【正文】 房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2．市場特點(diǎn)分析：〈億房〉1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行“零折扣”。1999年武漢市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年武漢市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到27130起。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的1/4強(qiáng)。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。2000年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。2000年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進(jìn)一步了活躍住房市場。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。6．從樓盤設(shè)計(jì)上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，綠地率40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。9．從樓盤的賣點(diǎn)來看，2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。2000年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。寫字樓由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。寫字樓地段價格分布圖如下：1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。平均售價為5036元/平方米，入住率為55%，退居次席。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，入住率達(dá)70%。商業(yè)服務(wù)用房2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。1．2001年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100億，住宅竣工面積達(dá)500萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。另據(jù)專家預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。 ％，%，111月累計(jì)平均，%。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)增幅最高。對外貿(mào)易10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬美元，%，保持較高的增長幅度。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。今年前11個月，%，%。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成）。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。沿漢興路至張公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約800戶。自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會有大幅度的提高。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。規(guī)劃常住人口為40萬,人均24平方米居住用地,綠化率達(dá)到40%以上,依據(jù)規(guī)劃,后湖地區(qū)將建有一個市級商業(yè)副中心,810公頃的區(qū)級文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施),一平方公里的塔子湖體育中心,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校,(12公頃)一平方公里的地區(qū)級大型市場,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),大多為湖南移民。左塊地出讓情況:左塊地規(guī)劃局拍賣地塊329畝,黃浦科技園400600畝,塔子湖邊城開集團(tuán)970畝,統(tǒng)建辦400畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會處購買)新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況．現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團(tuán)土地的1/10，已征地為開工的土地面積為1萬畝，占后湖組團(tuán)的2/5．隨著后湖組團(tuán)開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景．現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá)20多萬平方米，已動工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為18萬平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)107萬平方米，同時后湖組團(tuán)的需求量為1000萬平方米（40萬人*25平方米/人）。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。本區(qū)域的大戶型如120150平方米特別暢銷，85110平方米的中戶型也較為好銷，85平方米以下，150平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析晨星苑晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地41畝，總建筑面積４萬平方米。／平方米*月，／平方米*月。小區(qū)2000年5月28日開盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。首期498套2000年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了6棟，后湖鄉(xiāng)政府購5棟，一期已基本售完．2000年5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，由于調(diào)價原因７月份以后，未超過500萬。竹葉苑竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計(jì)。有省級先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境．佳海華苑佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積71畝，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共152戶。佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。一期工程于2000年12月15日開工，目前在做樁基工程。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析2000年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項(xiàng)目在這個時候和大道的建設(shè)同時進(jìn)行，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。l 消費(fèi)群界定1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。,后湖大道將決定后湖花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。(如圖所示的社區(qū)配套方案)四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點(diǎn)。第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 分期實(shí)施。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。l 銀行貸款利率按6%計(jì)取。 、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)以建設(shè)工程的3%計(jì)取。 項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資。表—2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度）實(shí)施步驟 2001 2002 2003 20042 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3工程前期 首期工程 二期工程 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按武漢市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。，從2001年4月至2004年9底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。 項(xiàng)目立項(xiàng)報批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。后湖花園項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學(xué)、車庫等公建項(xiàng)目。 一、項(xiàng)目的