【正文】 采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)理由：A無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。信息系統(tǒng)有線電話：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號(hào)及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。廚房、浴室：墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整套高級(jí)廚具，純凈水入戶。（三）外立面材料及顏色建議采用高級(jí)涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。B棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時(shí)代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨(dú)特的陽光住宅的時(shí)代感覺。（五）規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時(shí)，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的真實(shí)表現(xiàn)，這樣很容易引起消費(fèi)者的認(rèn)可。售樓處選址：我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。（二）在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。整體操作結(jié)束后，將均價(jià)控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價(jià)格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)與貴司參考。（二）理由：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)。報(bào)紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合。八、操作執(zhí)行安排我司以多年的策劃代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操作流程。216。市場(chǎng)消費(fèi)傾向調(diào)研分析216。在對(duì)本案的規(guī)劃情況熟知后，結(jié)合前期的市場(chǎng)調(diào)研成果，召開動(dòng)腦會(huì)議，初步確認(rèn)本案的營(yíng)銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。營(yíng)銷策劃報(bào)告的正式交稿主要內(nèi)容的決定：216。廣告目標(biāo)與目的216。SP活動(dòng)建議216。廣告計(jì)劃及文案設(shè)計(jì)審核現(xiàn)場(chǎng)圍墻裝飾216。售樓處裝修布置216。銷售文件的準(zhǔn)備廣告策劃人員、專案主管1銷售名片印刷在取得發(fā)展商的確認(rèn)條件下，我司具體實(shí)施。廣告效果統(tǒng)計(jì)銷售形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)專案經(jīng)理通報(bào)銷售情況，了解工程進(jìn)度（與發(fā)展商），業(yè)務(wù)員反饋情況調(diào)查216。階段銷售會(huì)議因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤(rùn)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。1999年至2000年，隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場(chǎng)開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到40％。武漢作為湖北省省會(huì)，位于中國(guó)中部軸線，長(zhǎng)江中游地帶，是全國(guó)重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時(shí)武漢也是全國(guó)重要的物資集散地，漢正街小商品市場(chǎng)聞名全國(guó)，也輻射全國(guó)，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。月之間，管理費(fèi)基本在1015元/主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（見附表1）因中商廣場(chǎng)項(xiàng)目大、檔次高，因此，其市場(chǎng)應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場(chǎng)對(duì)本案有莫大幫助。M2總建筑面積：120000B座32層功能：底樓—美食城、肯德基、停車場(chǎng) 一樓—五樓為商場(chǎng) A座817層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫字樓 A座1828層為高檔寫字樓 B座為高檔寫字樓租售方式：出售、出租、以租代售三種形式售價(jià)：均價(jià)4800元/M2，整體購買還有優(yōu)惠，并有一定的投資優(yōu)惠政策租價(jià)：均價(jià)70元/M2，大面積出租可優(yōu)惠（以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購買方式的采用的策略）以租代售：120元/月入住率：B座100％ A座尚未入住配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項(xiàng)設(shè)施，具體為裙樓大型商場(chǎng)（全市第四），200泊位停車場(chǎng)、新加坡美食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡球館、美發(fā)美容中心等。占地面積：6700M2樓層：A座49層地上1049層為寫字樓實(shí)用率：62％室內(nèi)交通：寫字樓11部美國(guó)奧的斯高速豪華直升客梯，2部專用消防電梯，另設(shè)步梯通道3條，即缺乏整體包裝，又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì)，充分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場(chǎng)重新包裝，制定靈活優(yōu)惠的租售政策，通過經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介，軟件方面可塑性相當(dāng)大。因此，縮小了客戶群的范圍。，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有其不利的一面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間，對(duì)愛炒期樓的投資客已無空間。，高度為180米，這是中商廣場(chǎng)成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn)，即唯一性。項(xiàng)目市場(chǎng)推廣定位根據(jù)上述市場(chǎng)定位，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。梟雄”，這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲得他們的認(rèn)同，而對(duì)于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會(huì)以入主中商廣場(chǎng)辦公而自豪。對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15％，即現(xiàn)租戶之60％轉(zhuǎn)為買寫字樓。但首期款不能太重，貸款期不能太短。因此，建議“中商廣場(chǎng)”改為“中南廣場(chǎng)”，理由除上述四點(diǎn)外，尚有三點(diǎn)：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡(jiǎn)稱，與中商并不矛盾；二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說是“路王”，同時(shí)也是內(nèi)環(huán)路主干道；三是中南有中南地區(qū)之地域概念，包容性更大。本項(xiàng)目走的是甲級(jí)寫字樓，5A智能大廈。在項(xiàng)目?jī)r(jià)位無優(yōu)勢(shì)，質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項(xiàng)目前期不成功的主因。本項(xiàng)目推廣五大突破口，改變?nèi)藗兊乃季S定式。、調(diào)價(jià)、調(diào)至5600元/M2，縮小與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格差，同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤比有價(jià)格優(yōu)。因此，采取五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。設(shè)計(jì)logo、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)項(xiàng)目包裝（前面已述，略）宣傳主題（強(qiáng)調(diào)區(qū)位）以盡量銷售略差的寫字間。拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿(mào)廣場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格銷售，以吸引更多客戶。付款方式策略因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶以較高回報(bào)和較低風(fēng)險(xiǎn)，方是本項(xiàng)目從市場(chǎng)突圍的突破口。因此，在市場(chǎng)不明朗的情況下，對(duì)現(xiàn)有租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略，這是對(duì)承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場(chǎng)寫字樓100M2，售價(jià)為5600元/M2具體計(jì)算為：100M235600元/10000）=3623元還返該客戶的金額與該客戶月供比為：46673623=1044元五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為：（560000y12）y100≈47元/：中商廣場(chǎng)已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。DM對(duì)象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓的客戶，證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。DM郵寄時(shí)間：于正式公開推廣前一星期左右。限在10月10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游。，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商購物中心和采購目錄；可優(yōu)先進(jìn)入中商購物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)；進(jìn)入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過程中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，建成后將成為中國(guó)西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。park”或“villa●西安市場(chǎng)及西北地區(qū)尚無辦公用別墅產(chǎn)品面市。.森根國(guó)際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風(fēng)格的寫字樓。售價(jià)10000元/●南二環(huán)寫字樓多為新建項(xiàng)目。此區(qū)的寫字樓最大特點(diǎn)是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價(jià)格在6000元/?，市場(chǎng)銷售情況不好?！駛鹘y(tǒng)寫字樓的缺點(diǎn)：a、長(zhǎng)時(shí)間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)，不利于身體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；d、員工沒有休息間或休息間條件差；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對(duì)話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。N提供企業(yè)援助：對(duì)能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。N完善市政設(shè)施：產(chǎn)業(yè)區(qū)為入?yún)^(qū)企業(yè)設(shè)置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機(jī)構(gòu)，提供便利高效的市政服務(wù)。作為國(guó)家和地區(qū)政府關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)目，長(zhǎng)安園所蘊(yùn)涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。N城市經(jīng)營(yíng)：長(zhǎng)安園的開發(fā)商已經(jīng)跳出傳統(tǒng)消費(fèi)型地產(chǎn)開發(fā)商的范疇，上升至城市運(yùn)營(yíng)商的高度。B、產(chǎn)品本體賣點(diǎn)●產(chǎn)業(yè)別墅是城市動(dòng)力型地產(chǎn)，是城市建設(shè)的核心推進(jìn)劑；●產(chǎn)業(yè)別墅是長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性項(xiàng)目，是西安、西部甚至全國(guó)地產(chǎn)開發(fā)的范例；●產(chǎn)業(yè)別墅是對(duì)傳統(tǒng)辦公模式的一場(chǎng)革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形態(tài)——國(guó)際新人文商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE的真正體現(xiàn)，；●領(lǐng)先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務(wù)服務(wù)及硬件設(shè)施配套；●更高檔次的休閑會(huì)所，前所未有的工作享受?！耖_發(fā)商實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著。C、項(xiàng)目劣勢(shì)：●整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應(yīng)配套較差，對(duì)外埠和國(guó)外企業(yè)進(jìn)駐造成障礙?！穸唐趦?nèi)難以引起市場(chǎng)深度認(rèn)知。B、目標(biāo)客戶為綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)。D、目標(biāo)客戶行業(yè)細(xì)分在市場(chǎng)調(diào)研完成后進(jìn)行。這一地產(chǎn)模式的推出是為本案成功的關(guān)鍵所在。B、價(jià)格杠桿運(yùn)用：●本專案價(jià)格杠桿運(yùn)用策略在一定意義上可理解為：高開高走。全面結(jié)合本案產(chǎn)品實(shí)質(zhì)高端性、稀缺性的特點(diǎn)，精確鎖定目標(biāo)客戶群體。傳播戰(zhàn)術(shù)組合圖A、廣告新聞標(biāo)題：●產(chǎn)業(yè)別墅全球拍賣公告●(長(zhǎng)安園/產(chǎn)業(yè)別墅)全面入世●[企業(yè)壹號(hào)公園]誕生宣言●世界500強(qiáng)，西部50強(qiáng)●中國(guó)地產(chǎn)第三次革命●香港、倫敦、紐約，我們看那里的CBD西安高科集團(tuán)打造西部中國(guó)的CBD●中國(guó)地產(chǎn)的新大陸—[企業(yè)壹號(hào)公園]●[企業(yè)壹號(hào)公園]新西部財(cái)富總部●開創(chuàng)新人文國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)別墅/企業(yè)壹號(hào)公園●[企業(yè)壹號(hào)公園]—永不謝幕的新財(cái)富特區(qū)●西部中國(guó)的驕傲B、公關(guān)活動(dòng)促銷主題●產(chǎn)業(yè)別墅國(guó)際拍賣會(huì)暨上市新聞發(fā)布會(huì)●動(dòng)力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營(yíng)論壇●“品牌企業(yè)”入駐壹號(hào)公園慶典●“壹號(hào)公園”時(shí)代精英嘉年華會(huì)●優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號(hào)公園”觀摩團(tuán)●“壹號(hào)公園杯”新西部十大新銳企業(yè)家評(píng)選三、銷售策略銷售階段控制在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點(diǎn)形成了本案的三次銷售浪潮。揚(yáng)棄了傳統(tǒng)的坐店式銷售，提倡與目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性溝通，講究走出去、請(qǐng)進(jìn)來；以階段性重點(diǎn)事件營(yíng)銷為引爆點(diǎn)。ONE直銷營(yíng)銷模式：揚(yáng)棄傳統(tǒng)銷售代表形式，由高素質(zhì)經(jīng)理級(jí)人員專項(xiàng)負(fù)責(zé)意向中客戶，專人服務(wù)，深度溝通。銷售人員將扮演講解員的角色，系統(tǒng)的指導(dǎo)客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務(wù)體驗(yàn)與物業(yè)附加值。第三章項(xiàng)目提升建議一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議：《長(zhǎng)安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點(diǎn)●形象示范：產(chǎn)業(yè)別墅位于長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園入口處，兩面臨園區(qū)主干道，一面臨時(shí)代廣場(chǎng)，是長(zhǎng)安園的主要形象工程?！窬C合效益示范：產(chǎn)業(yè)別墅不僅為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，亦體現(xiàn)社會(huì)效益與邊際效益協(xié)調(diào)關(guān)系的示范，并作為動(dòng)力型地產(chǎn)的代表性作品創(chuàng)造綜合效益的示范。B、觀念創(chuàng)新●產(chǎn)業(yè)別墅是一種新型物業(yè)，它以及它所在的長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)模式是中國(guó)高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、動(dòng)力型地產(chǎn)開發(fā)模式的一大創(chuàng)新，是開發(fā)高科技園區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國(guó)城市“城市經(jīng)營(yíng)”的有益示范。二、產(chǎn)品力提升基本配置(略)新人文國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE通過產(chǎn)品力的提升，使產(chǎn)業(yè)別墅進(jìn)一步成為國(guó)內(nèi)首推“新人文國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”的寫字樓產(chǎn)品。項(xiàng)目時(shí)代背景：中國(guó)政府實(shí)施西部大開發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略。項(xiàng)目區(qū)位背景：神農(nóng)架是1970年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建制的全國(guó)唯一以“林區(qū)”命名的行政區(qū)。1986年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)神農(nóng)架為“國(guó)家森林和野生動(dòng)物類型保護(hù)區(qū)”；1990年聯(lián)合國(guó)教科文組織將神農(nóng)架列為“國(guó)際人與生物圈保護(hù)網(wǎng)”成員；1995年世界自然基金會(huì)又將神農(nóng)架定為“生物多樣性保護(hù)示范點(diǎn)”。此項(xiàng)目建立在神龍架的入口處，應(yīng)該是進(jìn)入神龍架最好的旅游路線，就象是神龍架的橋頭堡一樣，如果建設(shè)得當(dāng)?shù)脑?，只?huì)更大的促進(jìn)神龍架的旅游業(yè)。產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。國(guó)內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長(zhǎng)?！癖本?、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進(jìn)別墅辦公。鎮(zhèn)里現(xiàn)有飯店賓館及餐飲點(diǎn)有較高的軟、硬件檔次和服務(wù)質(zhì)量，中期以后逐步擴(kuò)大接待規(guī)模。二、傳統(tǒng)寫字樓的缺點(diǎn)：a．長(zhǎng)時(shí)間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)，不利于身體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；d、員工沒有休息間或休息間條件差；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對(duì)話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。建筑環(huán)境：高綠化、園林式、生態(tài)化。內(nèi)部空間：寬敞、立體感強(qiáng)，靈活、自由、隨意。停車位：每棟樓有獨(dú)立停車位、園區(qū)內(nèi)有公共停車場(chǎng)。湖北省委、省政府把神農(nóng)架列為全省5個(gè)重點(diǎn)開發(fā)的旅游區(qū)域之一。1986年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)神農(nóng)架為“國(guó)家森林和野生動(dòng)物類型保護(hù)區(qū)”；1990年聯(lián)合國(guó)教科文組織將神農(nóng)架列為“國(guó)際人與生物圈保護(hù)網(wǎng)”成員；1995年世界自然基金會(huì)又將神農(nóng)架定為“生物多樣性保護(hù)示范點(diǎn)”?！鄙颀埣堋北旧砭褪且粋€(gè)世界級(jí)的品牌?！窦ぐl(fā)創(chuàng)造力的辦公空間?！窨山柚颀埣艿恼w進(jìn)行市場(chǎng)推廣。●●此類企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強(qiáng)烈的創(chuàng)新意識(shí)，對(duì)企業(yè)形象有較高要求。大型旅行社；