區(qū)上海安亭國際汽車城嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，滬寧第一鎮(zhèn)，滬寧高速公路旁滬寧高速公路；連接江浙地區(qū)各主要城市的主要公路系統(tǒng)大眾汽車研發(fā)、生產(chǎn)基地進(jìn)行總體規(guī)劃，形成服務(wù)貿(mào)易、制造、研發(fā)、生活配套四大功能區(qū)上海海港新城南匯區(qū)蘆潮港，近洋山深水港東海大橋，城市快速干道，磁懸?。挥裳笊缴钏圻B接國內(nèi)外主要航線物流貿(mào)易，旅游渡假進(jìn)行總體規(guī)劃，形成集現(xiàn)代物流、港口加工、金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、居住旅游等為一體的衛(wèi)星城武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)龍陽大道京廣線相連的專用鐵路、汽車滾裝與貨運(yùn)專用碼頭以及中南地區(qū)大型客運(yùn)中心汽車、電子、家電以汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)為主，食品飲料、機(jī)械、電子、信息、醫(yī)藥、生物工程等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的多元化發(fā)展格局。園區(qū)建設(shè)開發(fā)呈現(xiàn)各自為戰(zhàn)