【正文】 在國際上被喻為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”，物流正在成為全體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。隨著湘中綜合物流園項(xiàng)目的逐步運(yùn)營，計(jì)劃2009年生產(chǎn)銷售突破2億元。公司一直堅(jiān)持現(xiàn)代化企業(yè)管理的模式，狠抓經(jīng)營管理及售后服務(wù)，并積極納稅，先后榮獲湖南省“守信用企業(yè)”和湖南省“質(zhì)量信得過單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。工業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年四川機(jī)電行業(yè)進(jìn)出口比例達(dá)到了50%以上，2002年四川機(jī)電進(jìn)出口首次突破10億美元，名列全國十強(qiáng)。四川省副省長楊志文指出，四川是一個(gè)資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會(huì)議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對(duì)我省資源進(jìn)行大開發(fā)與國內(nèi)國際大市場進(jìn)行對(duì)接，西部和四川都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺(tái)。婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司是2003年由湖南省經(jīng)委、發(fā)改委核準(zhǔn)成立的集鋼材、水泥、制冷設(shè)備、煤炭、礦產(chǎn)品、政策允許的有色金屬等資源、能源銷售的貿(mào)易企業(yè)，公司已與國內(nèi)山西省、貴州省及本省的大中型能源企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，是一個(gè)集經(jīng)營管理、運(yùn)輸、銷售為一體的現(xiàn)代化貿(mào)易企業(yè)。婁底市湘中綜合物流園區(qū)項(xiàng)目情況簡介婁底市工程咨詢中心二00九年四月目 錄 第一章 項(xiàng)目單位基本情況第二章 項(xiàng)目基本情況第三章 項(xiàng)目市場分析第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案第五章 項(xiàng)目總投資估算、融資方案及財(cái)務(wù)評(píng)估第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制風(fēng)險(xiǎn)措施第七章 項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容附件：1. 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照《關(guān)于核準(zhǔn)婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司湘中綜合物流園建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)》《關(guān)于婁底湘中綜合物流園建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審意見》和項(xiàng)目用地相關(guān)資料。公司位于婁底市樂坪東街13號(hào)。四川省委省政府在新形勢(shì)下提出的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”更對(duì)走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。張學(xué)忠書記、張中偉省長對(duì)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展也十分關(guān)心，多次指示，要求以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)“求真務(wù)實(shí)”精神，迎頭趕上發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。為本，科學(xué)管理”的企業(yè)宗旨，公司于2007年以來由單一的貿(mào)易企業(yè)逐漸向物流建設(shè)及貿(mào)易一體的多元化企業(yè)轉(zhuǎn)變，依托本市的資源優(yōu)勢(shì)及鐵路企業(yè)的運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，公司擬與廣州鐵路集團(tuán)湖南省湘通物流有限公司共同成立湘中綜合物流公司，以婁底東火車站為基地，將湘中物流園打造為湖南省同行業(yè)先進(jìn)的具有現(xiàn)代物流信息平臺(tái)的企業(yè)。2003年至今，公司銷售收入連年翻番，至2007年底，公司商品銷售收入11205萬元，凈利潤593萬元，上交稅金300萬元?！笆晃濉逼陂g，公司發(fā)展規(guī)劃是從單純的貿(mào)易企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為集能源貿(mào)易、物流、房地產(chǎn)業(yè)為一體的多元企業(yè)，到“十一五”末力爭經(jīng)營收入達(dá)到20000萬元，將公司打造一個(gè)有品牌、上規(guī)模的處于國內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先的多元企業(yè)。湘黔、洛湛兩條鐵路干線在此相交，南北東西通達(dá)，是湘中地區(qū)唯一的鐵路樞紐。婁底礦產(chǎn)資源豐富，礦種齊全，有“湖南的魯爾區(qū)”和“世界銻都”、“十里鋼城”、“百里煤?！薄ⅰ盁犭娒髦椤?、“有色金屬之鄉(xiāng)”、“建材之鄉(xiāng)”、“農(nóng)機(jī)之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。該規(guī)劃確定了輻射和帶動(dòng)能力強(qiáng)的湘中綜合物流園選址在婁底市火車東站附近。同時(shí)，根據(jù)婁底鐵路口岸和綜合物流園項(xiàng)目建設(shè)的需要，婁底市人民政府與廣鐵集團(tuán)合作，在婁底東車站組建湘中地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的湘中綜合物流園。并同時(shí)承擔(dān)城市配送服務(wù)。 建設(shè)規(guī)模（1） 總體建設(shè)規(guī)模根據(jù)本項(xiàng)目的主要功能和生產(chǎn)綱領(lǐng)，總體建設(shè)規(guī)模的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：216。 道路、停車場：137,660 m2216。 場地利用系數(shù)：216。 建筑物：75,902 m2，216。 綠化面積：56,615 m2216。主要建、構(gòu)筑物工程量匯總表 表22序號(hào)工 程 項(xiàng) 目單位工程量1貨運(yùn)交易市場m2189222各類倉庫m2420953生產(chǎn)輔助建筑m29904生活輔助建筑m256735維修加工車間m233896綜合辦公樓m246337道 路m2467808停車場m2140009作業(yè)場m23300010堆 場m21200011綠 化m256615 項(xiàng)目總投資及資金來源婁底湘中綜合物流園(一期)規(guī)劃總用地406畝(其中既有土地86畝，新征土地320畝)，該項(xiàng)目總投資22130萬元，其中婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司自籌15491萬元，占總投資的70%；申請(qǐng)銀行貸款6639萬元，占總投資30%。貸款意向書編號(hào)為：（2009）第001號(hào)。婁底市在交通、倉儲(chǔ)設(shè)施雖已有一定的基礎(chǔ)，但從現(xiàn)代物流的理念看，規(guī)模，水平還都比較低，亟需從實(shí)際出發(fā)，借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行全面規(guī)劃和整合。婁底市公路網(wǎng)由高速公路（上瑞、二廣）、國道（G3G207）、省道（S20S2S21S22S31S314）縣道和鄉(xiāng)道等構(gòu)成。2005年婁底與湖南其他城市公路里程構(gòu)成狀況比較　　表3－1公路里程(公里)所占比例(%)人口 (萬人)人均公路里程(公里/萬人)面積 (平方公里)公路網(wǎng)密度 (公里/平方公里)婁底49268117長沙542911819株洲409611262湘潭27195006衡陽841115302邵陽797520829懷化955627564（2）鐵路。婁底火車站位于城區(qū)中心，為橫列式一級(jí)三場的一等區(qū)段站。（3） 內(nèi)河運(yùn)輸。2005年，婁底通航河流14條，航道通航里程327公里，其中常年通航里程246公里，季節(jié)性通航里程81公里。冷水江港生產(chǎn)用碼頭210米，泊位長度210米，泊位個(gè)數(shù)6個(gè)，最大靠泊能力100噸。歷年的社會(huì)貨運(yùn)量統(tǒng)計(jì)情況如表3－2所示。最后特別的要指出由于婁底還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，拖拉機(jī)的數(shù)量一直都占到很大的比例。全市共有零擔(dān)貨物站和社會(huì)貨運(yùn)停車場7個(gè)，其中5個(gè)零擔(dān)貨運(yùn)站：婁底汽車零擔(dān)貨運(yùn)站、冷水江汽車零擔(dān)貨運(yùn)站、漣源汽車零擔(dān)站、雙峰汽車零擔(dān)站、新化汽車零擔(dān)站；2個(gè)社會(huì)停車場；新化煤炭二處停車場和冷水江裝配站。 鐵路運(yùn)輸方式狀況2007年1～11月，完成鐵路運(yùn)量2950萬噸，其中貨物發(fā)送量1200萬噸，貨物到達(dá)量1750萬噸；2008年1～11月，完成鐵路運(yùn)量2710萬噸，其中貨物發(fā)送量1040萬噸，貨物到達(dá)量1670萬噸。（1）物流服務(wù)提供商。湘中物流園區(qū)也可吸引城區(qū)及周邊地區(qū)的都市型生產(chǎn)企業(yè)，例如，食品加工、農(nóng)產(chǎn)品加工、鋼材加工配送、建筑混凝土生產(chǎn)企業(yè)等；也適合發(fā)展一些大型貿(mào)易商及生產(chǎn)企業(yè)建立原材料采購和產(chǎn)成品銷售的區(qū)域中心庫。（3） 信息服務(wù)提供商。 區(qū)域分析 工業(yè)建市優(yōu)勢(shì) 婁底礦產(chǎn)資源豐富，礦種齊全，有“湖南的魯爾區(qū)”和“有色金屬之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。占世界第三位的有石膏和黃鐵礦，其它如金、鉛、鋅、錳、鎢等礦種的探明儲(chǔ)量也在全省占有重要地位。 口岸批準(zhǔn)優(yōu)勢(shì)經(jīng)婁底市人民政府申請(qǐng)湖南省人民政府，（湘政函【2008】226號(hào)）同意婁底市開設(shè)鐵路口岸。第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 湘中綜合物流園遠(yuǎn)期總平面布置圖遠(yuǎn)期總平面布置方案：（詳見附圖）。有效利用市政規(guī)劃各干道組織交通，既不破壞原有的市政規(guī)劃，又使每個(gè)作業(yè)區(qū)既各形成小環(huán)路，盡可能地降低了車流、貨流、人流的交叉，減少了迂回線路，達(dá)到園區(qū)路與市政路順暢連接；四是綜合辦公區(qū)布置在湘陽街與迎春路交匯處的西側(cè)，與市區(qū)相連形成較好的景觀。二、規(guī)劃建設(shè)方案研究原則（1）、整體規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)的原則（2）、盡可能滿足鐵路戰(zhàn)略裝車點(diǎn)建設(shè)規(guī)范要求（3）、盡可能滿足各物流企業(yè)和客戶的要求（4）、注重物流發(fā)展模式與城市發(fā)展需求相適應(yīng)的原則（5）、注重定性與定量相結(jié)合的原則（6）、注重科學(xué)管理模式與技術(shù)運(yùn)用并重的原則規(guī)劃方法調(diào)查法、專家咨詢法、模型法、系統(tǒng)分析法、類比法。園區(qū)整體功能區(qū)域劃分按500萬噸設(shè)計(jì)規(guī)模，擬開發(fā)建設(shè)的湘中綜合物流園主要設(shè)置八大功能區(qū)域，其功能名稱、位置、面積如下：（1）、現(xiàn)代倉儲(chǔ)區(qū)：位于秋浦街南側(cè)，面積100畝。工作天數(shù)：360天，平均運(yùn)距120公里，工作率80~90%，實(shí)載率60~70%。（4） 貨運(yùn)市場交易：年工作天數(shù)為330天，日工作為8小時(shí)計(jì)。（1） 鐵路站場改建工程由鐵路道負(fù)責(zé)資金籌措；（2） 鐵路口岸建設(shè)由婁底市政府負(fù)責(zé)資金籌措；（3） 物流園區(qū)一期工程由婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司、湖南省湘通物流有限公司共同籌集資金。中遠(yuǎn)期建設(shè)期為2013年至2020年。敏感性分析成果表 表5－11投資回收期(年)效益費(fèi)用比內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值(萬元)費(fèi)用增加10%16．5(含建設(shè)期)1．04811．5%10285收入減少10%17．51．03711．35%7304 評(píng)價(jià)結(jié)論經(jīng)過上述分析，本項(xiàng)目全部投資所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為28804萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，靜態(tài)投資回收期（T）（含建設(shè)期）。財(cái)務(wù)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)施該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的，本項(xiàng)目的建設(shè)可以為發(fā)展湘中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。 風(fēng)險(xiǎn)分析（1） 經(jīng)營量不足造成的風(fēng)險(xiǎn)營業(yè)量不足造成的風(fēng)險(xiǎn)指的是由于各種因素而導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營不能達(dá)到預(yù)期數(shù)量，因過低的營業(yè)量不能帶來預(yù)期的收益而存在的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 針對(duì)可能存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提出防范措施如下：（1） 營業(yè)量不足的風(fēng)險(xiǎn)防范針對(duì)營業(yè)量不足的風(fēng)險(xiǎn)防范措施是努力提高自身的競爭力，贏得競爭優(yōu)勢(shì)，從競爭對(duì)手中搶占市場份額。（4） 針對(duì)競爭的風(fēng)險(xiǎn)在針對(duì)競爭者增多，競爭者實(shí)力增長的風(fēng)險(xiǎn)防范措施主要是一方面不斷提高自身的能力，提供更好的差異化的服務(wù)，以保持自己的競爭優(yōu)勢(shì)。第七章 項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容嚴(yán)格按照國家的法律法規(guī)進(jìn)行招標(biāo)。（2）道路及場地硬化76000㎡。