【正文】 0月 11月 12月2022年2022年2022年2022年成交套數(shù) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月商品住宅 917 559 957 2339 3068 1377 1013 1725 2506 2336 1884 19852022商品房 1365 794 1500 2975 3854 1929 1356 2091 2882 2687 2270 2383商品住宅 1693 847 1647 2603 4484 5250 2828 2586 2832 2567 2022 14902022商品房 2135 1110 1921 2965 4870 6164 3923 3600 3496 2909 2410 2105商品住宅 1436 879 1383 1819 2644 1578 1626 1111 1288 1155 1454 17102022商品房 2105 1068 2047 2102 3122 1983 2067 1528 1584 1363 1876 2190商品住宅 1126 1491 / / / / / / / / / /2022商品房 1352 1626 / / / / / / / / / /注1：以上數(shù)據(jù)包含杭州市主城區(qū)（上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、濱江區(qū)、之江開發(fā)區(qū)、下沙開發(fā)區(qū)）注2：商品房包括商品住宅、寫字樓、商鋪等所有商品物業(yè)；商品住宅僅指住宅類物業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）注3：以上數(shù)據(jù)由“杭州市透明售房網(wǎng)”相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)所得從20222022年三年的成交套數(shù)來看， 2022年的成交量呈現(xiàn)較明顯 的淡季旺季特點(diǎn)，曾 顯出5月和9月兩個高峰值。11月起成交量出現(xiàn)了小幅回升，但與 2022022年同期相比，仍處于較低位置。預(yù)定方面，杭州商品房總共預(yù)定了1722套，比上月增加了1117套，%；比去年同期增加了945套，%。 2022年，國內(nèi)樓市開始急轉(zhuǎn)之下，成交量一路走低，價格震蕩下探。大多數(shù)開發(fā)商使出各種促 銷手段，不斷打折促 銷 、謀求上市阿增發(fā)、尋求合作整合資源，維持資金鏈；而眾多購房人則緊捂錢袋，寄希望于開 發(fā)商降價 銷售，房價出 現(xiàn)大松動，小折扣已經(jīng)沒有辦法打動他們堅(jiān)定的觀望心態(tài)。而從2022年底至今的市場 情況來看，整體市 場的理性消 費(fèi)已被喚醒，買房人無論從心理還是行動上將把握更多主動。在打折樓盤及高性價比樓盤的大量成交帶動下，杭州樓市出 現(xiàn)了一波相對旺盛的 銷售走勢。 東灣和伊薩卡。未來房地產(chǎn)開發(fā)貸款、抵押貸款的獲得也還存在不確定性。3月杭州高端公寓銷售狀況所屬板塊 樓盤名稱最早開盤時間 總套數(shù)已推出房源數(shù)已售套數(shù)總銷售率3月成交套數(shù) 備注陽光海岸 198 99 78 78% 1 新盤水岸楓庭 318 318 20 6% 7 新盤新綠園 524 524 467 89% 14 尾盤東方潤園 697 697 622 89% 5 老盤萬象城新綠園共有兩次開盤，分別是 07年10月和08年8月，兩次開盤銷售均火爆，目前仍發(fā)揮余熱，3月共成交14套。老盤東方潤園3月利用贈送精裝修的優(yōu)惠成交了5套房源?？傮w而言，高檔公寓沒有明顯 回暖的跡象。與開闊的錢塘江咫尺之遙，距，距蕭 山國際機(jī)場約18公里。從地圖上看，錢江新城區(qū)域就是大杭州的幾何中心、地理中心。在世紀(jì)之交，為迎接經(jīng)濟(jì)全球化和我國加入WTO的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，為加快杭州城市現(xiàn)代化建設(shè)，為保護(hù)歷史文化名城，適應(yīng)“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂 ”的需要，杭州市委、市政府提出了杭州城市 “城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”、“東動、西靜、南新、北秀、中興”的戰(zhàn)略步驟，即將長期以來形成的以西湖為核心的團(tuán)狀空間形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的分散組團(tuán)形態(tài)，杭州的城市發(fā)展將由圍繞西湖建設(shè)發(fā)展的西湖時代跨入以錢塘江為依托，跨江、沿江發(fā)展的錢塘江 時代 ，在 錢塘江北岸的城市地理中心位置建設(shè)杭州市城市新中心，這就是杭州 錢江新城。它的 規(guī)劃充分考慮21世紀(jì)現(xiàn)代化大都市的特點(diǎn)，突出規(guī)劃的前瞻性和承繼性，反映出杭州市的鮮明的地域特色和深厚的文化內(nèi)涵，使西湖、錢塘江和城市新中心三者和諧統(tǒng)一，避免出現(xiàn)城市趨同化和千城萬市一個面的現(xiàn)象，突出 “開放大氣 ”的錢塘江城市景觀特色，與 “精致和諧”的西湖城市景觀相輝映。新城 規(guī)劃具有低密度、高容積率和高綠化率的特點(diǎn)，將集中杭州的現(xiàn)代化建筑群，體現(xiàn)自然與人和 諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境。目前，區(qū)塊內(nèi)的“兩橫九縱”( 富春江路、 錢江路、新安江路、靈江路、曹娥江路、椒江路、望江路、慶春路、浦江路、奉化江路和衢江路)均已經(jīng)全面通車。重點(diǎn)將發(fā)展銀行、保險、證券、信息、咨詢等行業(yè)，鼓勵發(fā)展物流、商業(yè)、文化體育、住宅等產(chǎn)業(yè)，吸引國內(nèi)外的大公司、大集團(tuán)、知名民營企業(yè)總部入住新城。因此，新中心區(qū)的空 間規(guī)劃布局上，將從大范圍、大尺度、高視點(diǎn)的角度，體 現(xiàn)現(xiàn)代城市以高層建筑群為核心的特色。針對錢塘江防浪墻的特點(diǎn)，運(yùn)用城市陽臺的理念，形成江邊生態(tài)帶 ，最大限度地接近水體；充分利用區(qū)域內(nèi)外的豐富水系，溝通 諸多水體，體現(xiàn)杭州以“水”聞名于世的城市特征。未來的 錢 江新城，將成為杭州市乃至浙江省的中央商務(wù)區(qū)，高層次的第三產(chǎn)業(yè)區(qū)和城市 經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展新的增 長點(diǎn)，它將是即體 現(xiàn)時代特征、杭州風(fēng)格、錢江特色，又具有高文化品位和高科技內(nèi)涵的沿江園林新城?，F(xiàn)在，經(jīng)過近一千個日夜的奮戰(zhàn)，一座以開闊的錢塘江為 背景，體 現(xiàn)自然與人和諧共生的生 態(tài)理念，充分延續(xù)歷史文脈的現(xiàn)代、大氣的杭州城市新中心和商務(wù)中心(CBD) 已日益清晰地崛起在 錢塘江畔。錢江新城是近五年杭州市政府投入最大、政策收益最多、升值潛力巨大的領(lǐng)袖板塊，幾乎集中了杭州最頂尖的城市資源，市民中心、城市陽臺、杭州大劇院、國際會議中心、杭州 圖書館等高規(guī)格的配套設(shè)施，呈現(xiàn)出一系列完美的城市生活元素， 錢江新城已然成 為了21世紀(jì)杭州大都市形象的新地標(biāo)。該區(qū)域主要以城市的公共建筑為主，住宅項(xiàng)目較少，主要有華潤新鴻基悅府已于2022年8月開盤，房源基本售罄；濱江東方潤園、金基水岸帝景等。東方潤園、金基地段的不可復(fù)制性和自然資源的稀有性，是該區(qū)塊演變成為完整高尚住宅區(qū)的必要條件和天然稟賦。該區(qū)塊的住宅項(xiàng)目主要有 綠城新綠園、濱江 藍(lán)色錢江（本案）。新綠 園、濱江藍(lán)色錢江（本案）將于 2022年6月首次開盤 。萬 萬 萬 萬 萬 萬 20222022萬 萬 萬 萬 萬 萬 萬[ 萬 萬 萬 萬 萬 萬 萬 萬 萬 萬 ]11759 5002 53027161 675302022400060008000100001202214000[2003]02號 。東方 潤園[2005]41號 。城市 之星[2007]17號 。從2022年到2022年，最高樓面，僅上漲 ，但是從2022年至2022年，最高樓面地價卻上漲了6457元/ 平米，平均每年上漲了3000多元/平米。 悅府、新 綠園、林風(fēng)三期錢江新城區(qū)域商品住宅存量及新推量統(tǒng)計(jì)(面積)樓盤 總可售 面積 已推出 面積 已售面積 2022年銷售量 2022年存量 預(yù)計(jì)2022年新推出量 2022年可售量 2022年可售量所占比例錢江新城板塊主要競爭項(xiàng)目藍(lán)色錢江 250682 0 0 0 0 86745 86745 %陽光海岸 83450 41578 27796 27796 13782 41872 55654 %城市之星 220220 0 0 0 0 60000 60000 %東方潤園 233446 233446 196459 28690 36987 0 36987 %萬象城 102288 102288 96260 96260 6028 0 6028 %水岸楓庭 44258 44258 1212 1212 43046 0 43046 %曉廬 230499 230499 171652 29500 58847 0 58847 %御樹 46071 46071 22152 22152 23919 0 23919 %新綠園 79157 79157 69341 17946 9816 0 9816 %紫軒 55094 0 0 0 0 55094 55094 %錢江新城板塊總計(jì) 1430726 777297 584872 223556 192425 243711 436137 100%錢江新城區(qū)域商品住宅存量及新推量統(tǒng)計(jì)(套數(shù))樓盤 總可售 套數(shù) 已推出 套數(shù) 已售套數(shù) 2022年銷售量 2022年存量預(yù)計(jì)2022年新推出量2022年可售量2022年可售量所占比例錢江新城板塊主要競爭項(xiàng)目藍(lán)色錢江 901 0 0 0 0 440 440 %陽光海岸 198 99 69 69 30 100 130 %城市之星 1000 0 0 0 0 300 300 %東方潤園 697 697 606 100 91 0 91 %萬象城 622 622 600 600 22 0 22 %水岸楓庭 318 318 9 9 309 0 309 %曉廬 1675 1675 1249 240 426 0 426 %御樹 347 347 190 190 157 0 157 %新綠園 644 644 537 170 107 0 107 %紫軒 319 0 0 0 0 319 319 %錢江新城板塊總計(jì) 6721 4402 3260 1378 1142 1159 2301 100%根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止 2022年12 月31日， 錢江新城區(qū)域主要可售商品房存量為192425平方米，共1142 套，加上 預(yù)計(jì)2022年新推出的量 243711平方米，共1158套，2022年，錢江新城區(qū)域商品住宅總可售套數(shù)預(yù)計(jì)將有2300套。此外，一期2樓銷售率達(dá)到78%的陽光海岸將于 2022年4月6日推出其第二批房源1樓，共計(jì)100套。而 06年開始樓 盤入市量增大，并開始出現(xiàn)金色海岸、東方潤園等高端項(xiàng)目，拉動區(qū)域銷售均價，區(qū)域內(nèi)開始呈現(xiàn)中端、高端產(chǎn)品定位相對分化的格局。御樹開盤均價16000元/平方米。 悅府開盤， 實(shí)際成交均價27100元/平方米，所推的2樓161套房源在幾天內(nèi)基本售罄。 陽光海岸在續(xù)寫錢江新城高端樓 盤輝煌的同時，也把高端城市公寓總價提到了1200萬元以上，已售均價達(dá)34000元/平方米左右。 金色海岸 68643 219000 % 560欣盛 新綠園 27666 118000 % 644萬象城 紫軒 13479 55094 32% 319濱江 林風(fēng) 浙江當(dāng)代建筑設(shè)計(jì)有限 公司 EDAW美國易道景觀設(shè)計(jì)所 /金基 陽光海岸劉榮廣伍振民建筑師事務(wù) 所（香港）有限公司、浙江城建設(shè)計(jì)集團(tuán)股份有限公司、中國美院風(fēng)景設(shè)計(jì)院盧翔建筑師事務(wù)所貝爾高林國際（香港）有限公司香港IVEN CHENG設(shè)計(jì)有限公司、SUN amp。 城市之星 劉榮廣伍振民建筑師事 務(wù)所（香港）有限公司 貝爾高林國際（香港） 有限公司 藝術(shù) 及室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問有限公司昆侖公館 澳大利亞布BAU 建筑與城市設(shè)計(jì)事務(wù)所 日本原田華景觀創(chuàng)意 咨詢 香港高文安設(shè)計(jì)有限 公司【競爭對手推廣策略分析】競爭樓盤核心價值訴求點(diǎn)、推廣策略對比分析項(xiàng)目 核心價值訴求點(diǎn)及推廣策略陽光海岸廣告語：198個傳奇營銷方式：以開盤后的大量熱銷型軟文為主要推廣手段推廣主要途徑：報紙廣告：開盤前投放少量預(yù)告性報廣，開 盤后利用大量的 報紙軟文為主，硬廣為輔的集中投放（投放媒體以《杭州日報》為主）；戶外廣告：在機(jī)場高速靠近機(jī)場段、湖墅南路杭汽 發(fā)地塊外 圍等位置設(shè)立了戶外廣告，現(xiàn)場之江路采用約7米高度 圍擋做形象廣告?！?022年9月20日，《中國十大超 級豪宅》排行榜在香港揭曉 ，東方潤園位列第三，東方潤園是這個獎項(xiàng)自發(fā)布以來極少數(shù)的公寓 類獲獎樓 盤，也是浙江地區(qū)第一個入選的樓盤。推廣訴求點(diǎn)：已前所未出現(xiàn)的頂級公寓類豪宅的形象高調(diào)入市，在各階段利用不同的事件進(jìn)行營銷，并利用全方位、多渠道的媒體攻勢進(jìn)行轟炸。推廣主要途徑：2022年12月10日廣受關(guān)注的錢江新城內(nèi)大型“都市綜合體”項(xiàng)目——杭州萬象城撩起了神秘的面紗。2022年4月被外界稱為杭城極具特色的展示中心的萬象城MIXC都市生活體驗(yàn)中心揭開面紗。悅府的小戶型推出打破了原有的慣例，開辟了高檔住區(qū)以小 戶型居多的先河。推廣訴求點(diǎn)：御樹，以“ 樹”宣揚(yáng)大氣高貴，挺拔俊朗的高 層建筑形象，正式因 為有千千萬萬棵的樹，才能形成 “蔚然成林”的壯闊園林景象；以“御”的傲氣宣誓“舍我其誰”的氣概，一雅一 貴，一舒一弛，溯源出了項(xiàng)目尊貴、睿智、內(nèi)斂的高雅脫俗氣質(zhì)。購房入戶無敵地景經(jīng)典設(shè)計(jì)極限層高奢華內(nèi)裝頂級配套沐橋廣告語：美國公寓營銷方式：小眾傳播、圈層營銷 。沐橋業(yè)主受邀即可擁有“第叁方俱樂部”的高級會籍。沐橋作為一種高端樓盤形態(tài)，試圖通過圈層營銷的方式在杭州城掀起另一種時尚味道。御樹（林風(fēng)三期） 水岸楓庭第二部分：項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況綠城整個項(xiàng)目總用地面積約為84255平方米， 總建筑面積約為30萬平方米。近江小區(qū)農(nóng)貿(mào) 市場、 東側(cè)的上城區(qū)公共中心區(qū) 塊規(guī)劃有體量較大的商業(yè)。藍(lán)色錢江項(xiàng)目以鯤鵬路為軸線的南北兩大區(qū)塊，由精裝高層公寓，酒店式公寓，白金五星級酒店及國際精品商街區(qū)，精妙 圍合成一個現(xiàn)代大氣的高端復(fù)合社區(qū)。地段的不可復(fù)制性和自然 資源的稀有性，是 該區(qū)塊演變成為完整高尚住宅區(qū)的必要條件和天然稟賦。 2022年，城市江景高層公寓的代表作——綠城 藍(lán) 色錢江，又即將