【正文】 民黨政府機構(gòu)遷入沙坪壩和歌樂山糟，促進了X商業(yè)貿(mào)易和文化的空前繁榮，其人口從抗戰(zhàn)前不足30000人猛增到1940年逾10萬人。古鎮(zhèn)X不僅具有享譽全國的沙磁文化和紅巖文化，而且因其歷史悠久，積聚了豐富的地方文化遺產(chǎn)，如佛教名剎寶輪寺；古道觀遺址；具有X傳統(tǒng)特色的民居；極具巴渝文化韻味的廟會、茶館文化、川劇清唱、傳統(tǒng)手工作坊、飲食文化及地方特產(chǎn)等。這種與周圍環(huán)境的相互契合，表達了山地居民與自然環(huán)境相互依存的密切關(guān)系，充分體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)的“天人合一”思想?！?建筑特色X是X市歷史上的四大古鎮(zhèn)之一，也是目前唯一保持完好的古鎮(zhèn)，街區(qū)建筑主要為祠廟會館、傳統(tǒng)店宅，構(gòu)造類型豐富多樣。其中大雄寶殿為明代建筑，臺梁式構(gòu)架，重檐下斗拱碩大，具明顯的明代建筑風(fēng)格，上重檐呈網(wǎng)狀如意斗拱，極富地方建筑特色。 古鎮(zhèn)項目建設(shè)背景 目前社會經(jīng)濟概況，7000多戶（含流動戶），而注冊人口接近7000人，由于居住環(huán)境較差，交通不便，近年來該地區(qū)人口呈逐年下降的趨勢，人員外流現(xiàn)象較為嚴重。X是以居住職能為主的街區(qū)，區(qū)內(nèi)也有少量企業(yè)，如家具六廠、絲紡廠、釀造廠、輪船公司、火花塞廠、竹器社等。致使X一帶工商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不佳，街區(qū)財政收入每年不足100萬元，反映出此地的工商業(yè)經(jīng)營狀況普遍不佳。區(qū)內(nèi)醫(yī)院由于服務(wù)范圍較廣，經(jīng)營尚可，但設(shè)備陳舊。下水設(shè)施極其缺乏，居民生活污水就近排入溪溝。區(qū)內(nèi)無垃圾收集站，只是沿溪岸指定點堆放，污染環(huán)境。由于街區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)建筑多為磚木結(jié)構(gòu)、許多房屋已破損不堪，目前已有35％以上質(zhì)量較差建筑，其中15％屬于危房，大部分建筑均已老化損壞并面臨倒塌的危險，加之保護維修資金的嚴重缺乏，直接威脅著傳統(tǒng)建筑的保護和延續(xù)。隨著今年市政府投資5億元的“清水溪流域生態(tài)環(huán)境綜合治理項目”的啟動，給X傳統(tǒng)街區(qū)保護創(chuàng)造了極為有利的外部條件，X古鎮(zhèn)管委會在沙坪壩區(qū)政府的支持下，通過多渠道籌資已經(jīng)投入700萬元，根據(jù)《X傳統(tǒng)街區(qū)控制性詳細規(guī)劃》要求，對項目區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程進行了前期整治，這對本項目的全面實施創(chuàng)造了有利條件，并積累了寶貴經(jīng)驗。 是實施X市政府“退二進三”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)沙坪壩區(qū)“經(jīng)濟強區(qū)、文化名區(qū)”發(fā)展目標的重要措施之一為了充分利用國家實施西部大開發(fā)這一有利條件，同時面對加入WTO后給我市經(jīng)濟發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)和機遇，市政府提出了“退二進三”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，即通過大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)來推動我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，培育新的經(jīng)濟增長點，而積極開發(fā)我市的旅游資源，特別是發(fā)展具有X地方特色的旅游項目，無疑是實施這一戰(zhàn)略的必要措施。 是X地區(qū)城市建設(shè)的需要，也是當(dāng)?shù)鼐用駥τ谔岣呱钯|(zhì)量、改善居住環(huán)境的迫切要求。 項目投資環(huán)境分析◆ X都市良好的經(jīng)濟發(fā)展X市是西部唯一的直轄市，其都市區(qū)是長江上游經(jīng)濟帶的核心，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要增長極，西南地區(qū)的重要城市，在國家經(jīng)濟發(fā)展格局中起著承東啟西的作用。世界銀行研究局2003年對國內(nèi)32各大城市的城市投資環(huán)境做了分析研究，X綜合排名僅次于杭州、上海、廣州和深圳，高于西安、成都、貴陽和昆明，在西部參評城市中位列第一。表2－1X作為X市主城區(qū)內(nèi)唯一的古鎮(zhèn)，其發(fā)展必然依托于X都市社會經(jīng)濟良好的運行?！耙怀恰奔粗鞒?。都市區(qū)中心是面向西部地區(qū)和X市域的中心，主要指中央商務(wù)區(qū)，由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)共同組成。◆ 基礎(chǔ)設(shè)施及交通運輸基礎(chǔ)設(shè)施方面，X市將進行大的投入，加強城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如今，X市將在水路、公路、鐵路、航空、管道等五方面“五管齊下”，打造西部領(lǐng)先的立體交通網(wǎng)。X市的優(yōu)惠政策包括沿海開放地區(qū)的優(yōu)惠政策、西部大開發(fā)的優(yōu)惠政策和三峽庫區(qū)開發(fā)優(yōu)惠政策。全區(qū)總面積396平方公里，常住人口82萬，每天外來人口平均30萬人次，總?cè)丝谶_100多萬人次。2004年，％；地方財政總收入20億元，％，同比增長99％；，％；，％；，增幅達20％；全區(qū)億元企業(yè)累計達26家。沙坪壩區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)好，古鎮(zhèn)項目具有較大發(fā)展空間。區(qū)內(nèi)有6個火車站，包括西南最大的鐵路編組站——X東站和3個國家2二級火車站?！?科技教育：沙坪壩區(qū)科技教育發(fā)達，是X的科技文化區(qū)。學(xué)生和教職員工占人口三分之一。● 工業(yè)基礎(chǔ)：沙坪壩區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是“X市十強工業(yè)區(qū)縣”，擁有46家大中型工業(yè)企業(yè)和3家上市公司，10家企業(yè)獲得過“X市工業(yè)企業(yè)50強”稱號，是中國重要的摩托車、發(fā)動機及零部件制造基地?！?三產(chǎn)經(jīng)貿(mào)：沙坪壩區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，全區(qū)形成了百萬人口的消費市場。人才市場、科技市場和房地產(chǎn)市場正在蓬勃興起?！?行政服務(wù)：在沙坪壩區(qū)委、區(qū)政府的關(guān)系和支持下，沙坪壩區(qū)行政審批服務(wù)大廳于2003年1月16日正式對外辦公。發(fā)展規(guī)劃的重點以“一城三中心三高地“為中心開展，在“十一五”期間全面推進建設(shè)工作?！?建設(shè)X市最具有文化藝術(shù)特色的商貿(mào)中心沙區(qū)文化氛圍濃郁，占地8萬平方米的三峽廣場蘊藏著深厚的文化內(nèi)涵；沙區(qū)人氣旺、市氣旺、財氣旺，以三峽廣場為核心的三角碑中心商圈日均人流量在25萬人以上，中心商圈的大型商貿(mào)零售企業(yè)經(jīng)營業(yè)績突出，知名商家踴躍入駐；沙坪壩區(qū)人才聚集，智力優(yōu)勢突出，具備發(fā)展中介、咨詢、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的有利條件；沙區(qū)舊城改造步伐日益加快，中心商圈還有巨大的發(fā)展提升空間。◇ X市文化產(chǎn)業(yè)基地沙區(qū)文化事業(yè)發(fā)達、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。按照國際通行標準，超過12％的增長率即進入快速增長期，沙區(qū)商業(yè)發(fā)展處于較高速度的增長階段，未來5年將逐步進入平穩(wěn)增長期。表2－3抗戰(zhàn)時期X發(fā)展達到鼎盛，結(jié)合地形地貌，又有“小X”之美喻。寶輪寺依山傍水，掩映于綠蔭之中，顯得格外靜謐，浩浩嘉陵江日夜不息地從它腳下流過。隔江望去，板墻黑瓦在叢林溪流映照下，層層疊疊，素雅清淡，韻味無窮。吊角樓外形靈巧，建筑風(fēng)格上千變?nèi)f化。單以戲劇活動而論，在古鎮(zhèn)X演出的節(jié)目就有20多個抗戰(zhàn)劇目。在嘉陵江邊有一石刻，上面刻有“華子良脫險處”，華子良為小說《紅巖》中的人物。街上保持了原有的步行空間，沒有汽車通行，加之依山傍水，自然環(huán)境好。 自然旅游資源為輔助X境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色。根據(jù)經(jīng)驗性調(diào)查，此類旅游地的旅游者心理容量為每6平方米1人?！?旅游資源定量評價體系由“旅游資源共有因子綜合評價”賦分和“附加值”賦分兩部分組成。 觀賞游憩使用價值歷史文化科學(xué)價值珍稀奇特程度規(guī)模、豐度與機率完整性開發(fā)潛力90由此為X古鎮(zhèn)提供了得天獨厚的市場區(qū)位優(yōu)勢?？旃?jié)奏與緊張的現(xiàn)代都市生活，使傳統(tǒng)老城古鎮(zhèn)的質(zhì)樸休閑風(fēng)情具有持久與恒定的吸引力。 對海內(nèi)外游客具有不同層次的廣泛吸引力具突出東方文化、中國文化背景，與西部地方特色、傳奇色彩的X巴渝文化風(fēng)貌，引起不少外國游客的濃厚興趣。伴隨古鎮(zhèn)X的開發(fā)建設(shè)，近幾年旅游接待人數(shù)快速攀升。古鎮(zhèn)目前已成功地組織了四屆春節(jié)廟會和“五一”、“國慶”黃金周活動。春 節(jié)“五一”黃金周“十一”黃金周1— 10月不含節(jié)假日1112月不含節(jié)假日合計2001年80150142642003年120四年來，共接待各級官方視察、參觀隊伍150余批次。 客源目標市場細分與功能定位X古鎮(zhèn)將形成以X本地游客為主體，國內(nèi)游客為拓展，海外游客為延伸的多層次客源市場結(jié)構(gòu)?！?外國游客市場異域文化觀光、異域民俗體驗。 預(yù)測結(jié)果通過預(yù)測與分析，X古鎮(zhèn)未來旅游市場發(fā)展?fàn)顩r如下：表4－3 X古鎮(zhèn)旅游市場預(yù)測結(jié)果以上預(yù)測結(jié)果是一種長期性預(yù)測，并具有一定的理性。5 古鎮(zhèn)旅游形象定位與旅游開發(fā)方向 古鎮(zhèn)旅游開發(fā)主題形象定位 古鎮(zhèn)傳統(tǒng)形象定位——“老X”的縮影基于X古鎮(zhèn)的旅游資源與旅游環(huán)境特色，突出三大傳統(tǒng)本底形象：嘉陵“水碼頭”，陪都“小X”，“老X”的縮影。這一定位，也是古鎮(zhèn)傳統(tǒng)的整體形象定位。巴渝情懷總之，“風(fēng)云古鎮(zhèn) 旅游地功能目標定位融觀光、休閑與文化體驗為一體的主城區(qū)最近便的傳統(tǒng)古鎮(zhèn)旅游地；最具巴渝地方文化代表性的外國游客與國內(nèi)游客游覽X的觀光地；X本地人體驗傳統(tǒng)與時尚交融的都市核心邊緣性觀光休閑地。 度和工作壓力的緊鄰城區(qū)的康樂休閑場所?！?寶輪寺宗教活動區(qū)位置：寶輪寺及門前小街功能：傳統(tǒng)民俗宗教活動內(nèi)容：宗教朝覲與休閑區(qū)域，藏經(jīng)樓、禪房、客舍。實現(xiàn)由資源導(dǎo)向型向“市場——資源——產(chǎn)品——市場”市場導(dǎo)向型開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變；實現(xiàn)產(chǎn)品的單一型、粗放型向系列化、精品化方向調(diào)整。 餐飲服務(wù)項目◆ 傳統(tǒng)特色菜品開發(fā)；◆ 星級餐館2個（金碧街、臨江）：面向高消費旅游者，會議、商務(wù)旅游者；◆ 素齋餐廳（寶輪寺）：主要面對香客和部分旅游體驗者；◆ 金碧時尚主題街（金碧街）：酒吧、水吧，面對時尚一族；◆ 傳統(tǒng)風(fēng)味小吃街：滿足大眾旅游消費者的餐飲需要。◆ 跳蚤市場（磁童路入口處）。 重要景點項目◆ X旅游景觀碼頭：再現(xiàn)X傳統(tǒng)碼頭文化（纖夫、挑夫、人力車夫，漁船、漁歌、河邊燈火）；◆ 典型性、代表性古民居的保護修繕工程：☆聚生茂☆汲水巷1號☆李家院等◆ 核心街區(qū)（磁正街、磁南街、幸福街、金碧街）風(fēng)貌協(xié)調(diào)工程（外立面修繕、恢復(fù)）；◆ 鳳凰溪臨溪吊腳樓工程（景觀、休閑）、鳳凰溪木棧道；◆ 臨嘉陵江吊腳樓群；◆ X文化拯救工程：概念性文化內(nèi)容豐富，為了滿足旅游需要，需要進行顯性化，將概念文化實體化，打造功能、形式各異的場館：☆ X陶瓷文化展示與體驗館☆ X遺產(chǎn)中心amp。 會；◇ 定向運動；◇ 郵差表演◇ 電 影 周；◇ 茶完善步游古街道（石板路）修繕工程、景區(qū)入口的停車場的建設(shè)，保證旅游的空間活動過程暢通、安全。日，用水普及率100％。 排水管網(wǎng)（9500m）◆ 現(xiàn)狀古鎮(zhèn)內(nèi)區(qū)內(nèi)現(xiàn)排水系統(tǒng)為合流制，且設(shè)施十分簡陋，污水未經(jīng)處理就近排入溪河，嚴重污染了區(qū)內(nèi)及周邊環(huán)境。根據(jù)X市暴雨強度，取地面集水時間6min，雨水干管為D500D800，區(qū)內(nèi)為D300～D400；北面直排入嘉陵江，西面直排入鳳凰溪，南面及東面直排入清水溪，共七個主排雨水口，總長度5000m區(qū)內(nèi)排污管網(wǎng)周邊干管D300，區(qū)內(nèi)D250，分別匯集于北面及東面地埋式污水處理站，總長4500m，實現(xiàn)達標排放。區(qū)內(nèi)10KV主干電纜構(gòu)成環(huán)狀，提高供電可靠性，區(qū)內(nèi)中、低壓配電網(wǎng)全部規(guī)劃入地，電纜溝沿街區(qū)人行道敷設(shè)，同一走向中、低壓電力電纜同溝，在狹窄巷道中、低壓電纜采用直埋。 通訊設(shè)施規(guī)劃目前X正街設(shè)有模塊局，并匯接于沙區(qū)中心局?！?在通道狹窄的街道和小區(qū)內(nèi)，管道電纜管材采用硬質(zhì)PVC管?！?規(guī)劃區(qū)內(nèi)，限制發(fā)展用戶交換機。工業(yè)用氣嚴加控制，原則上限于發(fā)展用氣量不大的原料用氣和工藝用氣。工業(yè)用氣量限制在總用氣量的25％以內(nèi)。規(guī)劃以中108管道接通渝碚路上的城市供氣主干管和勞動路現(xiàn)有管道在區(qū)內(nèi)構(gòu)成環(huán)狀，以提高供氣可靠性。箱式調(diào)壓器安裝于建筑物外墻，或于庭院地下安裝?！?公廁目前區(qū)內(nèi)居民住房大多無衛(wèi)生間，現(xiàn)有公廁數(shù)量及標準明顯不能滿足要求。 景觀整治工程◆ 沿江、溪岸環(huán)境整治沿江、溪岸邊緣及視線通廊是整個街區(qū)景觀保護的重要內(nèi)容，結(jié)合本市清水溪生態(tài)環(huán)境綜合治理項目的啟動及本項目污水治理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，恢復(fù)岸線植被，清理濱河垃圾，確保濱河兩岸常年洪水位以上至少15米寬綠化帶，同時配置游覽點與服務(wù)設(shè)施，形成濱河公園。沿溪、江濱河路建設(shè)應(yīng)結(jié)合城市防洪堤建設(shè)，濱江路建設(shè)不得侵占河流泄洪區(qū)。環(huán)境綠化應(yīng)結(jié)合山體滑坡治理綜合考慮。8 投資估算 投資估算的依據(jù)◆ 《X市仿古建筑及園林工程預(yù)算定額》（2000）；◆ 《X市房屋修繕工程預(yù)算定額》（2000）；◆ 《X市市政工程預(yù)算定額》（1999）；◆ X市現(xiàn)行各項建設(shè)費用文件；◆ 項目設(shè)計及建設(shè)標準。2傳統(tǒng)風(fēng)味小吃街250招商引資6壩壩電影場（露天電影）30政府投資10素齋餐廳100招商引資4擬將童家橋街道轄區(qū)幸福街劃入X街道并打造幸福街石板路50政府投資8文昌宮遺址文化發(fā)掘及“水觀音”沿江帶的保護開發(fā)3000政府啟動作項目包裝磁管會招商引資建設(shè)12X文化拯救工程（X陶瓷文化展示與體驗館）500政府啟動，引資建設(shè)16給排水系統(tǒng)完善500政府投資 計125205007翰林院修復(fù)工程9 項目建設(shè)管理與招標 項目建設(shè)管理◆ 建設(shè)過程中嚴格執(zhí)行項目法人制XX保護開發(fā)有限公司為項目法人，負責(zé)本項目資金籌措和使用，以及實施過程中的重大決策，確保項目投資、質(zhì)量和進度等各項建設(shè)目標的實現(xiàn)。◆ 設(shè)立項目基建專戶，嚴格項目資金管理項目法人應(yīng)確保項目資金的使用做到“專帳、專戶、專人管理”，嚴禁將項目資金挪作他用。但均須按國家相關(guān)規(guī)范進行竣工驗收，并只有在項目竣工驗收合格后方可投入使用。招投標代理機構(gòu)應(yīng)按照公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標、評標等工作，并依法接受有關(guān)行政艙督部門對招投標活動實施監(jiān)督。 政府承諾◆ 古鎮(zhèn)管委會為投資者營造公正、透明的政策環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境，優(yōu)良的人居環(huán)境，穩(wěn)定的治安環(huán)境。涉及投資企業(yè)的治安糾紛，公安部門開辟“綠色通道”，需辦理治安方面證照的，實行特事特辦、上門服務(wù)?！?搞好供電服務(wù)。對外來投資重點企業(yè)試行工商年檢免檢。◆ 本項目的經(jīng)濟評價中考慮了X古鎮(zhèn)地處主城區(qū)，交通方便，而勞動力成本相對較低的實際情況。354396保守地估計項目開發(fā)前期接待游客數(shù)按同比例18%增長，后期增長放緩為12%。354396 間接經(jīng)濟效益表六：旅游經(jīng)濟間接效益分析表按37的乘數(shù)效應(yīng)，制定上表。 ◆ 營業(yè)稅及附加14147%=（1＋10%）2=因此，前期總投入15000萬元，%，故在前期投資無盈利。 ◆ 營業(yè)稅及附加 %= ◆◆◆ 整個項目工程旅游開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟