【正文】 險(xiǎn)。長(zhǎng)周期。如果一項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)到設(shè)計(jì)和銷售都非常成功，利潤(rùn)回報(bào)能高達(dá)幾倍甚至數(shù)十倍以上。這些對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常有利的。這與上海人均GDP已超過(guò)4000美元的狀況是不相匹配的。市政設(shè)施的改善和汽車的普及，給上海消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)提出了新的要求和標(biāo)準(zhǔn)，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習(xí)慣將發(fā)生改變，帶有汽車車庫(kù)的住宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇的目標(biāo)之一，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)前景看好，升值潛力巨大。加入WTO后，這些差別將被完全取消，境外人員購(gòu)房、租房將實(shí)行與我國(guó)居民“同房同價(jià)”的政策，開(kāi)放的中國(guó)市場(chǎng)將吸引眾多國(guó)外企業(yè)的進(jìn)入，大量的外籍員工將對(duì)高檔住宅有更多的要求。90年代房地產(chǎn)的瘋狂擴(kuò)張，使得供遠(yuǎn)大于求，大量的辦公用房空置，“入世”將有效地促進(jìn)消化空置的辦公和商業(yè)用房。房地產(chǎn)價(jià)格中長(zhǎng)期向好的收益者，更多的將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較低、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。不過(guò)，這兩次外資引入的共同點(diǎn)是以東南亞資金為主，受1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)影響，這部分資金將逐漸減少；而“入世”則可能徹底改變上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資結(jié)構(gòu)，歐美大財(cái)團(tuán)資金份額逐漸增加，從而形成上海房地產(chǎn)業(yè)新的支持基礎(chǔ)。公司在人力資源方面下了很大功夫，如對(duì)中層干部進(jìn)行述職考評(píng)工作，對(duì)職工反映較大的中層干部進(jìn)行調(diào)整；對(duì)中層干部進(jìn)行各項(xiàng)培訓(xùn)；招聘學(xué)歷較高的新員工；為企業(yè)注入新鮮血液和活力；鼓勵(lì)年輕的員工繼續(xù)深造以及各類上崗培訓(xùn)等等。預(yù)算、查勘、設(shè)計(jì)、施工、建材、電動(dòng)機(jī)械制造等配套成龍，擁有一流施工管理人才和大批能工巧匠、技術(shù)力量齊全、施工實(shí)力雄厚、施工范圍廣泛。（四）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)SWOT分析結(jié)論根據(jù)上面對(duì)宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境以及企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)公司目前面臨的環(huán)境中蘊(yùn)含著以下這些機(jī)會(huì)和威脅：機(jī)會(huì)：——房地產(chǎn)業(yè)作為新興的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)，尤其在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)和活躍的城市——上海，有著巨大的發(fā)展空間。威脅：——國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展首要的難題是資本金嚴(yán)重不足，開(kāi)發(fā)建設(shè)資金短缺，銀企關(guān)系也由以前計(jì)劃條件下的無(wú)條件支持，發(fā)生了變化，銀行經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則使得負(fù)債率較高的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面面臨著很大的困難，資金已經(jīng)成為國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的嚴(yán)重制約?！镜呢?cái)務(wù)狀況良好，與銀行等金融機(jī)構(gòu)有著良好的合作關(guān)系，從而公司在資產(chǎn)負(fù)債、籌融資等方面有一定的能力。企業(yè)劣勢(shì)：——公司員工的文化素質(zhì)普遍較低，這對(duì)于公司產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、管理等以及公司的創(chuàng)新發(fā)展等方面無(wú)疑是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。而在長(zhǎng)期內(nèi)，公司應(yīng)該將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展成為自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心來(lái)整合其它業(yè)務(wù)。 小而分散；216。 工作量不大但工種不少；216。 活好接；216。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，家居裝飾業(yè)很可能躍居住宅產(chǎn)業(yè)的首要地位；建設(shè)部副部長(zhǎng)葉如棠認(rèn)為，從今后的走勢(shì)來(lái)看，無(wú)論從上海、北京、江蘇省都可以看到，大的、高檔的賓館、飯店都已趨于飽和，國(guó)家的投資結(jié)構(gòu)也作出了明顯調(diào)整，投資重點(diǎn)已從樓、堂、館、所轉(zhuǎn)向于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看家庭裝飾市場(chǎng)最具前景。數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％，位居榜首；而35－％，位居第二。 住宅建設(shè)已經(jīng)成為國(guó)家投資的重點(diǎn)，每年都將保持在3億m2的新建住宅量，這是一個(gè)很大的規(guī)模。他們每年的投資比以前有很大的增長(zhǎng)，同時(shí)國(guó)家要注意改善教職員工的生活環(huán)境，居住條件，興建教師新村，現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商就主要圍繞教育領(lǐng)域開(kāi)展業(yè)務(wù)；216。 上海的住宅面積平均以每年7萬(wàn)平方米的速度遞增。 據(jù)工商局1999年10月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約16300多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊(duì)），但具有資質(zhì)證書的企業(yè)僅有1000家；家庭裝飾市場(chǎng)呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢(shì)，超過(guò)2/3的市場(chǎng)份額為非正規(guī)裝飾團(tuán)體占據(jù)；這在某種程度上也導(dǎo)致了家庭裝飾市場(chǎng)既是消費(fèi)熱點(diǎn)，也是投訴焦點(diǎn)；（二）家庭裝飾業(yè)務(wù)SWOT分析機(jī)遇： 十五期間，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和范圍將以接近10%的年增長(zhǎng)率發(fā)展，在此期間，我國(guó)將新增住宅57億平方米； 住宅建設(shè)將經(jīng)歷從增長(zhǎng)為主向數(shù)量與質(zhì)量并重轉(zhuǎn)變的發(fā)展新階段，而這將為家庭裝飾市場(chǎng)的發(fā)展注入一股強(qiáng)大的動(dòng)力； 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，消費(fèi)者收入將不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，加之政府提出的消費(fèi)者將進(jìn)一步提高對(duì)家裝的需求； 專家預(yù)測(cè)，入世之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將會(huì)加快近3個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)造大約一千萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。 毛坯房引退市場(chǎng)，為裝飾企業(yè)家裝市場(chǎng)發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略提供了廣闊的進(jìn)入空間； 因此，總的趨勢(shì)是：二十一世紀(jì)，我國(guó)建筑裝飾行業(yè)將呈現(xiàn)出大發(fā)展、大提高的態(tài)勢(shì)，它將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。加入WTO后，業(yè)務(wù)拓展、資金的獲取將主要取決于企業(yè)的資信度。（三）家庭裝飾業(yè)務(wù)分析小結(jié) 通過(guò)上面對(duì)家庭裝飾業(yè)務(wù)的SWOT分析，我們認(rèn)為：企業(yè)的著力點(diǎn)是集團(tuán)家裝市場(chǎng)。圍繞這個(gè)宗旨和發(fā)展思路，公司的業(yè)務(wù)市場(chǎng)定位可以是：房地產(chǎn)、建筑裝飾、和家庭裝飾三位一體的業(yè)務(wù)定位，三項(xiàng)業(yè)務(wù)互為補(bǔ)充，渾然一體。對(duì)于上海建筑裝飾集團(tuán)有限公司而言，公司要在成本方面與現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的話，顯然沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上有相當(dāng)數(shù)量有實(shí)力的大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于規(guī)模較大，而且涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)多年，在建材采購(gòu)、建筑施工上都擁有較強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)。在具體進(jìn)入策略上，公司可以考慮將部分業(yè)務(wù)外包，或與外部公司結(jié)盟。 盡量避免與合作伙伴的業(yè)務(wù)沖突；216。途徑：縱向整合，與上、下游企業(yè)結(jié)盟；c 產(chǎn)品歧異：以先進(jìn)設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)裝潢質(zhì)量和服務(wù)方式制造企業(yè)與眾不同之處，從而也為現(xiàn)存、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打造市場(chǎng)進(jìn)入壁壘；d 戰(zhàn)略合作：能否在集團(tuán)家裝市場(chǎng)立穩(wěn)腳跟，關(guān)鍵在于是否能夠真正在相關(guān)企業(yè)間建立起切實(shí)有效的合作機(jī)制。流動(dòng)負(fù)債=247。（2）資產(chǎn)管理效率分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入247。平均存貨=247。資產(chǎn)總額=247。進(jìn)一步分析，造成公司資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的原因是由于公司的流動(dòng)負(fù)債過(guò)大，而流動(dòng)負(fù)債當(dāng)中， 預(yù)收賬款占的比重又比較大。（4）盈利能力分析主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)247。資產(chǎn)凈利率=凈利潤(rùn)247。=%%的平均凈資產(chǎn)收益率相比，%的凈資產(chǎn)收益率說(shuō)明了公司凈資產(chǎn)收益狀況良好。 資產(chǎn)總額① ② ③ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本+ 其它利潤(rùn) 所得稅 長(zhǎng)期資產(chǎn) + 流動(dòng)資產(chǎn)① ② ③ 工程結(jié)算 + 工程結(jié)算 + 管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 現(xiàn)金及等價(jià)物 + 存貨 + 應(yīng)收賬款 +其它流動(dòng)資產(chǎn)成本 稅金及附加① ② ③ 注：①②③分別是指：1991992000年的數(shù)據(jù) 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司財(cái)務(wù)分析圖分析：根據(jù)上面財(cái)務(wù)分析圖中的凈資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)，我們可以得到公司近三年凈資產(chǎn)收益率的柱狀圖：由上面柱狀圖可以看出：公司近三年來(lái)的凈資產(chǎn)收益率平穩(wěn)上升，這反映了公司整體財(cái)務(wù)狀況是越來(lái)越好的。所以，公司整體財(cái)務(wù)狀況不斷趨好的同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷減少。進(jìn)一步分析公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷上升的主要原因，我們可以考察主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和資產(chǎn)總額這兩個(gè)因素。公司２０００年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比往年有了明顯的增長(zhǎng)，其主要原因可能是因?yàn)楣驹冢保梗梗鼓曛羞M(jìn)行了改制。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司近三年的其它流動(dòng)資產(chǎn)處于不斷上升水平，而現(xiàn)金及等價(jià)物、存貨和應(yīng)收賬款三者卻處于波動(dòng)當(dāng)中。其中，公司的現(xiàn)金及等價(jià)物發(fā)生了非常明顯的減少（幾乎減小到了1999年的三分之一），這是導(dǎo)致2000年流動(dòng)資產(chǎn)明顯小于1999年的流動(dòng)資產(chǎn)的最主要原因，這反映了公司目前各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量較少。2000年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量分別為：。而在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出的各項(xiàng)目當(dāng)中，“購(gòu)買商品、接收勞務(wù)”項(xiàng)占的比重和增加的數(shù)額最大。另一方面，從前面的財(cái)務(wù)分析圖中，我們還可發(fā)現(xiàn)，%%。1999年，這四個(gè)因素占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重分別為：%、%、%、%，2000年，這四項(xiàng)占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重分別為：%、%、%、%。而公司管理費(fèi)用占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重呈下降趨勢(shì)，這反映了公司改制以后內(nèi)部管理的改善和內(nèi)部管理效率的提高。另一方面，為了保證權(quán)益凈利率的增長(zhǎng)，公司又不能無(wú)休止地減少借款。所以，短期內(nèi)，公司應(yīng)該堅(jiān)持減少貸款的“緊縮式”財(cái)務(wù)策略，削減信貸規(guī)模。在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，公司管理系統(tǒng)經(jīng)過(guò)風(fēng)雨變換的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的整合和變革，已逐步形成為一個(gè)科學(xué)規(guī)范、精干高效的管理組織。它有利于加強(qiáng)各部門領(lǐng)導(dǎo)者的責(zé)任心，發(fā)揮其積極性和主動(dòng)性，增強(qiáng)適應(yīng)能力；同時(shí)有利于培養(yǎng)和考察干部，它能使各部門領(lǐng)導(dǎo)者從公司的整體利益出發(fā)來(lái)組織本部門的各項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，使干部的領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)得到培養(yǎng)和提高，也便于對(duì)他們的實(shí)際工作業(yè)績(jī)進(jìn)行考核。短期內(nèi)建議公司將管理組織結(jié)構(gòu)改為如下圖所示：中長(zhǎng)期組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略規(guī)劃本著管理組織結(jié)構(gòu)高效精干、適應(yīng)市場(chǎng)的原則，以及從公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃出發(fā)，公司管理組織結(jié)構(gòu)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上可作出適當(dāng)?shù)淖兏锖蛣?chuàng)新，其新型的管理組織結(jié)構(gòu)圖如下：三、人力資源戰(zhàn)略（一）公司人力資源現(xiàn)狀公司人員知識(shí)結(jié)構(gòu)水平偏低根據(jù)公司提供的員工基本資料，我們可以得出公司的人員知識(shí)結(jié)構(gòu)分布狀況，如下圖所示：顯然，公司人員知識(shí)結(jié)構(gòu)水平偏低，%，高學(xué)歷的如大學(xué)和研究生畢業(yè)的員工比重較小。公司對(duì)員工培訓(xùn)態(tài)度較開(kāi)明，但效果不很理想公司每年平均花費(fèi)810萬(wàn)元在于工人培訓(xùn)，對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理的培訓(xùn)更是舍得花血本。緊缺人才與人員流動(dòng)方面現(xiàn)在公司的緊缺人才包括：暖通、給排水、建筑、設(shè)計(jì)等專業(yè)人才，高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師有高級(jí)職稱的人才外語(yǔ)和談判、招標(biāo)投標(biāo)等方面人才為了吸引人才，公司在同濟(jì)大學(xué)設(shè)立了社會(huì)獎(jiǎng)學(xué)金，招收大三年級(jí)這些專業(yè)的學(xué)生來(lái)本公司實(shí)習(xí)，一方面擴(kuò)大本公司的影響，另一方面向通過(guò)相互了解招聘到合適本公司的人才。公司需要為人力資源結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造一個(gè)大的環(huán)境。三工即優(yōu)秀工人、合格工人、試用員工。公司人力資源部對(duì)中層管理人員每月進(jìn)行考評(píng)，考評(píng)檔次分表?yè)P(yáng)與批評(píng)，表?yè)P(yáng)得一分，批評(píng)減一分，年底兩者相抵，達(dá)到負(fù)三分的就要淘汰。淘汰的原則是，充分發(fā)揮每個(gè)人的潛在能力，讓每個(gè)人每天都能感到來(lái)自企業(yè)內(nèi)部和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，又能夠?qū)毫D(zhuǎn)換成競(jìng)爭(zhēng)的動(dòng)力，這是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的秘訣。公司的薪酬原則是，對(duì)內(nèi)具公平性，對(duì)外具競(jìng)爭(zhēng)性。普通工人可以根據(jù)其工種（優(yōu)秀工人、合格工人、試用工人）的不同而制定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，差距在300500元之間。合理化建議分為兩種：一是技術(shù)工人在長(zhǎng)期工作中總結(jié)出來(lái)的能為工程節(jié)約成本、提高效率的訣竅、技巧等；一是管理人員對(duì)現(xiàn)有工作方法、管理程序提出的改進(jìn)措施。了解員工的各種需求，為員工個(gè)人發(fā)展提供機(jī)會(huì)。公司已經(jīng)清除的認(rèn)識(shí)到了自身人力資源方面的缺陷，特別是人才儲(chǔ)備的不足將阻礙公司對(duì)其他領(lǐng)域的拓展和公司規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)決定每年從外招聘至少10名大學(xué)生，希望幾年內(nèi)有所改