【正文】 5年后，購買者如必須出售需經(jīng)所在單位(補(bǔ)貼單位)的同意，所得出售的增值部分，個人只能分得相當(dāng)于原來所付房價占當(dāng)時綜合造價比例的部分。其要點有：　　(1)住宅共用、自用部位和設(shè)備的劃分　?、僮杂貌课缓驮O(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自 用陽臺。所 有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為?！　、酃砍鍪酆?，業(yè)主委員會成立前，住宅的維修養(yǎng)護(hù)管理由售房單位或售房單位委托的 管理單位承擔(dān)；業(yè)主委員會成立后，住宅的管理，由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同進(jìn)行管理。要建立公房售后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。　?、喾残枰獙ψ≌M(jìn)行中修以上的，應(yīng)當(dāng)依照《城市房屋修繕管理規(guī)定》執(zhí)行?！　?三)租賃住宅及其管理　　租賃住宅是指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，通過房屋租賃的形式取得在一定時期內(nèi)使用權(quán) 的住宅，包括公有住宅的租賃和集體所有制房產(chǎn)以及私人房產(chǎn)的租賃。在物業(yè)管理中，出租人和承 租人首先都應(yīng)遵守租賃合同的有關(guān)規(guī)定，其次也都要遵守物業(yè)管理委托合同的各項規(guī)定。房產(chǎn)經(jīng)營公司和私人的房產(chǎn)出租，用 于住宅的，其租金標(biāo)準(zhǔn)的制定也必須符合國家有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)物價部門審批，報房管部門備案。因此，隨意改變房屋的用途，將會影響房屋的安全與使用。這一改革是我國許多地區(qū)、各級政府、房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了各種有益探索，不斷總結(jié)取得的重大成果，它有一個逐步發(fā)展、不斷完善的過程。1990年，建設(shè)部確定廣州市五羊村為國家級住宅小區(qū)管理試驗點。在那次會上對住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的發(fā)展方向取 得了共識?！豆芾磙k法》作為一個部門的規(guī)章，為房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。在物質(zhì)文明建設(shè)方面，物業(yè)管理體現(xiàn)在對居住小區(qū)內(nèi)、房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕等的管理上。　　精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容?！　【裎拿鹘ㄔO(shè)的活動方式?！　?，突出表現(xiàn)在管理重于建設(shè)這一特點?！　??！　≡诰幼⌒^(qū)內(nèi)，遷入的新居民，具有不同階層和職業(yè)的差異，又有來自不同地區(qū)在生活 習(xí)慣、愛好方面的區(qū)別，經(jīng)濟(jì)收入等的差別又決定了他們對居住環(huán)境和居住行為的差異。直接管 理的機(jī)構(gòu)有：街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機(jī)構(gòu)，如城市規(guī)劃、城市監(jiān)督、市政管理、房屋產(chǎn)權(quán)管理、環(huán)境衛(wèi)生、防疫、環(huán)境保護(hù)、工商行政、物價、稅收、民政 事務(wù)、社會治安等機(jī)構(gòu)。較之以前舊的管理體制來說，這種管理帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性?！　〉谌?，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性?！　?三)居住小區(qū)物業(yè)管理的具體內(nèi)容　　居住小區(qū)物業(yè)管理是城市管理現(xiàn)代化以及在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會 化分工的產(chǎn)物。尤其是房屋的公共管道、公共設(shè)備，都必須有一個眾多業(yè)主協(xié)調(diào)管理的服務(wù)機(jī)構(gòu)，作為所有產(chǎn)權(quán) 者利益維護(hù)或代理人?！　　，F(xiàn)行小區(qū)規(guī)劃規(guī)定：綠地面積不少于總占地面積的30％，綠化覆蓋率不低于25％。要加強(qiáng)防疫、滅鼠、滅蚊繩孽生基地，要認(rèn)真按照城市衛(wèi)生條例做好小區(qū) 內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作，堅持以“拾零”為主的清掃制度，禁止亂張貼、亂涂寫，對小區(qū)的經(jīng)營商點應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門前三包制度，物業(yè)公司應(yīng)爭取工商行政管理部門的支持，依據(jù)年審制度， 應(yīng)視經(jīng)營者遵守小區(qū)管理制度的優(yōu)劣而決定是否繼續(xù)發(fā)經(jīng)營業(yè)牌照?！薄　榱藢ξ飿I(yè)管理公司的選聘與對管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，“管理辦法”第六條規(guī)定“ 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)?！　《?、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理，從規(guī)劃階段開始到住戶入住前，其物業(yè)管理從三個階段進(jìn)行?！　〉谝皇巧鐣б?。這種經(jīng)濟(jì)效益從以下幾方面表現(xiàn)出來：一是從政府方面來說，不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費(fèi)用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。 　　第三是環(huán)境效益。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務(wù)性很強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。實行所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。因此，必須實行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實行管理經(jīng)營權(quán)的集中統(tǒng)一?！　?。第四節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)與考評　　為了貫徹建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平，推進(jìn)居住小區(qū)物業(yè)管理，建設(shè)部于1995年3月11日的建房［1995］120號文件發(fā)布了《 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)考評驗收標(biāo)準(zhǔn)?！　《?、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的申報　　各地申報時，小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認(rèn)真填寫《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報表》，由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負(fù)責(zé)人簽署預(yù)評預(yù)驗意見并加 蓋公章，于每年7月30日前申報到建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司。　　五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)后的檢查　　各地應(yīng)按照《標(biāo)準(zhǔn)》和《評分細(xì)則》的要求做好對已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復(fù)查工作。第五節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源和測算　　一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源　　居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低，還不能承受較高的費(fèi)用，特別是我國長期實行住宅福利制度，一些居民對收取多項的管理費(fèi)用，心理準(zhǔn)備不足?！　∫鉀Q住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題，需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制?！　∥飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及 其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。這些費(fèi)用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日 常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)?！　、儆墒鄯繂挝话凑找欢ū壤龔氖鄯靠钪刑崛?，原則上，多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。　?、谟蓸I(yè)主一次性或分次籌集。　　不管是公有住房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時 ，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。在業(yè) 主委員會未成立前，可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理?！　【S修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上，爭 取產(chǎn)生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。如組建工程隊，完善住宅小區(qū)配套建設(shè)，建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路，建停車場等。同時，其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計。考慮到目前我國的實際情況，廣大居民的收入水平和低租金的住房政策，小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān)，尚有較大困難?！　。陂_展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。　　?！　《?、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則　　《暫行辦法》特別對收費(fèi)原則作出以下規(guī)定：物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則?！　∑渲袑ζ胀ㄗ≌峁┑墓姶k性質(zhì)的服務(wù)實行政府定價。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度 內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！　嵭薪?jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代 表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案?！　∪?、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法　　(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成　　“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成，作了如下的規(guī)定：　　、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；　　、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；　??；　?。弧　。弧　。弧　?。　　(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則　　居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同，其 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合，共同做好“暫行辦法”的實施工作。住宅小區(qū)的文明建設(shè)的創(chuàng)建，直接關(guān)系到 “社區(qū)”精神文明建設(shè)的成效，對文明小區(qū)的評比考核起積極的推動作用?！　　　　吧鐓^(qū)”精神不是孤立的、抽象的，高不可攀的，要以它為靈魂、為核心，制定整個小 區(qū)的精神文明規(guī)范；整個小區(qū)的精神文明規(guī)范，體現(xiàn)了“社區(qū)”精神的具體內(nèi)容和操作要求?！　　　?1)住宅小區(qū)內(nèi)房屋無亂搭亂建；　　(2)住宅樓陽臺(包括平臺和外廊)的使用不礙觀瞻，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全；　　(3)房屋的共用樓梯、走道等部位保持清潔，不隨意堆放什物和任意占用；　　(4)訂有便民收費(fèi)辦法，各種費(fèi)用及時收繳，推行統(tǒng)收，減少手續(xù)，方便住戶，費(fèi)用收繳率應(yīng)達(dá)到98％以上；　　(5)房屋檔案資料齊全，管理完善?！　∪?、不把違禁品、黃色污穢的書刊、畫片、唱片、錄音帶等帶進(jìn)社區(qū)和家庭?！　∥?、不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，填塞通道；不在任何公共建筑物上 亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。物業(yè)管理涉及面廣，存在多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此法律關(guān)系相應(yīng)也要十分明 確。從而，形成了物業(yè)管理工作具體實施上的難度和阻力?！　?，才能確立政府對其管理的權(quán)威　　隨著早期開發(fā)的物業(yè)相繼投入使用，物業(yè)管理中的問題也逐漸暴露出來?！　。梢员ＷC業(yè)主的基本權(quán)益　　一般來講，住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)的各個業(yè)主對其房屋產(chǎn)權(quán)擁有不容爭辯的決定權(quán)，他們 是房屋的所有人，有對房屋的使用權(quán)和處置權(quán)。以便更好的服務(wù)于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執(zhí)法力度，調(diào)整好物業(yè)管理與廣大業(yè)主或住戶的關(guān)系，正是我們強(qiáng)調(diào)小區(qū)物業(yè)法制管理的意義所在。只有強(qiáng)調(diào)法的威力，使法律成為約束人們行為準(zhǔn)則，小區(qū)物業(yè)的法制管理就可以起到依法治市的作用?！　　　⌒^(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理是國民經(jīng)濟(jì)管理的重要組成部分?？梢姡訌?qiáng)物業(yè)法制建設(shè)與管理，建立健全相關(guān)的物業(yè)法規(guī)，就會減少糾紛，有利于司法與小區(qū)物業(yè)管理對民事糾紛的處理。作為物業(yè)管理的法規(guī)，不僅應(yīng)當(dāng)解決 物業(yè)管理運(yùn)作中直接面臨的各種障礙，而且應(yīng)當(dāng)和其他相關(guān)法律相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一、相互補(bǔ)充和銜接，形成一個較為嚴(yán)密的法規(guī)體系，以使各種問題從根本上、各個環(huán)節(jié)上，全面、徹底 的解決?！　　　￠L期以來我國各種房地產(chǎn)物業(yè)(尤其在住宅方面)的建設(shè)規(guī)模和速度，與城市發(fā)展的情況和城市人口增長速度嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，造成住宅建設(shè)不足，住宅管理混亂?！　　　≡谖覈恋厥菍儆趪一蚣w所有的，房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)是指物業(yè)建筑物本身的所有 權(quán)及其相關(guān)土地的使用權(quán)，物業(yè)所有者對相關(guān)土地只有使用權(quán)，不得進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓，也嚴(yán)禁買賣或變相買賣。物業(yè)法規(guī)必須對物業(yè)所有權(quán)的內(nèi)容、所有權(quán)的形式、所有權(quán)的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業(yè)的共 有關(guān)系，物業(yè)代管等方面做出明確的立法。應(yīng)該允許物業(yè)的多種所有制形式和多種所有權(quán)形式，以及物業(yè)多種經(jīng)營方式的并存。不能只抓建設(shè)，不管維修 。因此，物業(yè)的修繕應(yīng)該是物業(yè)立法的一個重要內(nèi)容。廣義的講如小區(qū)建設(shè)管理、 住宅經(jīng)濟(jì)市場管理和住宅維修管理等的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。因此在住宅物業(yè)上需要立法，依法來加強(qiáng)管理，由單一的行政權(quán)力管理向社會的經(jīng)濟(jì)管理、法律管理過渡?！　　　∥覈w物業(yè)供給水平是緊張的，造成的原因，除了房屋建設(shè)跟不上需要外，另一方面 是舊的房屋嚴(yán)重失修，淘汰率增加。法律是經(jīng)濟(jì)的反映，同時又反作用經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)服務(wù)。在物業(yè)管理方面也應(yīng)該這樣，以物業(yè)立法，促進(jìn)物業(yè)改革和物業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要?！　≡诔鍪鄯课萸鞍选胺课萁桓妒褂煤笠墓芾恚凑吕U納各種費(fèi)用”作為向購買房屋提 出的交易條件是合理的，也是必要的。如果購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權(quán)不向購買者交出房屋， 直到經(jīng)協(xié)商讓購房者愿意辦理并辦好入住手續(xù)時才交樓?！　∫话阄飿I(yè)公司要與業(yè)主簽定的書面合約主要有：①入住合約；②居住公約；③物業(yè)管理 規(guī)定等?！　∫?guī)劃管理部門若要求業(yè)主凡申報裝修的，一律要經(jīng)物業(yè)公司先行提出原則性意見才接受 申報，這樣有利于整個物業(yè)的規(guī)劃管理，保證房屋的基本建筑要求。物業(yè)管理法規(guī)的制定，應(yīng)根據(jù)國家法律、法規(guī)的要求，結(jié)合《中華人民 共和國城市規(guī)劃法》和有關(guān)《細(xì)則》以及物業(yè)實際情況，對于普遍性和人們?nèi)菀走`例的行為，以相互約定的形式制定公眾行為準(zhǔn)則，對簽約雙方都具有同等約束力。如此規(guī)定，才能使內(nèi)部法規(guī)達(dá)到如下目的?！　　！　。忠嗷ヅ浜?，模范地遵守國家法律、法規(guī)和小區(qū)物業(yè)內(nèi)部各項管理制度?！　?。它包括兩個方面的制 度內(nèi)容：　　　　物業(yè)管理委員會，是在物業(yè)所屬地區(qū)政府有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)下，由物業(yè)及其物業(yè)管理牽頭， 由社區(qū)街道辦事處、公安派出所、城市監(jiān)察隊、業(yè)主代表、住戶代表等人員組成的委員會。其主要職權(quán)有：　　(１)討論和決定物業(yè)管理服務(wù)工作中的重大問題；　　(２)檢查、督促小區(qū)內(nèi)各辦事機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作情況；　　(３)檢查、考核物業(yè)各項法規(guī)、協(xié)議、制度、規(guī)定等的貫徹執(zhí)行情況；　　(４)檢查管理服務(wù)費(fèi)用收取與使用情況；　　(５)針對物業(yè)管理與服務(wù)的工作情況，提出有關(guān)議案，交物業(yè)管理機(jī)構(gòu)實施；　　(６)向業(yè)主和住戶宣傳物業(yè)管理制度，協(xié)助物業(yè)辦事機(jī)構(gòu)糾正違章、違紀(jì)行為，教育業(yè)主或住戶自覺維護(hù)公共集體利益，支持物業(yè)管理工作；　　(7)監(jiān)督物業(yè)管理人員工作，提出獎勵或處罰建議；　　(８)對物業(yè)管委會成員提出增補(bǔ)和罷免意見?！　∥飿I(yè)及物業(yè)管理糾紛案件，是財產(chǎn)權(quán)益糾紛案件中的一個重要方面?！　??！　??！　?、遺產(chǎn)問題引起的房產(chǎn)糾紛。它們往往和未盡 社會義務(wù)相關(guān)。隨著房地產(chǎn)業(yè)及物業(yè)法制建設(shè)的健全，行政 或司法程序受理房地產(chǎn)及物業(yè)案件的職責(zé)、范圍將會要求更加明確。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。許多糾紛通過房地產(chǎn)及物業(yè)行政調(diào)解、仲裁可以得到解決。仲裁制度主要以調(diào)解、協(xié)商的方式解決糾紛，易于 當(dāng)事人接受，利于執(zhí)行。　　(三)房地產(chǎn)及物業(yè)