【正文】 房管拆字[2001]1234號）8）非住宅房屋拆遷評估，按照《某市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標準》京房地評字[1999]656號進行。拆遷公司、拆遷評估公司、拆除公司的招投標工作。編制拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。1組織拆遷及居民搬家騰退工作1拆除房屋及平整土地。四、拆遷工作組織機構(gòu) 拆遷工作涉及被拆遷人的切身利益，在實施過程中需要得到國土局方面和二管廠方面的大力支持。組 長： 副組長： 成 員： 咨詢答疑組負責拆遷戶的接待，拆遷政策答疑、糾紛的調(diào)節(jié)、法律咨詢等工作。組 長：王曙艷（某置業(yè)集團行政部業(yè)務(wù)經(jīng)理）成 員：牟昱強（某置業(yè)集團前期開發(fā)部主管）檔案管理組：負責拆遷檔案的交接管理工作。 某拆遷獎勵政策：（1）提前搬家獎：在拆遷獎勵期內(nèi)簽訂拆遷補償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定日期搬家交房的每戶獎勵提前搬家獎5萬元，獎勵期內(nèi)未搬家的不予獎勵。拆遷服務(wù)費：根據(jù)某市物價局、財政局《關(guān)于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費收費標準的復(fù)函》〔京價(收)字(1993)第238號、京財綜(1993)1465號〕，并考慮市場價格，％計取。（二）、成本核算城鎮(zhèn)房屋拆遷補償及獎勵費（1）、拆遷補償及獎勵費標準：項目用地范圍內(nèi)拆遷居民數(shù)量較多，且被拆遷居民住宅中有6棟上世紀90年代建造是住宅樓，拆遷量比較大。：5萬元/戶。國有企業(yè)拆遷補償（1）、拆遷補償及獎勵費標準：非住宅房屋拆遷補償價格包含兩部分內(nèi)容，即房屋區(qū)位補償價和地上物補償價。表22非住宅房屋區(qū)位補償價格計算非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格K1K2K3建筑面積+地上物補償價名稱取值范圍取值區(qū)位價格40005500元/建筑㎡3800元/建筑㎡容積率調(diào)整系數(shù)(K1)廠房辦公房屋原用途調(diào)整系數(shù)(K2)規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)(K3)11區(qū)位補償價格廠房7539元/建筑㎡辦公8390元/建筑㎡：1400元/㎡（根據(jù)某市國土資源和房屋管理局、某市物價局關(guān)于發(fā)布《某市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》的通知京房管拆字〔2003〕808號進行測算確定）：1200元/平米 （依據(jù)《某市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定》，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，對被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費，所以依據(jù)本項目所在區(qū)域的具體情況和當?shù)卣呓o予企業(yè)每平方米建筑面積1200元的停產(chǎn)停業(yè)補助費。表23 拆遷補償費用計算表項目數(shù)量計費標準金額（萬元）居民拆遷拆遷補償費樓房36143㎡11000元/㎡39757平房10152㎡9000元/㎡9137小計46295㎡48894房屋重置成新價樓房36143㎡1200元/㎡4337平房10152㎡800元/㎡812小計46295㎡5149地上附屬物補償費5149萬元10%515搬家補助費46295㎡20元/㎡93家電改移補助費932戶1000元/戶93提前搬家獎932戶5萬元/戶4660小計59404萬元(合64萬元/戶)國有非住宅拆遷區(qū)位補償價廠房㎡7539元/㎡17892辦公㎡8390元/㎡16315小計㎡34206房屋重置成新價㎡1400元/㎡6045搬遷補助費㎡25元/㎡348停產(chǎn)停業(yè)補助費㎡1200元/㎡5181小計45780萬元(合10603元/㎡)其他費用拆遷服務(wù)費105184萬元1%1052拆遷評估費105184萬元1%1052拆除清運費㎡20元/㎡179小計107468萬元不可預(yù)見費107468萬元10%10747合 計118215萬元第二章、市政建設(shè)方案根據(jù)招標文件要求：中標人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達到“三通一平”，即具備施工車輛主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。 一、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實施原則（一）堅持工程先報批后實施的原則；堅持先設(shè)計后施工的原則；堅持質(zhì)量與安全第一的原則；堅持以預(yù)防為主、過程與結(jié)果并重原則；堅持標準嚴守合同原則；堅持以人為本的原則；堅持遵守職業(yè)道德規(guī)范的原則；二、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作依據(jù)（一）、本項目《招標文件》；（二）、《某市某區(qū)控制性詳細規(guī)劃》；（三）、《某市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》 [京國土[2005]540號]；（四）、《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 [GB5028998]；（五）、某市相關(guān)工程計價表：2001《某市建設(shè)工程預(yù)算定額》；（六）、《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》 （GB505002003）； （七）、《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》 [GB503182000]； （八）、《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》 [GB5026897]； （九）、《城鎮(zhèn)直埋供熱管道工程技術(shù)規(guī)程》[CJJ/T8198]； （十）、《城鎮(zhèn)供熱管網(wǎng)工程施工及驗收規(guī)范 [J3722004]；（十一）、《公路工程質(zhì)量檢驗評定標準》 [JTGF80/12004]；（十二）、《排水管（渠）工程施工質(zhì)量檢驗標準》 [DBJ01132004]；（十三）、《城鎮(zhèn)道路工程施工質(zhì)量檢驗標準》 [DBJ01112004]；（十四）、《建筑工程施工現(xiàn)場安全、防護、場容衛(wèi)生、環(huán)境保護及保衛(wèi)消防標準》 [DBJ01832004]；（十五）、《燃氣工程》 [91SB8]；（十六）、《熱力站工程》 [91SB9]；（十七）、《10干伏變配電裝置》 [92DQ2]；（十八）、《外線工程》 [92DQ4]；（十九）、《電力控制》 [92DQ7]；（二十）、《有線電視工程》 [92DQ11]；三、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作流程向各市政單位咨詢接口意見委托市政綜合方案設(shè)計及路面設(shè)計管線項目綜合方案審查意見相關(guān)道路設(shè)計方案審查意見市區(qū)發(fā)改委立項管線設(shè)計方案審查意見規(guī)劃意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理開工證施工驗收四、市政工程施工順序 工程報批通過招投標優(yōu)選施工隊伍和監(jiān)理單位辦理開工證按照設(shè)計合理安排施工順序，精心施工，每道工序嚴格驗收先施工埋深大的管線，如雨、污水管線并及時驗收然后施工埋深淺的管線并及時驗收，如上水、燃氣、電訊、熱力等回填土市政道路道路設(shè)施說明：在施工時為了避免管線交叉矛盾，須按規(guī)定路由；按先深后淺、先主后支的順序進行，如果出現(xiàn)意外，有壓管避讓無壓管線、管線型避讓管道勾槽型、支管避讓主管。規(guī)劃沿八角東路、八角西街、居住區(qū)南路布置DN400供水管道，與體育場南路現(xiàn)狀DN800供水管道溝通，長度約1400米。規(guī)劃雨水管道總長約1680米。規(guī)劃污水管道總長度約1680米。沿體育場南路、八角西街、居住區(qū)南部規(guī)劃路布置DN150中水管道，長度1250米。因此，該地區(qū)天然氣供氣壓力、流量都能夠得到保障。7．供電現(xiàn)狀水泥管廠居住區(qū)以西，魯谷小區(qū)內(nèi)有魯谷110千伏變電站，某路北側(cè)有古城110千伏變電站。8．電信在某路南北兩側(cè)各有現(xiàn)況36孔電信管道，沿八角西街和體育場南路有現(xiàn)況12孔電信管道。七、項目綜合設(shè)計成果管網(wǎng)綜合布置原則 該項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各管線平面排列時，應(yīng)按照從建筑物到道路和由淺至深的順序排列。②交叉敷設(shè)☆給水管應(yīng)盡量敷設(shè)在污水管上面且不允許有接口重疊；☆給水管敷設(shè)在污水管下面時，給水管應(yīng)加套管或涵溝。（3）各管線間的交叉各種管道的平面排列及標高設(shè)計相互發(fā)生沖突時，應(yīng)按下列方法處理：☆小管徑管道讓大管徑管道☆可彎管道讓不可彎管道☆新設(shè)管道讓已建管道☆壓力管道讓自流管道☆臨時管道讓永久管道八、市政建設(shè)費用，根據(jù)市政咨詢結(jié)果，預(yù)計市政總費用為7060萬元，折合每建筑平方米為184元。（3）考古勘探費用：根據(jù)考古調(diào)查、勘探、發(fā)掘經(jīng)費預(yù)算定額管理辦法（國家文物局（90）文物字第248號，考古勘探費用包括考古調(diào)查和考古勘探費用兩部分，根據(jù)向文物部門的咨詢，單位考古勘探費用約為2元/平方米，這里按照本項目用地面積進行了考古勘探費用的測算（4）前期咨詢費：依據(jù)《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》（計價格［1999］1283號），按照編制可行性研究報告的收費標準，采用插值的方式確定本項目的咨詢費用。%，以開發(fā)周期16個月計算，考慮到投資在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，按單利計算，計算基數(shù)為直接費用和其他費用之和。按第二水泥管廠建設(shè)用地地面一級開發(fā)本為6305元/平方米；按第二水泥管廠用地規(guī)劃建筑面積樓面一級開發(fā)成本為3520元/平方米。剩余法的基本思想是從房地產(chǎn)價格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之數(shù)即為地價。成本費用 根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場資料和委估宗地建筑物的實際狀況，確定住宅樓建筑安裝費取3240元/平方米，商業(yè)部分建筑安裝費取3370元/平方米，開發(fā)期為兩年。對于上述測算結(jié)果，我們征詢了對某土地及房地產(chǎn)市場情況較為熟悉的專家的意見，認為上述價格基本符合該項目的市場價格。通過本項目土地一級開發(fā)完成后入市交易的收益測算，其政府的土地收益是有保證的，該項目可行。其中住宅拆遷包括第二水泥管廠的六棟住宅樓，建筑面積合計36143平方米，以及某市第六建筑工程公司的棚戶區(qū)住宅，建筑面積合計10152平方米。第二水泥管廠定向安置房項目共需安置居民932戶，戶均安置住宅面積95平方米。2）、定向定向安置房將全部用于某區(qū)第二水泥管廠項目中被拆遷居民的回遷安置，共計約932戶，被安置居民具體情況依據(jù)某區(qū)八角派出所出具的證明為準。定向安置房嚴格按照人均不大于50平方米的標準執(zhí)行，安置房余房由政府按成本價統(tǒng)一回購，用于其他項目的居民安置或保障性住房。 (2)嚴格控制戶型面積，根據(jù)初步設(shè)計，%，符合國家規(guī)定。2）、限價為推進某區(qū)第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)建設(shè)，保證被拆遷居民及時住上低價、實用的搬遷安置用房，本項目安置用房價格按照“一級開發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費+出讓金（毛地價）+類似經(jīng)濟適用房建議的合理利潤率（3%）”核定。結(jié)合《某市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》(京國土房管拆字[2001]1234號)和《某市非住宅房屋拆遷技術(shù)標準》（京房地評字[1999]656號）和區(qū)域房地產(chǎn)市場水平，合理確定補償價格，對被拆遷居民進行妥善安置，既讓居民從拆遷中得到實惠并改善生活條件，又有效控制安置房項目的總體開發(fā)成本。二、安置房建設(shè)選址本項目共需拆遷居民932戶，分別為居住在某區(qū)第二水泥管廠六棟住宅中的居民及某市第六建筑工程公司棚戶區(qū)居民，該地塊位于某區(qū)中部，北側(cè)距某路不超過350米，東邊與西五環(huán)相距不到700米。根據(jù)地塊規(guī)劃指標，規(guī)劃建設(shè)用地面積為32143㎡，建筑控制規(guī)模約為90000㎡，可以滿足被拆遷居民的住房安置需求。 2）、安置房樓型以高層住宅為主，樓房質(zhì)量不低于同檔商品房的質(zhì)量；提倡推廣新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝，建設(shè)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保型住宅。本項目已經(jīng)于2009年3月下旬取得授權(quán)批復(fù)， 2009年4月底取得規(guī)劃意見書，2009年5月取得用地預(yù)審批復(fù)和立項批復(fù)，預(yù)計到8月中旬可以完成國有土地收購工作，預(yù)計2009年10月完成拆遷工作，及時申請綠色通道審批，預(yù)計于2010年2月完成規(guī)劃開工手續(xù)，2010年7月完成主體施工，9月份室外市政、裝修，預(yù)計到2010年10月份定向安置房實現(xiàn)竣工驗收并交付使用。根據(jù)安置房價格核定辦法，安置房成本構(gòu)成明細如下：表35 安置房成本構(gòu)成表序號項目費用（元/建筑㎡）費用說明1一級開發(fā)費用875由本項目用地范圍內(nèi)的土地一級開發(fā)成本決定。4管理費116 取13的3%5%，本項目取3%。，定向安置房總建設(shè)成本為： 4465元/平方米=39533萬元八、安置房建設(shè)主體及資金籌措根據(jù)投標文件規(guī)定：某區(qū)第二水泥管廠安置房項目土地受讓方為某置業(yè)集團，我公司負責完成定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過竣工驗收等。第四部分、開發(fā)進度控制方案第一章、土地供應(yīng)方案一、土地及定向安置房供應(yīng)時間第二水泥管廠一級開發(fā)項目預(yù)計總體需要時間為16個月，供地時間為2010年10月。 市政要求：中標人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達到“三通一平”，即具備施工車輛主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。市政驗收時間：為國有土地使用權(quán)受讓方需要市政接用前，一級開發(fā)實施單位完成所有的市政建設(shè)，由一級開發(fā)實施單位提出驗收申請，招標人組織對項目用地一級開發(fā)建設(shè)各項內(nèi)容進行驗收。（四）、定向安置房建設(shè)：定向安置房擬建設(shè)在現(xiàn)場廠房處，在廠房拆遷完成后將盡快辦理相關(guān)規(guī)劃設(shè)計、開工等手續(xù)，在2010年10月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建設(shè)并組織入