xxxx年上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計分析報告-預(yù)覽頁
【正文】 交量雖不斷放大，不過各開發(fā)商在定價策略上仍十分小心，多采取“以價換量”的營銷策略快速回籠資金，贏取市場先機。福田區(qū)2012年上半年嘉洲富苑一個樓盤取得預(yù)售許可證，預(yù)售住宅套數(shù)216套。2012年上半年新房成交分析2012年上半年深圳樓市逆境中艱難運行，“剛需的產(chǎn)品，剛需的價格”成為上半年樓市的主旋律。樓市表現(xiàn)符合官方意志，調(diào)控效果顯著。不過，由于去年上半年房價處于高位回落階段，基數(shù)相對較高，而今年上半年房價處于低位回升階段，基數(shù)相對較低，而導(dǎo)致同比呈下跌之勢。定義：小戶型物業(yè)（90㎡以下），改善型物業(yè)（90144㎡），大戶型物業(yè)（144㎡以上）雖然打壓房價、嚴(yán)防投機的調(diào)控大環(huán)境依舊，雖然“限購”依舊，但一方面開發(fā)商理性應(yīng)對淡市，定價謹慎，“以價換量”仍然是開發(fā)商的主要營銷策略；另一方面，政策的微調(diào)，如利率優(yōu)惠，以及上半年的兩次降息等金融政策方面的利好也有效刺激銷售。（3499套），同比增加1%左右，%。上半年全區(qū)共有10個項目有成交，其中深物業(yè)彩天怡色、君臨天下、四季山水等為成交主力，三盤累計貢獻全區(qū)近2/3的成交量。物業(yè)型態(tài)方面，南山區(qū)上半年成交的新房以90㎡以下的小戶型物業(yè)為絕對主力，成交面積占全區(qū)的80％，90144㎡的改善型物業(yè)占約14％，144㎡以上的大戶型物業(yè)占約6％。寶安區(qū)上半年新盤和加推項目眾多，且成交活躍，同時，在售項目也熱銷不斷，導(dǎo)致全區(qū)上半年的新房成交量同比暴增7成左右，為全市成交量最多區(qū)域，同比增加4成多。龍崗區(qū)上半年新增的供應(yīng)量較少，新增量主要集中在萬科紅二期、瑞澤佳園、大東城二期、萬科金域緹香一期等項目，缺少海量成交大盤的支撐，全區(qū)上半年的新房成交量同比大幅減少兩成多，同比也減少兩成多。附一：2012年上半年新房成交主要數(shù)據(jù)附二：2012年上半年新房成交戶型構(gòu)成左右。根據(jù)深圳統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，＝15倍！與去年同期（）的房價收入比有較明顯的下降，但仍遠高于國際上限（6倍），即按2012年上半年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積約15年才能負擔(dān)得起購房款！比較可見，深圳的租售比仍然超出合理底線（1∶300），投資回報率較低，不過，較去年上半年的租售比1∶4232012年上半年樓盤成交龍虎榜TOP10改善型物業(yè)成交龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2012年上半年全市共銷售90144㎡。其中，取得了大戶型成交龍虎榜冠軍；；。全市六區(qū)上半年的二手住宅掛牌均價同比都有不同幅度的下跌：%，掛牌均價跌至19055元/平方米；寶安區(qū)同比也急挫近9%，掛牌均價為16015元/平方米；龍崗區(qū)同比下跌8%，掛牌均價為12487元/平方米；福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)的二手住宅相對抗跌，跌幅相對較小，其中，%至25270元/平方米；羅湖區(qū)和南山區(qū)同比均下跌1%略多，掛牌均價分別為19119元/平方米和24364元/平方米?？v觀2012年上半年度的6個月份，16月二手房的成交套數(shù)依次為1402套、1851套、4366套、4602套、5662套、5832套，其中12月份，受2012年傳統(tǒng)農(nóng)歷春節(jié)長假的影響，成交量超低位運行，單月成交量均在2000套之內(nèi)，平均單日成交量約在3050套之間波動。，%，二手房成交套數(shù)為4208套，同比減少約五成。2012年上半年深圳住宅租金根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2012年上半年深圳的住宅租金為47元/平方米/月（16月加權(quán)均價，下同），%。新房、二手房的價格倒掛主要受新房的成交構(gòu)成低端化影響所致，即新房的成交集中在中低端項目，導(dǎo)致新房的成交均價被壓制在低位。第四部分：商業(yè)市場一、一手商業(yè)商業(yè)新增預(yù)售分析根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，商業(yè)總預(yù)售套數(shù)2154套。一手商業(yè)成交分析2012年上半年度深圳樓市呈回暖態(tài)勢，在住宅市場成交量向好的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)成交量也大幅上升，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，%，2012年上半年度深圳市商業(yè)成交套數(shù)1282套，同比增加九成。附：2012年16月深圳各行政區(qū)商業(yè)掛牌均價走勢圖商業(yè)租金根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，%，但仍守住200大關(guān)，為209元/平方米/月（16月加權(quán)均價，下同）。一手寫字樓成交分析2012年上半年度，由于在售的寫字樓項目很少，故一手寫字樓成交量低位運行，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，%，一手寫字樓成交套數(shù)72套，同比減少約五成。所監(jiān)測的三個行政區(qū)的寫字樓租金同樣全面上漲，南山區(qū)同樣領(lǐng)漲全市，%突破百元大關(guān)，為106元/平方米/月；%也逼近百元大關(guān)，為97元/平方米/月；%至128元/平方米/月。從政策層面來看，上半年度并無重大的調(diào)控措施出臺，樓市依舊遵循之前出臺的“國十條”等相關(guān)調(diào)控政策，此外，為應(yīng)對經(jīng)濟的低迷，上半年度央行兩次降息，則成為樓市的一項利好，降低了購房者的房貸壓力；從市場執(zhí)行力度看，少量城市為救市松綁調(diào)控，被中央主管部門緊急叫停；從政府主管部門的態(tài)度和立場來看，國土部、住建部、發(fā)改委等職能部委三令五申樓市調(diào)控不會再出新招，但也決不會放松，足以彰顯主管部門調(diào)控高房價的態(tài)度和決心?？砷_發(fā)土地資源的緊張，勢必大大制約了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也成為遏制高房價的一個不利因素，峰回路轉(zhuǎn)的是，深圳目前已有安居型商品房入市，如永福苑、隨后還有中海閱景馨園、長城里程家園等安居型項目入市，這些項目的入市，能夠分流一部分置業(yè)群體，以后還會有越來越多的安居型項目入市。%，住宅預(yù)售套數(shù)16675套，%。56月份成交均價的攀升，則成為房價彪升的一個危險信號，在打壓高房價的主基調(diào)下，房價上升的苗頭一旦出現(xiàn)，需要立即糾正和遏制，這樣，調(diào)控才會達到預(yù)期的效果，如果不能及時糾正，則調(diào)控可能功虧一簣?？v觀2012年上半年度的6個月份，16月二手房的成交套數(shù)依次為1402套、1851套、4366套、4602套、5662套、5832套，由此可見，隨著時間的推移，評估價征稅政策對二手樓市的影響作用已開始減弱，二手房成交量在56月份已逐步放大，二手樓市呈現(xiàn)回暖之勢。本書中所采用的數(shù)據(jù)均來自于深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局，由于統(tǒng)計時間和統(tǒng)計方式不同，在數(shù)據(jù)體現(xiàn)上可能略有差異，引用時請留意。sz26011
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